Jestliže s tím souhlasí vlastník pozemku, lze při rozhodování dle § 135c obč. zák. pozemek zastavěný neoprávněnou stavbou přikázat za náhradu do vlastnictví stavebníka, a to i proti jeho vůli.
Listina základních práv a svobod stanoví, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu (čl. 11 odst. 4). Problematiku neoprávněné stavby na cizím pozemku upravuje § 135c obč. zák., který zní takto:
(1)Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen \"vlastník stavby\").
(2) Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí.
(3) Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
Řízení o vypořádání neoprávněné stavby je řízením, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky a kde tedy soud není vázán návrhem účastníků (§ 153 odst. 2 OSŘ); pokud soud dospěje k závěru, že žalobcem navržené vypořádání není přijatelné, musí upravit vztah mezi účastníky i jiným způsobem, vyplývajícím z § 135c obč. zák. Pokud soudy v nalézacím řízení vyšly z toho, že v případě, že žalobce navrhuje vypořádání neoprávněné stavby způsobem, který přesahuje rámec § 135c obč. zák. je třeba žalobu zamítnout, spočívá jejich rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci (a to i k přihlédnutím ke skutečnosti, že navržený způsob vypořádání nepřesahoval rámec uvedeného ustanovení) a je tak dán dovolací důvod uvedený v § 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř.
O neoprávněnou stavbu jde v případě, že někdo zřídí stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo. Pokud však vlastník pozemku a stavebník uzavřou po zřízení neoprávněné stavby smlouvu, na jejímž základě vznikne stavebníkovi věcné anebo obligační právo mít nadále na cizím pozemku stavbu, nelze se domáhat uspořádání vztahů z neoprávněné stavby podle § 135c obč. zák. Pouhé vyjádření souhlasu s další existencí stavby však není právní skutečností, která by takové právo zakládala; to, že vlastník pozemku se nedomáhá odstranění neoprávněné stavby, případně jejího přikázání do svého vlastnictví, jej samo o sobě nezbavuje práva domáhat se vypořádání podle § 135c obč. zák.
Pokud tedy odvolací soud konstatoval, že v dané věci „se nejedná o stavbu neoprávněnou, byl-li dán souhlas s její stavbou i vlastníkem pozemku\", aniž by uvedl, jaké právo a na základě jaké právní skutečnosti žalované vzniklo, jde i v této části o rozhodnutí, které spočívá na nesprávném právním posouzení.
Omezení vlastnického práva vlastníka pozemku, na kterém byla neoprávněně zřízena cizí stavba, zřízením věcného břemene ve prospěch stavebníka je mimořádným opatřením, které připadá v úvahu jen ve výjimečných případech. To je patrno i ze skutečnosti, že Listina základních práv a svobod s nuceným omezením vlastnického práva v soukromém zájmu výslovně nepočítá (to neplatí pro zákaz zneužívání vlastnického práva, případně pro zákaz imisí - viz čl. 11 odst. 3), tím spíše v případě, kdy jde o soukromý zájem toho, kdo do práva vlastníka zasáhl bez právního důvodu.
Při řešení situace, která nastala v důsledku zřízení neoprávněné stavby, je tedy třeba brát do úvahy především ochranu práv vlastníka pozemku, do jehož práv bylo neoprávněně zasaženo; to vyplývá jak z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, tak i z konstrukce § 135c obč. zák., zejména z pořadí, v jakém zákon uvádí jednotlivé způsoby vypořádání neoprávněné stavby, a konečně z principů, na kterých je založeno občanské právo, které poskytuje ochranu tomu, do jehož práv bylo bez právního důvodu zasaženo proti tomu, kdo takto do práva zasáhl.
Vznikne-li v důsledku neoprávněného zásahu do práva újma, měl by ji nést především ten, kdo do práva neoprávněně zasáhl, nepodává-li se ze zákona opak.
Ustanovení § 135c obč. zák. sleduje vypořádání právních vztahů mezi vlastníkem pozemku a neoprávněným stavebníkem. Zákon přitom uvádí řešení, která podle názoru zákonodárce budou zpravidla přicházet v úvahu, nejde však o výčet taxativní, ale demonstrativní. To vyplývá ze znění § 135c odst. 3 obč. zák., podle kterého soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Znění zákona ani jeho smysl nevylučuje jiné uspořádání poměrů, než jaké zákon výslovně uvádí.
Situace, které v důsledku neoprávněné stavby mohou vzniknout jsou natolik různorodé, že zákonodárce nechtěl taxativním způsobem uvést jejich výčet. Je proto věcí soudu, aby v každém případě našel nejvhodnější řešení, které by bylo v souladu se zněním i s účelem § 135c obč. zák., s principy, na kterých je založeno platné občanské právo a zejména též s Listinou základních práv a svobod. Při zvažování o způsobu vypořádání je třeba vzít do úvahy skutečnost, že je-li pozemek zastavěn neoprávněnou stavbou, která není stavbou dočasnou, je vlastník pozemku v případě, že soud nerozhodne o odstranění stavby anebo o jejím přikázání vlastníkovi pozemku, trvale omezen ve svém právu.
Přesto, že pozemek zastavěný stavbou, případně i přilehlé části nebude moci nadále užívat, bude stále jeho vlastníkem, což pro něj může mít právní důsledky i v oblasti daní a poplatků, v oblasti práva dědického apod. Proto v případě, že vlastník pozemku s takovým řešením souhlasí, nebo je dokonce sám navrhuje, se jeví jako nejvhodnější uspořádání poměrů mezi účastníky přikázání zastavěné plochy, případně též části parcely nutné k řádnému užívání neoprávněné stavby, vlastníkovi této stavby, a to za náhradu; soud přitom vychází přiměřeně z ustanovení o vypořádání neoprávněné stavby jejím přikázáním do vlastnictví vlastníka pozemku (§ 135c odst. 2 obč. zák., § 853 obč. zák. K možné námitce, že toto ustanovení neumožňuje přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku proti jeho vůli lze poznamenat, že právní ochrana zájmů toho, do jehož práva bylo neoprávněně zasaženo, nemůže být srovnávána s úrovní ochrany neoprávněného stavebníka).
Soud však nemůže takto rozhodnout proti vůli vlastníka pozemku, neboť by šlo v podstatě o nucené zbavení vlastnického práva, které by bylo v rozporu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Nelze opomenout, že část parcely, které se bude rozhodnutí týkat, musí být individualizována tak, aby mohla být předmětem právního vztahu.
Pokud v důsledku realizace neoprávněné stavby je vlastníku pozemku ztížena možnost užívat i jiné pozemky než ty, které byly neoprávněnou stavbou přímo dotčeny, soud k této skutečnosti přihlédne při stanovení náhrady za neoprávněnou stavbu [viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. dubna 2000 sp. zn. 22 Cdo 2145/98, publikovaném v časopisu Právní rozhledy č. 9/2000, ve kterém se uvádí, že při stanovení náhrady za zřízení věcného břemene podle § 135c odst. 3 obč. zák. nelze vycházet jen z ceny, za kterou by bylo možno v daném místě a čase dosáhnout jeho zřízení smlouvou. Je třeba vycházet ze skutečnosti, že vlastník pozemku byl omezen proti své vůli, případně bez svého vědomí, a přihlížet k okolnostem, za kterých byla neoprávněná stavba zřízena (tedy i k případné dobré víře stavebníka) a k újmě, postihující vlastníka pozemku]. Pokud by vlastník v důsledku neoprávněné stavby nemohl pozemky užívat vůbec, nebo by v důsledku vzniklé situace bylo užívání těchto pozemků podstatně ztíženo, zatímco vlastník neoprávněné stavby by mohl tyto pozemky řádně užívat, bylo by možno přikázat i tyto pozemky do vlastnictví vlastníkovi stavby.
