22 Cdo 811/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího
Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Zdeňka Pulkrábka,
Ph.D., ve věci žalobce K. S., zastoupeného JUDr. Liborem Šloufem, advokátem se
sídlem v Praze 1, Národní 6, proti žalované K & V a. s., se sídlem v Praze 1,
Týnská 21/1053, identifikační číslo osoby 45240400, zastoupené JUDr. Vladimírem
Dvořáčkem, advokátem se sídlem v Praze 8, Křižíkova 216/16, o zřízení věcného
břemene, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 20 C 361/2003, o
dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. června
2009, č. j. 51 Co 52/2009-195, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. června 2009, č. j. 51 Co
52/2009-195 a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 17. října 2008, č. j.
20 C 361/2003-169, se ruší a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 5 k dalšímu
řízení.
Žalobce se domáhal, aby soud zřídil v jeho prospěch věcné břemeno cesty (dále
jen „právo cesty“) přes pozemek žalované společnosti. Do budovy v jeho
vlastnictví je přístup hlavním vchodem z pozemku jiného vlastníka, avšak
přístup do bytu v přízemí, který je vnitřně stavebně oddělen, je jen dveřmi z
pozemku žalované.
Obvodní soud pro Prahu 5 (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem z 20. 11. 2006,
č. j. 20 C 361/2003-94, žalobu zamítl. K odvolání žalobce byl rozsudek zrušen
usnesením Městského soudu v Praze (dále „odvolací soud“) z 27. 6. 2007, č. j.
51 Co 120/2007-117, pro nepřezkoumatelnost. Soud prvního stupně rozhodl znovu
rozsudkem z 17. 10. 2008, č. j. 20 C 361/2003-169, tak, že žalobě vyhověl.
Zřídil věcné břemeno spočívající v právu cesty ve prospěch vlastníka budovy č.
p. 1122, umístěné na pozemku parc. č. 638 k. ú. S., obec Praha, zapsané na LV
č. 3127 u Katastrálního úřadu Praha-město, do této budovy přes pozemek parc.
č. 639, v k. ú. S., obec Praha, zapsaného na LV č. 3080 u Katastrálního úřadu
Praha-město, tak, jak je vyznačeno v geometrickém plánu č. 2748-535/2006 ze dne
13. 7. 2006, odsouhlaseného Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu,
katastrální pracoviště Praha, pod č. 3268/2006, který je nedílnou součástí
rozsudku. Dále uložil žalobci povinnost zaplatit žalované náhradu za zřízení
věcného břemene ve výši 33.750,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Rozhodl
také o nákladech řízení. Odvolací soud k odvolání žalované rozsudkem z 10. 6.
2009, č. j. 51 Co 520/2009-195, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a
rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Odvolací soud převzal zjištění soudu prvního stupně, že budova žalobce č. p. 1122 se nachází na stavební parcele č. 638, v k. ú. S., obec Praha (dále
„budova č. p. 1122“), která kopíruje půdorys budovy. Hlavní vchod do budovy je
situován tak, že přístup k němu je možný jen přes pozemek parc. č. 631/1 ve
vlastnictví společnosti Czech Business Explorer, s. r. o. Odvolací soud doplnil
dokazování rozsudkem soudu prvního stupně z 18. 9. 2007, č. j. 11 C
161/2006-133, ve spojení s usnesením téhož soudu z 7. 4. 2008, č. j. 11 C
1611/2006- 144, a doplňujícím rozsudkem z 12. 6. 2008, č. j. 11 C 131/2006-152,
který byl potvrzen rozsudkem odvolacího soudu z 13. 1. 2009, č. j. 21 Co
386/2008, 21 Co 387 387/2008, 21 Co 388/2008-173, a který nabyl právní moci 10. 3. 2009. Zjistil, že tímto rozsudkem bylo zřízeno ve prospěch žalobce jako
vlastníka předmětné budovy věcné břemeno spočívající v právu cesty do této
budovy přes pozemek parc. č. 631/1 v k. ú. S., jak je vyznačeno na geometrickém
plánu z 20. 2. 2003 (plocha 18 m?). Žalobci bylo uloženo zaplatit vlastníkovi
tohoto pozemku náhradu 22.250,- Kč. Dále odvolací soud převzal zjištění, že v
roce 1987 byl v přízemí budovy č. p. 1122 vybudován byt a jediný vchod do
tohoto bytu je možný jen z ulice Nádražní přes pozemek žalované parc. č. 639,
který je také jako přístupová cesta od roku 1987 fakticky užíván. Žalobci byla
budova č. p. 1122 vydána v restituci v roce 1997, žalovaná nabyla pozemek par. č. 639 do vlastnictví v roce 1997, kdy již jeho část sloužila jako cesta. Pozemek o celkové výměře 1537 m? je užíván jako skladovací prostory, část -
pruh o délce 15 m a šířce 2 m jako komunikace - cesta ke vstupním dveřím
