26 Cdo 1166/2000
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc.
JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Hany Müllerové
v právní věci žalobkyně Z., a. s., zastoupené advokátem, proti žalovanému O.
V., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 8 C
48/99, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze
dne 26. ledna 2000, č. j. 25 Co 827/99-82, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. ledna 2000, č. j. 25 Co
827/99-82, a rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 17. května 1999,
č. j. 8 C 48/99-50, se zrušují a věc se vrací okresnímu soudu k dalšímu
řízení.
Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 17. 5. 1999, č. j. 8 C 48/99-50,
uložil žalovanému povinnost vyklidit byt č. 419, sestávající z jednoho pokoje,
sociálního zařízení, komory a předsíně, umístěný ve čtvrtém nadzemním podlaží
(dále \"předmětný byt\") v domě č. p. 610 v B. ulici v H. (dále \"předmětný dům
\") do patnácti dnů od právní moci rozsudku; dále rozhodl o nákladech řízení.
Vycházel ze zjištění (čerpaného ze sdělení Úřadu města H., odboru výstavby ze
dne 12. 4. 1999), že \"stavebněprávní stav“ předmětného domu je od kolaudace
nezměněn, že se jedná o ubytovnu, která obsahuje zejména 6 bytových jednotek
1+2, 54 bytových jednotek 1+2 a 120 garsonier, tj. 120 bytových jednotek 0+l,
jakož i ze zjištění, že účastníci uzavřeli opakovaně smlouvy o přechodném
ubytování (první z nich 1. 6. 1993), kterými žalobkyně přenechala žalovanému do
užívání \"garsonieru\" označenou číslem 419, nacházející se v předmětném domě,
a to vždy na dobu určitou (dle poslední z nich mělo ubytování skončit 31. 12.
1996), a že dne 17. 12. 1996 uzavřeli ohledně téhož předmětu písemnou nájemní
smlouvu (dále „předmětná nájemní smlouva“), kterou žalobkyně (jako
pronajímatel) přenechala žalovanému (jako nájemci) předmětný byt do nájmu na
dobu neurčitou (s účinností od 1. 1. 1997). Z obsahu předmětné nájemní smlouvy
dále učinil zjištění, že přesný rozsah vybavení a zařízení tohoto bytu, popis
jeho příslušenství a stav je uveden v dalších listinách (v \"Evidenčním listě
\", v \"Protokolu o převzetí bytu\" a v \"Pasportu bytu\"), jež tvoří přílohu
č. 1 až 3 této smlouvy, že měsíční nájemné a předpis záloh za plnění spojená s
užíváním bytu je vypočten dle vyhlášek a cenových předpisů platných v době
uzavření této smlouvy, a že se tento výpočet stane podle bližších údajů v
evidenčním listě přílohou smlouvy. Žádnou z listin, které měly tvořit přílohy
smlouvy, žalobkyně nevyhotovila. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že
předmětná nájemní smlouva je podle § 39 obč. zák. absolutně neplatná, neboť
neobsahuje všechny podstatné náležitosti stanovené v § 686 odst. 1 obč. zák. -
vymezení příslušenství bytu, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a
úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo jejich výši. Dovodil dále, že
žalovanému nesvědčí ani užívací právo opírající se o smlouvu o přechodném
ubytování dle § 754 obč. zák., když platnost této smlouvy skončila ke dne 31.
12. 1996, ani právo nájmu jiné obytné místnosti dle § 717 obč. zák., neboť vůle
účastníků k založení takovéhoto vztahu nesměřovala. Na základě toho uzavřel, že
žalovaný užívá předmětný byt bez právního důvodu, a protože neshledal důvody
pro odepření výkonu práva žalobkyně z hlediska § 3 obč. zák., žalobě na
vyklizení vyhověl.
