26 Cdo 1727/2018-104
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve
věci žalobce R. P., bytem XY, zastoupeného Mgr. Annou Větrovskou, advokátkou se
sídlem v Praze 1, Štěpánská 630/57, proti žalované FINVET s.r.o., se sídlem v
Praze 2 – Vinohradech, Belgická 115/40, IČO: 24746851, zastoupené Mgr. Jiřím
Lukešem, advokátem se sídlem v Praze 10, Vršovická 7/27, o přezkoumání
oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod
sp. zn. 25 C 78/2016, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze
ze dne 10. května 2017, č. j. 54 Co 113/2017-56, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. května 2017, č. j. 54 Co
113/2017-56, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobce se domáhal určení, že „není oprávněná a je tedy neplatná“ výpověď ze
dne 29. října 2015 (dále též jen „Výpověď“), kterou mu dala žalovaná z nájmu
„bytu, který se nachází v 5. nadzemním podlaží domu XY postaveného na pozemku
parc. XY v katastrálním území XY, obec XY“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „dům“). Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 29. listopadu
2016, č. j. 25 C 78/2016-41, určil, že Výpověď „je neplatná“ (výrok I.) a
rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.). K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
10. května 2017, č. j. 54 Co 113/2017-56, citovaný rozsudek soudu prvního
stupně změnil tak, že žalobu zamítl; současně rozhodl o nákladech řízení
účastníků před soudy obou stupňů. Z provedených důkazů učinil shodně se soudem prvního stupně zejména následující
skutková zjištění. Žalovaná je současným vlastníkem domu, v němž žalobce jako
nájemce užívá předmětný byt na základě nájemní smlouvy ze dne 11. května 1998,
jíž uzavřel s tehdejší pronajímatelkou městskou částí XY s účinností od 1. června 1998 na dobu neurčitou. Dopisem z 9. ledna 2015 (chybně datovaným dnem
9. ledna 2014) požádal žalovanou mimo jiné o slevu z nájemného ve výši 50%
měsíčního nájemného s odůvodněním, že je rušen v užívání bytu hlukem a
vibracemi (jejichž vlivem dokonce praská zdivo a tabulky v oknech), které
působí těžká technika používaná při rekonstrukci, která probíhá na protějším
domě od března 2014; současně jí oznámil, že v dalších měsících bude platit
nájemné pouze ve výši 3.001,50 Kč, „dokud nebude zjednána náprava“, a že
odmítne-li mu slevu poskytnout, obrátí se na příslušný soud. Dopisem z 20. ledna 2015 mu žalovaná sdělila, že požadovanou slevu z nájemného neakceptuje,
neboť do užívání předmětného bytu nijak nezasahuje a není v jejích silách
ovlivnit probíhající rekonstrukci cizí nemovitosti; zároveň ovšem dodala, že je
připravena provést měření hluku v domě a blízkém okolí a na základě výsledků
těchto měření jeho žádost znovu posoudit. Následně mu však dopisem z 29. října
2015 dala výpověď z nájmu předmětného bytu (s odkazem na ustanovení § 2288
odst. 1 písm. a/ zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – dále jen „o. z.“) s
odůvodněním, že ačkoli ho již v lednu 2015 informovala o důvodech, pro něž mu
nebylo možné přiznat požadovanou slevu z nájemného, neuhradil jí za období od
února do června 2015 (dále jen „rozhodné období“) řádně a včas nájemné, neboť
platil-li jí v tomto období o 3.001,- Kč měsíčně méně, vznikl mu tím dluh ve
výši 15.005,- Kč, jejž do doby podání Výpovědi neuhradil. Dopisem z 8. února
2016 vznesl žalobce proti Výpovědi písemné námitky, v nichž zdůraznil, že v
rozhodném období neplatil nájemné v plné výši z důvodu uplatněného práva na
slevu z nájemného (podle § 2212 odst. 3 o. z.); přesto však vzniklý dluh
okamžitě uhradil. Žalovaná neuznala jeho námitky za opodstatněné. Na rozdíl od soudu prvního stupně odvolací soud – s odkazem na rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 18. ledna 2017, sp. zn.
