Výši bezdůvodného obohacení záležejícího v užívání nebytových prostor na základě neplatné nájemní smlouvy určí soud peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nebytových prostor, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen plnit podle nájemní smlouvy. Bylo-li nájemné v posuzovaném období regulovanou cenou, nemůže výše bezdůvodného obohacení přesáhnout částku omezenou cenovými předpisy.
předpisy.
Soud: Nejvyšší soud
Spisová značka: 25 Cdo 2578/98
Datum rozhodnutí: 15.06.1999
Typ rozhodnutí: ROZSUDEK
Heslo: Bezdůvodné obohacení
Kategorie rozhodnutí: A
Publikováno ve sbírce pod číslem: 53 / 2000
O b v o d n í s o u d pro Prahu 2 rozsudkem ze dne 14. 5. 1997
uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 589 862,50 Kč s příslušenstvím,
žalobu ohledně částky 4875 Kč zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení ve
vztahu mezi účastníky. Vyšel ze zjištění, že dne 26. 6. 1992 žalovaný jako
pronajímatel uzavřel se žalobcem jako nájemcem smlouvu o nájmu nebytových
prostor o celkové velikosti 70 m2 v domě č. p. 416 v katastrálním území N. M. v
P. 2. Výše nájemného byla sjednána měsíční částkou 29 800 Kč, za dobu trvání od
1. 7. 1992 do 31. 12. 1994 žalobce žalovanému zaplatil celkově 625 800 Kč. Soud
dovodil, že nájemní smlouva pro nedostatek souhlasu Obvodního úřadu pro P. 2
podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu
nebytových prostor, není platná, a proto má žalobce právo na vydání
bezdůvodného obohacení z neplatného právního úkonu. Vzhledem k tomu, že žalobce
nebytové prostory skutečně užíval, vznikl i jemu určitý majetkový prospěch. S
přihlédnutím k vyhlášce č. 585/1990 Sb., ve znění vyhlášky č. 168/1994 Sb.,
která reguluje nájemné z nebytových prostor roční sazbou 190 Kč za 1 m2
podlahové plochy pronajaté pro prostory obchodní a částkou 165 Kč za 1 m2
podlahové plochy pro nebytové prostory skladové nebo podobných užitných
vlastností, žalobce podle závěrů soudu prvního stupně za předmětnou dobu na
nájemném přeplatil 589 862,50 Kč. K odvolání žalovaného M ě s t s k ý s o u d v Praze usnesením ze
dne 3. 11. 1997 rozsudek soudu prvního stupně ve výroku, jímž bylo žalobě
vyhověno, a ve výroku o nákladech řízení zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil
soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Ztotožnil se se závěrem soudu prvního
stupně, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky je absolutně neplatná a že
žalobce má právo na náhradu bezdůvodného obohacení. Odvolací soud uložil soudu
prvního stupně, aby se výší náhrady znovu zabýval, neboť podle jeho názoru se
vyhlášky upravující výši nájemného týkají výlučně nájemného z nebytových
prostor, zatímco v souzené věci jde o plnění z neplatného právního úkonu, které
této zákonné regulaci nepodléhá. Obvodní soud pro Prahu 2 rozsudkem ze dne 25. 3. 1998 uložil žalovanému
povinnost zaplatit žalobci částku 589 862,50 Kč s příslušenstvím a rozhodl o
náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky. Při nezměněném skutkovém stavu
věci soud s poukazem na vázanost právním názorem odvolacího soudu ve smyslu
ustanovení § 226 o. s. ř. dovodil, že žaloba je důvodná. K nesporným závěrům o
absolutní neplatnosti nájemní smlouvy a o právu žalobce na plnění z titulu
bezdůvodného obohacení soud doplnil, že výši bezdůvodného obohacení určil
sazbami 190 Kč za 65 m2 prostor prodejny ročně a sazbou 165 Kč za 5 m2
skladových prostor ročně, za období celkem 29 měsíců. Ustanovení § 458 obč. zák. aplikoval tak, že při vypořádání bezdůvodného obohacení vzniklého na
základě neplatné smlouvy o nájmu je povinností pronajímatele vydat nájemci
poskytnuté peněžité plnění a povinností nájemce poskytnout peněžitou náhradu za
užívání přenechaných prostor, přičemž tyto pohledávky se ve smyslu ustanovení §
98 o. s. ř. započtou.