předmětného bytu. Ze znaleckého posudku Zdeňka Bareše, znalce z oboru
stavebnictví, z 29. 5. 2006, včetně doplňku z 22. 8. 2006, vyplývá, že
předpokládané náklady spojené s vybudováním vchodu z pozemku parc. č. 638 by
činily 200.000,- až 250.000,- Kč. Technická náročnost je dána i tím, že budova
byla v roce prohlášena v roce 2004 za národní kulturní památku. Obnovení
stavebního řešení před rokem 1987 by vyžadovalo zrušení předsíně dalšího bytu
situovaného ve středu přízemí domu, resp. jeho zrušení a sloučení obou bytů. Podle znaleckého posudku Ing. Jaroslavy Hromádkové nelze pozemek par. č. 639 v
rozsahu požadované cesty zastavět, neboť budova má po celé ploše, která sousedí
s pozemkem žalovaného, ve všech patrech okna, takže vzdálenost mezi stavbami by
musela činit minimálně 3 m. Odvolací soud pak shodně se soudem prvního stupně
dospěl k závěru, že i v tomto případě jsou splněny oba předpoklady pro zřízení
věcného břemene cesty podle § 151o odst. 3 občanského zákoníku (dále obč. zák.): vlastník stavby není současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup
vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak. Odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu
z 20. 7. 2004, sp. zn.
22 Cdo 1897/2004, podle kterého při zřízení práva cesty
ke stavbě je třeba zásadně vycházet z kolaudovaného stavu stavby, a podmínka,
že přístup ke stavbě nelze zajistit jinak, je naplněna i v případě, že zřízení
přístupu je technicky možné, avšak náklady na jeho pořízení jsou tak vysoké, že
jejich vynaložení nelze spravedlivě požadovat. Odvolací soud zdůraznil, že
přístupová cesta svojí výměrou a umístěním co nejméně zatěžuje pozemek žalované
a potvrzuje akceptovaný faktický stav. Náhradu za zřízení věcného břemene
považoval za odpovídající, vycházející ze znaleckého posudku Ing. Jaroslavy
Hromádkové. Poukaz žalované na škodu ve výši 8.000.025,- Kč označil za
zneužití práva, s přihlédnutím k výměře cesty, která představuje pruh o šíři 2
m a délce 15 m.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost
opřela o § 237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“), a
uplatnila dovolací důvod uvedený v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Rozsudek
odvolacího soudu má podle jejího názoru ve věci samé po právní stránce zásadní
význam, neboť řeší právní otázky, jež v rozhodování dovolacího řešeny dosud
nebyly. Zásadní význam přikládá otázkám
a) „zda lze rozhodnout proti vůli vlastníka pozemku o zřízení práva
věcného břemene cesty přes pozemek pro vlastníka budovy, která má zajištěn
přístup do budovy přes jiný pozemek hlavním vchodem
b) „zda skutečnost, že k zajištění přístupu do části budovy z chodby
přístupné z hlavního vchodu, je třeba provést změnu dispozičního řešení
obnovením původního stavu v budově, která byla prohlášena za kulturní památku a
dojde k zániku dvou samostatných bytů a vytvoření nebytové prostoru jediného,
je možno považovat za takovou újmu, kterou nelze na vlastníkovi budovy
požadovat, a lze z toho důvodu učinit výjimku ze zásady, že nelze právo věcného
břemene zřídit v případě, že vlastník má možnost zřídit přístup ke stavbě bez
omezení vlastníka pozemku.“
Žalovaná poukazuje na to, že žalobce se vlastně nedomáhá přístupu ke stavbě,
ale do bytu, který je součástí stavby. Byt není samostatnou věcí. Kromě toho
má žalobce přístup k budově zajištěn hlavním vchodem a necitlivé stavební
úpravy může jako vlastník odstranit, byť s vynaložením určitých prostředků.
Nelze připustit, aby vnitřní uspořádání budovy bylo řešeno na úkor vlastníka
sousedního pozemku. Jestliže má žalobce zajištěn přístup do budovy jiným
způsobem, není naplněn předpoklad pro zřízení věcného břemene, že přístup ke
stavbě nelze zajistit jinak, neboť § 151o obč. zák. je třeba vykládat
restriktivně. Pro případ, že by se dovolací soud neztotožnil s názorem
žalované, měl soud zvažovat celou řadu kriterií – cenu stavebních úprav
vlastníka budovy a újmu vzniklou omezením vlastníka pozemku. Stavební úpravy je
třeba posuzovat i z hlediska jejich účelu - zda jde o úpravu rodinného domu
nebo obytné budovy vlastníka mnoha nemovitostí, který avizuje zájem na
zachování kulturní památky a zároveň se brání odstranění necitlivého zásahu.
Zjištění odvolacího soudu, že budova je národní kulturní památkou, což ztěžuje
provedení jakýchkoliv stavebních prací, neodpovídá skutečnosti ani právním
předpisům. Naopak v řadě případů památkový úřad stavební úpravy podporuje.
Odvolací soud jednostranně přeceňuje komplikovanost stavebních úprav, další
kriteria nezkoumal.
Za otázku zásadního významu považuje žalovaná také otázku náhrady za zřízení
věcného břemene. Ocenění věcného břemene provedla znalkyně podle § 18 zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku, který je však určen pro daňové účely. Podle
žalované připadají v úvahu dva způsoby určení náhrady – jednorázová částka
odpovídající rozdílu mezi tržní cenou jejího pozemku před a po zřízení věcného
břemene nebo opakující se roční částkou po celou dobu trvání věcného břemene ve
výši obvyklého nájemného. Jestliže náhrada byla stanovena jednorázovou částkou
z určitého fiktivního počtu let, v daném případě pěti let, znamená to, že další
desítky let by žalobce užíval pozemek žalované zdarma. Navrhla, aby dovolací
soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k
dalšímu řízení.
Ve vyjádření k dovolání žalobce uvádí, že zásadní výtka žalované spočívá v tom,
že by měl stačit jeden vchod do budovy, který je zajištěn z jiného pozemku, a
nemůže se proto domáhat zřízení práva cesty ještě z pozemku žalované. Takovému
názoru by bylo možno přisvědčit, kdyby vlastník budovy hodlal druhý vstup z
budovy na pozemek teprve vybudovat. V daném případě však došlo k zatížení
pozemku za situace, kdy budova a pozemek měly jednoho vlastníka. Teprve
následným oddělením vlastníků vyvstala potřeba vzniklý stav řešit. Pouhá změna
vlastníka přilehlého pozemku však nemůže vést ke změně kolaudačního stavu
dotyčné budovy. Každý původně legálně vzniklý přístup do budovy splňuje
podmínky pro trvalé právní zajištění tohoto přístupu. O cestě přes pozemek při
jeho koupi žalovaná věděla a nemůže ho ani vzhledem k existenci oken v přízemí
budovy zastavět až k jeho hranici, resp. ke zdi budovy žalobce. K námitce
směřující proti jednorázovému odškodnění žalobce uvádí, že jde o postup právně
závazný a nemůže být uplatněn jako přípustný dovolací důvod. Žalobce navrhl,
aby dovolací soud dovolání jako nepřípustné odmítl nebo zamítl, shledá-li ho
přípustným.
Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se
mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a
další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů
69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají
účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným
(vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou
podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím
zastoupenou není dotčeno. Dovolací soud proto při projednání dovolání
postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném před jeho novelizací
provedenou zákonem č. 7/2009 Sb.
Nejvyšší soud zjistil, že dovolání bylo podáno včas řádně zastoupenou
oprávněnou osobou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 a § 241 o. s. ř.).
Dovolání není přípustné podle § 237 odst. b) o. s. ř., neboť prvé rozhodnutí
soudu prvního stupně, kterým žalobu zamítl, bylo zrušeno pro
nepřezkoumatelnost. To znamená, že rozhodl-li soud prvního stupně dalším
rozhodnutím tak, že žalobě vyhověl, nebylo to v důsledku vázanosti právním
názorem odvolacího soudu. Dovolání by tak mohlo být přípustné podle § 237 odst.
1 písm. c) o. s. ř., jestliže by dovolací soud dospěl k závěru, že napadené
rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Tak je tomu
zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu
dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím
soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným
právem (§ 237 odst. 3 o. s. ř.).
Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí nezakládá otázka zřízení věcného
břemene, neboť je v soudu s judikaturou dovolacího soudu.
K otázce zřízení věcného břemene cesty ve vztahu ke stavebním úpravám stavby,
kterými by měl vlastník přístup ke stavbě zajištěn, se Nejvyšší soud vyjádřil
(jak uvedl i odvolací soud) v rozsudku ze dne 28. června 2005, sp. zn. 22 Cdo
1897/2004, publikovaném pod R 32/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.
