Přiměřenou náhradu podle ustanovení § 142 odst. 1, věty druhé, obč. zák. soud určí odpovídajícím podílem z ceny celé věci, nikoliv cenou, za kterou by bylo možno prodat spoluvlastnický podíl.
podílového spoluvlastnictví účastníků k domu čp. 240, stavebnímu pozemku parc. č. 659 (o rozloze 296 m2) a zahradě parc. č. 660 (o rozloze 337 m2) v P. - H. O b v o d n í s o u d pro Prahu 6 rozsudkem ze dne 20. dubna 1994 zrušil
podílové spoluvlastnictví účastníků k označeným nemovitostem, nemovitosti
přikázal do výlučného vlastnictví žalobce a uložil mu zaplatit žalované na
vyrovnání jejího podílu částku 397 465 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku. Současně žalované uložil nahradit žalobci a státu náklady řízení, a to žalobci
ve výši 22 920 Kč a státu ve výši 1608 Kč. Soud prvního stupně zjistil, že účastníci jsou spoluvlastníky uvedených
nemovitostí, a to žalobce ze 13/16 a žalovaná z 3/16. Žalovaná souhlasila se
zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví ve prospěch žalobce, avšak
za tržní cenu. Proto soud prvního stupně zrušil podílové spoluvlastnictví
účastníků a nemovitosti přikázal do výlučného vlastnictví žalobce. Při
stanovení náhrady za podíl žalované vyšel soud ze znaleckého posudku znalce
Ing. I. G., který postupoval v souladu s vyhláškou č. 393/1991 Sb., ve znění
vyhlášky č. 611/1992 Sb. a č. 110/1993 Sb. Soud nepřistoupil na návrh žalované
stanovit znaleckým posudkem tržní cenu nemovitostí, neboť vyšel z toho, že
tržní cena je cenou smluvní, na kterou musejí přistoupit obě zúčastněné strany. Žalobce však s tržní cenou nesouhlasil. K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací shora označeným
rozsudkem potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, žalované uložil zaplatit
žalobci na nákladech odvolacího řízení částku 5060 Kč a proti svému rozsudku
připustil dovolání. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění učiněných soudem
prvního stupně a konstatoval, že soud prvního stupně učinil i správné právní
závěry. Při svém rozhodování zaujal odvolací soud shodně se soudem prvního
stupně názor, že při určení výše náhrady ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1
obč. zák. je třeba vycházet z platného cenového předpisu. Na tržní ceně se
mohou dohodnout jen spoluvlastníci v rámci smluvní volnosti. Kromě toho je
možno podle platného cenového předpisu použít při stanovení ceny metodiky běžné
v zahraničí, a to postupem podle § 24 odst. 1 vyhlášky č. 393/1991 Sb., ale jen
v případě převodu nemovitostí na českou právnickou osobu se zahraniční účastí
nebo zahraniční právnickou osobu. O takový případ ovšem v této věci nejde. Posouzení hledisek vztahujících se k tzv. tržní ceně při stanovení přiměřené
náhrady tomu ze spoluvlastníků, kterému věc nebyla přikázána do vlastnictví,
považoval odvolací soud za otázku zásadního právního významu, pro niž připustil
dovolání. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná dovolání, kterým napadla výrok o
povinnosti žalobce zaplatit žalované na vyrovnání podílu částku 397 465 Kč a
výrok o nákladech prvoinstančního i odvolacího řízení. Odůvodnila je tím, že
rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241 odst. 2 písm. d/
o. s. ř.), týkajícím se výkladu pojmu “přiměřená náhrada" uvedenému v
ustanovení § 142 odst. 1 obč. zák.
Dovolatelka je s ohledem na základní právní
principy ochrany vlastnictví toho názoru, že spoluvlastník, který je zbavován
vlastnictví, by měl mít právo na takovou náhradu, která by pozbývané
vlastnictví v plném rozsahu nahradila. V případě uvedených nemovitostí je totiž
zcela diametrální rozdíl mezi jejich cenou, vypočtenou podle vyhlášky o cenách
nemovitostí, a cenou, kterou by bylo možno dosáhnout jejich prodejem. Navrhla,
aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního
stupně k dalšímu řízení. Žalobce ve vyjádření k dovolání uvedl, že neexistuje žádný předpis, podle
kterého by bylo možno objektivně stanovit nějakou “tržní cenu". Dosavadní
judikatura vycházela a vychází z toho, že přiměřenou náhradou v těchto
případech je cena zjištěná podle znaleckého posudku. Vyhláška č. 393/1991 Sb.,
ve znění vyhlášky č. 611/1992 Sb. (tedy cenový předpis platný v době
rozhodování soudů), znala pouze jedinou výjimku, když v ustanovení § 24
stanovila způsob ocenění nemovitostí pro případ převodu na českou právnickou
osobu se zahraniční majetkovou účastí. Proto oba soudy správně vycházely z ceny
stanovené znaleckým posudkem, v němž byly sporné nemovitosti oceněny podle
uvedené vyhlášky, pochopitelně bez použití citovaného § 24. Pokud žalovaná ve
svém dovolání poukazuje na to, že jako přiměřená náhrada by měla být stanovena
cena věci v čase a místě obvyklá, zřejmě zcela záměrně poukazuje na to, jaké
ceny by se mohlo docílit, kdyby se prodávaly nemovitosti celé. Žalovaná je však
spoluvlastníkem pouze 3/16 sporných nemovitostí, a kdyby měla být uvažována
"tržní cena", mohla by být uvažována, pokud by to vůbec bylo možné, pouze ve
vztahu k podílu 3/16 těchto nemovitostí, které by žalovaná mohla prodat. Tento
podíl je přitom prakticky neprodejný. Žalobce navrhl, aby dovolání bylo
zamítnuto. N e j v y š š í s o u d svým rozsudkem zrušil rozsudek odvolacího soudu i
rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Podle ustanovení § 142 odst. 1 obč. zák., nedojde-li k dohodě, zruší
spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu
jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být
účelně využita (§ 142 odst. 1, věta třetí, obč. zák). Základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v
daném místě v době rozhodování. Není namístě vycházet z tzv. odhadní ceny,
zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu, tj. v daném případě podle
vyhlášky č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhrad za
zřízení práva užívání a náhradách za dočasné užívání pozemků, ve znění vyhlášky
č. 110/1992 Sb. a vyhlášky č. 611/1992 Sb. Naznačený postup by sice odpovídal
praxi soudů v době, kdy se ani účastníci smluv nemohli odchýlit od ceny
nemovitostí vypočtené podle cenového předpisu, ale nerespektoval by stávající
právní stav, kdy lze při smluvních převodech sjednat i cenu odlišnou od ceny
podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových
předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména
pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy
již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná
cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. Názor odvolacího soudu, že
se nelze odchýlit od odhadní ceny vzhledem k tomu, že v souzené věci nejde o
smluvní převod, není na místě, protože v ustanovení § 142 odst. 1 obč. zák. se
uvádí přiměřená náhrada a nikoli náhrada určená podle cenového předpisu. Aby
náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a
vybavení (příloha k vyhlášce č. 393/1991 Sb.), velikosti a stáří věci (stavby),
ale i zájmu o ni, tj. i na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Musí jít
tedy o náhradu, která by představovala příslušný podíl ceny, za niž by bylo
reálně možno celou věc prodat. Není přitom možno přisvědčit námitce žalobce, že
přiměřená náhrada by měla odpovídat obecné ceně, za níž by bylo možno v daném
místě v době rozhodování prodat příslušný spoluvlastnický podíl. Podle
ustanovení § 137 odst. 1 obč. zák. podíl vyjadřuje míru, jakou se
spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze
spoluvlastnictví ke společné věci. Podíl tedy vyjadřuje vztah k celé věci. Rozhodnutím soudu podle § 142 odst. 1 obč. zák. nedochází k prodeji
spoluvlastnického podílu jednoho či více spoluvlastníků dalšímu či dalším
spoluvlastníkům. Dochází ke zrušení spoluvlastnictví a vzniku nového
vlastnického práva. Při vypořádání soud může (kromě dalších možností) přikázat
věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Jde však stále o
vypořádání spoluvlastnictví k celé věci. Při vypořádání je tedy nutno vycházet
z hodnoty celé věci a z velikosti podílů jednotlivých spoluvlastníků. Obdobně
se konečně postupuje i tehdy, nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků. V takovém
případě soud podle ustanovení § 142 odst.
1 poslední věty občanského zákoníku
nařídí prodej věci a výtěžek rozdělí podle podílů. Tímto postupem přitom soud
dospěje k obecné ceně celé nemovitosti a výtěžek rozdělí podle
spoluvlastnických podílů. Neexistuje přitom žádný důvod, proč by při vypořádání
spoluvlastnictví v jednom případě mělo být vycházeno z obecné ceny celé věci a
ve druhém případě z obecné ceny spoluvlastnického podílu. Z uvedeného vyplývá, že dovolání je z hlediska uplatněného dovolacího důvodu
opodstatněné. Dovolací soud proto rozhodnutí odvolacího soudu zrušil. Protože
rozhodnutí soudu prvního stupně trpí stejnou vadou, pro kterou bylo zrušeno
rozhodnutí odvolacího soudu, zrušil dovolací soud i rozsudek soudu prvního
stupně a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 věta druhá o. s. ř.).