Při stanovení výše bezdůvodného obohacení na straně toho,
kdo bez právního důvodu užíval nebytové prostory, je správné a spravedlivé
vycházet z vyhlášky o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor, neboť v
době trvání neplatného právního vztahu mezi účastníky byla tato vyhláška v
účinnosti. K odvolání žalovaného Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 10. 9. 1998
rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé potvrdil, ve výroku o
nákladech řízení jej změnil, jen pokud jde o výši nákladů, rozhodl o náhradě
nákladů odvolacího řízení a vyslovil, že proti rozsudku je přípustné dovolání. Skutková zjištění soudu prvního stupně označil za dostatečná a za správné
považoval i jeho právní závěry. Jestliže vyhláška č. 585/1990 Sb. byla platná
až do 1. 10. 1995 a stanovila maximální nájemné z nebytových prostor, je podle
ní třeba určit výši bezdůvodného obohacení vzniklého tím, že žalobce užíval bez
právního důvodu nebytové prostory. Odvolací soud dovodil, že za této situace
pro posouzení výše bezdůvodného obohacení není rozhodné, zda ve stejném období
Městská část P. 2 pronajímala nebytové prostory za nájemné neregulované. Připuštění dovolání odůvodnil odvolací soud existencí odlišných právních názorů
dvou odvolacích senátů k otázce výše bezdůvodného obohacení, konkrétně zda při
jeho výpočtu lze vycházet z vyhlášky č. 585/1990 Sb. či nikoliv, jestliže
nebyla platně uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor. Žalovaný se dovoláním domáhá, aby rozsudek odvolacího soudu byl zrušen
a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení. Vytýká odvolacímu soudu, že věc
posoudil nesprávně po právní stránce, neboť abstrahoval od zákonného ustanovení
§ 458 obč. zák., podle nějž musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným
obohacením. Jestliže tedy je nájemní smlouva neplatná, musí každý z účastníků
vrátit to, co mu bylo skutečně poskytnuto. V daném případě však podle
dovolatele rozhodnutí odvolacího soudu znamená, že jedna strana neplatné
smlouvy nabyla bezdůvodným obohacením více, než druhá strana obohacením ve
výkonech. Dovolatel považuje za výkon práv a povinností v rozporu s dobrými
mravy tu skutečnost, že všechny zákonné a podzákonné normy nejsou aplikovány
souladně, neboť obě strany v době uzavření nájemní smlouvy vycházely z
magistrátní vyhlášky ze dne 16. 3. 1992, která, ačkoliv byla později její
platnost zpochybněna, neregulovanou výši nájemného dovolovala. Žalovaný podané dovolání doplnil svým čestným prohlášením, v němž
uvádí, že se na úkor žalobce nijak neobohatil, získal od něj pouze ty částky,
které si vzájemně sjednali ve výši odpovídající platné cenové vyhlášce. Jestliže vyhláška hlavního města Prahy o cenové regulaci byla zpochybněna,
nemělo by to nic měnit na jeho dobré víře, že se řídil platným cenovým
předpisem. Žalobce ve svém vyjádření k dovolání uvedl, že soudy prvého i druhého
stupně postupovaly zcela v souladu se zákonem a uveřejněnou judikaturou,
jestliže výši bezdůvodného obohacení v podobě výkonu práva nájmu posuzovaly z
hlediska platného cenového předpisu, upravujícího maximální výši nájemného.
Žalobce nejprve rozdíl mezi sjednanou výší nájemného a maximální regulovanou
částkou žaloval s poukazem na relativní neplatnost pro rozpor s cenovým
předpisem, přičemž právní kvalifikace odvozená od absolutní neplatnosti nájemní
smlouvy na věci nic nemění. Navrhl proto, aby dovolání bylo zamítnuto. N e j v y š š í s o u d jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po
zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou oprávněnou - účastníkem řízení
(§ 240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupeným advokátem ve smyslu § 241 odst. 1
o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek odvolacího soudu podle § 242 o. s. ř. a
dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné. Proto je zamítl.
