22 Cdo 2255/2003
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Františka Baláka a soudců JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a Víta Jakšiče ve věci
žalobkyně L. B., zastoupené advokátem, proti žalovaným: 1) Z. B. a 2) S. B.,
zastoupeným advokátem, o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,
vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 16 C 246/95, o dovolání
žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. dubna 2002, č. j.
22 Co 479/2001-292, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Obvodní soud pro Prahu 2 (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne
2. srpna 2001, č. j. 16 C 246/95-247, pod bodem I. výroku zrušil podílové
spoluvlastnictví účastníků k domu č. p. 410 v P.-N. a ke stavební parcele č.
1377 o výměře 465 m2, zapsaným u Katastrálního úřadu P. na LV č. 1218 pro obec
P. a kat. území N. Tyto nemovitosti pod bodem II. přikázal v rozsahu ideální
½ do výlučného vlastnictví žalovaného 1) a v tomtéž rozsahu do společného
jmění žalovaných, kterým uložil, aby žalobkyni zaplatili společně a nerozdílně
částku 5 536 233,60 Kč. Pod body III. a IV. rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně vzal za prokázané, že účastníci jsou podílovými
spoluvlastníky označených nemovitostí, a to žalobkyně v rozsahu ideálních 3/8,
žalovaný 1) ideální ½ a oba žalovaní jako manželé mají ve společném jmění
ideální 1/8. K neshodám mezi účastníky začalo docházet poté, co žalovaný 1),
který dosud vedl správu nemovitostí, za účelem této správy najal firmu a
žalobkyni požádal o souhlas k nastěhování této firmy do předmětného domu.
Účastníci se zrušením podílového spoluvlastnictví vyslovili souhlas, obě strany
požadovaly, aby nemovitosti byly přikázány do jejich vlastnictví, žalobkyně
však upřednostňovala jejich reálné rozdělení. Z technického hlediska nelze dům
stavebně rozdělit na jednotlivé bytové jednotky bez spoluvlastnictví společných
prostor, neboť nebytové a společné prostory v domě nelze stavebně rozdělit na
reálné podíly. Ohledně ceny nemovitostí vyšel z její obecné ceny, stanovené
znalcem ve výši 14 763 290,- Kč. Vzhledem k tomu, že nemovitosti nelze
rozdělit, přikázal je do vlastnictví žalovaných, když zohlednil, že jsou
většinovými spoluvlastníky, mají zájem starat se o ně, o čemž svědčí jimi
realizované stavební úpravy a opravy a do nich investované finanční prostředky,
dále majetkové poměry účastníků a jejich věk. Za účelem zaplacení přiměřené
náhrady žalobkyni žalovaní požádali o poskytnutí peněžního úvěru.
Městský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudkem
ze dne 15. dubna 2002, č. j. 22 Co 479/2001-292, změnil rozsudek soudu prvního
stupně pod body I. a II. výroku jen tak, že částka, kterou jsou žalovaní
povinni zaplatit žalobkyni na vyrovnání podílu, činí 5 516 887,50, jinak
rozsudek soudu prvního stupně v těchto výrocích potvrdil. Dále rozhodl o
náhradě nákladů řízení. Odvolací soud s ohledem na změnu právního předpisu o
cenách nemovitostí, tj. vyhlášku č. 338/2001 Sb., k němuž došlo po rozsudku
soudu prvního stupně, doplnil dokazování znaleckým posudkem Ing. J. P. z 12. 3.
2002, z něhož zjistil, že obecná cena nemovitostí ke dni ocenění činí 14 711
700,- Kč. Ke snížení ceny došlo v důsledku 1% ročního opotřebení. Odvolací soud
vyslovil souhlas se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně. Podle
odvolacího soudu rozdělení domu na bytové jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994
Sb., o vlastnictví bytů, a jejich přikázání účastníkům podle výše jejich
spoluvlastnických podílů není zásadně vyloučeno, ale v daném případě není
možné. Uvedl, že takový postup by nevyřešil základní spory mezi účastníky,
které se týkají domu jako celku, jeho údržby, oprav nebo správy, protože
společné části by nadále zůstaly v jejich podílovém spoluvlastnictví, což by
vyžadovalo jejich součinnost. Současně takovému způsobu vypořádání brání
„blokační ustanovení § 5 odst. 5 a ust. § 22 odst. 1, 2 zák. č. 72/974 Sb. ve
znění pozdějších předpisů, které chrání dosavadní nájemce a podle něhož jsou
byty užívané právem nájmu vyloučeny ze speciálního způsobu dispozice
spoluvlastníků upravené v § 5 odst. 2 a 4 téhož zákona a při převodu
vlastnictví bytu je třeba je nejprve nabídnout dosavadnímu nájemci, je-li jím
fyzická osoba“. Odvolací soud tedy změnil rozsudek soudu prvního stupně jen s
ohledem na změnu výše obvyklé ceny nemovitostí.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání z důvodu
nesprávného právního posouzení věci. Rozhodnutí odvolacího soudu považuje za
rozhodnutí po právní stránce zásadního významu pro řešení otázky, „zda v
případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je třeba dát přednost
rozdělení domu na bytové jednotky před přikázáním věci do výlučného vlastnictví
jednoho ze spoluvlastníků“. Pochybení soudů obou stupňů žalobkyně spatřuje v
tom, že neakceptovaly její návrh na rozdělení domu na bytové jednotky podle
zákona č. 72/1994 Sb. a jejich přikázání účastníkům podle výše jejich podílů.
Podle žalobkyně není-li reálné rozdělení domu stavebně technicky možné, pak je
třeba dát přednost rozdělení domu na bytové jednotky před přikázáním
nemovitostí do vlastnictví jen jednoho ze spoluvlastníků. Poukázala na to, že z
odůvodnění rozsudku odvolacího soudu neplyne, proč takový postup není možný. V
případě rozdělení domu na bytové jednotky jsou pravidla hospodaření se
společnými částmi domu dána, není jí proto známo, k jakým neshodám by mělo mezi
spoluvlastníky docházet. Rozdělení domu na bytové jednotky by se týkalo pouze
stávajících spoluvlastníků nemovitostí, „ve vztahu k dosavadním nájemcům by k
ničemu nedošlo a ani případně k ohrožení jejich předkupního práva“. Oba soudy
se nezabývaly konkrétní specifikací způsobu rozdělení domu na bytové jednotky,
kterou předložila, jen z důvodu nemožnosti reálného rozdělení věci, což s tím
nesouvisí. Vytýká odvolacímu soudu také to, že nemovitosti přikázal žalovaným,
aniž tito osvědčili dostatek finančních prostředků k zaplacení částky na
vyrovnání podílů. Domnívá se, že žalovaní budou zvýhodněni, pokud budou částku
na vypořádání platit ze společných prostředků získaných za nájem nebytových
prostor. Pokud by nedošlo k vypořádání rozdělením domu na bytové jednotky, má
zájem o přikázání nemovitostí do jejího vlastnictví. Vypořádací podíl je
schopna žalovaným zaplatit. Navrhla, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího
soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaní se k dovolání nevyjádřili.
Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání proti rozsudku
odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou včas, nejprve zkoumal, zda jde o
dovolání přípustné.
Podle § 236 odst. 1 OSŘ lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí
odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu je přípustné za
splnění předpokladů stanovených v ustanovení § 237 odst. 1 písm. b) a c), odst.
3 OSŘ. Protože předpoklad stanovený v § 237 odst. 1 písm. b) OSŘ nebyl naplněn,
přicházela v úvahu přípustnost dovolání jen podle ustanovení § 237 odst. 1
písm. c), odst. 3 OSŘ, podle nichž je dovolání přípustné proti rozsudku
odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno
rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena
b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po
právní stránce zásadní význam. Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce
zásadní význam tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího
soudu dosud nebyla řešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem
rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Dovolací soud shledal, že předpoklady přípustnosti dovolání podle § 237 odst.
1 písm. c), odst 3 OSŘ jsou dány, poněvadž dovolací soud ve své praxi dosud
neaplikoval ustanovení § 5 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění novely
provedené zákonem č. 451/2001 Sb., která nabyla účinnosti dnem 31. 12. 2001,
tj. v době předcházející dovoláním napadenému rozhodnutí odvolacího soudu.
Protože dovolatelka zpochybňuje smysl či význam uvedeného ustanovení zákona,
byť se jeví jako jasný, považuje dovolací soud za vhodné odstranit tyto
pochybnosti jeho jednoznačným výkladem.
S ohledem na níže učiněný závěr k otázce, zda v řízení o vypořádání
podílového spoluvlastnictví k bytovému domu, v němž je alespoň jeden z bytů v
nájmu fyzické osoby, může soud rozhodnout i tak, že podílové vlastnictví
přemění na vlastnictví bytových jednotek, nebylo důvodu zabývat se otázkou
pořadí jednotlivých způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví k bytovému
domu. Jestliže totiž v daném sporu vypořádání podílového spoluvlastnictví
vytvořením bytových jednotek a jejich rozdělením mezi účastníky nepřichází v
úvahu, není smysluplné posledně uvedenou otázku na tomto místě řešit.
Dovolací soud přezkoumal rozsudek odvolacího soudu podle § 242 odst. 1 a 3 OSŘ
a dospěl k závěru, že dovolání není důvodné.
Podle § 5 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění novely provedené zákonem č.
451/2001 Sb. vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody
spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového
spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o
vypořádání společného jmění manželů. Je-li předmětem vypořádání podílové
spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím
vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost
spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na
společných částech domu stanovených podle § 8 odst. 2. To platí obdobně, je-li
předmětem vypořádání společného jmění manželů budova.
Podle § 5 odst. 5 téhož zákona způsobem uvedeným v odstavcích 2 a 4
nelze nabýt do vlastnictví jednotku, pokud je v budově alespoň jeden byt, jehož
nájemcem je fyzická osoba.
Dovolací soud je zcela shodného názoru s názorem uvedeným v publikaci
Fiala/Novotný/Oehm, Zákon o vlastnictví bytů, komentář, 2. vydání, vydané
nakladatelstvím C. H. Beck v roce 2002, na str. 61, podle kterého posledně
citované „ustanovení omezuje možnosti přeměny podílového spoluvlastnictví
budovy a společného jmění na bytové vlastnictví. Význam tohoto pravidla
způsobuje, že bude-li byť jediný byt v budově předmětem nájmu, nelze přeměnu
podílového spoluvlastnictví a společného jmění na bytové jednotky provést.“.
Ustanovení § 5 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění novely provedené zákonem
č. 451/2001 Sb. tak brání, aby v daném sporu, kdy předmětem je zrušení a
vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k bytovému domu s byty, které
jsou v době rozhodování soudu v nájmu fyzických osob, mohlo být podílové
spoluvlastnictví vypořádáno způsobem, jehož použití se dovolatelka domáhala.
Platební schopností žalovaných nahradit žalobkyni přiměřenou náhradu za
její spoluvlastnický podíl se dovolací soud nemohl zabývat, protože nejde o
řešení otázky právní, ale skutkové. V případě přezkumu rozhodnutí odvolacího
soudu na podkladě dovolání přípustného podle § 237 odst. 1 pícm. c), odst. 3
OSŘ tak, jak je tomu v daném případě, přichází v úvahu přezkum jen z hlediska
řešení právních otázek, které činí rozhodnutí odvolacího soudu rozhodnutím po
právní stránce zásadního významu, nikoli otázek skutkových.
Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným
v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 OSŘ, jakož i k
jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i
když nebyly v dovolání uplatněny. Z obsahu spisu nevyplývá, že by k některé z
uvedených vad došlo.
Lze tedy uzavřít, že odvolací soud posoudil věc po právní stránce
správně, proto je dovoláním napadený rozsudek správný a dovolání muselo být
podle § 243b odst. 2 OSŘ zamítnuto.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází z toho, že žalobkyně
nebyla úspěšná a žalovaným náklady tohoto řízení nevznikly (§ 243b odst. 5, §
224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 OSŘ).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 29. ledna 2004
JUDr. František
Balák, v. r.
předseda senátu