26 Cdo 4249/2016 – zdůraznil,
že v tomto případě bylo na vůli žalované, zda nájem bytu vypoví podle § 2288
odst. 1 písm. a/ o. z. s tříměsíční výpovědní dobou či podle § 2291 o. z. bez
výpovědní doby, leč s předchozí výzvou k odstranění závadného jednání
(protiprávního stavu). Zvolila-li tedy výpověď s tříměsíční výpovědní dobou,
nebylo zapotřebí, aby jej předem vyzývala postupem podle § 2291 odst. 3 o. z. Současně shledal, že v důsledku vzniklého dluhu na nájemném byl naplněn
uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. Dodal, že žalobce
měl sporné právo na slevu z nájemného uplatnit u soudu, jak správně dovodil již
soud prvního stupně, a jelikož tak neučinil, nemohla mít na důvodnost Výpovědi
žádný vliv ani okolnost, že dluh na nájemném (posléze) uhradil. Za této situace
rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu na přezkoumání oprávněnosti
Výpovědi zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel
o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před
novelou provedenou zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Vyjádřil
přesvědčení, že otázka, zda nájemci, jenž poruší svou povinnost vyplývající z
nájmu zvlášť závažným způsobem (neplacením nájemného za dobu alespoň tří
měsíců), lze dát výpověď z nájmu bytu nejen podle § 2291 o. z., nýbrž i podle §
2288 odst. 1 písm. a/ o. z., by měla být vyřešena jinak, než jak ji vyřešil
Nejvyšší soud v odkazovaném rozsudku z 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo
4249/2016. V něm přijatý výklad totiž ve skutečnosti připouští obcházení
ustanovení § 2291 o. z. a činí ho zjevně nadbytečným (obsoletním), ačkoli –
podle jeho názoru – jde o ustanovení speciální, jež vylučuje možnost postupovat
podle obecného ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. Na podporu této
argumentace odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. července 2003, sp. zn. 26 Cdo 1056/2002, a další tam citovaná rozhodnutí. Současně odvolacímu
soudu vytkl, že se nezabýval neplatností Výpovědi pro rozpor s dobrými mravy
ani přesto, že ji namítal již v řízení před soudem prvního stupně; přitom
zmíněnou námitku uplatnil důvodně, neboť okolnosti daného případu svědčí o
rozporu Výpovědi s dobrými mravy. Uvedl, že ačkoli žalovaná deklarovala
připravenost k dalšímu prošetření jeho žádosti o slevu z nájemného, čímž v něm
vyvolala dojem, že s ním bude o této otázce dále jednat, žádné šetření
neuskutečnila a naopak mu dala výpověď z nájmu odůvodněnou neplacením nájemného
v rozhodném období. Podle jeho mínění tímto postupem využila, resp. zneužila –
v rozporu s dobrými mravy – situace, kdy v očekávání dalšího jednání o slevě z
nájemného v rozhodném období část nájemného nedoplatil. V této souvislosti
zdůraznil, že jeho úmyslem nebylo neplatit nájemné vůbec, resp. si ho svévolně
snížit, nýbrž pouze uplatnit své právo na slevu, a dodal, že právě okolnosti,
pro něž neplatil nájemné v plné výši, mohou být podle ustálené judikatury
významné pro posouzení, zda výpověď z nájmu bytu odporuje dobrým mravům (k tomu
odkázal na řadu rozhodnutí Nejvyššího soudu, zejména na rozsudky z 24. července
2002, sp. zn. 26 Cdo 514/2001, a z 8. června 2011, sp. zn. 26 Cdo 2150/2010,
jakož i na tam uvedené nálezy Ústavního soudu). Navrhl, aby dovolací soud
zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Žalovaná ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích
námitek a zejména zdůraznila, že žalobce hradil nájemné pouze v rozsahu jedné
poloviny „o vlastní vůli“ a neobrátil se ohledně přiměřené slevy na
soud. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) dovolání
žalobce (dovolatele) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění účinném od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 – dále
opět jen „o. s. ř.“ (srov. čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.). Shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou
– účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s.
