22 Cdo 3974/2007
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Františka Baláka a soudců JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a Mgr. Michala Králíka,
Ph.D., ve věci žalobců: a) J. K. a b) M. K., zastoupených advokátem, proti
žalovaným: 1) Ing. R. V. a 2) L. V., o uzavření kupní smlouvy o převodu
vlastnického podílu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 80 C
314/2002, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne
30. března 2007, č. j. 11 Co 698/2006-113, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 30. března 2007, č. j. 11 Co
698/2006-113, a rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 18. května 2006, č.
j. 80 C 314/2002-92, se ruší a věc se vrací Okresnímu soudu v Ostravě k
dalšímu řízení.
Okresní soud v Ostravě (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 18. 5.
2006, č. j. 80 C 314/2002-92, pod bodem I. výroku zamítl žalobu, aby žalovaní
jako prodávající byli povinni uzavřít s žalobci jako kupujícími kupní smlouvu
ohledně id. ½ pozemku parc. č. 1484/1 – orná půda o výměře 836 m2 v obci
Ostrava a kat. území K. za kupní cenu 14.000,- Kč a smlouvu o zřízení věcného
Soud prvního stupně zjistil, že žalobci a manželé J. a J. K. se kupní smlouvou
ze dne 6. 1. 1986, registrovanou státním notářstvím 27. 3. 1986, stali
podílovými spoluvlastníky předmětného pozemku, a to žalobci v rozsahu id.
½ a v tomtéž rozsahu i manželé K. Kupní smlouvou ze dne 18. 10. 1999 s
právními účinky vkladu do katastru nemovitostí dne 18. 10. 1999 manželé K.
prodali žalovaným zemědělský objekt na pozemku parc. č. 1484/4 s
příslušenstvím, pozemky parcelních čísel 1484/4 a 1484/3 a spoluvlastnický
podíl k předmětnému pozemku parc. č. 1484/1 v obci O. a kat. území K. za
sjednanou kupní cenu 450.000,- Kč. Znalec Ing. J. F. na žádost J. K. za účelem
zdanění pro finanční úřad znaleckým posudkem ze dne 7. 12. 1999 ocenil
převedené nemovitosti kupní smlouvou ze dne 18. 10. 1999 k tomuto dni celkovou
částkou 448.410,- Kč, id. ½ předmětného pozemku konkrétně částkou 13.990,-
Kč, která však nebyla cenou tržní. Při ocenění tohoto pozemku znalec vycházel z
toho, že v katastru nemovitostí je pozemek zapsán jako orná půda. Před
uzavřením kupní smlouvy ze dne 18. 10. 1999 manželé K. svůj spoluvlastnický
podíl písemně nenabídli žalobcům ke koupi. Dopisem ze dne 2. 4. 2002 žalobci
sdělili žalovaným, že manželé K. jim nenabídli ke koupi jejich spoluvlastnický
podíl k předmětnému pozemku. Žalobcům tak nebylo umožněno uplatnit předkupní
právo, a navrhli, aby jim žalovaní prodali id. ½ předmětného pozemku za
stejných podmínek, za jakých vlastnictví k tomuto pozemku nabyli kupní smlouvou
ze dne 18. 10. 1999. Dopisem ze dne 12. 11. 2003 žalovaní nabídli žalobcům ke
koupi id. ½ předmětného pozemku za kupní cenu 59.126,- Kč. K dohodě a
uzavření kupní smlouvy mezi účastníky nedošlo. Soud prvního stupně dospěl k
závěru, že bylo porušeno předkupní právo žalobců, neboť manželé K. žalobcům
nenabídli ke koupi jejich spoluvlastnický podíl k předmětnému pozemku, takže
žalobci se mohli domáhat podle § 603 odst. 3 občanského zákoníku (dále „obč.
