Ustanovení § 676 odst. 2 o. z. platí i pro nájem bytu. Nepostupoval-li pronajímatel proti nájemci, který byt dále užívá, způsobem uvedeným v ustanovení § 676 odst. 2 o. z., nájem bytu se obnoví a nezanikne tedy uplynutím doby, na kterou byl sjednán.
lizení žalované z bytu č. 401 (o dvou pokojích a
kuchyni s příslušenstvím) v domě č. p. 635 v J. s odůvodněním, že žalovaná
užívá byt bez právního důvodu, neboť její nájemní vztah k bytu skončil
uplynutím doby, na níž byl nájem sjednán, tj. 31. 12. 1995. O k r e s n í s o u d v Náchodě rozsudkem ze dne 11. 4. 1996 žalobě
vyhověl a uložil žalované povinnost byt vyklidit a vyklizený jej žalobci předat
do patnácti dnů od právní moci rozsudku; současně rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně vzal za prokázáno, že žalobce - vlastník domu, v němž je
uvedený byt, uzavřel dne 2. 5. 1994 se žalovanou smlouvu o nájmu tohoto bytu na
dobu určitou (od 1. 6. 1994 do 31. 12. 1995). Námitky vznesené žalovanou proti
platnosti té části smlouvy, v níž byla omezena doba trvání nájmu, neshledal
důvodnými, neboť dovodil, že namítaná tíseň zakládá podle ustanovení § 49 obč. zák. pouze právo od smlouvy odstoupit, což však žalovaná neučinila, a
neprokázala ani své tvrzení, že byla žalobcem při uzavírání smlouvy uvedena v
omyl. Dovodil dále, že uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou není v rozporu
s dobrými mravy a že mezi účastníky nevznikl platný závazek uzavřít po uplynutí
dohodnuté doby novou nájemní smlouvu. Protože doba, na kterou byl nájem bytu
sjednán, uplynula dnem 31. 12. 1995, dospěl soud prvního stupně k závěru, že
nájemní vztah žalované podle ustanovení § 710 odst. 2 obč. zák. zanikl a že
žalovaná po tomto datu užívá byt bez právního důvodu. Vyšel přitom z právního
názoru, že ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák., upravující obnovení nájemní
smlouvy, užívá-li nájemce věc i po skončení nájmu, nelze v dané věci aplikovat,
neboť jde o obecnou úpravu skončení nájemního vztahu, jež se nevztahuje na
nájem bytu. Na základě toho dovodil, že žalobce se právem domáhá ochrany svého
vlastnického práva a žalobě o vyklizení podle ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. vyhověl. Povinnost žalované k vyklizení nepodmínil zajištěním náhradního
bytu nebo náhradního ubytování s odůvodněním, že její povinnost byt vyklidit
bez bytové náhrady vyplývá z nájemní smlouvy a ze zákona; pro vyjímečné
přiznání práva žalované na bytovou náhradu neshledal v dané věci důvod. K odvolání žalované K r a j s k ý s o u d v Hradci Králové rozsudkem ze
dne 28. 8. 1996 rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Odvolací soud ve shodě
se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že nájemní vztah žalované k bytu
skončil uplynutím dohodnuté doby podle ustanovení § 710 odst. 2 obč. zák. Zcela
se ztotožnil i s názorem, který soud prvního stupně zaujal ohledně výkladu §
676 odst. 2 obč. zák, a v celém rozsahu jej jako správný převzal; ve shodě s
ním též dovodil, že povinnost žalované k vyklizení nelze vázat na zajištění
bytové náhrady. S odkazem na ustanovení § 239 odst. 1 o. s. ř. připustil
odvolací soud proti svému rozhodnutí dovolání.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž namítá,
že odvolací soud ( i soud prvního stupně) nedostatečně zjistil skutkový stav
věci, a to zejména z toho důvodu, že neprovedl navržený důkaz výslechem svědka
Vítězslava Hrdiny, který by mohl objasnit její tvrzení, že nájemní smlouvu
uzavřela v tísni a pod nátlakem. Dále žalovaná soudům obou stupňů vytýká
nesprávnost právního posouzení věci. Dovolatelka má za to, že v dané věci mělo
být aplikováno ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák., neboť zvláštní úprava nájmu
bytů žádné obdobné ustanovení nemá a neobsahuje speciální úpravu následků
spojených s užíváním bytu po skončení doby nájmu. Proto je nutno použít úpravu
obecnou, tj. právě ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. Navrhla, aby rozsudky
soudů obou stupňů byly zrušeny a věc vrácena soudu prvního stupně k dalšímu
řízení. Současně požádala o odklad vykonatelnosti rozhodnutí soudů obou stupňů. N e j v y š š í s o u d jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.), po zjištění,
že dovolání bylo podáno včas, účastníkem řízení (§ 240 odst. 1, věta první, o. s. ř.), řádně zastoupeným advokátem (§ 241 odst. 1, věta první, o. s. ř.), a že
směřuje proti rozhodnutí, proti kterému je dovolání přípustné, přezkoumal ve
smyslu § 242 o. s. ř. napadené rozhodnutí a řízení, jež mu předcházelo a dospěl
k závěru, že dovolání je důvodné. Zrušil proto rozsudek odvolacího i rozsudek
soudu prvního stupně a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
V daném případě dospěl odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně k
závěru, že žalovaná užívá předmětný byt bez právního důvodu, neboť její nájemní
vztah k bytu skončil podle ustanovení § 710 odst. 2 obč. zák. uplynutím
dohodnuté doby. Ztotožnil se s právním názorem soudu prvního stupně o tom, že
zvláštní úprava zániku nájmu bytu obsažená v ustanoveních § 710 a § 711 obč. zák. je úpravou komplexní a že se proto na zánik nájmu bytu nevztahuje
ustanovení § 676 odst. 1 obč. zák. obsažené v rámci obecných ustanovení o
skončení nájmu. Protože občanský zákoník do zvláštní úpravy zániku nájmu bytu
toto obecné ustanovení nepřevzal, vyplývá z toho, že tím mínil pro oblast nájmu
bytu jeho aplikaci vyloučit, aby tak při zvýšené právní ochraně nájemce bytu