K odvolání žalované Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 26. 1. 2000,
č.j 25 Co 827/99-82, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu na
vyklizení žalovaného z předmětného bytu zamítl a rozhodl o nákladech řízení
před soudy obou stupňů. Odvolací soud doplnil dokazování listinnými důkazy, z
nichž učinil zjištění, že rozhodnutím Městského národního výboru v H., odboru
územního plánování a architektury ze dne l. 6. 1987, č.j. ÚP/954/87, bylo
povoleno užívání předmětného domu jako ubytovny, že rozhodnutím Úřadu Města H.,
odboru výstavby ze dne 4. 11. 1998, č.j. OV/3381/98/Šm, byla zamítnuta žádost
žalobkyně o změnu účelu užívání stavby (předmětného domu) z ubytovny na bytový
dům s odůvodněním, že termín \"ubytovna\" není podle současných předpisů právně
definován, a že žádost o změnu užívání je proto bezpředmětná. Zaujal názor, že
pro právní posouzení věci „mělo zásadní význam posouzení charakteru prostor,
jejichž vyklizení se žalobkyně domáhala“, přičemž v úvahu přicházela jejich
„kvalifikace“ jako bytu nebo jako obytné místnosti v zařízení určeném k
trvalému bydlení. Dospěl k závěru, že ze skutkových zjištění učiněných v
odvolacím řízení vyplývá, že prostory užívané žalovanou jsou bytem, neboť
směrodatný je především faktický stav užívání těchto prostor, které jsou v
daném případě užívány rodinami, jakož i okolnost, že nájem byl sjednán na dobu
neurčitou. Zásadní důležitost (uvádí se dále v odůvodnění rozsudku odvolacího
soudu) má především vůle účastníků řízení, kteří sami jako smluvní strany
nájemní smlouvy kvalifikovali předmětné prostory jako byt. Vůle žalobkyně
přitom našla výraz i v té skutečnosti, že předmětné prostory jako byty
prodávala a prodává. Na základě toho odvolací soud dovodil, že na právní vztah
mezi účastníky je nutno aplikovat ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a násl.
obč.zák.). a nikoli ustanovení § 717 a násl. obč.zák. o nájmu jiných obytných
místností v zařízení určeném k trvalému bydlení, resp. § 754 a násl. obč. zák.
o ubytovací smlouvě. Za pomoci výkladu (§ 35 odst. 2 obč. zák.) dospěl k
závěru, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky je platná, když přihlédl k
tomu, že sami účastníci konstatují ve smlouvě existenci listin obsahujících
specifikaci příslušenství a způsob výpočtu nájemného, a že žalobkyně
neprokázala nesoulad textu smlouvy se skutečností. Tvrdila sice, že listiny,
jež měly tvořit přílohu smlouvy nebyly vyhotoveny, nicméně toto tvrzení
neprokázala. Mezi účastníky bylo přitom nesporné, co je předmětem nájmu a co se
rozumí bytem a jeho příslušenstvím, přičemž výše nájemného vyplývala z právního
předpisu. Odvolací soud uzavřel, že žalovanému svědčí k předmětnému bytu právo
nájmu bytu, a že žaloba není proto důvodná.
Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost odůvodnila
poukazem na § 238 odst. 1 písm. a) o. s. ř., a v němž uplatnila dovolací důvody
podle § 241 odst. 3 písm. c) a d) o. s. ř. Namítá, že z provedených důkazů
vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna, a dovozuje, že tento
charakter měl až do okamžiku, než došlo k prohlášení vlastníka (žalobkyně) ve
smyslu zákona č. 72/1994 Sb., tedy i v době, kdy byla mezi účastníky uzavírána
předmětná nájemní smlouva (17. 12. 1996). Proto nemohla být platně uzavřena
smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák., a to i s přihlédnutím k
§ 85 zákona č. 50/1976 Sb., podle kterého lze stavbu užívat jen k účelu, k
němuž je určena. Dovolatelka dále dovozuje, že je nerozhodné, podle jakých
ustanovení byla předmětná nájemní smlouva uzavírána, neboť jak smlouva o nájmu
bytu, tak i smlouva o nájmu obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému
bydlení (která se - při nedostatku výslovné právní úpravy - analogicky řídí
ustanoveními občanského zákoníku o nájmu bytu) musí obsahovat náležitosti
stanovené v § 686 obč.zák.; tak tomu však v dané věci nebylo, a proto je
předmětná nájemní smlouva neplatná. Rozhodující je přitom objektivní stav
neplatnosti (uvádí se dále v dovolání) a proto je nerozhodné, kdo případně
tento stav zapříčinil; není tedy v rozporu s dobrými mravy, aby se žalobkyně
této neplatnosti domáhala. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla
vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se
mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a
některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede
dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle
dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních
právních předpisů. Protože napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno 26.
1. 2000, Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle občanského
soudního řádu ve znění účinném před 1. l. 2001 (dále též jen „o. s. ř.“).
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo
podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s.
ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení dovolatelky, je podle
§ 238 odst. 1 písm. a) o.s.ř. přípustné, neboť směřuje proti rozsudku
odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé, a
opírá se o způsobilé dovolací důvody podle § 241 odst. 3 písm. c) a d) o. s.
ř., jimiž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze skutkového
zjištění, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování a spočívá
na nesprávném právním posouzení věci.
Ve smyslu ustanovení § 242 odst. 1 a 3 věty první o. s. ř. je dovolací soud
vázán rozsahem dovolání a uplatněnými dovolacími důvody, včetně toho, jak je
dovolatel obsahově vymezil. K vadám uvedeným v § 237 odst. 1 o. s. ř., resp. k
jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§
241 odst. 3 písm. b/ o. s. ř.), dovolací soud přihlíží, i když nebyly v
dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř.); zmíněné vady nebyly
dovoláním tvrzeny a ani se z obsahu spisu nepodávají.
Dovolatelka odvolacímu soudu především vytýká nesprávnost právního posouzení
předmětné nájemní smlouvy jako smlouvy o nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 685
a násl. obč. zák.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu ustanovení § 241 odst. 3
písm. d/ o. s. ř. jde tehdy, posoudil-li odvolací soud věc podle právní normy,
jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně
určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
Předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ustanoveních § 685 a
násl. obč. zák. je „byt“. Občanský zákoník - byť označuje byt za samostatný
předmět občanskoprávních vztahů (srov. § 118 odst. 2) a upravuje některé právní
vztahy k tomuto předmětu se vážící (např. vztah nájemní) - sám jeho definici
nepodává; rovněž tak (po zrušení zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty,
ve znění pozdějších předpisů - srov. § 878 bod 2. občanského zákoníku ve znění
po novele provedené zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností k 1. 1. 1992) žádný
jiný platný právní předpis obecně platnou legální definici daného pojmu
neobsahuje. V právní praxi je však konstantně zastáván názor, že při posouzení
otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem,
je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů; rozhodující je přitom
kolaudační stav, nikoliv faktický způsob jejich užívání (srov.: Občanský
zákoník, komentář, 1. vydání, SEVT Praha 1991, str. 510, Jehlička, O., Švestka,
J., Škárová, M., Vodička, A. a kolektiv: Občanský zákoník, komentář, C. H.
Beck, Praha 1994, 2. vydání, str. 484, shodně též např. 3. vydání, 1996, str.
601 a 6. vydání, 2001, str. 1068). Tomuto názoru koresponduje i vymezení pojmu
„byt“ v rozhodnutích Nejvyššího soudu, např. v rozhodnutí ze dne 22. 10. 1999,
č. j. 2 Cdon 1010/97, podle kterého vymezení bytu jako předmětu
občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák., zásadně předpokládá
pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě
jednotlivá místnost), jsou způsobilé k trvalému užívání a jsou určeny k
trvalému bydlení. Obdobný názor zaujal Nejvyšší soud též v rozhodnutí ze dne
29. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí
byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7. 1. 2002, sp.
zn. IV. ÚS 611/01), v němž uvádí, že pojmovým znakem bytu jako předmětu
občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení
místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním
rozhodnutím stavebního úřadu.
