26 Cdo 1509/2000
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc.
JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Hany Müllerové a JUDr. Miroslava Feráka
v právní věci žalobkyně Z., a. s., zastoupené advokátem, proti žalovaným 1) P.
V. a 2) Š. V., oběma zastoupeným advokátem, o vyklizení bytu, vedené u
Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 17 C 35/99, o dovolání žalobkyně
proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. října 1999, č. j. 25
Co 676/99-100, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. října 1999, č. j.
25 Co 676/99-100, a rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 10. června
1999, č. j. 17 C 35/99-24, se zrušují a věc se vrací okresnímu soudu k dalšímu
řízení.
Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 10. 6. 1999, č. j. 17 C
35/99-24, uložil žalovaným povinnost vyklidit byt č. 111, sestávající z jednoho
pokoje, kuchyně, sociálního zařízení, komory a předsíně, umístěný na prvním
nadzemním podlaží (dále \"předmětný byt\") v domě č. p. 610 v B. ulici v H.
(dále \"předmětný dům\") do patnácti dnů po zajištění náhradního bytu; současně
rozhodl o nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že žalobkyně je vlastnicí
předmětného domu, že kolaudačním rozhodnutí MěNV v H., odboru územního
plánování a architektury ze dne 1. 6. 1987 bylo povoleno užívání tohoto domu
jako ubytovny žalobkyně, že na výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 21751) ze
dne 26. 11. 1998 je předmětný dům označen jako „objekt bydlení“, že rozhodnutím
Úřadu města H., odboru výstavby ze dne 4. 11. 1998 byl zamítnut návrh žalobkyně
na povolení změny užívání stavby - „ubytovna v ulici B. 610 na bytový dům“,
jakož i ze zjištění, že žalobkyně a první žalovaný uzavřeli dne l. 10. 1996
písemnou smlouvu o přechodném ubytování na dobu určitou (do 31. 12. 1996),
týkající se „bytu č. 111, 1+1 na ubytovně Z., B. 610“, a dne 18. 12. 1996
písemnou smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále „předmětná
nájemní smlouva“). Z obsahu posléze označené smlouvy vyplývá, že přesný rozsah
vybavení a zařízení tohoto bytu, popis jeho příslušenství a stav je uveden v
dalších listinách (v \"Evidenčním listě\", v \"Protokolu o převzetí bytu\" a v
\"Pasportu bytu\"), jež tvoří její přílohy; nájemné ve smlouvě dohodnuto
nebylo, ani způsob jeho výpočtu (bylo toliko stanoveno, že se bude řídit
„platnými cenovými předpisy o regulaci nájemného“). Listiny, které měly tvořit
přílohu předmětné nájemní smlouvy vyhotoveny nikdy nebyly. Soud prvního stupně
dospěl k závěru, že předmětná nájemní smlouva je podle § 39 obč. zák. neplatná,
nebot\' neobsahuje všechny podstatné náležitosti stanovené v § 686 odst. 1 obč.
zák.; na základě toho konstatoval, že žalovaní užívají předmětný byt bez
právního důvodu. Dovodil dále, že předmětný dům „je domem obytným a nikoliv
ubytovnou“, a že okolnosti, za kterých byla předmětná nájemní smlouva uzavřena
(dobrá víra žalovaných, vůle účastníků uzavřít smlouvu o nájmu bytu), jakož i
okolnosti následné (nevyhotovení příloh žalobkyní a její snaha využít této
skutečnosti ve svůj prospěch) odůvodňují, aby povinnost žalovaných k vyklizení
byla - na základě ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. - vázána na zajištění
náhradního bytu, když žalovaní žijí v předmětném bytě s nezletilým dítětem a
nemají jinou možnost bydlení.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 15.
10. 1999, č. j 25 Co 676/99-103, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že
žalobu na vyklizení žalovaných z předmětného bytu zamítl; dále rozhodl o
nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud doplnil dokazování
listinnými důkazy, z nichž učinil zjištění, že rozhodnutím Městského národního
výboru v H., odboru územního plánování a architektury ze dne l. 6. 1987, č.j.
