22 Cdo 2038/2008
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího
Spáčila, CSc., a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Marie Rezkové ve věci
žalobce S. v. j. d. čp. 1002 v P. 10, zastoupeného advokátem, proti žalovanému
L. b. d. P. 10, zastoupenému advokátem, o zaplacení částky 546.156,- Kč s
příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 16 C 68/2004,
o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. října
2007, č. j. 19 Co 377/2007-120, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 31. října 2007, č. j. 19 Co
377/2007-120, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 28. června 2007,
č. j. 16 C 68/2004-98, ve výrocích pod body I. a III., se zrušují a věc se
vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 10 („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 28. června
2007, č. j. 16 C 68/2004-98, rozhodl výrokem pod bodem I., že „žalovaný je
povinen zaplatit žalobci částku 211.665,- Kč do tří dnů od právní moci
rozsudku“, výrokem pod bodem II. rozhodl, že „žaloba o zaplacení částky
334.491,- Kč a částky 36.419,90 Kč představující příslušenství, se zamítá“.
Výrokem pod bodem III. rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalovaný byl původním vlastníkem
družstevního domu. Svým prohlášením o vymezení bytových jednotek v domě z 22.
11. 1999 byl ustanoven správcem domu. Mezi účastníky se stalo nesporným, že
žalobce jako právnická osoba vznikl dne 1. 7. 2000. Před tímto datem se
spoluvlastnický podíl žalovaného na společných částech domu snížil na méně než
jednu čtvrtinu. Na první schůzi s. v., která se konala 16. 10. 2001, byly
schváleny stanovy a žalobce si zvolil své orgány, na druhé schůzi konané 16. 1.
2002 pověřil žalobce firmu T. h. prováděním správy domu a na třetí schůzi
konané 24. 4. 2002 rozhodlo shromáždění vlastníků o výši příspěvků členů
společenství (jedním ze členů je i žalovaný) na náklady spojené se správou
společných částí domu tak, že počínaje dnem 1. 5. 2002 činí příspěvek za 1 m2
bytového prostoru 26,- Kč měsíčně a za 1 m2 nebytového prostoru 104,- Kč
měsíčně. Soud dále vzal za prokázané, že na všech schůzích byla nadpoloviční
účast vlastníků jednotek a souhlas projevila nadpoloviční většina přítomných.
S. v. dalo žalovanému písemnou výpověď smlouvy o správě domu, podle které
výpovědní doba uplynula dne 30. 5. 2000. Žalovaný správu domu neukončil,
protože považoval výpověď za neplatnou. Žalobce se domáhal po žalovaném
zaplacení částky 546.156,- Kč s příslušenstvím ve výši 36.419,90 Kč, neboť
žalovaný, který je vlastníkem několika bytových a nebytových jednotek, mu
nepředal (nezaplatil) svůj příspěvek na správu uvedených jednotek za dobu od
vzniku společenství. Soud dospěl k závěru, že žalobce není oprávněn požadovat
po žalovaném příspěvek na správu domu za dobu počínaje jeho vznikem, tj. od 1.
7. 2000, ale až od 16. 10. 2001, tj. od první schůze s. v., na které byly
zvoleny orgány společenství, neboť až od tohoto data byl oprávněn vykonávat
správu domu. Soud poté, co dovodil, že vlastníci jednotek jsou ve smyslu § 15
zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k
budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují
některé zákony (zákon o vlastnictví k bytům – dále též jen „zákon“), oprávněni
si určit výši záloh, dospěl k závěru, že žalovaný by měl vůči žalobci nárok na
zaplacení částky 389.506,- Kč. Vzhledem k námitce započtení vznesené žalovaným
(neboť jako správce domu hradil vodné, stočné a elektřinu za předmětný dům
minimálně do roku 2005) a k námitce promlčení vznesené žalobcem, soud dospěl k
závěru, že žalobce má nárok pouze na zaplacení částky 211.665,- Kč, a ve zbytku
žalobu včetně příslušenství zamítl.
Městský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalovaného a žalobce
(odvolal se pouze do nákladového výroku) rozsudkem ze dne 31. října 2007, č. j.
