Hospodařením se společnou věcí ve smyslu ustanovení § 139 odst. 2 obč. zák. se rozumí též užívání nemovitosti. Většinou, počítanou podle velikosti podílů, rozhodují spoluvlastníci i o užívání bytu ve společném domě jedním z nich podle platně přijatého rozhodnutí se lze domáhat vyklizení spoluvlastníka domu z bytu. Spoluvlastník, jehož právo užívat byt ve společném domě zaniklo rozhodnutím ve smyslu ustanovení § 139 odst. 2 obč. zák., má právo na zajištění bytové náhrady (§ 712 obč. zák.).
. zák.).
Soud: Nejvyšší soud
Spisová značka: 2 Cdon 374/97
Datum rozhodnutí: 21.05.1998
Typ rozhodnutí: ROZSUDEK
Heslo: Podílové spoluvlastnictví
Kategorie rozhodnutí: A
Publikováno ve sbírce pod číslem: 22 / 99
O k r e s n í s o u d v Mělníku rozsudkem z 8. 9. 1995 uložil
žalovaným vyklidit a vyklizený odevzdat žalobkyni byt o dvou pokojích a
kuchyni s příslušenstvím v přízemí domu č.p. 571 v M.,do tří dnů od právní moc
rozsudku; současně rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že účastníci jsou podílovými
spoluvlastníky domu, v němž byt je, přičemž spoluvlastnický podíl žalobkyně
činí 7/8. Žalovaní získali za trvání manželství 1/8 uvedených nemovitostí od
žalobkyně kupní smlouvou ze dne 1. 2. 1980, a po té spolu se svým synem užívali
byt v prvním poschodí domu; byt v přízemí domu užívali manželé S. Z podnětu
prvního žalovaného, který projevil zájem o užívání bytu, podali účastníci
žalobu o vyklizení proti manželům S., přičemž v řízení argumentovali tím, že
byt potřebují pro prvního žalovaného, aby se mohl po rozvodu manželství
žalovaných podílet na výchově svého syna. Rozsudkem Okresního soudu v Mělníku z
18. 6. 1990 bylo žalobě vyhověno, a poté, co byl byt v roce 1990 vyklizen,
jednal první žalovaný se žalobkyní o užívání tohoto bytu. Na jaře roku 1991
sdělila žalobkyně prvnímu žalovanému, že mu byt nepřenechá, neboť jej hodlá
užívat sama, a svoje stanovisko nezměnila ani poté, co ji první žalovaný o to
písemně žádal. Souhlasila pouze s rekonstrukcí bytu, kterou financovala a jejíž
provedení zajišťovali žalovaní. Po provedení rekonstrukce - v roce 1993 - se
první žalovaný do bytu nastěhoval a užívá jej spolu se synem žalovaných, pro
něhož zde druhá žalovaná zařídila svým nábytkem jeden pokoj. Žalovaní odmítají
byt vyklidit a znemožňují žalobkyni vstup do bytu. Soud prvního stupně dospěl k
závěru, že mezi účastníky nedošlo k dohodě o tom, zda žalovaní mohou předmětný
byt užívat. Žalobu o vyklizení shledal důvodnou, neboť žalobkyně, která vlastní
7/8 domu, v němž byt je, rozhoduje podle ustanovení § 139 obč. zák. většinou
hlasů o hospodaření se společnou věcí, včetně užívání bytů v domě, a žalovaní
jsou povinni její rozhodnutí respektovat. Povinnost žalovaných k vyklizení bytu
nevázal na zajištění bytové náhrady, neboť druhá žalovaná má zajištěno bydlení
v bytě v prvním poschodí domu, a první žalovaný měl svůj byt o velikosti 3+1 v
L., který vyměnil za byt v T., do něhož se nikdy nenastěhoval, přičemž tuto
výměnu uskutečnil v době (březen 1991), kdy neexistovala dohoda se žalobkyní o
užívání bytu, a kdy zřejmě věděl, že žalobkyně chce byt pro sebe a nesouhlasí s
tím, aby jej užíval. K odvolání žalovaných K r a j s k ý s o u d v Praze rozsudkem ze
dne 10. 9. 1996, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že první žalovaný je
povinen byt vyklidit a vyklizený žalobkyni předat do 15 dnů po zajištění
přiměřeného náhradního bytu; jinak rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé
potvrdil a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud
vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, poté, co doplnil
dokazování zprávou Městského úřadu v T., dospěl na rozdíl od soudu prvního
stupně k závěru, že účastníci jako podíloví spoluvlastníci uzavřeli „dohodu o
reálném užívání společné nemovitosti, tj.
