26 Cdo 181/2024-219
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce J. H., zastoupeného Mgr. ICLic. Štěpánem Šťastníkem, advokátem se sídlem v Opavě, Olomoucká 153/25, proti žalovanému B. S., zastoupenému JUDr. Hanou Reclíkovou, advokátkou se sídlem v Opavě, Masařská 323/6, o zaplacení 97 578 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 16 C 168/2020, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 20. 6. 2023, č. j. 57 Co 83/2023-178, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 20. 6. 2023, č. j. 57 Co 83/2023-178, ve znění usnesení ze dne 20. 6. 2023, č. j. 57 Co 83/2023-183, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Okresní soud v Opavě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 15. 2. 2023, č. j. 16 C 168/2020-136, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 97 578 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím od 22. 5. 2020 do zaplacení a na náhradě nákladů řízení k rukám jeho zástupce 38 634 Kč (výrok I) a dále povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Opavě na náhradě nákladů řízení 513 Kč (výrok II).
2. Zjistil, že dne 4. 12. 1996 žalobce (nájemce) a pan J. N. (pronajímatel) uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl byt o velikosti 0+1 nacházející se v objektu bydlení č. p. XY stojícím na pozemku p. č. XY v katastrálním území XY (dále též jen „předmětný byt“). Dodatkem číslo 1 pronajímatel schválil provedení investice v předmětném bytě, a to kuchyňské linky s barem v ceně 68 900 Kč, a pro případ ukončení nájemního vztahu se zavázal uhradit nájemci tuto částku za předpokladu, že investici v bytě ponechá. Pro tento případ se smluvní strany zavázaly uzavřít příslušnou kupní smlouvu. Dodatkem číslo 2 právní nástupkyně pronajímatele společnost Bílý Koníček spol. s r.o. schválila provedení investice v předmětném bytě, a to rekonstrukci koupelny v ceně 63 200 Kč, rekonstrukci předsíně (podhled, obklady stěn) v ceně 22 200 Kč, vestavěnou skříň v ceně 29 800 Kč, rekonstrukci WC v ceně 9 800 Kč, vestavěnou poschoďovou postel v ceně 21 200 Kč, dodělávku baru s napojením na obývací pokoj v ceně 14 000 Kč, knihovnu na levé straně pokoje v ceně 8 100 Kč, knihovnu na pravé straně pokoje v ceně 5 200 Kč, nadstavbu nad kuchyní v ceně 15 500 Kč, a zavázala se je pro případ ukončení nájemního vztahu uhradit nájemci v pořizovacích cenách dle článku II této smlouvy za předpokladu, že tu kterou investici nájemce v předmětném bytě ponechá, a pro tento případ budou uzavřeny příslušné kupní smlouvy. Nájemce provedl v předmětném bytě všechny změny označené v dodatcích. Výpovědí ze dne 24. 5. 2017, doručenou dne 13. 6. 2017, dal žalovaný jako právní nástupce pronajímatele žalobci výpověď z nájmu bytu, dne 27. 12. 2017 pak nemovitost převedl kupní smlouvou na pana A. H.
3. Po právní stránce soud prvního stupně věc posuzoval podle § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“). Dovodil, že žalobce má právo na úhradu nákladů spojených se změnami na věci, které provedl se souhlasem pronajímatelů, jelikož pronajímatelé se zavázali k jejich úhradě ve výslovně stanovených částkách rovnajících se ceně investic. Nepřisvědčil námitce žalovaného, že oba dodatky předpokládaly uzavření kupních smluv na provedené investice, neboť dotčené smluvní ujednání je nadbytečné a nemá žádné další právní účinky. Závazek k úhradě vynaložených nákladů je totiž v nájemní smlouvě jednoznačně vyjádřen a občanský zákoník nepředpokládá žádné další právní úkony, jako např. kupní smlouvu. Protože ke dni skončení nájmu (13. 6. 2017) byl pronajímatelem žalovaný, je ve sporu pasivně legitimován.
stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). Doplňujícím usnesením ze dne 20. 6. 2023, č. j. 57 Co 83/2023-183, pak rozhodl o náhradě nákladů řízení státu.
5. Po doplnění dokazování se neztotožnil s výkladem dodatků provedeným soudem prvního stupně. Dospěl k závěru, že ke skutečné vůli stran v okamžiku uzavírání obou dodatků není možno v poměrech posuzované věci přihlédnout, neboť je v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření. Ujednání, kterým smluvní strany vázaly náhradu nákladů mimo jiné i na skutečnost, že dojde k uzavření kupních smluv, posoudil jako odkládací podmínku ve smyslu § 36 obč. zák. Šlo však o podmínku nemožnou, neboť součást věci hlavní není způsobilým předmětem občanskoprávního vztahu, a uzavření kupních smluv tak nepřipadalo v úvahu. Právní účinky dodatků proto nenastaly.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dovolatel) dovolání. Měl za to, že odvolací soud se při výkladů sporných dodatků odchýlil od ustálené rozhodovací praxe, např. rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 12. 8. 2009, sp. zn. 22 Cdo 555/2008, či nálezu Ústavního soudu ze dne 19. 7. 2022, sp. zn. I. ÚS 22337/21. Jeho výklad by totiž ve skutečnosti znamenal, že smluvní strany nájemního vztahu vytvořily dodatky, které nikdy nebyly způsobilé vyvolat povinnost pronajímatele k náhradě za předmětné investice. Odvolacímu soudu rovněž vytýkal, že jeho rozhodnutí je i v rozporu s podstatou konstantní judikatury vztahující se k § 667 odst. 1 obč. zák., jako např. rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 5. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 449/2003. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek změnil tak, že potvrdí rozsudek soudu prvního stupně.
