Byly-li v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb, musel být dán předchozí souhlas městského (obecního) úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor,1) i v případě, že budova byla pronajata jako celek to však nic nemění na právním režimu takového nájmu, jenž se neřídí ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž občanského zákoníku včetně jeho ustanovení § 671 a násl. o nájemném.
neřídí ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž občanského zákoníku včetně jeho ustanovení § 671 a násl. o nájemném.
Soud: Nejvyšší soud
Spisová značka: 2 Cdon 1548/97
Datum rozhodnutí: 21.10.1999
Typ rozhodnutí: ROZSUDEK
Heslo: Nájem nebytových prostor
Dotčené předpisy: § 3 odst. 2 předpisu č. 116/1990Sb. ve znění do 2.12.1999
Kategorie rozhodnutí: A
Publikováno ve sbírce pod číslem: 73 / 2000
Rozsudkem ze dne 6. 11. 1996 O k r e s n í s o u d ve Frýdku
- Místku zamítl žalobu o zaplacení částky 31 000 Kč, žalobce naopak (k
“protinávrhu” žalovaného - viz č. l. 5) zavázal k zaplacení částky 23 000 Kč
žalovanému a rozhodl o náhradě nákladů řízení a přenosu poplatkové povinnosti
na žalobce. K r a j s k ý s o u d v Ostravě k odvolání žalobce rozsudkem ze dne
25. 3. 1997 rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl,
vzájemný návrh zamítl a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu
nákladů řízení před soudem prvého stupně a na náhradě nákladů řízení odvolacího
zavázal žalovaného k zaplacení částky 2260 Kč. Proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný, zastoupen
advokátkou, včas dovolání, přípustné podle ustanovení § 238 odst. 1 písm. a)
o.s.ř., s odůvodněním, že odvolací soud “... nesprávně zhodnotil provedené
dokazování a nesprávně právně posoudil věc.” Žalovaný dovozoval, že smlouva
uzavřená účastníky dne 7. 2. 1992 je smlouvou smíšenou, upravující jak pronájem
nebytových prostor, a tedy spadající do režimu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu
a podnájmu nebytových prostor, tak pronájem “...nemovitosti podle ustanovení §
663 obč. zák.” Poukázal na to, že nemovitosti si pronajal - což obě strany
smlouvy věděly - za účelem podnikání, že budova evidovaná jako objekt občanské
vybavenosti nikdy k jiným než prodejním účelům nesloužila, a že k těmto účelům
je také určena kolaudačním rozhodnutím. Vzhledem k uvedenému měla podle jeho
názoru být část smlouvy týkající se nebytových prostor posouzena podle
kogentních ustanovení normy ve vztahu k občanskému zákoníku speciální, totiž
zákona č. 116/1990 Sb., a tedy v souvislosti s cenovou vyhláškou č. 585/1990
Sb. Jelikož je však smlouva neplatná (v části týkající se nebytových prostor
podle ustanovení § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. pro nedostatek předchozího
souhlasu městského úřadu a v části zbývající podle ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák., jelikož sjednání nájemného nespecifikovaného ve vztahu k jednotlivým
věcem je podle jeho názoru “... nesrozumitelné a nejasné...”), mělo podle něj
být aplikováno ustanovení § 457 odst. 1 obč. zák., a vzhledem k dosavadním
faktickým platbám měl být k zaplacení (a to částky 23 000 Kč) zavázán žalobce. Dovolací soud posuzuje z úřední povinnosti pouze vady vyjmenované v
ustanovení § 237 odst. 1 o.s.ř. a jiné vady řízení, jestliže mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241 odst. 3 písm. b/ o.s.ř.); jinak je
oprávněn rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen v rozsahu, ve kterém byl
jeho výrok napaden, přičemž je vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně toho,
jak jej dovolatel obsahově vymezil (§ 242 odst. 1 a 3 o.s.ř.). Uvedené vady
řízení v dovolání namítány nejsou a z obsahu spisu nevyplývají, úkolem
dovolacího soudu je tedy přezkoumat, zda je dán uplatněný dovolací důvod, jímž
lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241
odst. 3 písm. d/ o.s.ř.). Právní posouzení je ve smyslu ustanovení § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř.
nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na
zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu - sice správně určenou -
nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval. N e j v y š š í s o u d rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu
vrátil k dalšímu řízení.