Jde-li o potvrzující rozsudek odvolacího soudu, je dovolání přípustné
ve smyslu § 239 odst. 1 o. s. ř., jestliže odvolací soud přípustnost dovolání
svým výrokem vyslovil, a to s argumentem o zásadním významu právní stránky
rozhodnutí. Takto založená přípustnost dovolání úzce souvisí s vymezením
možného dovolacího důvodu, jímž je z povahy věci důvod dle § 241 odst. 3
písm.d) o. s. ř., že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávné právní posouzení věci může spočívat v tom, že dovolací soud
věc posoudil podle nesprávného právního předpisu, nebo že správně použitý
právní předpis nesprávně vyložil, případně jej na zjištěný skutkový stav věci
nesprávně aplikoval. Z hlediska dovolacího důvodu, jak jej žalovaný uplatnil,
je rozhodující posouzení, zda výše náhrady bezdůvodného obohacení vzniklého
užíváním nebytových prostor bez právního důvodu je limitována ustanoveními
cenového předpisu upravujícího maximální výši nájemného. Podle ustanovení § 451 odst. 1 obč. zák. kdo se na úkor jiného
bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení
bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního
důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu,
který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů. Podle § 457 odst. 1 obč. zák. je-li smlouva neplatná nebo byla-li zrušena, je
každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal. Podle § 458
odst. 1 obč. zák. musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí
být poskytnuta peněžitá náhrada. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení s předmětem
bezdůvodného obohacení musí být vydány i užitky z něho, pokud ten, kdo
obohacení získal, nejednal v dobré víře. Plnění podle neplatné smlouvy je jednou ze skutkových podstat
bezdůvodného obohacení, jejímž důsledkem je povinnost účastníků smlouvy
vzájemně si vydat vše, čeho plněním podle smlouvy nabyli. Otázka dobré víry na
straně účastníka, který obohacení získal, má význam jen z hlediska nároku na
vydání užitků, nikoliv samotného předmětu bezdůvodného obohacení; dovolací
námitka poukazující na dobrou víru žalovaného, s níž přijímal platby nájemného,
není důvodná, neboť žalobce požaduje vydání bezdůvodného obohacení v podobě
zaplaceného nájemného, nikoliv vydání užitků z této částky. Problémy s vydáním předmětu bezdůvodného obohacení zpravidla
nenastávají v případech, kdy jde u obou účastníků o plnění ve věcech či
penězích, neboť způsob a rozsah plnění, které má být vráceno, je zřejmý. Jiná
je situace tam, kde plnění jednoho či obou účastníků má charakter nehmotný,
takže takové plnění nelze vydat (ustanovení § 458 odst. 1, věta druhá, obč. zák. příkladmo uvádí plnění v podobě výkonů). Citované ustanovení výslovně
stanoví, že tehdy se poskytuje peněžitá náhrada, která musí pochopitelně
odpovídat peněžitému ocenění získaného obohacení. V případě neplatné nájemní
smlouvy spočívá obohacení pronajímatele v obdržených platbách nájemného a
obohacení nájemce v tom, že užíval cizí věc.
Na rozdíl od pronajímatele, který
je povinen vrátit inkasované nájemné, nájemce není schopen spotřebované plnění
v podobě výkonu práva nájmu vrátit. Je proto povinen vrátit bezdůvodné
obohacení peněžitou formou; pokud její výše není předpisem stanovena, určí ji
soud podle své úvahy (§ 136 o. s. ř.). Tato úvaha se musí opírat o finanční
ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl. Majetkovým vyjádřením
tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným
obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla právě formou nájmu, a
kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se
tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného. V posuzovaném případě soudy dovodily, že žalovaný je povinen vrátit
žalobci zaplacené nájemné (625 800 Kč), od nějž se odečte peněžité vyjádření
prospěchu získaného nájemcem (32 937 Kč), tedy ke zjištění výše bezdůvodného
obohacení na straně žalovaného přistupovaly v souladu s uvedeným výkladem
ustanovení § 458 obč. zák. Nepochybily přitom, jestliže přihlížely k cenové
regulaci nájemného z nebytových prostor. Podle § 1 odst. 1 vyhlášky č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného
z nebytových prostor ve znění vyhlášky č. 168/1994 Sb., nájemné z nebytových