V době uzavření předmětné nájemní smlouvy (18. 12. 1996) obsahovala
vymezení pojmu „bytu“ vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických
požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a vyhlášky č.
376/1992 Sb. Podle jejího ustanovení § 42 odst. 3 věty prvé je bytem soubor
místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a
funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení (za
splnění podmínek stanovených v § 42 odst. 4 písm. a) cit. vyhlášky může byt
představovat i jedna obytná místnost). Nelze mít pochyb, že určením účelu
užívání ve smyslu uvedené definice se míní určení užívání kolaudačním
rozhodnutím stavebního úřadu. Toto lze dovodit z ustanovení § 76 odst. 1 a § 85
odst. 1 věty prvé zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu
(stavební zákon), ve znění zákonů č. 103/1990 Sb., č. 425/1990 Sb., č. 262/1992
Sb. a č. 43/1994 Sb. (dále jen „stavební zákon“), z nichž vyplývá, že
dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného užívání, pokud
vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního
rozhodnutí, resp. jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí.
Lze tak uzavřít, že bytem je soubor místností (popřípadě jednotlivá
obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému
bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé
obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným
rozhodnutím o povolení užívání stavby dle § 76 odst. 1 stavebního zákona (příp.
o změně účelu jejího užívání dle § 85 stavebního zákona - v tomto směru lze
poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 1999, sp. zn. 2 Cdon
1848/97). Bylo-li takto o posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem
rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází (§ 135 odst. 2 věta druhá o. s.
ř. ).
Jestliže tedy v projednávané věci odvolací soud zaujal názor, že pro
posouzení otázky, zda prostory, které byly předmětem nájemní smlouvy ze dne 18.
12. 1996, jsou bytem, je rozhodný především faktický stav jejich užívání, resp.
vůle účastníků této smlouvy, je jeho právní posouzení (nerespektující výše
uvedené závěry) nesprávné.
Veden tímto nesprávným právním názorem odvolací soud při právním
posouzení charakteru prostor užívaných žalovaným nezohlednil obsah kolaudačního
rozhodnutí, jímž bylo povoleno užívání předmětného domu, a nezabýval se ani
otázkou, jaký byl stavebněprávní charakter tohoto domu a prostor užívaných
žalovaným ke dni uzavření předmětné nájemní smlouvy (okolnosti nastalé po jejím
uzavření nemohou být z tohoto pohledu právně relevantní). V důsledku toho je
neúplné a tedy nesprávné i jeho právní posouzení předmětné nájemní smlouvy jako
smlouvy o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák.
Dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. tak byl uplatněn
důvodně. Pokud jde o další dovolatelkou - s odkazem na § 241 odst. 3 písm. c)
o. s. ř. - namítaný dovolací důvod, jenž je zřejmě spatřován v námitce, že „z
provedených důkazů vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudována jako ubytovna“,
lze tuto námitku podřadit (jak vyplynulo ze shora uvedeného) dovolacímu důvodu
podle § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. , neboť odvolací soud nepovažoval
(vzhledem k právnímu názoru, který zaujal) skutkové zjištění, jež učinil z
obsahu kolaudačního rozhodnutí, za významné pro právní posouzení věci.
Vycházeje z uvedených závěrů Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu
podle § 243b odst. 1 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Protože důvody, pro
které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu
prvního stupně (který se taktéž otázkou stavebněprávního charakteru předmětného
domu a prostor užívaných žalovaným ke dni uzavření předmětné smlouvy nezabýval,
a ze zjištění, že „stavebněprávní charakter předmětného domu je od kolaudace
nezměněn“, nevyvodil důsledky pro právní posouzení věci), bylo zrušeno i toto
rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b
odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Vzhledem k důvodům, pro které byla zrušena rozhodnutí soudů obou
stupňů, bylo předčasné zabývat se otázkou platnosti předmětné nájemní smlouvy z
pohledu
dodržení náležitostí stanovených v § 686 odst. 1 obč. zák.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně)
závazný (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně
nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst.
1 věta třetí o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 6. února 2002
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu