21 Cdo 3066/2017-112
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr.
Romana Fialy a soudců JUDr. Jiřího Doležílka a JUDr. Mojmíra Putny v právní
věci žalobkyně Lovčické zemědělské a.s., se sídlem v Lovčicích č. 171, IČO
25965921, zastoupené JUDr. Jakubem Havlíčkem, advokátem se sídlem v Hradci
Králové, Divišova č. 882/5, za účasti M. P., zastoupeného Mgr. Pavlem Jiříčkem,
advokátem se sídlem v Poděbradech, Studentská č. 174/10, o zápis vlastnického
práva do katastru nemovitostí vkladem, vedené u Krajského soudu v Praze pod sp.
zn. 37 C 19/2015, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze
dne 8. prosince 2016 č. j. 4 Co 21/2016-88, takto:
Rozsudek vrchního soudu se zrušuje a věc se vrací Vrchnímu soudu v Praze k
dalšímu řízení.
Žalobkyně podala dne 6.2.2015 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj,
katastrální pracoviště N., návrh na vklad vlastnického práva k pozemku parc.č.
v katastrálním území V. n. L. do katastru nemovitostí, a to na základě kupní
smlouvy, přičemž okolnosti jejího uzavření popsala tak, že „písemnou nabídkou
datovanou ke dni 5.1.2015“ nabídl účastník žalobkyni k odprodeji uvedený
pozemek, že žalobkyně „písemným sdělením vtěleným přímo do listiny obsahující
nabídku k odkupu pozemku s úředně ověřeným podpisem nabídku akceptovala“ a že
účastník poté sice odmítl „písemně stvrdit doručení akceptace nabídky“, nicméně
„okamžikem doručení akceptace nabídky byla mezi navrhovatelem, coby kupujícím,
a účastníkem, coby prodávajícím, uzavřena kupní smlouva k předmětnému pozemku“.
Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk,
rozhodnutím ze dne 13.3.2015, č.j. V-1219/2015-208, návrh na vklad vlastnického
práva do katastru nemovitostí dle ustanovení § 18 odst. 1 zákona č. 256/2013
Sb., o katastru nemovitostí, zamítl, neboť z důvodu „neurčitého a
nesrozumitelného právního jednání, které je jednáním zdánlivým, a které nemůže
odůvodňovat navržený vklad“, nebyla naplněna podmínka dle ustanovení § 17 odst.
1 písm. b) uvedeného zákona. Dospěl k závěru, že „osoba, která podepsala
nabídku není dostatečně určitě identifikována“, že „z nabídky nevyplývá zřejmý
úmysl uzavřít určitou smlouvu ve smyslu § 1731 OZ ve spojení s § 545 OZ a
neplyne z ní vůle být takovouto smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata ve
smyslu § 1732 (1) OZ“, že „není zřejmé, kdo je prodávajícím a kdo kupujícím“ a
dále že „přijetí nabídky nenabylo účinnosti, když originál nabídky podepsaný
adresátem nebyl dodán do sféry navrhovatele a smlouva tedy nebyla uzavřena“.
Žalobou podanou u Krajského soudu v Praze dne 1.4.2015 se žalobkyně domáhala,
aby soud jednak určil, že je vlastníkem předmětného pozemku, a jednak aby
nahradil svým rozhodnutím zamítavé rozhodnutí Katastrálního úřadu pro
Středočeský kraj, katastrální pracoviště N., ze dne 13.3.2015, č.j.
V-1219/2015-208. Žalobu zdůvodnila zejména tím, že dle jejího názoru k
„jednoznačné identifikaci prodávajícího postačilo uvedení jeho jména a
příjmení, vč. připojení podpisu“ a že mezí ní a účastníkem došlo k uzavření
kupní smlouvy okamžikem, kdy mu žalobkyně dne 4.2.2015 doručila a předložila
akceptovanou nabídku, přestože „účastník její doručení odmítl podepsat a ve
smyslu ustanovení § 570 odst. 1 občanského zákoníku se pokusil zmařit její
dojití“. Žalobkyně má za to, že katastrální úřad dospěl k nesprávnému závěru,
že není splněna podmínka pro povolení vkladu stanovená v ustanovení § 17 odst.
1 písm. b) katastrálního zákona, a dovozuje, že napadeným rozhodnutím
katastrálního úřadu byla zkrácena na svých právech.
Účastník se k žalobě vyjádřil tak, že je zřejmé, že došlo pouze k „počátku
jednání směřujícímu k případné dohodě na podmínkách uzavření kupní smlouvy“,
neboť jednání „nedospělo do fáze konečného konsenzu, aby mohla být uzavřena
právně perfektní kupní smlouva“. Namítá, že „sama žalobkyně neměla jasno v tom,
jaké podmínky by měly být mezi nimi dojednány v případě koupě, když uvádí různé
podmínky, které měly být sjednány“. Účastník má za to, že „žalobkyně pouze
využila jeho dopis z ledna 2015, který považoval za prostředek zjištění
případného zájmu žalobkyně o koupi jeho pozemku“. „Dopsání textu na dopis“
nepovažuje za splnění podmínky stanovené zákonem, neboť „projev vůle není
natolik dostatečný, aby jeho pouhým akceptováním mohla vzniknout kupní
smlouva“. Dopis účastníka s akceptací navíc nebyl účastníku nikdy doručen.
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 19.10.2015, č.j. 37 C 19/2015-60, žalobu
zamítl a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit účastníku na náhradě nákladů
řízení 13.722,- Kč k rukám advokáta Mgr. Pavla Jiříčka. Vzhledem k tomu, že
„nabídka se pouze stručně vyjadřuje v tom smyslu, že účastník fakticky nabízí
pozemek k odkoupení, nijak však nespecifikuje další podmínky převodu,
neidentifikuje pozemek, nenavrhuje ani termín splatnosti kupní ceny, ani
platební místo“, ztotožňuje se soud prvního stupně s názorem katastrálního
úřadu, že „z takové listiny plyne maximálně vůle zahájit jednání o případném
prodeji, nikoli závazek uzavřít kupní smlouvu“. Žalobkyně navíc sama
zpochybnila své tvrzení o uzavření kupní smlouvy tím, že vypracovala další
kupní smlouvu, ve které uvedla „řadu do té doby mezi účastníky neprojednaných
skutečností souvisejících s převodem pozemku“. Nakonec soud prvního stupně
dospěl také k závěru, že u převodu nemovitostí je nezbytné, ve smyslu
ustanovení § 560 ve spojení s § 2128 občanského zákoníku, dodržení písemné
formy, u které je stanovena náležitost podpisu podle ustanovení § 561
občanského zákoníku. Obsahuje-li nabídka „pouhou parafu, učiněnou
vlastnoručně“, k ekvivalentu podpisu nikdy nedošlo, a proto „nabídka není
způsobilou listinou pro uzavření kupní smlouvy o převodu pozemku do vlastnictví
žalobkyně její akceptací“.
K odvolání žalobkyně Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 8.12.2016, č.j. 4 Co
21/2016-88, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl, že žalobkyně je
povinna zaplatit účastníku na náhradě nákladů odvolacího řízení 5.460,- Kč k
rukám advokáta Mgr. Pavla Jiříčka. Oproti soudu prvního stupně dospěl k závěru,
že podmínky pro uzavření kupní smlouvy splněny byly, neboť „existuje zcela
jasný projev vůle na straně účastníka předmětnou nemovitost prodat“, a
„odkazuje-li účastník v nabídce k odprodeji pozemku na nájemní smlouvu č. 346
ze dne 30.10.2008, je zřejmé o jaký předmět převodu se jedná i jaká je
navrhovaná kupní cena“. Podle názoru odvolacího soudu však nelze přehlédnout,
že kupní smlouva neobsahuje formální náležitost spočívající v úředně ověřeném
podpisu účastníka, tedy strany prodávající, a v důsledku toho je uzavřena v
rozporu s ustanovením § 561 odst. 1 občanského zákoníku a nesplňuje podle § 17
odst. 1 písm. a) katastrálního zákona náležitosti listiny pro zápis do katastru
nemovitostí.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Namítá, že z
ustanovení § 561 odst. 1 občanského zákoníku nevyplývá požadavek na úřední
ověření podpisu účastníka právního jednání, jehož předmětem je převod věcného
práva k nemovité věci, ale je pouze vyžadováno, aby podpisy byly na jedné
listině, což je v předmětné vkladové listině dodrženo. Nesouhlasí se závěrem
odvolacího soudu, že „absence úředního ověření podpisu účastníka“ je důvodem
pro zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva, když „takovou situaci
katastrální zákon v ustanovení § 66 písm. e) výslovně předvídá a katastrálnímu
úřadu ukládá, jakým způsobem má při zjišťování pravosti podpisu postupovat “.
Žalobkyně navrhla, aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů zrušil.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) po zjištění, že
dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou
osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o.s.ř.,
se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu vydaná v řízení
o věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, pokud to zákon připouští (§
245 a § 236 odst. 1 o.s.ř.).
Podmínky přípustnosti dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu jsou obsaženy
– jak vyplývá z přiměřeného užití části čtvrté, hlavy třetí občanského soudního
řádu (§ 245 o.s.ř.) – v ustanoveních § 237, 238 a 238a o. s. ř.
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí
odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí
závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se
odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo
která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím
soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní
otázka posouzena jinak (§ 237 o.s.ř.).
V projednávané věci závisí napadený rozsudek odvolacího soudu mimo jiné na
vyřešení otázky hmotného práva, zda je nezbytnou náležitostí kupní smlouvy, jíž
je převáděno vlastnické právo k nemovitosti, a jež je současně vkladovou
listinou pro zápis práva do katastru nemovitostí, úředně ověřený podpis smluvní
strany. Protože tato právní otázka v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla
ve všech souvislostech vyřešena, dospěl Nejvyšší soud České republiky k závěru,
že dovolání žalobkyně proti rozsudku odvolacího soudu je podle ustanovení § 237
o.s.ř. přípustné.
Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o.s.ř.,
které provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o.s.ř.), Nejvyšší soud
České republiky dospěl k závěru, že dovolání žalobkyně je opodstatněné.
Zápisy týkající se práv se do katastru nemovitostí provádějí vkladem, záznamem
nebo poznámkou, a to na základě písemností v listinné nebo elektronické podobě
[srov. § 6 věta první a § 7 odst. 1 věta první zákona č. 256/2013 Sb., o
katastru nemovitostí, ve znění do 18.9.2016, tj. před novelou zákonem č.
286/2016 Sb. (dále jen „katastrální zákon“)]. Vkladem, který lze provést na
základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení (srov. § 12
katastrálního zákona), se do katastru nemovitostí zapisuje vznik, změna, zánik,
promlčení a uznání existence nebo neexistence práv uvedených v ustanovení § 11
odst. 1 písm. a)-s) katastrálního zákona a rozdělení práva k nemovitosti na
vlastnické právo k jednotkám (srov. § 11 odst. 2 katastrálního zákona).
Podle ustanovení § 17 odst. 1 katastrálního zákona ve vkladovém řízení
katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda
a) splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru,
b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad,
c) právní jednání je učiněno v předepsané formě,
d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění
nakládat s nemovitostí,
e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle
jiného právního předpisu,
f) z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není
patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z
dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou
oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím
soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci,
která je předmětem právního jednání,
g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska
není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru
a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s
návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní
zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových
listin.
Podle ustanovení § 66 odst. 1 písm. e) katastrálního zákona Český úřad
zeměměřický a katastrální vyhláškou stanoví postup při ověřování pravosti
podpisů na soukromých listinách pro zápis do katastru, nejsou-li podpisy úředně
ověřeny.
K návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ze dne 6.2.2015
připojila žalobkyně jako vkladovou listinu „nabídku účastníka k odprodeji
pozemků ze dne 5.1.2015“, do které byla „vtělena“ její akceptace žalobkyní ze
dne 4.2.2015, „protokol o doručení akceptace nabídky“ ze dne 5.2.2015 a
„průvodní dopis navrhovatele k návrhu na vklad vlastnického práva do katastru
nemovitostí“, ve kterém úřadu popsala okolnosti uzavření kupní smlouvy mezí ní
a účastníkem. Listina obsahující nabídku účastníka k odprodeji pozemků přitom
neobsahuje podpis úředně ověřený, ale je podepsána účastníkem pouze
vlastnoručně.
Právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci,
jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší, vyžaduje
písemnou formu (srov. § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen
„obč. zák.“). K platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se
vyžaduje podpis jednajícího (§ 561 odst. 1 věta první obč. zák.).
Odvolací soud dospěl k závěru, že je v rozporu s ustanovením § 561 odst. 1 obč.
zák., neobsahuje-li kupní smlouva úředně ověřený podpis prodávajícího
(účastníka). Takový názor však nelze považovat za správný, neboť z dikce daného
ustanovení takový požadavek pro písemné právní jednání nikterak nevyplývá.
Dovolatelka tedy právem soudům vytýká, že předložená vkladová listina má
zákonem stanovené náležitosti a okolnost, že podpis prodávajícího není úředně
ověřen, lze posoudit jako „odstranitelný nedostatek, který lze ve vkladovém
řízení zhojit“. Navíc přímo ustanovení § 66 odst. 1 písm. e) katastrálního
zákona stanovuje, že nejsou-li podpisy na soukromých listinách úředně ověřeny,
postupuje se dále podle vyhlášky (myšleno vyhlášky č. 357/2013 Sb.), z čehož je
zřejmé, že úředně ověřený podpis není obligatorní náležitostí kupní smlouvy a
jeho absence nemůže mít za následek neplatnost smlouvy. Katastrální úřad je
povinen v takových případech postupovat dle uvedené vyhlášky a činit potřebná
opatření.
Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění do 31.3.2017 (dále
jen „katastrální vyhláška“) postup při ověřování pravosti podpisů upravuje v
ustanoveních § 62 až 64. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu zkoumá,
zda vlastnoruční nebo elektronické podpisy na soukromé listině, které nejsou
úředně ověřeny, jsou pravé, tedy zda skutečně náleží osobám v ní uvedeným. V
případě, že pravost vlastnoručního podpisu na soukromé listině nelze ani při
vynaložení veškerého úsilí, které lze rozumně požadovat, ověřit žádným ze
způsobů uvedených v ustanovení § 63 odst. 1 katastrální vyhlášky, zjistí se
jiným vhodným způsobem, například na základě svědecké výpovědi nebo znaleckého
posudku (srov. ustanovení § 63 odst. 2 katastrální vyhlášky).
Závěr odvolacího soudu, že kupní smlouva byla uzavřena v rozporu s ustanovením
§ 561 odst. 1 obč. zák., když neobsahuje formální náležitost, kterou je úředně
ověřený podpis účastníka, a že taková vkladová listina proto nesplňuje dle
ustanovení § 17 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona náležitosti listiny pro
zápis do katastru nemovitostí, tedy není správný.
K otázce uzavření kupní smlouvy se odvolací soud dále vyjádřil tak, že z obsahu
nabídky k odprodeji pozemků, její akceptace a z „nájemní smlouvy č. 346 ze dne
30.10.2008 a přílohy k této smlouvě“ lze dovodit, že „k uzavření smlouvy kupní
ohledně sporné nemovitosti existuje zcela jasný projev vůle na straně účastníka
předmětnou nemovitost prodat“. S tímto názorem odvolacího soudu se dovolací
soud ztotožňuje.
Podle ustanovení § 1731 obč. zák. musí být z návrhu na uzavření smlouvy
(nabídky) zřejmé, že ten, kdo jej činí, má úmysl uzavřít určitou smlouvu s
osobou, vůči níž nabídku činí.
Právní jednání směřující k uzavření smlouvy je nabídkou, pokud obsahuje
podstatné náležitosti smlouvy tak, aby smlouva mohla být uzavřena jeho
jednoduchým a nepodmíněným přijetím, a pokud z něho plyne vůle navrhovatele být
smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata (srov. § 1732 odst. 1 obč. zák.).
Smlouva je poté uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti (§
1745 obč. zák.).
Mezi obligatorní náležitosti kupní smlouvy uzavírané dle ustanovení § 2079 a
násl. obč. zák. patří určení předmětu koupě a kupní ceny. V nabídce účastníka
„k odkoupení pozemků“ ze dne 5.1.2015 je kupní cena stanovena částkou 15 Kč/ m2 a dostatečně identifikován je i předmět koupě, odkazuje-li účastník v nabídce
na dříve uzavřenou nájemní smlouvu mezi ním a žalobkyní, když konkretizace
předmětu koupě odkazem na jiné právní jednání mezi stejnými účastníky není
vyloučena a z provedeného dokazování před soudem prvního stupně bylo zjištěno,
že v „nájemní smlouvě č. 346“ ze dne 30.10.2010 bylo k předmětnému pozemku
sjednáno jednak nájemní právo „na dobu 10 let“, jednak předkupní právo ve
prospěch žalobkyně. Dovolací soud má proto shodně s odvolacím soudem za to, že
smlouva uzavřena byla, když žalobkyně písemnou nabídku účastníka akceptovala
dopisem ze dne 4.2.2015, který mu byl doručen do jeho sféry, a to i za
okolnosti, že účastník tento dopis poté odmítl převzít. K podmínce vůle
navrhovatele být smlouvou vázán ve smyslu ustanovení § 1732 odst. 1 obč. zák.
dovolací soud uvádí, že ze znění jeho nabídky je tato vůle zřejmá, a nelze
dospět k závěru (jak učinil soud prvního stupně), že se ze strany účastníka
jednalo pouze o vůli zahájit jednání o případném prodeji, zejména odkazuje-li
účastník ve své nabídce výslovně na „předkupní právo pro nájemníka při prodeji
smluvních pozemků“.
Z výše uvedeného vyplývá, že jednak došlo k platnému uzavření kupní smlouvy
mezi žalobkyní a účastníkem ohledně předmětného pozemku, neboť byly splněny
veškeré zákonem stanovené náležitosti pro takové právní jednání, a jednak, že
při absenci úředně ověřeného podpisu na soukromé listině katastrální úřad
(anebo v řízení o nahrazení rozhodnutí katastrálního úřadu příslušný soud)
postupuje podle § 62 a § 64 katastrální vyhlášky, tedy činí potřebná opatření
ke zjištění pravosti vlastnoručního podpisu. Vzhledem k tomu, že odvolací soud
správně konstatoval, že kupní smlouva byla platně uzavřena, byl poté povinen
učinit v řízení opatření k tomu, aby byla ověřena pravost podpisu účastníka na
„nabídce k odkupu pozemků ze dne 5.1.2015“. Nezabýval-li se odvolací soud
pravostí podpisu, postupoval v rozporu s katastrálním zákonem a navazující
katastrální vyhláškou.
Jelikož rozsudek odvolacího soudu není správný, nejsou dány podmínky pro
zastavení dovolacího řízení, pro odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání
nebo pro změnu rozsudku odvolacího soudu, Nejvyšší soud České republiky
rozsudek odvolacího soudu zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný V novém rozhodnutí o věci
rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale
znovu i o nákladech původního řízení (§ 226 odst. 1 a § 243g odst. 1 část věty
první za středníkem a věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. března 2018
JUDr. Roman Fiala
předseda senátu