26 Cdo 24/2000
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc.
JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Michala Mikláše a JUDr. Hany Müllerové
v právní věci žalobce F. d. a m., "v likvidaci", zastoupeného advokátem, proti
žalovaným 1) M. J., a 2) J. s.r.o., oběma zastoupeným advokátem, o vyklizení
nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Českých Budějovicích pod sp.zn.
16 C 279/97, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Českých
Budějovicích ze dne 28. září 1999, č.j. 6 Co 1846/99-119, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. září 1999, č.j. 6
Co 1846/99-119, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne 19.4.1999, č.j.
16 C 279/97-94 (poté, co jeho rozsudek ze dne 1.6.1998, č.j. 16 C 279/97-64,
byl k odvolání žalovaných zrušen usnesením Krajského soudu v Českých
Budějovicích ze dne 11.11.1998, č.j. 7 Co 2242/98-78), uložil žalovaným
povinnost vyklidit "nebytové prostory a nemovitost č.p. 622, č. orientační 45,
zastavěná plocha objekt bydlení v k.ú. Č. B., zapsané v katastru nemovitostí u
Katastrálního úřadu v Č. B. pro obec Č. B., k.ú. Č. B., na LV č. 1564" (dále
"předmětné nebytové prostory" nebo "nebytové prostory" a "předmětná
nemovitost") do tří dnů od právní moci rozsudku; současně rozhodl o nákladech
řízení. Po provedeném dokazování dospěl k závěru, že nájemní smlouva ze dne
31.10.1994, uzavřená mezi právním předchůdcem žalobce (J., s.r.o., odštěpný
závod Č. B.) a 1. žalovaným, je podle § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990
Sb. neplatná, neboť byla uzavřena bez předchozího souhlasu Úřadu Města Č. B., a
1. žalovaný tak užívá předmětnou nemovitost a nebytové prostory v ní se
nacházející bez právního důvodu. Dovodil dále, že daná nájemní smlouva postrádá
podstatné náležitosti "zejména v tom, že v ní není vymezen předmět nájmu, když
označený dům č.p. 45 se v listu vlastnictví č. 1564 nenachází". Důvod
neplatnosti nájemní smlouvy shledal soud i v okolnosti, že předmětná nemovitost
je objektem určeným k bydlení, a nelze v ní proto provozovat obchod a služby,
jak činí 1. žalovaný. Na základě toho shledal žalobu podle § 126 obč.zák.
důvodnou, když ani na straně 2. žalovaného, který žádnou nájemní smlouvu
neuzavíral, není dán právní důvod užívání předmětné nemovitosti.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne
28.9.1999, č.j. 6 Co 1846/99-119, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že
žalobu na vyklizení předmětné nemovitosti a předmětných nebytových prostor
zamítl; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací
soud, poté, co doplnil dokazování listinnými důkazy (dopisem žalobce ze dne
6.6.1994, a listinou ze dne 10.6.1994, obsahující vyhlášení výběrového řízení
na pronájem předmětné nemovitosti), dospěl na rozdíl od soudu prvního stupně k
závěru, že ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. nelze na nájemní smlouvu ze dne
31.10.1994 aplikovat, neboť jejím předmětem nebyly nebytové prostory, ale
předmětná nemovitost jako celek (šlo o smlouvu o nájmu ve smyslu ustanovení §
663 a násl. obč.zák.), jak to vyplývá z obsahu této smlouvy, a jak to lze
dovodit i jejím výkladem (a to i s přihlédnutím k listinným důkazům, jimiž bylo
řízení doplněno). S poukazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26.3.1998,
sp.zn. 2 Cdon 1175/96, odvolací soud konstatoval, že jde-li o nájem
nemovitosti, neuplatní se ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., byť součástí
nemovitosti jsou též nebytové prostory. Neshledal důvod neplatnosti dané
nájemní smlouvy v nedostatečně vymezeném předmětu nájmu, neboť i když předmětná
nemovitost, zapsaná v katastru nemovitostí na LV č. 1564 jako dům č.p. 622,
byla ve smlouvě označena jako dům č.p. 45, což je číslo orientační, nebylo mezi
účastníky smlouvy pochyb o tom, o jaký předmět nájmu se jedná. Dovodil, že
důvod neplatnosti smlouvy nelze spatřovat ani v okolnosti, že za právního
předchůdce žalobce uzavírala smlouvu Ing. G. - vedoucí odštěpného závodu, a to
s poukazem na ustanovení § 20 odst. 1 obč.zák. a § 13 odst. 3 obch.zák. Na
základě toho odvolací soud neshledal žalobu na vyklizení předmětné nemovitosti
a nebytových prostor v ní se nacházejících, vůči 1. žalovanému důvodnou.
Zamítnutí žaloby vůči 2. žalovanému odůvodnil tím, že nebylo prokázáno, že by
byl ke dni podání žaloby nájemcem resp. podnájemcem předmětných nebytových
prostor.