ÚP/954/87/To, bylo povoleno užívání předmětného domu jako ubytovny, že
rozhodnutím Úřadu Města H., odboru výstavby ze dne 4. 11. 1998, č. j.
OV/3381/98/Šm, byla zamítnuta žádost žalobkyně o změnu účelu užívání stavby
(předmětného domu) z ubytovny na bytový dům s odůvodněním, že termín
\"ubytovna\" není podle současných předpisů právně definován, a že žádost o
změnu užívání je proto bezpředmětná. Zaujal názor, že pro právní posouzení věci
„mělo zásadní význam posouzení charakteru prostor, jejichž vyklizení se
žalobkyně domáhala“, přičemž v úvahu přicházela jejich „kvalifikace“ jako bytu
nebo jako obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení. Dospěl k
závěru, že ze skutkových zjištění učiněných v odvolacím řízení vyplývá, že
prostory užívané žalovanými jsou bytem, neboť směrodatný je především faktický
stav užívání těchto prostor, které jsou v daném případě užívány rodinami, jakož
i okolnost, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Zásadní důležitost (uvádí
se dále v odůvodnění rozsudku odvolacího soudu) má především vůle účastníků
řízení, kteří sami jako smluvní strany nájemní smlouvy kvalifikovali předmětné
prostory jako byt. Vůle žalobkyně přitom našla výraz i v té skutečnosti, že
předmětné prostory jako byty prodávala a prodává. Na základě toho odvolací soud
dovodil, že na právní vztah mezi účastníky je nutno aplikovat ustanovení o
nájmu bytu (§ 685 a násl. obč.zák.). a nikoli ustanovení § 717 a násl. obč.zák.
o nájmu jiných obytných místností v zařízení určeném k trvalému bydlení, resp.
§ 754 a násl. obč. zák. o ubytovací smlouvě. Za pomoci výkladu (§ 35 odst. 2
obč. zák.) dospěl k závěru, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky je
platná, když přihlédl k tomu, že sami účastníci konstatují ve smlouvě existenci
listin obsahujících specifikaci příslušenství a způsob výpočtu nájemného, a že
žalobkyně neprokázala nesoulad textu smlouvy se skutečností. Tvrdila sice, že
listiny, jež měly tvořit přílohu smlouvy nebyly vyhotoveny, nicméně toto
tvrzení neprokázala. Mezi účastníky bylo přitom nesporné, co je předmětem nájmu
a co se rozumí bytem a jeho příslušenstvím, přičemž výše nájemného vyplývala z
právního předpisu. Odvolací soud uzavřel, že žalovaným svědčí k předmětnému
bytu právo nájmu bytu, a že žaloba není proto důvodná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož
přípustnost odůvodnila poukazem na § 238 odst. 1 písm. a) o. s. ř., a v němž
uplatnila dovolací důvody podle § 241 odst. 3 písm. c) a d) o. s. ř. V doplnění
dovolání namítá nesprávnost právního posouzení „charakteru“ předmětné smlouvy a
uvádí, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna, a že tento charakter měl
až do okamžiku, než došlo k prohlášení vlastníka (žalobkyně) ve smyslu zákona
č. 72/1994 Sb., tedy i v době, kdy byla mezi účastníky uzavírána předmětná
nájemní smlouva (tj. 18. 12. 1996). Proto nemohla být platně uzavřena smlouva
o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák., a to i s přihlédnutím k § 85
zákona č. 50/1976 Sb., podle kterého lze stavbu užívat jen k účelu, k němuž je
určena. Odvolacímu soudu dále vytýká nesprávnost právního posouzení platnosti
předmětné nájemní smlouvy. Uvádí, že je nerozhodné, podle jakých ustanovení
byla daná nájemní smlouva uzavírána, neboť jak smlouva o nájmu bytu, tak i
smlouva o nájmu obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení musí
obsahovat náležitosti stanovené v § 686 obč.zák. Tak tomu však v dané věci
nebylo, a proto je předmětná smlouva neplatná; nedostatek některé ze zákonných
náležitostí nelze odstraňovat dodatečným výkladem, jak činí odvolací soud.
Poukazuje na rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5. 6. 2000, č.
j. 21 Co 154/99-43, v němž byla - za stejného právního stavu - posouzena
platnost nájemní smlouvy zcela odlišně než v dané věci. Dovolatelka dále
namítá, že skutkové zjištění odvolacího soudu „o souladu textu nájemní smlouvy
ze dne 17. (správně 18.) 12. 1996 se skutečností (resp. o úplnosti základních
náležitostí nájemní smlouvy)“ nemá oporu v provedeném dokazování, neboť v
průběhu řízení nebylo prokázáno, že by byly vyhotoveny její přílohy. Navrhla,
aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena okresnímu soudu
k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo
podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s.
ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení dovolatelky, je podle
§ 238 odst. 1 písm. a) o.s.ř. přípustné, neboť směřuje proti rozsudku
odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé, a
opírá se o způsobilé dovolací důvody podle § 241 odst. 3 písm. c) a d) o. s.
ř., jimiž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze skutkového
zjištění, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování a spočívá
na nesprávném právním posouzení věci.
Ve smyslu ustanovení § 242 odst. 1 a 3 věty první o. s. ř. je dovolací soud
vázán rozsahem dovolání a uplatněnými dovolacími důvody, včetně toho, jak je
dovolatel obsahově vymezil. K vadám uvedeným v § 237 odst. 1 o. s. ř., resp. k
jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§
241 odst. 3 písm. b/ o. s. ř.), dovolací soud přihlíží, i když nebyly v
dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř.); zmíněné vady nebyly
dovoláním tvrzeny a ani se z obsahu spisu nepodávají.
Dovolatelka odvolacímu soudu především vytýká nesprávnost právního posouzení
předmětné nájemní smlouvy jako smlouvy o nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 685
a násl. obč. zák.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu ustanovení § 241 odst. 3
písm. d)
o. s. ř. jde tehdy, posoudil-li odvolací soud věc podle právní normy, jež na
zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou,
nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ustanoveních § 685 a
násl. obč. zák. je „byt“. Občanský zákoník - byť označuje byt za samostatný
předmět občanskoprávních vztahů (srov. § 118 odst. 2) a upravuje některé právní
vztahy k tomuto předmětu se vážící (např. vztah nájemní) - sám jeho definici
nepodává; rovněž tak (po zrušení zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty,
ve znění pozdějších předpisů - srov. § 878 bod 2. občanského zákoníku ve znění
po novele provedené zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností k 1. 1. 1992) žádný
jiný platný právní předpis obecně platnou legální definici daného pojmu
neobsahuje. V právní praxi je však konstantně zastáván názor, že při posouzení
otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem,
je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů; rozhodující je přitom
kolaudační stav, nikoliv faktický způsob jejich užívání (srov.: Občanský
zákoník, komentář, 1. vydání, SEVT Praha 1991, str. 510, Jehlička, O., Švestka,
J., Škárová, M., Vodička, A. a kolektiv: Občanský zákoník, komentář, C. H.
Beck, Praha 1994, 2. vydání, str. 484, shodně též např. 3. vydání, 1996, str.
601 a 6. vydání, 2001, str. 1068). Tomuto názoru koresponduje i vymezení pojmu
„byt“ v rozhodnutích Nejvyššího soudu, např. v rozhodnutí ze dne 22. 10. 1999,
č. j. 2 Cdon 1010/97, podle kterého vymezení bytu jako předmětu
občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák., zásadně předpokládá
pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě
jednotlivá místnost), jsou způsobilé k trvalému užívání a jsou určeny k
trvalému bydlení. Obdobný názor zaujal Nejvyšší soud též v rozhodnutí ze dne
29. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí
byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7. 1. 2002, sp.
zn. IV. ÚS 611/01), v němž uvádí, že pojmovým znakem bytu jako předmětu
občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení
místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním
rozhodnutím stavebního úřadu.
V době uzavření předmětné nájemní smlouvy (18. 12. 1996)
obsahovala vymezení pojmu „bytu“ vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných
technických požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a
vyhlášky č. 376/1992 Sb. Podle jejího ustanovení § 42 odst. 3 věty prvé je
bytem soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým stavebně
technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé
bydlení (za splnění podmínek stanovených v § 42 odst. 4 písm. a) cit. vyhlášky
může byt představovat i jedna obytná místnost). Nelze mít pochyb, že určením
účelu užívání ve smyslu uvedené definice se míní určení užívání kolaudačním
rozhodnutím stavebního úřadu. Toto lze dovodit z ustanovení § 76 odst. 1 a § 85
odst. 1 věty prvé zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu
(stavební zákon), ve znění zákonů č. 103/1990 Sb., č. 425/1990 Sb., č. 262/1992
Sb. a č. 43/1994 Sb. (dále jen „stavební zákon“), z nichž vyplývá, že
dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného užívání, pokud
vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního
rozhodnutí, resp. jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí.
Lze tak uzavřít, že bytem je soubor místností (popřípadě jednotlivá
obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému
bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé
obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným
rozhodnutím o povolení užívání stavby dle § 76 odst. 1 stavebního zákona (příp.
o změně účelu jejího užívání dle § 85 stavebního zákona - v tomto směru lze
poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 1999, sp. zn. 2 Cdon
1848/97). Bylo-li takto o posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem
rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází (§ 135 odst. 2 věta druhá o. s.
ř. ).
Jestliže tedy v projednávané věci odvolací soud zaujal názor, že pro
posouzení otázky, zda prostory, které byly předmětem nájemní smlouvy ze dne 18.
12. 1996, jsou bytem, je rozhodný především faktický stav jejich užívání, resp.
vůle účastníků této smlouvy, je jeho právní posouzení (nerespektující výše
uvedené závěry) nesprávné.
Veden tímto nesprávným právním názorem odvolací soud při právním
posouzení charakteru prostor užívaných žalovaným nezohlednil obsah kolaudačního
rozhodnutí, jímž bylo povoleno užívání předmětného domu, a nezabýval se ani
otázkou, jaký byl stavebněprávní charakter tohoto domu a prostor užívaných
žalovaným ke dni uzavření předmětné nájemní smlouvy (okolnosti nastalé po jejím
uzavření nemohou být z tohoto pohledu právně relevantní). V důsledku toho je
neúplné a tedy nesprávné i jeho právní posouzení předmětné nájemní smlouvy jako
smlouvy o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák.
Dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. tak byl uplatněn
důvodně.
Vycházeje z uvedených závěrů Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu
podle § 243b odst. 1 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Protože důvody, pro
které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu
prvního stupně (který se otázkou stavebněprávního charakteru předmětného domu a
prostor užívaných žalovaným ke dni uzavření předmětné nájemní smlouvy taktéž
nezabýval), bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního
stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Vzhledem k důvodům, pro které byla zrušena rozhodnutí soudů obou
stupňů, bylo předčasné zabývat se otázkou platnosti předmětné nájemní smlouvy z
pohledu dodržení náležitostí stanovených v § 686 odst. 1 obč. zák., jakož i
dovolací námitkou směřující proti skutkovým zjištěním odvolacího soudu (§ 241
odst. 3 písm. c/ o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního
stupně) závazný (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení
včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§
243d odst. 1 věta třetí o. s. ř.).
V Brně dne 6. února 2002
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc ., v.r.
předsedkyně senátu