ř.), za splnění podmínky advokátního
zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval otázkou
přípustnosti dovolání. Dovolání není přípustné podle § 237 o. s. ř. pro řešení otázky hmotného práva,
zda nájemci, jenž poruší svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť závažným
způsobem, lze dát výpověď z nájmu bytu jen podle § 2291 o. z., anebo také podle
§ 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. Tuto otázku totiž odvolací soud vyřešil v souladu
s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit. V rozsudku ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „uveřejněné
rozhodnutí“), Nejvyšší soud mimo jiné konstatoval, že ustanovení § 2291 o. z. umožňuje pronajímateli vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby
nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy tzv. okamžitě, avšak zároveň poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím,
že své závadné chování (protiprávní stav) napraví (odstraní), tedy nejen že od
něj okamžitě upustí, ale i nahradí škody (dluhy), které již vznikly. Účelem
ustanovení § 2291 o. z. je tedy „okamžité“ skončení nájmu jen v případě, že
nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu
pronajímatele od svého jednání neupustí. Může-li se k výpovědi bez výpovědní
doby přihlížet jen v případě, že byla splněna podmínka předchozí výzvy k
„nápravě“ zakotvená v § 2291 odst. 3 o. z., je zřejmé, že výpověď bez výpovědní
doby je vhodná v případech, kdy pronajímatel primárně nepreferuje skončení
nájmu, ale upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování (protiprávního
stavu) nájemce a tedy pokračování nájemního vztahu. V případě, že nájemce
porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel samozřejmě vždy
možnost dát mu výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. s tříměsíční
výpovědní dobou. V případě výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. zákon
nestanoví pro platnost výpovědi podmínku předchozí výzvy k odstranění závadného
chování (protiprávního stavu), k oprávněnosti výpovědi je jen třeba, aby
porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi. Nájem však skončí až
uplynutím tříměsíční výpovědní doby (§ 2286 odst. 1, § 1998 odst. 2 o. z.). Od takto nastavených právních názorů, s nimiž je napadené rozhodnutí v souladu,
se dovolací soud neodklání ani přes v tomto směru uplatněné dovolací námitky. K
nim pokládá za potřebné podotknout, že lze-li nájemci, který porušuje své
povinnosti zvlášť závažným způsobem, dát výpověď z nájmu bytu nejen podle §
2291 o. z., nýbrž i podle § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z., bude vždy na
pronajímateli, aby si zvolil, podle kterého z těchto ustanovení bude
postupovat. Z toho je zřejmé, že ustanovení § 2291 o. z. není v kolizi s
ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z.; za této situace nemohou být citovaná
ustanovení ani v poměru speciality, v důsledku čehož ani nelze na jejich
vzájemný vztah aplikovat zásady, které řeší střet mezi ustanovením obecným a
zvláštním a které mají zamezit vytváření nepoužitelných (obsoletních)
ustanovení.
Navíc z pohledu nájemcových zájmů lze považovat za poněkud
protismyslný argument, že mu neměla být dána výpověď z nájmu bytu pro hrubé
porušení povinnosti vyplývajících z nájmu, porušil-li dotčenou povinnost s
výraznější intenzitou, než jaká je normována ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z. a jaká je mu ve skutečnosti vytýkána. Zbývá dodat, že na uvedených
závěrech nemůže nic změnit ani dovolatelův odkaz na usnesení Nejvyššího soudu z
25. července 2003, sp. zn. 26 Cdo 1056/2002, a tam citovaná rozhodnutí. Dotčená
rozhodnutí se totiž problematiky řešené v uveřejněném rozhodnutí nijak netýkají.
Dovolací soud naproti tomu dospěl k závěru, že dovolání je přípustné podle §
237 o. s. ř. pro řešení otázky, zda vzhledem k okolnostem, které vyšly v řízení
najevo (byly zjištěny, resp. alespoň tvrzeny), se měl odvolací soud zabývat
posouzením, zda Výpověď odporuje dobrým mravům. V tomto ohledu totiž dovolání
směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na
vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od
ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto
vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly
mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatel v
dovolání uplatnil. Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou naplněnosti
uplatněného dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle § 241a
odst. 1 o. s. ř.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice
správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
V poměrech zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince
2013 (dále jen „obč. zák.“), se soudní praxe ustálila v názoru, že právní
posouzení věci odvolacím soudem není nesprávné, jestliže tento soud neposoudil
uplatněný nárok z hlediska § 3 odst. 1 citovaného zákona za situace, kdy
účastník netvrdil tomu odpovídající skutečnosti a tyto skutečnosti ani jinak
nevyšly v řízení najevo (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 27. května
1998, sp. zn. 26 Cdo 829/98, uveřejněný pod č. 152/98 časopisu Soudní
judikatura, z 29. října 2008, sp. zn. 21 Cdo 4841/2007, uveřejněný pod č.
71/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či z 19. listopadu 2015, sp.
zn. 33 Cdo 2472/2015). Podle názoru dovolacího soudu je uvedený právní názor
využitelný rovněž v poměrech právní úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb.,
občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen „o. z.“). Z
uvedeného současně vyplývá, že nezabýval-li se odvolací soud posouzením věci
podle § 3 odst. 1 obč. zák. přesto, že právně významné skutečnosti vyšly v
řízení najevo (v daném případě viz posléze uvedený výklad), nelze jeho právní
posouzení pokládat za správné.
