Uzavření smlouvy o převodu nemovitostí není důsledkem jakéhokoliv včasného prohlášení adresáta návrhu (obláta) o přijetí návrhu, ale jen prohlášení projeveného písemnou formou na téže listině, na které je návrh na uzavření smlouvy. Vůči nepřítomnému navrhovateli je přijetí návrhu účinné až od okamžiku, kdy mu došel návrh na uzavření smlouvy, podepsaný adresátem návrhu.
K r a j s k ý s o u d v Českých Budějovicích jako soud odvolací
rozsudkem potvrdil rozsudek O k r e s n í h o s o u d u v Pelhřimově ze dne
27. 2. 1998, kterým bylo určeno, že žalobkyně je spoluvlastnicí ideální jedné
čtvrtiny nemovitostí, a to domu čp. 191 se stavební parcelou č. 188/1 o výměře
364 m2, stavební parcely č. 188/2 o výměře 1203 m2 a stavební parcely č. 188/4
o výměře 303 m2 , zapsaných u Katastrálního úřadu v P. pro obec a katastrální
území H. Soudy vyšly ze zjištění, že žalobkyně byla spolu s dalšími osobami, a
to J. Š., Ing. J. Z., S. Č., P. Z. a L. Z., spoluvlastnicí předmětných
nemovitostí, o jejichž prodeji žalobkyně a ostatní spoluvlastníci s žalovanou
jednali. Dne 22. 1. 1992 byl sepsán návrh kupní smlouvy, kterou podepsala
žalovaná a také spoluvlastníci nemovitostí, s výjimkou nepřítomných Ing. J. Z. a P. Z. Ti smlouvu podepsali poté, co ji obdrželi, a dopisem ze dne 5. 3. 1992
vyrozuměl Ing. J. Z. žalovanou o tom, že on i P. Z. návrh na uzavření kupní
smlouvy přijali. Podepsaný návrh smlouvy však zaslali žalované až po třech
letech. Žalobkyně se pak domáhala určení, že je spoluvlastnicí předmětných
nemovitostí. Mimo jiné tvrdila, že uvedená kupní smlouva nebyla Ing. J. Z. a P. Z. včas přijata, a proto nebyla uzavřena, k převodu nemovitostí nedošlo a její
spoluvlastnické právo tak zůstalo zachováno. S tímto názorem se soudy
ztotožnily. Odvolací soud s odkazem na § 44 odst. 1, § 43c odst. 1, 2 a § 46
odst. 2 obč. zák. dospěl, obdobně jako soud prvního stupně, k závěru, že návrh
na uzavření smlouvy o převodu nemovitostí je přijat v okamžiku, kdy
navrhovateli dojde návrh smlouvy podepsaný akceptantem (správně “oblátem” anebo
“adresátem návrhu”). Samotná skutečnost, že adresát návrh na uzavření smlouvy
podepsal, nemá tudíž za následek uzavření smlouvy. Vzhledem k tomu, že
žalované došel podepsaný návrh na uzavření smlouvy až po třech letech, nebyl
přijat včas, zanikl a smlouva nevznikla (§ 43b odst. 1 obč. zák). Proto je
žalobkyně i nadále spoluvlastnicí předmětných nemovitostí. Odvolací soud
připustil proti svému rozsudku dovolání, když “rozhodnutí o otázce, zda je k
účinnosti včasného přijetí návrhu smlouvy o převodu nemovitosti dle § 43c odst. 2 obč. zák. třeba, aby navrhovateli smlouvy došel projev souhlasu s návrhem
obsažený dle § 46 odst. 2 věty druhé obč. zák. na téže listině jako návrh, nebo
zda postačí oznámení o přijetí návrhu učiněné jakoukoli formou, je rozhodnutím
po právní stránce zásadního významu.”
Proti rozhodnutí odvolacího soudu, které nabylo právní moci, podává
žalovaná včasné dovolání, ve kterém uplatňuje dovolací důvod, upravený v § 241
odst. 3 písm. d) o.s.ř., tedy tvrdí, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na
nesprávném právním posouzení věci. Podle dovolatelky z § 43c odst. 1, 2 obč. zák. ani z jiných ustanovení nevyplývá, že by “vyjádření souhlasu muselo být
učiněno v případě smluv o převodu nemovitosti na téže listině jako návrh
smlouvy”. Dovolatelka má zato, že z gramatického výkladu uvedeného ustanovení
nelze dovodit, že by pro přijetí návrhu byla stanovena obligatorní forma.
K
přijetí návrhu proto postačí prohlášení, že návrh byl přijat. Uvedené řešení
daného problému podle ní vyplývá i z komentáře a judikatury k § 861 obecného
zákoníku občanského z roku 1811 (dále jen “o. z. o.”), podle kterých “pro
uzavření smlouvy jest rozhodné dodání zprávy o přijetí nabídky nabízejícímu,
přičemž netřeba i zvěděti její obsah”, a že “smlouva je dojednána tou chvílí,
kdy oferent zví, že jeho nabídka byla přijata”. Navrhuje, aby napadené
rozhodnutí, jakož i rozsudek soudu prvního stupně byly zrušeny a věc byla
vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. K dovolání podala žalobkyně vyjádření, ve kterém namítá, že o. z. o. upravoval kontraktační proces jinak, než nyní platný obč. zák., a proto je pro
posouzení dané věci nepoužitelný. Polemizuje s dovoláním a v podstatě vychází z
právních úvah odvolacího soudu a soudu prvního stupně, které považuje za
správné. Navrhuje, aby dovolání bylo zamítnuto. N e j v y š š í s o u d po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 239
odst. 1) o.s.ř., že je uplatněn způsobilý dovolací důvod, upravený v § 241
odst. 3 písm. d) o.s.ř., a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a
podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 odst. 1 o.s.ř.),
napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání není důvodné. Proto je
zamítl.
Z o d ů v o d n ě n í :
Předmětem dovolacího přezkumu je právní názor odvolacího soudu, podle kterého
návrh na uzavření smlouvy o převodu nemovitosti, uzavírané mezi nepřítomnými,
je přijat v okamžiku, kdy navrhovateli dojde návrh smlouvy podepsaný adresátem
návrhu (oblátem). Tento právní názor je správný.
Včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh na uzavření smlouvy určen,
nebo jiné její včasné jednání, z něhož lze dovodit její souhlas, je přijetím
návrhu (§ 43c odst. 1 obč. zák). Jednají-li o uzavření smlouvy nepřítomné
osoby, působí projev vůle vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí dojde (§ 45
odst. 1 obč. zák.). Smlouvy o převodech nemovitostí musí mít písemnou formu;
jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na
téže listině (§ 46 odst. 1, 2 obč. zák.)
Stanoví-li zákon, že smlouvy o převodu nemovitostí musí mít písemnou formu,
znamená to, že vůle směřující k takovému převodu vyvolá zamýšlené právní
důsledky jen tehdy, je-li projevena písemně; současně musí být projevy
účastníků na téže listině. Z toho je zřejmé, že k uzavření smlouvy o převodu
nemovitosti nedojde v důsledku jakéhokoliv včasného prohlášení adresáta návrhu
(obláta) o přijetí návrhu, ale jen v důsledku prohlášení projeveného písemnou
formou na téže listině, jako návrh na uzavření smlouvy. Vůči nepřítomnému
navrhovateli je přijetí návrhu účinné až od okamžiku, kdy mu došel návrh na
uzavření smlouvy, podepsaný adresátem návrhu. I když tedy adresát návrh na
uzavření smlouvy, který obdržel od nepřítomného navrhovatele, podepíše a o
podepsání navrhovatele informuje, není smlouva uzavřena, dokud podepsaný návrh
nedojde navrhovateli.
K námitkám dovolatele, který poukazuje na judikaturu a komentář k § 861 o. z.
o., podle kterého “kdo projeví, že chce na někoho převésti své právo, tj. že mu
chce něco dovoliti, dáti nebo proň něco učiniti nebo se své strany něčeho
opomenouti, činí nabídku; jestliže však onen jiný nabídku platně přijme, je
shodnou vůlí obou stran skutkem smlouva”, je třeba poznamenat, že uvedené
ustanovení lze vykládat v případě písemných smluv jen ve spojení s § 886 o. z.
o., který mimo jiné stanoví, že “smlouva, pro niž zákon nebo vůle stran
nařizují písemnou formu, bude skutkem podpisem stran”. Toto ustanovení bylo
vykládáno tak, že “jde-li o písemnou formu nepřítomných stran, tu strana jedna
učiní písemnou ofertu podepsanou a druhá strana tuto listinu jí podepsanou
vrátí; smlouva se stala skutkem, až listina došla nabízeči” (Rouček, F.,
Sedláček, J., a kol.: Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému
a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Praha 1936, díl IV,
s. 207).
Z uvedeného je zřejmé, že rozhodnutí odvolacího soudu je správné. Dovolací
důvod upravený v § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. tedy v posuzované věci není
dán. Vady řízení, uvedené v § 241 odst. 3 písm. a) a b) o.s.ř., k nimž
dovolací soud přihlíží i bez návrhu, nebyly dovolatelkou tvrzeny ani dovolacím
soudem zjištěny. Proto nezbylo, než dovolání zamítnout (§ 243b odst. l, věta
před středníkem, o.s.ř.).