Dospěl k závěru, že „věcné břemeno cesty podle § 151o odst. 3 obč. zák. nelze
zřídit, může-li si vlastník stavby zajistit přístup ke stavbě z veřejné
komunikace; to neplatí, jestliže náklady s tím spojené jsou nepřiměřeně vysoké
v porovnání s újmou, která by zřízením věcného břemene byla způsobena vlastníku
přilehlého pozemku.“ Pro daný případ je použitelné potud, že věcné břemeno
cesty podle § 151o odst. 3 obč. zák. nelze zřídit, má-li vlastník stavby
zajištěn přístup ke stavbě přes pozemek jiného vlastníka. To neplatí, není-li
tím umožněn přístup do celé stavby a náklady spojené s úpravami stavby
(propojení vnitřně oddělené části stavby) jsou nepřiměřeně vysoké v porovnání s
újmou, která by vznikla (dalšímu) vlastníkovi přilehlého pozemku.
Zásadní význam rozsudku odvolacího soudu rovněž nezakládá ani námitka, že
žalobce se domáhá zřízení věcného břemene cesty ke stavbě, ale k bytu, neboť
žalovaná sama připouští, že jde o přístup ke vstupním dveřím do bytu, který je
součástí budovy žalobce č. p. 1122.
Dovolání je však přípustné pro řešení otázky stanovení kriterií pro určení výše
náhrady za zřízení věcného břemene, neboť v jejím posouzení je rozsudek
odvolacího soudu v rozporu s judikaturou dovolacího soudu. V rozsudku z 28. 4.
2011, sp. zn. 22 Cdo 2854/2010, publikovaném na internetových stránkách
www.nsoud.cz., Nejvyšší soud uvedl, že „při stanovení náhrady za zřízení
věcného břemene cesty podle § 151o odst. 3 obč. zák. nelze vycházet ani z ceny
věcného břemene určené podle cenových předpisů, ani jen z ceny, za kterou by
bylo možno dosáhnout smluvního zřízení věcného břemene. Je třeba rozlišit
hodnotu práva odpovídajícího věcnému břemeni cesty na straně jedné a náhradu za
omezení vlastnického práva na straně druhé; jejich výše nemusí být stejná.
Proto je při stanovení výše náhrady nutné přihlížet ke všem okolnostem věci.
Je třeba zejména zvážit, proč stavba zůstala bez přístupu k veřejné komunikaci,
stejně jako všechny negativní účinky, které s sebou zřízení nezbytné cesty pro
zatížený pozemek přinese. Náhrada za zřízení práva nezbytné cesty zahrnuje i
náhradu za újmu, kterou vlastník pozemku utrpí, a to i tím, že v důsledku tzv.
právní závady - práva cesty svědčící žalobci - zpravidla klesne cena zatíženého
pozemku i stavby na něm zřízené a že jeho vlastník bude výkonem tohoto práva
omezen v užívání pozemku, bude narušeno jeho soukromí apod. Nelze pominout
skutečnost, že právo cesty se zřizuje bez časového omezení (i když není v
konkrétní věci vyloučeno ani jeho zřízení na určitou dobu – srov. přiměřeně
nález Ústavního soudu ze dne 13. října 2004, sp. zn. III. ÚS 104/04). Stanovení
výše náhrady je tak na úvaze soudu, která musí být řádně zdůvodněna.“
V projednávané věci vyšel odvolací soud z posudku znalkyně Ing. Jaroslavy
Hromádkové (č. l. 147 a násl.), doplněného ústně při jednání dne 8. 10. 2008
(č. l. 165), který oceňuje právo odpovídajíc věcnému břemeni podle cenových
předpisů. I když samotné stanovení hodnoty zřizovaného věcného břemene je věcí
skutkového zjištění, stanovení kritérií pro určení výše náhrady za omezení
vlastnického práva zřízením nezbytné cesty je otázkou právní. Při stanovení
výše náhrady v této věci se odvolací soud sice zabýval skutečným omezením
zatíženého pozemku (nakolik zřízení věcného břemene ztíží jeho užívání), nikoli
však tím, jaký bude mít zřízení věcného břemene vliv na obvyklou cenu pozemku.
Nezabýval se ani tím, jaký je výnos žalobce z nájmu bytu, k jehož vchodovým
dveřím v domě žalobce se právo cesty zřizuje. Při zjišťování výše náhrady tak
nevycházel z náležitých kritérií a jeho rozhodnutí v této části tak spočívá na
nesprávném právním posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto dovolací soud, když
nezjistil, že v řízení došlo k vadám vyjmenovaným v § 229 odst. 1, § 229 odst.
2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, ani i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci (ke kterým přihlíží z úřední povinnosti
podle § 242 odst. 3 o. s. ř.), rozhodnutí odvolacího soudu zrušil; vzhledem k
tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i
pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a
věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2, 3 o. s. ř). V
novém rozhodnutí přihlédne soud i k nákladům dovolacího řízení.
V Brně dne 23. ledna 2012
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v.
r.
předseda senátu