o nastěhování se a bydlení žalovaného
v předmětném bytě.“ Podle názoru odvolacího soudu pro existenci této dohody
svědčí zejména okolnost, že při rekonstrukci byly oba byty v domě vybaveny
jednou kotelnou na vytápění, jedním vodoměrem, plynoměrem a elektroměrem, dále
aktivní účast žalovaných na zajišťování prací s rekonstrukcí spojených, jakož i
skutečnost, že zástupce žalobkyně JUDr. K. S. v řízení o vyklizení manželů S. z
bytu uvedl, že žalobkyně souhlasí s užíváním tohoto bytu prvním žalovaným. Odvolací soud dovodil, že podle občanského zákoníku ve znění účinném v době
uzavření této dohody i v současně platném znění, je právním důvodem užívání
předmětného bytu žalovanými jejich spoluvlastnické právo, a že první žalovaný
užíval byt se souhlasem ostatních spoluvlastníků. Protože však žalobkyně jako
většinová spoluvlastnice svůj souhlas s bydlením žalovaných v bytě později
odvolala, jsou žalovaní jako menšinoví spoluvlastníci povinni podle ustanovení
§ 139 odst. 2 obč. zák. její rozhodnutí respektovat a byt vyklidit. Vzhledem k
tomu, že druhá žalovaná užívá byt v prvním patře domu, neshledal odvolací soud
důvod pro to, aby její povinnost k vyklizení byla vázána na zajištění bytové
náhrady. Povinnost prvního žalovaného k vyklizení podmínil odvolací soud s
poukazem na analogickou aplikaci ustanovení § 712 odst. 1 a 2 obč. zák. zajištěním přiměřeného náhradního bytu, neboť užívání bytu prvním žalovaným se
opíralo o jeho vlastnické právo k domu a dohodu spoluvlastníků. Dovodil dále,
že vyklizení prvního žalovaného bez zajištění přiměřeného náhradního bytu by
bylo v rozporu s ustanovením § 3 odst. 1 obč. zák., neboť výměnu bytu
žalovaného v L. za byt v T. a posléze vrácení tohoto směněného bytu odůvodňuje
dvojí změna místa jeho ordinace. Vzhledem k tomu, že první žalovaný má právo v
bytě bydlet až do zajištění přiměřeného náhradního bytu, neshledal odvolací
soud oprávněným požadavek žalobkyně na vydání klíčů a umožnění vstupu do bytu. Proti tomuto rozsudku -v části, kterou byl změněn rozsudek soudu
prvního stupně vůči prvnímu žalovanému - podala žalobkyně dovolání z důvodů
uvedených v ustanovení § 241 odst. 3 písm. c) a d) o.s.ř. Namítala, že závěr
odvolacího soudu, že mezi účastníky došlo k dohodě o užívání bytu prvním
žalovaným, nemá oporu v provedeném dokazování, a poukazoval na to, že i když v
určité době uvažovala o tom, že prvnímu žalovanému umožní bydlení v bytě, nikdy
s ním žádnou dohodu o užívání bytu neuzavřela. Do bytu v přízemí se první
žalovaný nastěhoval v roce 1993 poté, kdy - jak vyplynulo z výpovědi svědka dr. S. - již věděl, že žalobkyně s jeho bydlením v bytě nesouhlasí. Dovolatelka má
za to, že uvedené jednání prvního žalovaného je protiprávní, a že proto nelze
při rozhodování o bytové náhradě analogicky použít ustanovení § 712 obč. zák. Odvolací soud pochybil i při aplikaci ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák., neboť s
poukazem na dobré mravy poskytl ochranu tomu, kdo porušil právo, a nevzal v
úvahu skutečnost, že první žalovaný disponoval s třípokojovým bytem 1. kategorie, kterého se vzdal.
N e j v y š š í s o u d jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) po
zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou (§ 240 odst.
1, věta první, o.s.ř.), řádně zastoupenou (§ 241 odst. 1, věta první o.s.ř.) a
že směřuje proti těm částem rozhodnutí, proti kterým je podle ustanovení § 238
odst. 1 písm. a) o.s.ř. dovolání přípustné, přezkoumal ve smyslu ustanovení §
242 o.s.ř. dovoláním napadené výroky rozhodnutí a dospěl k závěru, že dovolání
je důvodné. Zrušil proto v odpovídajícím rozsahu rozhodnutí odvolacího soudu a
věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Z o d ů v o d n ě n í :
Podle ustanovení § 127 obč. zák. (ve znění účinném od 1. 1. 1992) je
vlastník oprávněn v mezích zákona předmět svého vlastnictví užívat. Podle
ustanovení § 137 odst. 1 obč. zák. podíl vyjadřuje míru, jakou se
spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze
spoluvlastnictví ke společné věci. Ze stejných zásad vycházela i právní úprava
obsažená v ustanoveních § 130 odst. 1 a § 137 odst. 1 obč. zák. ve znění
účinném do 31. 12. 1991.
Podle ustanovení § 139 obč. zák. ve znění účinném do 31. 12. 1991,
došlo-li mezi spoluvlastníky k neshodě o právech a povinnostech vyplývajících z
podílového spoluvlastnictví, rozhodl na návrh některého z nich soud. Uvedené
ustanovení tedy předpokládalo dohodu spoluvlastníků o výkonu spoluvlastnických
práv, mezi něž patřilo i právo užívat společnou věc; nedošlo-li k dohodě,
rozhodl na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Podle uvedeného ustanovení
rozhodoval soud i v případech, kdy se spoluvlastníci rodinného domku nedohodli
na výkonu práva nastěhovat se do uvolněného bytu v rodinném domku, neboť toto
právo mohl uplatnit každý ze spoluvlastníků (srov. též § 23 odst. 3 tehdy
platného zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty).
Podle ustanovení § 139 odst. 2 obč. zák. ve znění účinném od 1. 1. 1992
rozhodují spoluvlastníci o hospodaření se společnou věcí většinou, počítanou
podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo
dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Protože pojem
hospodaření se společnou věcí v sobě obsahuje též užívání nemovitosti,
rozhodují většinoví spoluvlastníci i o jejím užívání.
I když užívání společné nemovitosti některým z jejich spoluvlastníků je
součástí obsahu jeho vlastnického práva (v míře dané velikostí jeho
spoluvlastnického podílu), z uvedených ustanovení vyplývá, že realizace tohoto
práva vyžaduje splnění dalšího zákonného předpokladu - podle právní úpravy
účinné do 31. 12. 1991 dohodu spoluvlastníků, případně rozhodnutí soudu, a
podle právní úpravy účinné od 1. 1. 1992 rozhodnutí většiny spoluvlastníků,
případně za stanovených podmínek rozhodnutí soudu. Jedině za splnění uvedeného
zákonného předpokladu lze hovořit - a to podle obou právních úprav - o
oprávněném užívání bytu ve společném domě některým ze spoluvlastníků.
Jestliže o hospodaření se společnou věcí rozhodli většinoví
spoluvlastníci, musí se tomuto rozhodnutí ostatní - menšinoví spoluvlastníci
podřídit. Protože většinoví spoluvlastníci rozhodují i o užívání bytu ve
společném domě, mohou se - na základě svého rozhodnutí - domáhat i vyklizení
menšinového spoluvlastníka z bytu nacházejícího se ve společné nemovitosti.
Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.) neřeší výslovně otázku, zda
menšinovému spoluvlastníku, který právem užíval byt z titulu svého
spoluvlastnického práva a jemuž v důsledku platného rozhodnutí většinových
spoluvlastníků podle ustanovení § 139 odst. 2 obč. zák. tento právní důvod
zanikl, přísluší poté, kdy mu vznikne povinnost byt vyklidit, bytová náhrada. Z
koncepce zákonné úpravy nároku na bytovou náhradu, obsažené v rámci institutu
nájmu bytu podle ustanovení § 685 a násl. obč. zák. (zejména v ustanovení § 712
obč. zák.) vyplývá, že nárok na bytovou náhradu vzniká zásadně za předpokladu
zániku práva nájmu bytu. To však neznamená, že by náhrada za byt, pokud byl
užíván na základě jiného neodvozeného právního důvodu - tedy i z titulu
spoluvlastnického práva - nepříslušela. Při nedostatku výslovné úpravy je třeba
použít ustanovení občanského zákoníku, které upravuje právní vztahy svým
obsahem a účelem nejbližší (§ 853 obč. zák.), tedy ustanovení § 712 obč. zák.
upravující nárok na bytovou náhradu při zániku práva nájmu bytu. I v těchto
případech je však třeba zabývat se tím, zda není dán důvod k odepření náhrady
za byt z hlediska ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. Tak tomu bývá zpravidla v
případech, kdy bytová potřeba povinného je uspokojena jinak (srov. též
rozhodnutí uveřejněné pod č. 35/1994 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Je ovšem třeba zdůraznit, že analogická aplikace ustanovení § 712 obč. zák.
přichází v těchto případech v úvahu pouze za předpokladu, že podílový
spoluvlastník užíval byt ve společném domě oprávněně a že toto jeho právo
zaniklo.
Důkazní břemeno o právním důvodu užívání bytu tíží ve sporu toho, kdo
existenci tohoto právního důvodu tvrdí. V daném případě bylo tedy na
žalovaných, případně na prvním žalovaném, aby prokázal, že byt užíval
oprávněně, tj. že jeho nastěhování se do bytu v roce 1993 bylo podloženo
dohodou spoluvlastníků (uzavřenou do 31. 12. 1991) nebo rozhodnutím většiny
spoluvlastníků (po 1. 1. 1992), tedy projevem vůle žalobkyně, že souhlasí s
tím, aby byt užíval.
Odvolací soud v projednávané věci učinil skutkový závěr, že účastníci
jako podíloví spoluvlastníci uzavřeli dohodu o užívání bytu prvním žalovaným a
že žalovaný užíval byt se souhlasem žalobkyně, který byl později odvolán. Na
základě toho odvolací soud s poukazem na analogickou aplikaci ustanovení § 712
odst. 1 a 2 obč. zák. vázal povinnost prvního žalovaného k vyklizení bytu na
zajištění bytové náhrady.
Uvedený skutkový závěr odvolacího soudu nemá oporu v provedeném
dokazování a je rozporu se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, z nichž
i po doplnění dokazování odvolací soud vycházel a jejichž součástí bylo též
zjištění, že první žalovaný se nastěhoval do bytu v roce 1993 po té, co mu
žalobkyně na jaře roku 1991 sdělila prostřednictvím svého právního zástupce
JUDr. K. S., že byt chce pro sebe a že nesouhlasí s tím, aby jej užíval, a že
toto své stanovisko nezměnila, ani když ji o to první žalovaný písemně žádal.
Existenci dohody spoluvlastníků o bydlení žalovaného v bytě lze pak stěží
dovozovat z okolnosti, že při rekonstrukci byly oba byty vybaveny jednou
kotelnou a společnými měřidly, neboť jak plyne z výpovědi žalobkyně zaznamenané
v protokolu o jednání před soudem prvního stupně ze dne 11.7.1995, žalobkyně
nedala souhlas k zásadním změnám, které žalovaní při provádění rekonstrukce
bytu v přízemí domu uskutečnili, neboť předpokládala, že stávající uspořádání
bytu zůstane zachováno.
Z uvedeného vyplývá, že podstatná skutková zjištění, z nichž odvolací
soud při rozhodnutí vycházel, nemají oporu v provedeném dokazování (§ 241 odst.
3 písm. c/ o.s.ř.).
Dovolací soud proto napadené rozhodnutí ve výroku týkajícím se prvního
žalovaného podle ustanovení § 243b odst. 1, věta za středníkem, zrušil a věc v
tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2, věta
první, o.s.ř.).