Při stanovení výše náhrady za pozemek je třeba též přiměřeně vycházet z rozhodnutí, publikovaného pod č. 15/1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podle kterého „základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není namístě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. Naznačený postup by sice odpovídal praxi soudů v době, kdy se ani účastníci smluv nemohli odchýlit od ceny nemovitostí vypočtené podle cenového předpisu, ale nerespektoval by stávající právní stav, kdy lze při smluvních převodech sjednat i cenu odlišnou od ceny podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí\". Náhrada může být výjimečně stanovena vyšší částkou, než jakou by byla stanovena při vypořádání podílového spoluvlastnictví; při vypořádání neoprávněné stavby jde totiž o případ, kdy k vypořádání dochází na základě protiprávního jednání (viz výše).
K argumentaci odvolacího soudu lze uvést, že pokud by žalovaná pociťovala nucené nabytí pozemku jako nepřiměřené omezení, mohla by situaci řešit odstraněním neoprávněné stavby. Je-li pak nucené nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém má nabyvatel stavbu, nepřiměřeným omezením stavebníka, je tím spíše nepřiměřeným omezení vlastníka pozemku, který je nucen trpět na pozemku cizí neoprávněnou stavbu. Neoprávněný stavebník není zbavován práva, naopak je mu právo, na jehož základě může mít nadále na pozemku stavbu, zakládáno.
Z uvedeného je zřejmé, že ve věci je dán dovolací důvod uvedený v § 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř. a že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit (§ 243b odst. 1 o. s. ř. věta za středníkem). Vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. (243b odst. 2 o. s. ř.). O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. listopadu 2000
JUDr. Jiří S p á č i l , CSc., v.r.
předseda senátu
Za správnost vyhotovení: Marcela Jelínková
Dovolací soud považuje za zásadní otázky, zda lze zamítnout žalobu na uspořádání poměrů mezi neoprávněným stavebníkem a vlastníkem pozemku v případě, že žalobce se domáhá způsobu řešení, které soud nepovažuje za zákonné, zda skutečnost, že vlastník pozemku poté, co neoprávněná stavba byla zřízena, souhlasí s její další existencí a nedomáhá se jejího přikázání do svého vlastnictví, má za následek, že stavbu nelze nadále považovat za neoprávněnou a konečně též otázku zda § 135c odst. 3 obč. zák. umožňuje přikázat vlastníkovi neoprávněné stavby do vlastnictví pozemek, zastavěný neoprávněnou stavbou.
Listina základních práv a svobod stanoví, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu (čl. 11 odst. 4). Problematiku neoprávněné stavby na cizím pozemku upravuje § 135c obč. zák., který zní takto:
(1)Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen „vlastník stavby“).
(2) Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí.
(3) Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
Řízení o vypořádání neoprávněné stavby je řízením, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky a kde tedy soud není vázán návrhem účastníků (§ 153 odst. 2 o. s. ř.); pokud soud dospěje k závěru, že žalobcem navržené vypořádání není přijatelné, musí upravit vztah mezi účastníky i jiným způsobem, vyplývajícím z § 135c obč. zák. Pokud soudy v nalézacím řízení vyšly z toho, že v případě, že žalobce navrhuje vypořádání neoprávněné stavby způsobem, který přesahuje rámec § 135c obč. zák., je třeba žalobu zamítnout, spočívá jejich rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci (a to i s přihlédnutím ke skutečnosti, že navržený způsob vypořádání nepřesahoval rámec uvedeného ustanovení) a je tak dán dovolací důvod uvedený v § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř.