7. Žalovaný považoval dovolání za nepřípustné a navrhl, aby bylo odmítnuto.
8. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné, neboť při výkladů právních úkonů (dodatků k nájemní smlouvě) se odvolací soud odchýlil ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
9. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad nebyla tvrzena a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
10. V projednávané věci jde o náhradu nákladů, které nájemce vynaložil na změny věci provedené se souhlasem pronajímatele ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák. Tento souhlas a stejně tak i závazek pronajímatele k úhradě vynaložených nákladů je obsažen ve dvou dodatcích k nájemní smlouvě datovaných dne 14. 6. 1997 a dne 30. 3. 2000. S ohledem na datum jejich uzavření se jejich výklad řídí předchozí právní úpravou (§ 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů), konkrétně § 35 odst. 2 obč. zák.
11. Otázka výkladu právních úkonů podle citovaného ustanovení je v soudní praxi (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, uveřejněný pod č. 75/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 20. 10. 2015, sp. zn. 32 Cdo 3751/2014, ze dne 27. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 824/97, uveřejněný pod č. 9/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) ustálená. Podle § 35 obč. zák. může být neurčitost odstraněna výkladem, právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem (§ 35 odst. 2 obč. zák.). Výkladem však nelze doplňovat to, co právní úkon ve skutečnosti neobsahuje. Ústavní soud ve své judikatuře opakovaně zdůrazňuje, že přednost má takový výklad, jenž nevede k neplatnosti zkoumané smlouvy, pokud není zcela zřejmé, že smlouva odporuje zákonu (zde je však na místě restriktivní interpretace) nebo se jednoznačně příčí dobrým mravům (srov. např. nález ze dne 3. 3. 2021, sp. zn. II. ÚS 1250/20).
12. Při výkladu sporných dodatků odvolací soud vycházel jen z jejich textu, z nichž dovodil, že smluvní strany vázaly náhradu nákladů mimo jiné i na skutečnost, že uzavřou kupní smlouvy, a že šlo o odkládací podmínku ve smyslu § 36 obč. zák. Takový výklad však neodpovídá § 35 odst. 2 obč. zák., ani výše citované judikatuře. V obou dodatcích se pronajímatel zavázal uhradit nájemci tam specifikované částky za předpokladu, že nájemce investici v bytě ponechá. V dodatku číslo 1 je v návaznosti na to uvedeno, že „pro tento případ se smluvní strany zavázaly uzavřít příslušnou kupní smlouvu“, v dodatku číslo 2, že „pro tento případ budou uzavřeny příslušné kupní smlouvy“. Již ze samotného textu je zjevné, že předpokladem neboli podmínkou pro úhradu vynaložených nákladů je pouze skutečnost, že nájemce investice (provedené změny) v bytě ponechá. Požadavek na uzavření kupních smluv není ani v jednom z dodatků formulován jako podmínka, na jejíž splnění by byla vázána jeho účinnost, nýbrž jako závazek – ponechá-li nájemce investice v bytě, smluvní strany se zavázaly uzavřít příslušné kupní smlouvy. Jinými slovy, skutečnost, že by uzavřením kupních smluv byla podmíněna účinnost obou dodatků, z jejich obsahu nevyplývá, nadto takový výklad ani nezohledňuje vůli smluvních stran. Jak uvedl žalobce ve své účastnické výpovědi, o jejíž pravdivosti odvolací soud nepochyboval (srov. odst. 10 napadeného rozsudku), účastníci smlouvy „neměli vůli vázat vznik úhrady nákladů spojených se změnou na následné uzavření kupních smluv.“
13. Při výkladu obou dodatků také nelze pominout, že jejich smyslem bylo upravit právo žalobce (nájemce) požadovat po skončení nájmu po pronajímateli náhradu vynaložených nákladů v přesně stanovené výši. Pokud by účinnost dodatků měla být vázána ještě na uzavření nějaké další smlouvy (v dodatcích nazvané jako kupní), postrádalo by samotné uzavření dodatků s přesným vyčíslením vynaložených nákladů smysl. Lze proto souhlasit s dovolatelem, že takové absurdní důsledky smluvní strany uzavřením dodatků nezamýšlely. Použité formulace spíše nasvědčují tomu, že chtěly nějakým způsobem následně stvrdit, že pronajímatel se stane vlastníkem těch věcí, které nájemce v bytě ponechá. To však nebylo třeba, neboť provedl-li nájemce změny na věci specifikované v dodatcích, staly se součástí bytu (§ 120 odst. 1 obč. zák.).
14. Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, Nejvyšší soud jej, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 a 2 o. s. ř.).
15. Právní názor dovolacího soudu je pro další řízení závazný. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 22. 8. 2024
Mgr. Lucie Jackwerthová předsedkyně senátu