19 Co 377/2007-120, rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním napadeném
vyhovujícím výroku pod bodem I. a ve výroku o nákladech řízení pod bodem III.
potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Konstatoval, že soud
prvního stupně správně zjistil skutkový stav věci, posoudil žalobcem uplatněný
nárok v souladu se zákonnou úpravou a dospěl ke správným závěrům, že žalovaný
není správcem domu, že jako člen s. v. (žalobce) má povinnost platit příspěvky
na správu společných částí domu a to ode dne 17. 10. 2001, tj. ode dne zvolení
orgánů žalobce, a že žalobce je oprávněn požadovat příspěvky ve stanovené výši.
Shromáždění vlastníků jako nejvyšší orgán žalobce bylo oprávněno rozhodovat o
výši příspěvků na náklady spojené se správou domu, což také učinilo na schůzi
24. 4. 2002. Odvolací soud zaujal názor, že platná právní úprava je postavená
na koncepci spoluvlastnictví společných částí domu, což znamená, že při
hlasování byla rozhodující velikost spoluvlastnického podílu vlastníků jednotek
a rozhodovala většina. Konstatoval, že soud prvního stupně správně posoudil
námitky započtení i promlčení a správně vypočetl výši dlužné částky.
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaný dovolání, jehož přípustnost
opírá o § 237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu („OSŘ“) a uplatňuje
dovolací důvody uvedené v § 241a odst. 2 písm. b) OSŘ. Žalovaný předložil k
posouzení otázky, zda vznikem, resp. volbou výboru s. v. j., zaniká právní
postavení dosavadního správce společných částí domu a dále, zda je podle zákona
platné a závazné rozhodnutí většiny – tedy nikoliv všech – vlastníků jednotek o
tom, že výše příspěvků vlastníků některých jednotek na náklady spojené se
správou domu připadající na 1 m2 podlahové plochy jednotky se liší od výše
příspěvků jiného vlastníka, který pro toto rozhodnutí nehlasoval. Domnívá se,
že tím je založena nerovnost v právech a povinnostech vlastníků jednotek. Má
zato, že napadené rozhodnutí má po právní stránce zásadní význam, neboť
odvolací soud řešil výše uvedené otázky, na nichž rozhodnutí spočívá, v rozporu
s hmotným právem, žádná z těchto otázek dosud nebyla v praxi Nejvyššího soudu
řešena a z rozsudku Městského soudu v Praze sp. zn. 22 Co 240/2006 vyplývá, že
tyto právní otázky posuzují soudy rozdílně. Za nesprávný považuje závěr
odvolacího soudu, že žalovaný, který byl v prohlášení o vymezení jednotek v
domě uvedený jako první správce společných částí domu, jím přestal být v
souvislosti se vznikem žalobce, respektive volbou výboru společenství. Má za
to, že žalobce zaměňuje správu domu ve smyslu správcovské činnosti se
způsobilostí ke správě domu upravené v § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.,
jejíž vznik neznamená zánik dříve vzniklého správcovství jiného subjektu, tedy
žalovaného. Zastává názor, že k zániku jeho správcovství dosud nedošlo.
Správcem s vymezenými právy a povinnostmi byl ustanoven podle zákonné úpravy
platné před novelizací zákona č. 72/1994 Sb. zákonem č. 103/2000 Sb. V době
jeho správcovství vznikly četné právní vztahy, jichž byl účastníkem. Je toho
názoru, že by odporovalo ochraně nabytých práv, kdyby byl novelizovaný zákon č.
72/1994 Sb. vykládán tak, že vznikem společenství se tyto právní vztahy ruší.
Tím by v praxi mohlo dojít k závažným škodám, které by se mohly týkat i
vlastníků jednotek. Na jeho postavení správce nic nemění ani ta skutečnost, že
sám je členem s. v. j. Nesprávné závěry odvolacího soudu jsou rovněž v rozporu
s § 3 odst. 1 občanského zákoníku („ObčZ“). Ohledně trvání správcovství
vzniklého před účinností zákona č. 103/2000 Sb. odkazuje na odlišné právní
závěry v rozsudku Městského soudu v Praze sp. zn. 22 Co 240/2006.
Dále vytýká odvolacímu soudu chybný závěr, že je podle zákona platné a závazné
rozhodnutí většiny vlastníků jednotek, nikoliv všech, podle kterého se výše
příspěvků vlastníků některých jednotek na náklady spojené se správou společných
částí domu, připadající na 1 m2 podlahové plochy jednotky, liší od výše
příspěvků jiného vlastníka, v dané věci žalovaného, který pro toto rozhodnutí
nehlasoval. Vlastníci jednotek měli platit 26,- Kč za m2 a žalovaný 104,- Kč za
m2. Žalovaný zastává názor, že aby mohla být dohoda, podle které vlastníci
jednotek v domě nenesou náklady spojené se správou společných částí domu
poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů platná, museli by s ní
souhlasit všichni vlastníci jednotek a zejména ten, kdo má platit za m2 více.
Rozhodnutí, které by prolamovalo zákonem výslovně zmíněnou úpravu, by muselo
být učiněno jednomyslně. V tom smyslu odkazuje na § 15 odst. 1 uvedeného
zákona, kde se výslovně hovoří o dohodě, nikoliv o rozhodování nebo hlasování.
Konečně dovozuje, že úprava povinností vlastníků jednotek přispívat na náklady
spojené se správou domu a pozemku v § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. se
vztahuje k úpravě podílu na právech a povinnostech vyplývajících ze
spoluvlastnictví ke společné věci v § 137 ObčZ a nelze na ni vztáhnout úpravu
§ 139 odst. 2 ObčZ. Navrhuje, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu
zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobce ve vyjádření k dovolání žalovaného uvedl, že nesouhlasí se stanovisky
žalovaného uvedenými v dovolání. Zastává názor, že okamžik vzniku způsobilosti
s. v. j. ke správě svěřeného majetku se nemusí nutně krýt s okamžikem, kdy se
společenství po zvolení svých orgánů fakticky ujme správy, zejména když žalobce
převedení správy znemožňoval. O závadném postupu žalovaného svědčí i to, že ve
stanoveném termínu nesvolal ustavující schůzi s. v. j. Nesouhlasí ani s
výkladem žalovaného o vztahu občanského zákoníku k úpravě zákona č. 72/1994 Sb.
Má zato, že výklad spoluvlastnických principů podle občanského zákoníku nelze
aplikovat na vztahy upravené v zákoně č. 72/1994 Sb., když tento zákon má svoji
vlastní úpravu. O nakládání se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou
počítanou podle velikosti podílu.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm.
c) OSŘ, že je uplatněn dovolací důvod upravený v § 241a odst. 2 písm. b) OSŘ a
že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení
(zejména § 240 odst. 1, § 241 OSŘ), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil,
že dovolání je částečně důvodné. Za otázky zásadního významu, které nebyly
dosud judikaturou řešeny, považuje dovolací soud určení výše příspěvku na
správu domu (§ 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů), a vliv zvolení orgánů s.
v. na postavení dosavadního správce domu (§ 9 odst. 10 zákona o vlastnictví
bytů).
„Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a
pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti
spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2)“ (§ 15 odst. 1 zákona o vlastnictví
bytů).
„K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené
finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek
usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které
bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a
den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník.
Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek podle
odstavce 1 nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě. Ustanovení §
11 odst. 6 platí obdobně“ (§ 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů).
Nárok na placení záloh je odlišný od nároku na úhradu skutečně vynaložených
nákladů. Byť mají obě platební povinnosti shodný účel, totiž poskytnutí
peněžního ekvivalentu za poskytnuté služby, odvíjí se jejich vznik od zásadně
odlišného okruhu skutkových okolností a mají různou splatnost (srov. rozsudek
Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12. 2. 2003, sp. zn. 17 Co 398/2001,
Soudní rozhledy č. 2/2004 – tento právní názor sdílí i dovolací soud). Je též
třeba rozlišovat příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku (§ 15
odst. 2 zákona o vlastnictví bytů) od předem určených finančních prostředků,
které vlastníci jednotek skládají jako zálohu (kterou je ovšem třeba dodatečně
vyúčtovat) k účelu uvedenému v § 15 odst. 1 zákona. Ze znění zákona jasně
vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou
vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst.
2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může
vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek.
Na rozhodování o poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na
náklady spojené se správou domu a pozemku tak nelze použít úpravu uvedenou v §
11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů; tedy neplatí pravidlo, že „při hlasování
je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na
společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení
vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se
potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky
soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky
požádat soud, aby o ní rozhodl“. Naopak platí, že pokud se všichni vlastníci
jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti
spoluvlastnického podílu. Naproti tomu (většinové) rozhodování podle § 11
zákona o vlastnictví bytů, na které odkazuje odvolací soud, se uplatní v
případě rozhodování o výši záloh podle § 15 odst. 2. Tento výklad je v souladu
se základními zásadami soukromého práva, na které dovolatel poukazuje; stejně
viz Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T.: Zákon o vlastnictví bytů.
Komentář. 3 vydání: Praha: C. H. Beck, 2005, s. 160 a násl.
V dané věci žalobce požaduje úhradu příspěvků na výdaje spojené se správou
domu, resp. na opravy, rekonstrukce a modernizace [ze žaloby nevyplývá, že by
mělo jít o platby záloh na správu domu; stejně věc posoudil i odvolací soud a
vyplývá to i ze zápisu ze třetího shromáždění v. j. z 24. 4. 2002, kde se pod
bodem C) mimo jiné stanoví výše příspěvku vlastníků jednotek na náklady (ve
výši shora uvedené) a poté se konstatuje, že „zálohy…budou stanoveny ve výši
roku 2001“]. Rozhodnutí odvolacího soudu, které vychází z toho, že je věcí
shromáždění vlastníků v jaké výši určí jednotlivým vlastníkům jednotek výši
příspěvku na správu domu, tak spočívá na nesprávném právním hodnocení věci ve
smyslu § 241a odst. 2 písm. b) OSŘ.
Ve zbývající části však dovolání není důvodné.
„S. v. j. (dále jen \"s.\") je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat
práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami
společných částí domu (dále jen \"správa domu\"), popřípadě vykonávat činnosti
v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí
domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může
nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze
k účelům uvedeným ve větě první“ (§ 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů).
Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem
budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní
povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností
tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce
následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že
spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu
čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9, § 11 a § 15
odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona (§ 9
odst. 4 zákona o vlastnictví bytů). Správou domu podle § 9 zákona o vlastnictví
bytů ve znění před novelou č. 103/2000 Sb. (platného „před účinností tohoto
zákona“) se rozuměla správa, provoz a opravy společných částí domu (§ 9 odst. 1
zákona o vlastnictví bytů ve znění před novelou č. 103/2000 Sb.).
Pokud shromáždění neschválí stanovy společenství (vlastníků jednotek), řídí se
právní poměry společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády. V
případech družstev uvedených v § 24 odst. 1 a 2, která byla původním vlastníkem
budovy a vykonávají správu domu, plní funkci orgánů společenství toto družstvo
až do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny (§ 9 odst. 10 zákona o
vlastnictví bytů).
V dané věci odvolací soud přesvědčivě vysvětlil, jak dospěl k právnímu názoru,
podle kterého zvolením orgánů s. v. zaniká i právo správy domu družstvem
uvedeným v § 24 odst. 1 a 2, a dovolací soud nemá důvod se od jeho právního
názoru odchýlit. Je zřejmé, že zákon tuto otázku výslovně neřeší a že jeho
formulace jsou vágní; nicméně ze znění § 9 odst. 1 zákona lze dovodit, že je tu
upravena nejen způsobilost ke správě, ale i pověření tuto správu vykonávat.
Pokud dovolatel upozorňuje na negativní důsledky, které pro dosavadní správce
takový výklad zákona může mít, je třeba upozornit na nepříznivé následky jím
zastávaného právního názoru pro vlastníky jednotek, kteří by tak mohli být
vázáni nevýhodnými podmínkami smluv (či jiných právních skutečností) na jejichž
základě byla správa vykonávána a na jejichž obsah nemohli mít vliv. Naopak
družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona má možnost získat předem dostatek
informací potřebných k tomu, aby mohlo správu k okamžiku ustanovení orgánů
společenství ukončit.
Tento výklad je shodný s právním názorem, zaujatým v citovaném komentáři k
zákonu o vlastnictví bytů, s. 99, byť i tento komentář konstatuje nejasnost
zákona a upozorňuje na odlišné názory.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí
odvolacího soudu zrušit; vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno
rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně,
zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí ve výrocích pod body I. a III. a věc
vrátil v tomto rozsahu soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2, 3
OSŘ).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 26. ledna 2009
JUDr. Jiří S p á č i l , CSc.
předseda senátu