V řízení podle § 2290 o. z., o nějž jde i v posuzované věci, soud rozhoduje o
oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména o tom, zda byl naplněn
uplatněný výpovědní důvod; neoprávněná je i výpověď, která je neplatná či
zdánlivá (srov. opět uveřejněný rozsudek). V rámci úvahy o neplatnosti (§ 580
o. z.) výpovědi z nájmu bytu soud posuzuje i otázku rozporu výpovědi s dobrými
mravy a přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání (výpovědi), které
se zjevně příčí dobrým mravům (§ 588 o. z.). Pro úplnost zbývá dodat, že při
posuzování otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 588 o. z. pro
rozpor s dobrými mravy budou právně významné pouze skutečnosti, které byly
objektivně dány v době, kdy pronajímatel uvedené právní jednání (výpověď z
nájmu bytu) doručil nájemci; okolnosti nastalé po tomto okamžiku nelze při
tomto právním posouzení zohledňovat (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu
z 21. září 2017, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016).
V posuzovaném případě se odvolací soud otázkou neplatnosti výpovědi z nájmu
bytu podle § 588 o. z. pro rozpor s dobrými mravy vskutku nezabýval. Přitom z
toho, že dovolatel uplatnil právo na slevu z nájemného postupem, který avizoval
ve svém dopisu z 9. ledna 2015 (tj. tak, že pro vytčené rušení v užívání bytu
nehradil až do jeho odstranění sjednané /či jinak stanovené/ nájemné v plné
výši), nelze bez dalšího usuzovat, že jednal svévolně (či „o vlastní vůli“, jak to vyjádřila žalovaná). Naopak okolnost, že svou „žádost“ o slevu z
nájemného opřel o konkrétní popis rušivého jednání třetí osoby (§ 2212 odst. 3
o. z.), jehož existence si navíc byla žalovaná vědoma (viz obsah jejího dopisu
z 20. ledna 2015), jen potvrzuje domněnku, že jednal poctivě (§ 7 o. z.). Za
tohoto stavu tudíž mohl oprávněně očekávat, že takto bude k jeho jednání
přistupovat i žalovaná jako pronajímatelka bytu. Toto očekávání přitom nemohl
oslabit ani její dopis z 20. ledna 2015; právě naopak. Z obsahu zmíněného
dopisu totiž na jedné straně vyplývalo, že žalovaná se sice staví k
dovolatelovu „požadavku“ na slevu z nájemného odmítavě, avšak na druhé straně
mu „přislíbila“, že provede určitá šetření, na jejichž podkladě jeho žádost
znovu posoudí. Vzhledem k tomu tedy dovolatel skutečně mohl – objektivně vzato
– důvodně předpokládat, že dokud žalovaná neprovede slíbená šetření, jeho
žádost znovu neposoudí a nesdělí mu též výsledek tohoto posouzení, nebude ji
hodnotit jako neoprávněnou a – přirozeně – vůči němu ani nepodnikne kroky, jež
by z takového hodnocení vycházely; současně do doby opětovného posouzení své
žádosti neměl ani důvod uplatnit své právo na slevu z nájemného u soudu (tj.
postupovat ve smyslu upozornění obsaženého v dopisu z 9. ledna 2015), neboť
žalovaná mu poskytnutí slevy doposud jednoznačně („definitivně“) neodmítla.
Namísto dalšího šetření mu však vypověděla – navíc s relativně dlouhým časovým
odstupem poté, co již platil nájemné v plné výši – nájem bytu z důvodu, že jí
neplatil nájemné právě v rozsahu uplatněné slevy z nájemného. Jelikož uvedený
postup nelze pokládat za odpovídající zásadám mravního řádu společnosti, mohl
by, a to i ve spojení s dalšími skutečnostmi, které se z obsahu spisu, byť
nepřímo, podávají (ze spisu nevyplývá, že dovolatel by byl typickým a
dlouhodobým neplatičem nájemného), činit Výpověď rozpornou s dobrými mravy.
Z řečeného vyplývá, že v řízení vyšly najevo okolnosti rozhodné pro posouzení
otázky rozporu Výpovědi s dobrými mravy (a na to navazující otázky její
neplatnosti). Za této situace bylo povinností odvolacího soudu se uvedenou
otázkou zabývat, a jestliže tak přesto neučinil, je jeho právní posouzení
oprávněnosti Výpovědi neúplné a tudíž nesprávné. Pro úplnost zbývá dodat, že
dovolatel na rozpor Výpovědi s dobrými mravy výslovně poukazoval, a to již v
průběhu řízení před soudem prvního stupně, resp. před koncentrací řízení podle
§ 118b o. s. ř. (k tomu viz protokol o jednání na č. l. 29 a 30 spisu a podání
na č. l. 32 a 33 spisu).
S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není
správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní
výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§
243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s
ustanovením § 243f odst. 4 o. s. ř.) a podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř.
věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta
první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů
řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. 12. 2018
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu