Úspěch žaloby o vyklizení nebytových prostor, které žalovaný užíval na základě neplatné smlouvy, není závislý na povinnosti žalobce vydat žalovanému bezdůvodné obohacení spočívající ve zhodnocení nebytových prostor žalovaným. Nejde o synallagmatické závazky ve smyslu § 560 obč. zák.
Dovolatelce lze přisvědčit, že v případě závazku, v němž jsou práva a povinnosti takto vzájemně podmíněny (závazku synallagmatického), nelze žalobě o plnění jednoho z jeho subjektů vyhovět, jestliže žalobní návrh sám nebo ve spojení se vzájemným návrhem žalovaného neumožňuje, aby vzájemnou vázanost nároků mohl soud vyjádřit ve výroku rozhodnutí (srov. rozhodnutí uveřejněné pod č. 26/1975 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Na druhé straně - oproti jejímu očekávání - neplatí, že vždy, kdy si účastníci mají povinnost poskytnout určitá plnění navzájem, jde současně o povinnosti ve smyslu § 560 obč. zák. vzájemně podmíněné (synallagmatické); není-li založena zákonem, uplatní se vzájemná podmíněnost tehdy, když vyplývá ze samotného ujednání účastníků (zaplacení oproti předání, „koupě z ruky do ruky\" apod.).
Ani v případě, kdy vzájemná podmíněnost plnění plyne ze zákona (viz citované ustanovení § 457 obč. zák.), se důsledky § 560 obč. zák. neprosazují automaticky. Za synallagmatický lze kupř. vztah z neplatné či zrušené smlouvy považovat jen došlo-li již na jejím základě k (vzájemnému) plnění obou smluvních stran, a naopak, o takový vztah nepůjde poté, co jedna ze smluvních stran závazek vrátit druhé vše, co podle smlouvy dostala, dobrovolně splnila.
Není důvodu - v obecné rovině - vyloučit z dosahu ustanovení § 457 obč. zák. situaci, jež nastane, jestliže je neplatnou smlouva o nájmu nebytových prostor, o niž v dané věci jde (její neplatnost, dovozenou z nedostatku předchozího souhlasu orgánu obce, dovolatelka nezpochybnila). Pro výsledek sporu je však určující odpověď na otázku, jaká práva a povinnosti (coby vzájemně podmíněné) režim tohoto ustanovení postihuje.
Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Ustanovení § 720 obč. zák. stanoví, že nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem; tím je zákon č. 116/1990 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákonem č. 116/1990 Sb. - rozumí se ve znění účinném v době uzavření smlouvy).
Podle § 3 tohoto zákona může pronajímatel nebytový prostor přenechat k užívání jinému (nájemci) smlouvou o nájmu. Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru, přičemž smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru nebo neobsahuje stanovené náležitosti, je neplatná.
Esenciální pro smlouvu o nájmu nebytových prostor je tedy závazek jednoho subjektu (pronajímatele) přenechat určitý nebytový prostor druhému (nájemci), a závazek druhého poskytnout prvnímu za to úplatu (nájemné).
Jestliže si smluvní strany podle takové smlouvy vzájemně plnily, ačkoli smlouva je posléze posouzena jakožto právní úkon absolutně neplatný (§ 39 obč. zák.), a jestliže - podle citovaného § 457 obč. zák. - je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal, pak to logicky znamená, že nájemce je povinen vydat majetkový prospěch, který získal užíváním nebytových prostor, a pronajímatel prospěch, nabytý zaplacením nájemného (případně - podle obsahu smlouvy - i prospěch další).
Tyto vzájemné povinnosti jsou tedy i povinnostmi vzájemně podmíněnými, jež má na mysli ustanovení § 560 obč. zák.
Žalobci se však uložení povinnosti žalované (dovolatelce) vydat prospěch získaný užíváním nebytových prostor, jež by byla podmíněna specifickou povinností vlastní, v dané věci nedomáhali. Jejich zájem se neobrací k minulým poměrům právního vztahu, resp. k jeho vypořádání z hledisek institutu bezdůvodného obohacení (§ 451 a násl. obč. zák.), nýbrž je zaměřen k tomu, aby byly vyvozeny ty důsledky neplatnosti smlouvy o nájmu, jež jsou relevantní pro jejich právní vztahy následné.
Z neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor totiž plynou i jiné důsledky než které předjímá ustanovení § 457 obč. zák.; především odpadá povinnost původních pronajímatelů strpět užívání těchto prostor tím, kdo měl být nájemcem, a stejně tak odpadá i povinnost původního nájemce platit pronajímatelům nájemné. Byli-li pronajímatelé podle neplatné smlouvy vlastníky nemovitosti, v níž jsou umístěny smlouvou dotčené nebytové prostory, svědčí jim i právo na ochranu tohoto vlastnictví, neboť užívání jejich nemovitosti - bez právního důvodu - představuje zásah do vlastnického práva, který je neoprávněný.
Podle § 126 odst. 1 obč. zák. má vlastník právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje. Jde-li o nemovitost, odpovídá vydání věci její vyklizení.
Toto oprávnění - coby výraz práva věcného - je absolutní, a o jeho podmíněnosti podle principů, vlastních oproti tomu institutům závazkovým (včetně podle § 560 obč. zák.), proto nemůže být řeči. Závěry vyslovené ve výše zmíněném rozhodnutí uveřejněném pod č. 26/1975 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, jež měla dovolatelka na mysli, se tedy zde neuplatní (dovolatelkou namítané nároky na vydání bezdůvodného obohacení tím ovšem dotčeny nejsou).
Důsledky absolutní neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor (§ 39 obč. zák.) nejsou závislé na tom, kdo neplatnost zavinil; platí toliko, že vznikne-li pro neplatnost právního úkonu škoda, odpovídá se za ni podle ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu (§ 42 obč. zák.).
Jestliže odvolací soud vycházel z téhož názoru, je jeho právní posouzení věci správné, v důsledku čehož je správný i rozsudek, který na něm spočívá (§ 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř.). Dovolání žalované proto Nejvyšší soud podle § 243b odst. 1 o.s.ř. zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 243b odst. 4, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř.; žalobcům, jimž by příslušela jejich náhrada, však ve stadiu dovolacího řízení (dle obsahu spisu) prokazatelné náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně 26. dubna 2001
JUDr. Vladimír K u r k a, v. r.
předseda senátu
Z neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor totiž plynou i jiné důsledky, než které předjímá ustanovení § 457 obč. zák.; především odpadá povinnost původních pronajímatelů strpět užívání těchto prostor tím, kdo měl být nájemcem, a stejně tak odpadá i povinnost původního nájemce platit pronajímatelům nájemné. Byli-li pronajímatelé podle neplatné smlouvy vlastníky nemovitosti, v níž jsou umístěny smlouvou dotčené nebytové prostory, svědčí jim i právo na ochranu tohoto vlastnictví, neboť užívání jejich nemovitosti – bez právního důvodu – představuje zásah do vlastnického práva, který je neoprávněný.
Podle § 126 odst. 1 obč. zák. má vlastník právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje. Jde-li o nemovitost, odpovídá vydání věci její vyklizení.
Toto oprávnění – coby výraz práva věcného – je absolutní a o jeho podmíněnosti podle principů, vlastních oproti tomu institutům závazkovým (včetně podle § 560 obč. zák.), proto nemůže být řeči. Závěry vyslovené ve výše zmíněném rozhodnutí uveřejněném pod č. 26/1975 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, jež měla dovolatelka na mysli, se tedy zde neuplatní (dovolatelkou namítané nároky na vydání bezdůvodného obohacení tím ovšem dotčeny nejsou).
Důsledky absolutní neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor (§ 39 obč. zák.) nejsou závislé na tom, kdo neplatnost zavinil; platí toliko, že vznikne-li pro neplatnost právního úkonu škoda, odpovídá se za ni podle ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu (§ 42 obč. zák.).
Jestliže odvolací soud vycházel z téhož názoru, je jeho právní posouzení věci správné, v důsledku čehož je správný i rozsudek, který na něm spočívá (§ 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř.). Dovolání žalované proto Nejvyšší soud podle § 243b odst. 1 o. s. ř. zamítl.