22 Cdo 1993/2001
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího
Spáčila, CSc., a soudců Víta Jakšiče a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobce V.
V., zastoupeného advokátkou, proti žalovaným: 1) M. K., a 2) J. K. zastoupeným
advokátkou, o vyklizení nemovitosti, vedené u Okresního soudu v Českých
Budějovicích pod sp. zn. 18 C 186/2000, o dovolání žalovaných proti rozsudku
Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27. srpna 2001, č. j. 19 Co
1334/2001-66, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27. srpna 2001,
č. j. 19 Co 1334/2001-66, a rozsudek Okresního soudu v Českých Budějovicích ze
dne 13. dubna 2001, č. j. 18 C 186/2000-47, se zrušují a věc se vrací Okresnímu
soudu v Českých Budějovicích k dalšímu řízení.
Žalobce se domáhal vyklizení domu čp. 490 a stavebního pozemku v H.,
jejichž vlastníkem se stal na základě kupní smlouvy uzavřené 24. 7. 2000. Dům
užívají žalovaní bez právního titulu; na výzvy, aby se k věci vyjádřili s
návrhem na řešení této situace, nereagovali.
Okresní soud v Českých Budějovicích (dále jen „soud prvního stupně“)
rozsudkem ze dne 13. dubna 2001, č. j. 18 C 186/2000-47, rozhodl, že „žalovaní
jsou povinni vyklidit dům čp. 490 v H., objekt bydlení, postavený na zastavěné
ploše č. parc. 161/2 o výměře 214 m2, včetně tohoto pozemku zast. pl. č.parc.
161/2 o výměře 214 m2, zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu v
Č. B. na LV č. 291 pro obec a katastrální území H., a to do 15 dnů od právní
moci tohoto rozsudku“ a rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce předmětné nemovitosti
nabyl kupní smlouvou uzavřenou se společností s ručením omezeným C. F. Ta se
stala jejich vlastnicí na základě kupní smlouvy uzavřené 11. 3. 1999 s
žalovaným 1). Žalovaný 1) namítal neplatnost této smlouvy pro rozpor s dobrými
mravy, neboť nemovitosti byly prodány za nepřiměřeně nízkou cenu a také proto,
že uvedenou smlouvu podepsal toliko s úmyslem zajistit si půjčku, nikoliv
prodat dům. Od jmenované společnosti si půjčil 290 000 Kč (později tvrdil, že
šlo o nižší částku) a protože nemohl dluh splatit, prodal jí dům za 392.000,-
Kč (šlo o částku představující mezitím narostlý dluh u společnosti). Společnost
posléze dům prodala žalobci za cenu přesahující 2 miliony Kč, přičemž žalobce s
ním jednal o vrácení půjčky jako jednatel zmíněné společnosti a znal jeho
finanční situaci. Tyto námitky soud prvního stupně nepřijal s tím, že tvrzení
ohledně neplatnosti zmíněné smlouvy nemají oporu v provedeném dokazování. S
odkazem na § 126 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“) uzavřel, že je
neoprávněným zásahem do vlastnického práva žalobce, užívají-li žalovaní jeho
dům bez právního důvodu a výkon práva žalobce není v rozporu ani s § 3 odst. 1
ObčZ.
Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací rozsudkem ze dne
27. srpna 2001, č. j. 19 Co 1334/2001-66, rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud s odkazem na §
205a odst. 1 a § 119a odst. l občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“)
nepřipustil provedení dalších, žalovanými navržených důkazů, a ztotožnil se,
pokud jde neplatnost kupní smlouvy uzavřené společností s ručením omezeným C.
F. a žalovaným 1), se závěry soudu prvního stupně. Tvrzení žalovaných, že dům
žalobce prodal uvedené společností za výrazně nižší cenu, než činila jeho
obecná cena, neshledal právně významným. Konstatoval, že z okolností případu
nelze dovodit, že společnost při uzavírání kupní smlouvy zneužila svého
hospodářského postavení, a neshledal oprávněným tvrzení, že kupní smlouva byla
uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Taková okolnost není ostatně
důvodem neplatnosti kupní smlouvy, ale zakládá pouze právo od takové smlouvy
odstoupit, což žalovaný 1) neučinil. Uzavřel, že soud prvního stupně za daných
okolnosti nemohl žalobci ochranu vlastnického práva podle § 126 odst. 1 ObčZ
odepřít.