vyvážil práva a povinnosti účastníků daného vztahu. Navíc ustanovení § 676
odst. 2 obč. zák. používá pojem "vydání věci nebo vyklizení nemovitosti", z
čehož vyplývá, že se nevztahuje na byt. Podle názoru soudu uvedené ustanovení
konstituuje nevyvratitelnou právní domněnku "uzavření nové nájemní smlouvy v
konkludentní formě". Protože však podle ustanovení § 686 odst. 1, věty první,
obč. zák. (ve znění po novele provedené zákonem č. 267/1994 Sb.) musí mít
smlouva o nájmu bytu pod sankcí absolutní neplatnosti písemnou formu, je za
současné právní úpravy vyloučeno, aby byla uzavřena konkludentně tak, jak to má
na zřeteli ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. Vzhledem k tomu, jak věc právně posuzoval odvolací soud a jak byl konkretizován
uplatněný dovolací důvod podle ustanovení § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř.,
považuje dovolací soud za právní otázku, jež ve smyslu ustanovení § 239 odst. 1
a § 242 odst. 3 o. s.ř. vymezuje přezkumnou činnost dovolacího soudu otázku,
zda lze na právní vztah nájmu bytu aplikovat ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. Podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. nájem skončí uplynutím doby, na kterou
byl sjednán. Podle ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. užívá-li nájemce věc i po
skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na
vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž
podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než
jeden rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na
tuto dobu. Z uvedených ustanovení vyplývá, že zánik nájmu uplynutím doby, na kterou byl
sjednán, nastane v případě, že nájemce užívá věc i po skončení dohodnuté doby,
pouze tehdy, jestliže se nájem neobnoví v důsledku toho, že pronajímatel proti
tomu stanoveným způsobem u soudu nezakročil. Podle ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. se nájemní smlouva obnovuje za týchž
podmínek, za jakých byla sjednána původně, a proto takto obnovený nájem je
třeba pokládat za týž, jako byl vztah založený nájemní smlouvou. Obnovením
nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. je tedy třeba
rozumět pokračování předchozího nájemního vztahu.
Nejde zde o vznik nového
nájemního vztahu na základě nové - konkludentně uzavřené nájemní smlouvy, ani o
dílčí změnu v obsahu nájemního vztahu (době jeho trvání), ale o obnovení
nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích, i když s časovým omezením
daným tímto ustanovením. Ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. zakotvující právní domněnku obnovení nájemní
smlouvy obsažené v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy (část osmá, hlava sedmá,
oddíl první až třetí občanského zákoníku) se uplatní i ve vztazích nájmu bytu,
neboť zvláštní úprava tohoto nájemního vztahu (srov. § 685 a násl. obč. zák.)
použití uvedeného ustanovení nevylučuje a jeho aplikace není vyloučena ani
povahou daného nájemního vztahu vyznačujícího se vyšší mírou ochrany nájemce
(srov. § 685 odst. 1, věta druhá, obč. zák.). Za situace, kdy je ve smyslu §
676 odst. 2 obč. zák. obnovení nájmu podmíněno nejen chováním nájemce (užíváním
bytu po skončení dohodnuté doby nájmu), ale i pronajímatele, který může buď
strpět další užívání bytu nájemcem nebo včasným podáním žaloby obnovení nájmu
vyloučit, nelze dovodit, že by uvedené ustanovení některou ze stran daného
nájemního vztahu zvýhodňovalo. Aplikaci ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. na nájem bytu nebrání ani
skutečnost, že uvedené ustanovení používá pojem "vyklizení nemovitosti", neboť
právo pronajímatele domáhat se vyklizení nemovitosti jako celku v sobě zahrnuje
i právo domáhat se vyklizení prostorově vymezené části nemovitosti - tj. bytu. Vzhledem k tomu, že ve smyslu ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. nejde o vznik
nového nájemního vztahu na základě nově uzavřené nájemní smlouvy, ale o
pokračování původního nájemního vztahu, není na překážku obnovení nájemního
vztahu k bytu podle tohoto ustanovení ani požadavek písemné formy nájemní
smlouvy stanovený v § 686 odst. 1, věta druhá, obč. zák. Právní názor odvolacího soudu, že ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. se na
nájem bytu nevztahuje, není tedy správný. Jestliže v tomto případě byla mezi
účastníky uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu určitou (od 1. 6. 1994 do 31. 12. 1995), žalovaná byt užívala i po uplynutí této doby a žalobce podal žalobu
na vyklizení bytu žalovanou dne 31. 1. 1996 - tedy po uplynutí lhůty stanovené
v ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák., nastoupily účinky tímto ustanovením
předvídané, tj. nájemní vztah žalované k předmětnému bytu se obnovil. Protože právní názor odvolacího soudu byl pro výrok jeho rozhodnutí ze dne 28. 8. 1996, kterým byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, jímž byla žalované
stanovena povinnost byt vyklidit, rozhodující, byl dovolací důvod ve smyslu
ustanovení § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. uplatněn důvodně. Dovolací soud proto napadený rozsudek odvolacího soudu ve smyslu ustanovení §
243b odst. 1 o. s. ř. zrušil. Vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo
zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně,
zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k
dalšímu řízení (§ 243b odst. 2, věta druhá, o. s. ř.).