která ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně někte- rých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 1277 1999 Sb. - (v textu též „vyhláška č č. 279/1997 Sb.“)» Pro ocenění nemovitosti za účelem zjištění výše daně z převodu nemovitos- tí jsou rozhodující právní vztahy převodce (např. nájemní poměry), které tu jsou v okamžiku zániku jeho vlastnictví k převáděné nemovitosti. Zdaňován je právě převodcem dosažený finanční výnos z prodeje nemovitosti - příp. dosa- žitelný finanční výnos, jeli dohodnutá cena nižší než zjištěná - a je proto nutno aplikovat i ustanovení $ 10 zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani da- rovací a dani z převodu nemovitostí. Stavby, u nichž je ke dni převodu pronaja- to nejméně 80 % jejich podlahových ploch, se tak ocení kombinací nákladové- hoa výnosového způsobu ($ 21 odst. 1 vyhlášky č. 279/1997 Sb.).
která ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně někte- rých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 1277 1999 Sb. - (v textu též „vyhláška č č. 279/1997 Sb.“)» Pro ocenění nemovitosti za účelem zjištění výše daně z převodu nemovitos- tí jsou rozhodující právní vztahy převodce (např. nájemní poměry), které tu jsou v okamžiku zániku jeho vlastnictví k převáděné nemovitosti. Zdaňován je právě převodcem dosažený finanční výnos z prodeje nemovitosti - příp. dosa- žitelný finanční výnos, jeli dohodnutá cena nižší než zjištěná - a je proto nutno aplikovat i ustanovení $ 10 zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani da- rovací a dani z převodu nemovitostí. Stavby, u nichž je ke dni převodu pronaja- to nejméně 80 % jejich podlahových ploch, se tak ocení kombinací nákladové- hoa výnosového způsobu ($ 21 odst. 1 vyhlášky č. 279/1997 Sb.).
Podle $ 9 zákona č. 357/1992 Sb. je daní z převodu nemovitostí zatížena pře- váděná nemovitost (nikoliv nemovitost nabývaná). Proto také je dle $ 8 citova- ného zákona poplatníkem této daně pře- vodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem. I ustanovení $ 10 odst. 1 musí být tedy aplikováno s ohle- dem na cíl zákona. Je-li jednoznačně poplatníkem daně z převodu nemovitostí převodce a před- mětem daně je úplatný převod nemovi- tosti a úmyslem zákonodárce je zatížení hodnoty převáděné nemovitosti, neboť zdaněn je právě převodcem dosažený fi- nanční výnos z prodeje nemovitosti, příp. dosažitelný finanční výnos, je-li do- hodnutá cena nižší než zjištěná, pak mu- sí být ocenění vztaženo ke konkrétní převáděné nemovitosti, která je ve vlast- nictví toho, kdo je poplatníkem daně, a musí být i při tomto ohodnocení ne- movitostí vzat v úvahu právní stav nemo- vitosti u převodce v okamžiku zániku je- ho vlastnictví, nikoli u nabyvatele. Ocenění je provedeno podle zvlášt- ního předpisu, kterým je vyhláška č. 297/1997 Sb. Podle $ 21 odst. 1 této vyhlášky se kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňují stavby, u nichž je ke dni ocenění pronajato ne- jméně 80 % jejich podlahových ploch. Ocenění provádí znalec ke dni práv- ních účinků vkladu vlastnického práva SBÍRKA ROZHODNUTÍ N$$ 9/2005 do katastru, tedy podle stavu, který platil v době, kdy nemovitost vlastnil převod- ce, dárce či zůstavitel. Časová specifika- ce ocenění je nutná proto, aby byla ne- movitost oceněna ve stavu aktuálním k tomuto dni, avšak u toho, kdo nemovi- tost převádí. Tato osoba je odpovědná za úhradu daňové povinnosti z převodu své nemovitosti na nabyvatele. Nabyvatel je v takovém případě pouze ručitelem. Interpretace tohoto ustanovení pro- vedená stěžovatelem tak, že převáděná "nemovitost by měla být oceňována až poté, tedy ke stavu nemovitosti po zápi- su vlastnického práva katastrálním úřa- dem, je nesprávná. Bylo by na převodci, tedy na povinném daňovém subjektu, obstarat znalecký posudek nemovitosti, která se již nachází ve vlastnictví další osoby. Není právního režimu, který by mu zajistil přístup do nemovitostí, které již nevlastní a které jsou ve vlastnictví dalších osob. Převodce by tak nemohl splnit svou zákonnou povinnost předlo- žit správci daně současně s podáním da- ňového přiznání i znalecký posudek k již převedené nemovitosti. Takový výklad by byl v rozporu se zásadou logiky. Stej- ně tak by opačně nemohlo mít vliv na da- ňovou povinnost převodce to, zda se z vůle nového vlastníka poměry změní např. tím, že nový vlastník ke dni převo- du práva nemovitost dříve nepronajíma- nou pronajme apod. K takovým informa- cím nemá již převodce přístup a nemůže navíc ani dispoziční práva nového vlast- níka ovlivňovat. Ani argumentace využívající zpět- ných účinků vkladu do katastru nemovi- tostí (s odvoláním na $ 133 odst. 2 ob- čanského zákoníku a'$ 2 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) není případná. Je totiž nutno mít na zře- 833 654 teli, že nájemní vztah kupujících existo- val po celou dobu vkladového řízení, tj. ode dne podání návrhu na vklad až do dne provedení vkladu. Převodce je po tuto dobu stále vlastníkem, který nadále realizuje všechna práva i povinnosti spo- jené s vlastnickým právem, včetně daňo- vých povinností. (daň z nemovitosti). Teprve provedením vkladu nájem sply- nutím zanikl, byť s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad. K dané problematice se ostatně již vyjádřil Ústavní soud ve svých nálezech IV. ÚS 500/01 a II. ÚS 487/01. Ústavní soud zde mj. posuzoval i ústavnost inter- pretace a aplikace hmotného práva, kon- krétně pak $ 9 a $ 10 odst. 1 zákona č. 357/1992 Sb., k nimž uvedl shodnou argumentaci, na kterou Nejvyšší správní soud rovněž odkazuje. (ani)
Václav Š. v P. proti Finančnímu ředitelství v Plzni o daň z převodu nemovitostí,
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí nejsou opravné prostředky přípustné.
V Brně 12. 1. 2005
JUDr. Marie Žišková
předsedkyně senátu