Proti rozsudku odvolacího soudu podávají žalovaní dovolání, ve kterém
uplatňují dovolací důvod uvedený v § 241a odst. 2 písm. b) OSŘ. Namítají, že se
společností s ručením omezeným C. F. žalovaný 1) 12. 8. 1998 uzavřel smlouvu o
půjčce, ač tato společnost neměla v předmětu svého podnikání půjčování peněz
občanům. Vedle dalšího se musel zavázat, že k 12. 8. 1998 podepíše zástavní
smlouvu a kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí s výhradou, že se tyto
smlouvy budou týkat nemovitostí ve vlastnictví dlužníka. Týž den podepsal vedle
smlouvy o půjčce i směnku, zástavní smlouvu a kupní smlouvu k nemovitostem.
Kromě smlouvy o půjčce mu nebyly žádné doklady v kopii poskytnuty a byly
uloženy v trezoru jmenované společnosti. Uvedené společnosti postupně svůj dluh
splácel, aniž by mu o tom byly vystavovány doklady. Poté 11. 3. 1999 s
žalovaným 1) sepsala jmenovaná společnost dohodu o narovnání. Pokud jde o kupní
smlouvu, tu obdržel od Katastrálního úřadu v Č. B. bez podpisu kupujícího,
toliko s razítkem, ale již s vyznačením právních účinků vkladu k 28. 4. 1999. K
11. 3. 1999 žalovaný 1) musel podepsat ještě dohodu o vyrovnání dluhu,
zvýšeného z původních 310.000,- Kč o smluvní pokutu na 392.000,- Kč. Navíc s
ním byla sjednána další smluvní pokuta podle čl. VI dohody o vyrovnání ve výši
500.000,- Kč pro případ, že nemovitost nebude včas vyklizena. Tuto transakci
odvolací soud podřadil pod „nejběžnější smluvní typ“. Absolutní neplatnost
předmětné kupní smlouvy dovolatelé spatřují, s podrobným rozborem finančních
údajů ve smlouvě uvedeným skladby dohodnuté ceny, ve skutečnosti, že se příčí
dobrým mravům ve smyslu § 39 ObčZ. Konstatují, že kupní smlouva obsahuje údaj o
tom, že cena byla sjednána dohodou a co tuto cenu tvoří, aniž by jednotlivé
složky kupní ceny měly oporu ve smlouvě o půjčce či v dohodě o narovnání.
Uzavírají, že míra rozporu uzavřené kupní smlouvy z 11. 3. 1999 s dobrými mravy
dosáhla takové intenzity, že její tolerování jako platného právního úkonu ve
svém důsledku ohrožuje vztah k principu spravedlnosti. Navrhují, aby dovolací
soud zrušil rozsudek soudu prvního stupně i rozsudek soudu odvolacího a věc
vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1
písm. c) OSŘ, že je uplatněn dovolací důvod upravený v § 241a odst. 2 písm. b)
OSŘ a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího
řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 OSŘ), napadené rozhodnutí přezkoumal a
zjistil, že dovolání je důvodné.
Dovolací soud dospěl k závěru, že dovolání je přípustné, neboť napadené
rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Zásadní je otázka,
zda sjednání kupní ceny podstatně nižší, než kolik by činila obecná cena věci,
může mít za následek rozpor smlouvy s dobrými mravy a následně i neplatnost
smlouvy podle § 39 ObčZ.