prostor (bez připočtení cen služeb) se sjednává v rámci maximální výše
vypočtené z ročních sazeb za 1 m2 podlahové plochy pro nebytové prostory:
a) obchodní, restaurační, reprezentační, školské, zdravotnické, kancelářské a
další prostory podobných užitných vlastností 190 Kč
b) výrobní, dílenské, skladové a pro účely garáží a další prostory podobných
užitných vlastností 165 Kč
c) společenské, kulturní a další prostory podobných užitných vlastností, jakož
i prostory pro pracovny (ateliéry) umělců 130 Kč
d) ostatní, především provizoria 96 Kč. Nájemné z nebytových prostor bylo v posuzovaném období regulovanou
cenou a nebylo proto možné v souladu s právem sjednat nájemné vyšší, než
stanovil cenový předpis. Z toho důvodu ani bezdůvodné obohacení záležející v
užívání nebytových prostor nemohlo přesáhnout takto omezenou částku. Jestliže
totiž nájemce nebyl povinen ani v případě platného nájmu platit na nájemném
více, než stanoví cenový předpis, nemohl se ani užíváním na základě neplatné
smlouvy na úkor pronajímatele obohatit ve větším rozsahu. Požaduje-li tedy
nájemce vydání bezdůvodného obohacení v podobě vrácení zaplaceného nájemného,
musí být zároveň určena výše jeho prospěchu, a to právě v těchto intencích;
jinými slovy nájemci náleží zaplacené nájemné po odečtení částky odpovídající
výši jeho obohacení, tedy částky odpovídající výši nájemného, které by s
přihlédnutím ke všem shora uvedeným okolnostem jinak měl platit. Byla-li výše
nájemného z nebytových prostor regulována cenovým předpisem a účastníci smlouvy
tak nebyli oprávněni sjednat nájemné vyšší, nelze uvažovat o tom, že by obvyklé
nájemné představovalo vyšší částky a že v důsledku toho by se ten, kdo bez
smlouvy užívá cizí nebytový prostor, na úkor vlastníka obohatil o více než o
takto omezenou částku.
Oba soudy rovněž důvodně nepřihlédly k vyhlášce zastupitelstva hlavního
města Prahy, která cenovou regulaci provedenou vyhláškou pro určité lokality
odstraňovala. Ustanovení § 1 odst. 4 vyhlášky č. 585/1990 Sb., o cenové
regulaci nájemného z nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 8. 1994
zmocňovalo zastupitelstva obcí, aby s přihlédnutím k atraktivitě prostředí nebo
výhodnosti polohy nebytového prostoru určila objekty, popřípadě lokality v
rámci obce, kde stanoví diferencovaně sazby vyšší než uvedené v odstavci 1,
popř. kde umožní sjednat nájemné bez omezení. Toto zmocnění je však v rozporu
se zákonem č. 367/1990 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů. Ustanovení
§ 16 odst. 1 tohoto zákona umožňuje obci, aby k plnění svých úkolů vydávala pro
svůj územní obvod obecně závazné vyhlášky. Schvalování obecně závazných
vyhlášek ve věcech samostatné působnosti je pak podle § 36 odst. 1 písm. f)
vyhrazeno obecnímu zastupitelstvu, zatímco podle odstavce 3 téhož ustanovení
naopak obecnímu zastupitelstvu nepřísluší rozhodovat v oblasti přenesené
působnosti obce, s výjimkou schvalování územně plánovací dokumentace sídelních
útvarů a zón. Podle § 21 zákona obec vykonává státní správu v rozsahu
stanoveném zvláštními zákony (přenesená působnost) a podle § 24 odst. 1 zákona
k tomu může na základě zmocnění v zákoně a v jeho mezích vydávat obecně závazné
vyhlášky ve věcech, přičemž podle § 45 písm. l) zákona o obcích tato pravomoc
přísluší obecní radě. Jestliže ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 265/1991 Sb., o
působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, stanoví, že obecní úřady a
obce stanovují maximální ceny nebo snižují maximální ceny stanovené cenovými
orgány, je zřejmé, že oblast regulace spadá do výkonu státní správy a tedy do
oblasti přenesené působnosti obce. Upravilo-li výjimky z maximálních cen nájmů
svou vyhláškou zastupitelstvo obce, stalo se tak sice v souladu s vyhláškou č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor, ve znění
účinném do 31. 8. 1994, avšak v rozporu se zákonem o obcích (rozpor se zákonem
odstranila až vyhláška č. 168/1994 Sb. zmocněním obce jako takové), a soud k ní
proto s poukazem na ustanovení čl. 95 odst. 1 Ústavy nemůže přihlédnout. Ze shora uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska
uplatněného dovolacího důvodu (§ 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř.) správný, a
proto dovolací soud dovolání zamítl (§ 243b odst. 1 o. s. ř.).