Odvolací soud posoudil nájemní smlouvu ze dne 7. 2. 1992 jako smlouvu o
nájmu věcí (nemovitostí) podle ustanovení § 663 a násl. občanského zákoníku. Vzhledem k tomuto právnímu posouzení (srov. str. 5 napadeného rozsudku, třetí
řádek zdola, kde se výslovně říká, že nejde o smlouvu o nájmu nebytových
prostor ani - viz střed téže stránky - o smlouvu “kombinovanou”) pak měl
nedostatek předchozího souhlasu městského úřadu podle ustanovení § 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb. za právně nevýznamný a smlouvu hodnotil jako platnou. Takové právní posouzení však - aniž by na druhé straně bylo namístě přisvědčit
dovolacímu argumentu, že smlouvu je nutno v části týkající se budovy posuzovat
jako smlouvu o nájmu nebytových prostor - není správné. Především (při nutnosti důsledného odlišování nesprávného právního
posouzení od vadného skutkového zjištění) nelze ztratit ze zřetele zásadu, že
zjišťuje-li soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevů vůle, jde o
skutkové zjištění, zatímco dovozuje-li z právního úkonu konkrétní práva a
povinnosti účastníků právního vztahu, jde již o aplikaci práva na zjištěný
skutkový stav, tedy o právní posouzení. Takovým skutkovým zjištěním (jež
zůstalo dovoláním - odůvodněným pouze dovolacím důvodem podle § 241 odst. 3
písm. d/ o.s.ř. - nenapadeno) je i to, že projevy vůle obou účastníků smlouvy
směřovaly k nájmu c e l é budovy č.p. 527 v katastrálním území F. O. Jestliže z
takového skutkového zjištění odvolací soud vyvodil závěr o právním režimu
budovy podle ustanovení § 663 a násl. obč. zák., je - ovšem pouze potud - jeho
názor správný. Přisvědčit však již nelze jeho závěru o platnosti nájemní
smlouvy přes nedostatek předchozího souhlasu městského úřadu. I když totiž jde
o nájem (celé) budovy, tedy nájem nikoli podle speciálního předpisu, nýbrž
podle občanského zákoníku, neznamená to, že - jsou-li v této budově místnosti
určené k provozování obchodu a služeb - tento předchozí souhlas nemusí být dán. Účelem souhlasu městského či obecního úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., jakožto veřejnoprávního institutu, je zajistit městu či obci
možnost kontroly nad hospodařením s místnostmi určenými k provozování obchodu a
služeb. V rozporu s tímto účelem by bylo vázat nutnost tohoto předchozího
souhlasu na podmínku, aby předmětem nájemní smlouvy byla výlučně místnost
určená k provozování obchodu a služeb, zatímco v případě nájmu celé budovy
takovou místnost (či místnosti) obsahující by souhlas být dán nemusel. Lze tedy
uzavřít, že jsou-li v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb,
musí být dán předchozí souhlas městského úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. i v případě, že budova byla pronajata jako celek, aniž to ovšem
cokoli mění na právním režimu nájemního vztahu, jenž se - v případě takového
nájmu - neřídí ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž občanského zákoníku
včetně jeho ustanovení § 671 a násl. o nájemném. Odvolací soud se však - v důsledku svého právního názoru, že smlouvou
ze 7. 2.
1994 byl sjednán nájem nemovitostí podle občanského zákoníku, a že
tedy souhlasu městského úřadu není třeba - povahou místností v předmětném domě
z hlediska jejich stavebního určení nezabýval; z téhož důvodu pak ani neřešil
otázku z toho vyplývající, totiž zda by v případě neplatnosti smlouvy pro
nedostatek souhlasu městského úřadu šlo o neplatnost částečnou či úplnou
(předmětem nájmu byly kromě budovy i pozemky). Za tohoto stavu je ovšem jeho
právní posouzení věci neúplné a tedy
nesprávné. Protože na tomto nesprávném právním posouzení rozhodnutí odvolacího
soudu spočívá (ustanovení § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř.), dovolací soud je -
aniž se zabýval dalšími uplatněnými dovolacími důvody - bez nařízení jednání (§
243a odst. 1, věta první, o.s.ř.) podle § 243b odst. 1, věta za středníkem,
odst. 5 o.s.ř. rozsudkem zrušil a podle ustanovení § 243b odst. 2 téhož
předpisu věc vrátil k dalšímu řízení. V něm bude - s ohledem na ustanovení § 3
odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. a na ustanovení § 104 a § 85 zákona č. 50/1976
Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona) - nutno zaměřit
se na objasnění stavebního určení předmětných místností. ________________________________
1) S účinností od 3.12. 1999 (po novele provedené zákonem č. 302/1999 Sb.), již
zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, požadavek na
předchozí souhlas obecního úřadu neoobsahuje (v ustanovení § 3 odst. 2 tohoto
zákona byly k uvedenému datu zrušeny věta druhá a třetí).