O neoprávněnou stavbu jde v případě, že někdo zřídí stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo. Pokud však vlastník pozemku a stavebník uzavřou po zřízení neoprávněné stavby smlouvu, na jejímž základě vznikne stavebníkovi věcné anebo obligační právo mít nadále na cizím pozemku stavbu, nelze se domáhat uspořádání vztahů z neoprávněné stavby podle § 135c obč. zák. Pouhé vyjádření souhlasu s další existencí stavby však není právní skutečností, která by takové právo zakládala; to, že vlastník pozemku se nedomáhá odstranění neoprávněné stavby, případně jejího přikázání do svého vlastnictví, jej samo o sobě nezbavuje práva domáhat se vypořádání podle § 135c obč. zák.
Pokud tedy odvolací soud konstatoval, že v dané věci “se nejedná o stavbu neoprávněnou, byl-li dán souhlas s její stavbou i vlastníkem pozemku”, aniž by uvedl, jaké právo a na základě jaké právní skutečnosti žalované vzniklo, jde i v této části o rozhodnutí, které spočívá na nesprávném právním posouzení.
Omezení vlastnického práva vlastníka pozemku, na kterém byla neoprávněně zřízena cizí stavba, zřízením věcného břemene ve prospěch stavebníka je mimořádným opatřením, které připadá v úvahu jen ve výjimečných případech. To je patrno i ze skutečnosti, že Listina základních práv a svobod s nuceným omezením vlastnického práva v soukromém zájmu výslovně nepočítá (to neplatí pro zákaz zneužívání vlastnického práva, případně pro zákaz imisí – viz čl. 11 odst. 3), tím spíše v případě, kdy jde o soukromý zájem toho, kdo do práva vlastníka zasáhl bez právního důvodu.
Při řešení situace, která nastala v důsledku zřízení neoprávněné stavby, je tedy třeba brát do úvahy především ochranu práv vlastníka pozemku, do jehož práv bylo neoprávněně zasaženo; to vyplývá jak z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, tak i z konstrukce § 135c obč. zák., zejména z pořadí, v jakém zákon uvádí jednotlivé způsoby vypořádání neoprávněné stavby, a konečně z principů, na kterých je založeno občanské právo, které poskytuje ochranu tomu, do jehož práv bylo bez právního důvodu zasaženo proti tomu, kdo takto do práva zasáhl.
Vznikne-li v důsledku neoprávněného zásahu do práva újma, měl by ji nést především ten, kdo do práva neoprávněně zasáhl, nepodává-li se ze zákona opak.
Ustanovení § 135c obč. zák. sleduje vypořádání právních vztahů mezi vlastníkem pozemku a neoprávněným stavebníkem. Zákon přitom uvádí řešení, která podle názoru zákonodárce budou zpravidla přicházet v úvahu, nejde však o výčet taxativní, ale demonstrativní. To vyplývá ze znění § 135c odst. 3 obč. zák., podle kterého soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Znění zákona ani jeho smysl nevylučuje jiné uspořádání poměrů, než jaké zákon výslovně uvádí.
Situace, které v důsledku neoprávněné stavby mohou vzniknout jsou natolik různorodé, že zákonodárce nechtěl taxativním způsobem uvést jejich výčet. Je proto věcí soudu, aby v každém případě našel nejvhodnější řešení, které by bylo v souladu se zněním i s účelem § 135c obč. zák., s principy, na kterých je založeno platné občanské právo a zejména též s Listinou základních práv a svobod. Při zvažování o způsobu vypořádání je třeba vzít do úvahy skutečnost, že je-li pozemek zastavěn neoprávněnou stavbou, která není stavbou dočasnou, je vlastník pozemku v případě, že soud nerozhodne o odstranění stavby anebo o jejím přikázání vlastníkovi pozemku, trvale omezen ve svém právu.
Přesto, že pozemek zastavěný stavbou, případně i přilehlé části nebude moci nadále užívat, bude stále jeho vlastníkem, což pro něj může mít právní důsledky i v oblasti daní a poplatků, v oblasti práva dědického apod. Proto v případě, že vlastník pozemku s takovým řešením souhlasí, nebo je dokonce sám navrhuje, se jeví jako nejvhodnější uspořádání poměrů mezi účastníky přikázání zastavěné plochy, případně též části parcely nutné k řádnému užívání neoprávněné stavby, vlastníkovi této stavby, a to za náhradu; soud přitom vychází přiměřeně z ustanovení o vypořádání neoprávněné stavby jejím přikázáním do vlastnictví vlastníka pozemku (§ 135c odst. 2 obč. zák., § 853 obč. zák. K možné námitce, že toto ustanovení neumožňuje přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku proti jeho vůli lze poznamenat, že právní ochrana zájmů toho, do jehož práva bylo neoprávněně zasaženo, nemůže být srovnávána s úrovní ochrany neoprávněného stavebníka).
Soud však nemůže takto rozhodnout proti vůli vlastníka pozemku, neboť by šlo v podstatě o nucené zbavení vlastnického práva, které by bylo v rozporu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Nelze opomenout, že část parcely, které se bude rozhodnutí týkat, musí být individualizována tak, aby mohla být předmětem právního vztahu.
Pokud v důsledku realizace neoprávněné stavby je vlastníku pozemku ztížena možnost užívat i jiné pozemky než ty, které byly neoprávněnou stavbou přímo dotčeny, soud k této skutečnosti přihlédne při stanovení náhrady za neoprávněnou stavbu [viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2000, sp. zn. 22 Cdo 2145/98, publikovaný v časopisu Právní rozhledy č. 9/2000, ve kterém se uvádí, že při stanovení náhrady za zřízení věcného břemene podle § 135c odst. 3 obč. zák. nelze vycházet jen z ceny, za kterou by bylo možno v daném místě a čase dosáhnout jeho zřízení smlouvou. Je třeba vycházet ze skutečnosti, že vlastník pozemku byl omezen proti své vůli, případně bez svého vědomí, a přihlížet k okolnostem, za kterých byla neoprávněná stavba zřízena (tedy i k případné dobré víře stavebníka) a k újmě, postihující vlastníka pozemku]. Pokud by vlastník v důsledku neoprávněné stavby nemohl pozemky užívat vůbec, nebo by v důsledku vzniklé situace bylo užívání těchto pozemků podstatně ztíženo, zatímco vlastník neoprávněné stavby by mohl tyto pozemky řádně užívat, bylo by možno přikázat i tyto pozemky do vlastnictví vlastníkovi stavby.
Při stanovení výše náhrady za pozemek je třeba též přiměřeně vycházet z rozhodnutí, publikovaného pod č. 15/1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podle kterého “základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. Naznačený postup by sice odpovídal praxi soudů v době, kdy se ani účastníci smluv nemohli odchýlit od ceny nemovitostí vypočtené podle cenového předpisu, ale nerespektoval by stávající právní stav, kdy lze při smluvních převodech sjednat i cenu odlišnou od ceny podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí”. Náhrada může být výjimečně stanovena vyšší částkou, než jakou by byla stanovena při vypořádání podílového spoluvlastnictví; při vypořádání neoprávněné stavby jde totiž o případ, kdy k vypořádání dochází na základě protiprávního jednání (viz výše).
K argumentaci odvolacího soudu lze uvést, že pokud by žalovaná pociťovala nucené nabytí pozemku jako nepřiměřené omezení, mohla by situaci řešit odstraněním neoprávněné stavby. Je-li pak nucené nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém má nabyvatel stavbu, nepřiměřeným omezením stavebníka, je tím spíše nepřiměřeným omezení vlastníka pozemku, který je nucen trpět na pozemku cizí neoprávněnou stavbu. Neoprávněný stavebník není zbavován práva, naopak je mu právo, na jehož základě může mít nadále na pozemku stavbu, zakládáno.
Z uvedeného je zřejmé, že ve věci je dán dovolací důvod uvedený v § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. a že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit (§ 243b odst. 1, věta za středníkem, o. s. ř.). Vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. (243b odst. 2 o. s. ř.).