zák.“) na žalovaných jako nabyvatelích, aby jim nabídli id. ½ pozemku ke
koupi za stejných podmínek, za jakých pozemek nabyli. Žalobu zamítl z důvodů,
že dopis žalobců ze dne 2. 4. 2002 nelze považovat za konkrétní výzvu k
uzavření kupní smlouvy a že nebylo prokázáno, že žalovaní koupili id. ½
předmětného pozemku za částku 14.000,- Kč. Uvedl, že výzva k uzavření smlouvy
musí obsahovat konkrétní text navrhované kupní smlouvy včetně podstatných
náležitostí písemné smlouvy a že takový návrh smlouvy žalobci učinili až na
výzvu soudu k odstranění vad podání a že i tento žalobci nepodepsali. Žalovaní
koupili nemovitosti od manželů K. za kupní cenu 450.000,- Kč. Žalobci nenavrhli
jiné důkazy ke svému tvrzení, že žalovaní nabyli spoluvlastnický podíl k
předmětnému pozemku skutečně za částku 14.000,- Kč, přičemž učinění nabídky za
naprosto shodných podmínek, za kterých nabyvatel věc získal, je předpokladem
vyhovění žalobě. Při rozhodování o nahrazení projevu vůle [§ 161 odst. 3
občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“)] soud nemůže na obsahu smlouvy nic
měnit.
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalobců rozsudkem ze dne
30. 3. 2007, č. j. 11 Co 698/2006-113, rozsudek soudu prvního stupně pod bodem
I. výroku ohledně smlouvy o zřízení věcného břemene zrušil a v tomto rozsahu
řízení zastavil. Jinak rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o
nákladech odvolacího řízení.
Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která
považoval za správná. K právnímu posouzení věci dodal, že cena nemovitostí je
podstatnou podmínkou nabídky podle § 603 odst. 3 obč. zák., resp. žaloby, a že
soud prvního stupně správně dovodil, že částka 14.000,- Kč obsažená v žalobě
neodpovídá úředně stanovené ceně podle znaleckého posudku a tržní cenu, za
kterou byl podíl k předmětnému pozemku prodán, se zjistit nepodařilo. Podle
odvolacího soudu „nelze-li spolehlivě zjistit podmínky, za kterých byla
nemovitost prodána v souvislosti s porušením předkupního práva, nelze dovodit
ani shodu žaloby obsahující konkrétní návrh kupní smlouvy s těmito podmínkami,
poněvadž účelem předmětné žaloby je nahrazení projevu vůle žalovaných“. Na
rozdíl od soudu prvního stupně podle názoru odvolacího soudu výzva podle § 603
odst. 3 obč. zák. konkrétní návrh kupní smlouvy obsahovat ani nemůže, neboť
oprávnění mnohdy ani podmínky, za kterých věc byla prodána, neznají.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podali žalobci dovolání z důvodu nesprávného
právního posouzení věci. Žalobci jsou toho názoru, že napadené rozhodnutí má ve
věci samé po právní stránce zásadní význam. Namítli, že při sepisu žaloby
vycházeli z jedině možného ocenění předmětné nemovitosti, tj. ze znaleckého
posudku, který nikdo z účastníků kupní smlouvy ze dne 18. 10. 1999
nezpochybnil. Žádný oprávněný z předkupního práva by nebyl úspěšný s žalobou,
aby mu věc byla nabídnuta ke koupi za stejných podmínek, za jakých ji žalovaný
nabyl, v případech, kdy předmětem kupní smlouvy by byly nemovitosti nejen s
předkupním právem, ve smlouvě by nebyly uvedeny kupní ceny za jednotlivé
nemovitosti, ale uvedena jedna kupní cena za všechny nemovitosti. Mohlo by tak
docházet k obcházení zákona, kdy by dokonce oprávněným z předkupního práva
mohla být nemovitost prodána za jinou cenu, kterou by účastníci původní kupní
smlouvy uvedli, tj. i za cenu, která by převyšovala cenu úřední či tržní.
Navrhli, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního
stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaní k dovolání uvedli, že předmětný pozemek koupili společně s dalšími
nemovitostmi za jednu dohodnutou cenu, aniž by ceny jednotlivých nemovitostí
byly specifikovány. Žalobci nejpozději dne 21. 7. 2003 ze znaleckého posudku
museli vědět, že u předmětného pozemku chybí ocenění oplocení, porostů, cesty a
zděné budovy na tomto pozemku. Taktéž věděli, že nejde o ornou půdu, ale o
uzamykatelnou zahradu. Znalec se oceněním „strefoval“ do sjednané kupní ceny.
Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se
mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a
další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů
69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají
účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným
(vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou
podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím
není dotčeno.
Nejvyšší soud České republiky (dále „Nejvyšší soud“) proto při projednání
dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném do novely
provedené zákonem č. 7/2009 Sb., neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu
bylo vydáno dne 30. března 2007.
Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání proti rozsudku
odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou včas, se především zabýval
dovoláním z hlediska jeho přípustnosti.
Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí
odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu je přípustné za splnění
předpokladů stanovených v ustanovení § 237 odst. 1 písm. b) a c), odst. 3 o. s.
ř. Protože předpoklad stanovený v § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. nebyl
naplněn, přicházela v úvahu přípustnost dovolání jen podle ustanovení § 237
odst. 1 písm. c), odst. 3 o. s. ř., podle nichž je dovolání přípustné proti
rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo
potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné
podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve
věci samé po právní stránce zásadní význam. Rozhodnutí odvolacího soudu má po
právní stránce zásadní význam tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování
dovolacího soudu dosud nebyla řešena nebo která je odvolacími soudy nebo
dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s
hmotným právem.
Dovolací soud dospěl k závěru, že dovolání je přípustné, neboť v dané věci jde
o problematiku splnění povinnosti z předkupního práva, jestliže třetí osoba
(nabyvatel věci - spoluvlastnického podílu) nabyla věc v důsledku porušení
předkupního práva převodcem, který na nabyvatele současně převedl i jiné věci,
na které se předkupní právo nevztahovalo, přičemž byla dohodnuta cena souhrnná
bez uvedení cen jednotlivých převáděných věcí. Tuto problematiku dovolací soud
dosud neřešil.
Dovolací soud je toho názoru, že není vyloučeno, aby účastníci kupní smlouvy
ohledně více věci sjednali cenu souhrnnou bez ocenění jednotlivých věcí; taková
smlouva není bez dalšího neplatná pro neurčitost. Uvedený právní názor lze
nepřímo opřít mimo jiné o rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2002, sp. zn.
22 Cdo 2127/2000, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek
Nejvyššího soudu pod č. 67/2004. Ostatně platnost předmětné kupní smlouvy nikdo
nezpochybňuje.
Dovolací soud pak sdílí právní názor uvedený v knize L. S. : Předkupní právo,
vydané nakladatelstvím C. H. Beck Praha, 2005, na straně 102, podle něhož
(převedeno do posuzovaných poměrů) má z předkupního práva oprávněná osoba právo
na nabytí věci za cenu odpovídající „příslušnému dílu ceny sjednané za všechny
prodané věci“. Podle dovolacího soudu tedy nelze mít za to, že takovou cenu
nelze určit. V daném případě ji lze zjistit zřejmě jedině tak, že bude nejprve
znalecky určena cena předmětné věci a cena všech ostatních současně prodaných
věcí, a to k době úhrnného prodeje. Poté na základě takto určených cen bude
procentem nebo zlomkem stanoven podíl ceny předmětné věci na souhrnné ceně
podle uvedeného určení. Rozhodnou či hledanou cenou předmětné věci pak bude
zjištěný podíl ze souhrnné ceny, jež byla skutečně sjednaná (v souzené věci
podíl ze 450.000,- Kč).
Dovolací soud souhlasí s názorem odvolacího soudu, že výzva oprávněné osoby
podle § 603 obč. zák. konkrétní návrh kupní smlouvy (tedy zejména kupní ceny)
obsahovat ani nemůže, neboť oprávnění mnohdy podmínky, za kterých byla věc
prodána, neznají. Pak ovšem na druhé straně nelze bez dalšího oprávněným
žalujícím přičítat k tíži, že v žalobním návrhu, kterým konkretizovali projev
vůle osoby povinné, uvedli určitou cenu, jestliže ji neznají ani žalovaní ani
soud. Nezná-li takovou cenu ani soud a není-li vyloučeno, že cena uvedená v
petitu žalobců není nižší než reálná cena věci (spoluvlastnického podílu),
nelze jejich žalobu dobře zamítnout s odůvodněním, že navrhovaná cena není
správná, protože ji nelze určit, resp. že se ji nepodařilo zjistit. Závěr
odvolacího soudu, na jehož základě potvrdil zamítnutí žaloby, že nebylo
prokázáno, že by žalovaní předmětnou nemovitost nabyli právě za částku 14.000,-
Kč, tak nelze zatím přijmout.
Z těchto důvodů dovolacímu soudu nezbylo, než rozsudek odvolacího soudu zrušit,
a protože důvod, pro který byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i pro
rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i jeho rozsudek a věc
vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 a 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. října 2009
JUDr. František Balák,
v. r.
předseda
senátu