Samotná skutečnost, že věc byla prodána za podstatně nižší cenu než
obvyklou, tedy cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného,
popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni
uzavření smlouvy (dále jen „obecná cena“), není důvodem neplatnosti smlouvy pro
rozpor s dobrými mravy, případně z jiného důvodu, uvedeného v § 39 ObčZ. Je
ovšem zřejmé, že účastníci právních vztahů obvykle neprodávají věci za cenu
podstatně nižší než za jakou by ji bylo možno prodat. Pokud prodávající jedná
po zralé úvaze a jeho vůle není ovlivněna tísní, bezprávnou výhrůžkou nebo
jinou závadou, uvedenou níže, a sjednání podstatně nižší ceny vychází z obecně
přijatelného motivu, nelze takové smlouvě nic vytýkat. Jde zejména o případy,
kdy z osobního poměru mezi účastníky smlouvy (z přátelských nebo rodinných
vztahů) vyplývá, že chtěli uzavřít smíšenou smlouvu, t. j. částečně šlo o
prodej a částečně o darování. Může jít i o případ zjevně přemrštěné ceny
zaplacené za věc z důvodu mimořádné obliby. Tak byla věc upravena i v § 935
obecného zákoníka občanského z roku 1811 (dále jen „OZO“). Tento zákon, na
rozdíl od platného ObčZ, obsahoval podrobnou úpravu případů, kdy za věc byla
zaplacena podstatně nižší než obecná cena, anebo naopak kdy věc byla podstatně
přeplacena (tzv. laesio enormis římského práva). Podle § 934 OZO neobdržela-li
jedna strana na obecné hodnotě při dvoustranně závazném jednání ani polovici
toho, co druhé straně dala, skýtá zákon zkrácené straně právo žádati
zrušení a uvedení v předešlý stav. Avšak druhá strana může jednání zachovati
v platnosti tím, že jest ochotna nahraditi, čeho se do obecné hodnoty
nedostává. Nepoměr hodnoty se určuje podle času, kdy bylo jednání uzavřeno. Výjimky z tohoto pravidla obsahoval již zmíněný § 935 OZO. Kromě ustanovení o
zkrácení přes polovici měl OZO ve znění III. dílčí novely ustanovení o
neplatnosti tzv. lichevní smlouvy; tato neplatnost byla absolutní a soud k ní
přihlížel z úřední povinnosti (srov. Sedláček, J., Rouček, F., Komentář k
československému obecnému zákonu občanskému a občanské právo platné na
Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Praha 1936, díl IV., s. 132; k neplatnosti
lichevní smlouvy viz též zákon č. 47/1881 ř. z., a císařské nařízení č. 275/1914 ř. z., o lichvě)). Lichevní smlouvy byly vymezeny v § 879 OZO v těsné
souvislosti se smlouvami příčícími se zákonnému zákazu a smlouvami proti dobrý
mravům. Podle § 879 OZO byly též neplatné smlouvy uzavřené v případě když
někdo kořistě z lehkomyslnosti, tísně, slabosti rozumu, nezkušenosti
nebo vzrušení mysli někoho jiného, dá sobě nebo třetímu za plnění
slíbiti nebo poskytnouti plnění vzájemné, jehož majetková hodnota je
v patrném nepoměru k hodnotě plnění. O smlouvu lichevní šlo jen v
případě, kdy smluvní strana vědomě a úmyslně těžila z nepříznivých osobních
poměrů a vlastností druhé strany ve svůj prospěch. Při lichevní smlouvě lichvář
využitkuje k svému obohacení situaci, již nemusil sám vyvolati, která mu
však je známa nebo musí býti známa (Vážný 15 620).
Lze dodat, že podle nálezu
Ústavního soudu ze dne 8. července 1997, sp. zn. III. ÚS 77/97, „zásad,
uznávaných až do zrušení obecného zákoníku občanského z roku 1811 (zákonem č. 141/1950 Sb.), tedy do doby, kdy po násilném zvratu v čs. státě počalo docházet
k rozrušování právního řádu, zcela odpovídajících demokratickým hodnotám státu
(čl. 1, čl. 2 odst. 4, čl. 4 úst. zák. č. 1/1993 Sb.) je třeba dbát i v
současné době a z nich při aplikaci současného práva vycházet, a to zejména
tam, kde současná právní úprava vykazuje mezery, které nezbývá než překlenout
výkladem“.
Platné občanské právo lichevní smlouvy neupravuje; zná je však § 253
trestního zákona č. 140/1961 Sb., ve znění pozdějších předpisů, které zjevně
vychází, pokud jde o vymezení podstaty lichvy, z právní úpravy platné do roku
1950 a respektuje i principy obsažené v § 879 OZO. Proto ani za platného
právního stavu nelze dovodit, že by smlouvy, které naplňují znaky smluv
lichevních (jak byly upraveny v § 879 OZO), byly smlouvami právně bezvadnými;
rozhodně nejsou v souladu s dobrými mravy.
Právní úpravu, obsaženou v OZO, nelze bez dalšího aplikovat; při aplikaci
platného ObčZ je však třeba přihlížet k tradičním principům občanského práva,
obsaženým též v OZO, a také k § 253 platného trestního zákona. Proto lichevní
smlouvy, tedy takové smlouvy, které smluvní strana uzavře zneužívaje něčí
nezkušenosti, tísně nebo rozumové slabosti nebo něčího rozrušení, přičemž dá
sobě nebo jinému poskytnout nebo slíbit plnění, jehož hodnota je k hodnotě
vzájemného plnění v hrubém nepoměru, jsou pro rozpor s dobrými mravy absolutně
neplatné podle § 39 ObčZ. O lichevní smlouvu podle občanského práva jde v
případě, kdy jednající z okolností věci věděl anebo musel vědět, že druhá
strana je postižena okolnostmi uvedenými shora, a tuto okolnost využil;
nevyžaduje se, aby jeho jednání bylo současně v trestním řízení označeno za
trestný čin.
Prodá-li však někdo věc v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, a kupující o
jeho tísni nevěděl a nezneužil jí, je smlouva platná a prodávající má jen právo
od ní odstoupit (§ 49 ObčZ).
Z uvedených právních úvah soudy v nalézacím řízení nevycházely. Je
třeba ovšem uvést, že tato okolnost jde nemalou měrou na vrub nedbalému
procesnímu postupu žalované strany, která rozhodné skutečnosti vylíčila až v
odvolacím řízení a částečně dokonce až v dovolání (např. že byla zneužita nižší
rozumová úroveň žalovaného), a nesplnila důkazní povinnost, ačkoliv ohledně
dokazování se podle OSŘ v platném znění uplatňuje zásada, že s výjimkami
uvedenými v § 205a OSŘ lze uplatňovat skutečnosti a důkazy jen v řízení před
soudem prvního stupně (viz § 119a OSŘ). Nicméně v řízení před soudem prvního
stupně vyšly najevo skutečnosti nasvědčující tomu, že mohlo v daném případě o
lichevní smlouvu jít. Byla to skutečnost, že žalovaný uzavřel i jinou obdobnou
smlouvu o půjčce (č. l. 21), že se zavázal vyklidit nemovitost ve lhůtě, která
bude uvedena v kupní smlouvě, jíž „nový kupec“, tj. třetí osoba (!) uzavře se
společností C. f., s. r. o., jinak zaplatí smluvní pokutu 500 000 Kč „bez
dopadu na možnost kupujícího současně vymáhat na prodávající náhradu škody a
splnění závazku uvedený prostor vyklidit“ (č.l. 23), dále že uvedená
společnost, která žalovanému poskytla půjčku ve výši 290 000 Kč (žalobce
dokonce tvrdí, že šlo o 250 000 Kč) nemovitost koupila za v podstatě fiktivní
částku 392 000 Kč a poté ji prodala za 2 000 000 Kč (č. l. 28), a z toho, že
žalovaný uzavíral i další pro něj nevýhodné smlouvy, které neměl vzhledem ke
svým majetkovým poměrům patrně naději splnit (č. l. 28). Z toho všeho
vyplývalo, že mezi stranami nešlo o běžné právní jednání, obvyklé mezi uvážlivě
jednajícími osobami. Pokud by soudy zvažovaly možnost, že mezi žalovaným a
předchůdcem žalobce šlo o smlouvu lichevní, mohlo by to mít dopad i na jejich
úvahu o tom, zda ve věci není třeba provést jiné než navržené důkazy podle §
120 odst. 3 OSŘ. Vzhledem k tomu, že soudy v nalézacím řízení vyšly z toho, že
nepřiměřeně nízká kupní cena nemovitosti nemůže být ani za splnění dalších
okolností důvodem pro neplatnost kupní smlouvy a že pominuly existenci
lichevních smluv, spočívá jejich rozhodnutí na nesprávném právním posouzení
věci a je tak dán dovolací důvod, uvedený v § 241a odst. 2 písm. b) OSŘ.
V občanském soudním řízení se uplatňuje zásada projednací, která je
vyjádřena v § 101 odst. 1 OSŘ tak, že účastníci jsou povinni tvrdit
všechny pro rozhodnutí věci významné skutečnosti; neobsahuje-li
všechna potřebná tvrzení žaloba (návrh na zahájení řízení) nebo
písemné vyjádření k ní, uvedou je v průběhu řízení. Účastníci mají též
důkazní povinnost (§ 120 odst. 1). Účastník nese tzv. břemeno tvrzení a
břemeno důkazní; neunesení těchto břemen vede k vydání pro něj nepříznivého
rozhodnutí ve věci. Zákon však ukládá i soudu, aby účastníka o povinnosti
tvrzení poučil. Nestačí však jen obecné poučení účastníka o povinnosti tvrzení.
Podle § 118a odst. 1 OSŘ ukáže-li se v průběhu jednání, že účastník
nevylíčil všechny rozhodné skutečnosti nebo že je uvedl neúplně, předseda
senátu jej vyzve, aby svá tvrzení doplnil, a poučí jej, o čem má tvrzení
doplnit a jaké by byly následky nesplnění této výzvy. V dané věci soud tuto
povinnost nesplnil. Právní zástupkyně žalovaného pouze obecně uváděla, že
smlouva, kterou žalovaný prodal „objekt bydlení“ právnímu předchůdci žalobce,
je neplatná pro rozpor s dobrými mravy. Soud měl proto žalovaného vyzvat, aby v
rámci své obrany uvedl, v čem spatřuje rozpor smlouvy s dobrými mravy, aby
podrobně popsal, jak k uzavření smlouvy došlo, a aby též vylíčil okolnosti
rozhodné pro posouzení lhůty k plnění, tedy zda v domě bydlí a které další
osoby s ním byt v domě sdílejí a zda má zajištěno náhradní bydlení.
V projednávané věci soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost
vyklidit dům („objekt bydlení“) do 15 dnů od právní moci rozsudku podle § 160
odst. 1 věty před středníkem OSŘ, podle kterého uložil-li soud v rozsudku
povinnost, je třeba ji splnit do tří dnů od právní moci rozsudku nebo, jde-li
o vyklizení bytu, do patnácti dnů od právní moci rozsudku. Toto ustanovení
se však týká jen případů, kdy není potřeba vyklizovanému poskytnout bytovou
náhradu. Tam, kde je podle hmotného práva poskytnutí bytové náhrady na místě se
uplatní § 160 odst. 3 věty prvé OSŘ, podle kterého uložil-li soud pravomocným
rozsudkem povinnost vyklidit byt až po zajištění přiměřeného náhradního bytu,
náhradního bytu, náhradního ubytování nebo přístřeší, běží lhůta k vyklizení
bytu až ode dne zajištění stanovené bytové náhrady nebo přístřeší. Pokud soud
prvního stupně rozhodoval o lhůtě k plnění (vyklizení), aniž se zabýval
otázkou, zda žalovaný má právo na poskytnutí bytové náhrady (za analogického
použití § 712 ObčZ, případně podle § 3 odst. 1 ObčZ) a aniž poučil žalovaného o
plnění povinnosti tvrzení ohledně okolností významných pro rozhodnutí o bytové
náhradě podle § 118a odst. 1 OSŘ, je řízení postiženo vadou, která mohla mít
za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) OSŘ)] a ke
které dovolací soud přihlíží z úřední povinnosti (§ 242 odst. 3 OSŘ).
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než
rozhodnutí odvolacího soudu zrušit; vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo
zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního
stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního
stupně k dalšímu řízení (243b odst. 3 OSŘ).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 8. dubna 2003
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.
předseda senátu