Proti tomuto rozsudku podal žalobce dovolání. Odvolacímu soudu vytýká
nesprávné právní posouzení věci a zpochybňuje jeho závěr o tom, že v dané věci
šlo o smlouvu o nájmu nemovitosti, a že se na ni nevztahují ustanovení zákona
č. 116/1990 Sb. Namítá, že předmět nájmu, tak, jak je vymezen v uvedené
smlouvě, je neurčitý, a že žaloba směřuje na vyklizení domu č.p. 622 (nikoli
domu č.p. 45), což odpovídá i označení domu v katastru nemovitostí. Dovolatel
má za to, že nájemní smlouva je neplatná i pro rozpor s dobrými mravy, neboť je
pro žalobce nevýhodná a odporuje účelu zákona, zejména zákona č. 113/1993 Sb.
Dovozuje též, že předmětné nebytové prostory byly pronajaty oběma žalovaným,
kteří v nich provozovali služby a obchodní činnost, a za stejným účelem je dále
"podnajímali". Navrhl, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena
odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaní se ve svém dovolacím vyjádření ztotožnili s právním posouzením věci
odvolacím soudem a námitky žalobce označili za "naprosto irelevantní a mnohdy
zcela účelově konstruované". Uvedli, že nájemní smlouva ze dne 31.10.1994 byla
účastníky uzavřena ohledně nájmu nemovitosti jako celku a vyvraceli argumenty
dovolatele o důvodech její neplatnosti. Navrhli, aby dovolání bylo jako
nedůvodné zamítnuto.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) konstatuje, že dovolání bylo
podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§ 240 odst. 1
o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatele, a je
podle § 238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. přípustné.
Vady vyjmenované v ustanovení § 237 odst. 1 o.s.ř. ani tzv. jiné vady řízení
(§ 241 odst. 3 písm. b/ o.s.ř.), k nimž dovolací soud přihlíží z úřední
povinnosti (§ 242 odst. 3 věta druhá o.s.ř.), nebyly v dovolání uplatněny a z
obsahu spisu se nepodávají. Vzhledem k ustanovení § 242 odst. 1 a odst. 3 větě
druhé o.s.ř. se tak dovolacímu přezkumu otevírá otázka, zda je z hlediska
uplatněného dovolacího důvodu (obsahově podřaditelného ustanovení § 241 odst. 3
písm. d/ o.s.ř.) správný závěr odvolacího soudu o tom, že nájemní smlouva ze
dne 31.10.1994 je smlouvou o nájmu nemovitosti, nikoli smlouvou o nájmu
nebytových prostor, a že se na ni proto nevztahují ustanovení zákona č.
116/1990 Sb., a jeho závěr o platnosti této smlouvy.
Nesprávné právní posouzení jako důvod dovolání podle § 241 odst. 3 písm. d/
o.s.ř. spočívá v tom, že odvolací soud aplikoval na zjištěný skutkový stav
nesprávný právní předpis nebo že správně použitý právní předpis nesprávně
vyložil.
Ve smyslu ustanovení § 663 obč.zák. může pronajímatel přenechat za úplatu
nájemci věc, aby ji dočasně užíval nebo z ní bral i užitky. Ustanovení § 663 až
§ 684 obč.zák. obsahují obecnou úpravu nájemní smlouvy (nájemního vztahu),
která se uplatní tam, kde není speciální úpravou stanoveno jinak. Tuto
speciální úpravu předpokládá občanský zákoník mimo jiné i pro právní vztah
nájmu nebytových prostor (§ 720 obč.zák.), když v tomto ohledu odkazuje na
zvláštní zákon. Tímto zákonem je zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu
nebytových prostor, ve znění zákonů č. 403/1990 Sb., č. 529/1990 Sb., č.
229/1991 Sb. a č. 540/1991 Sb., tj. ve znění účinném v době uzavření nájemní
smlouvy v dané věci (dále "zákon č. 116/1990 Sb."). Zákon č. 116/1990 Sb.
vymezuje ve svém ustanovení § 1 předmět své úpravy tak, že stanoví, že se
vztahuje na nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností,
které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k
bydlení (písm. a/ citovaného ustanovení), a na byty, u kterých byl udělen
souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům (písm. b/ citovaného ustanovení).
Součástí skutkových zjištění soudu prvního stupně, z nichž po doplnění
dokazování vycházel i soud odvolací, bylo též zjištění o obsahu listiny,
datované 31.10.1994, nazvané "Smlouva o nájmu nemovitosti, uzavřená podle § 663
občanského zákoníku....", mezi subjekty J. s.r.o., odštěpný závod Č. B., na
straně jedné jako pronajímatelem, a M. J., občanské sdružení, na straně druhé
jako nájemcem. Z obsahu této listiny, kterou byl v řízení před soudem proveden
důkaz (viz protokol o jednání, konaném dne 19.1.1998 - č.l. 21 spisu), se
podává, že "Pronajímatel pronajímá nájemci dům č.p. 45 včetně jeho vnitřního
vybavení..." (viz ad "II. předmět nájmu a plná moc"), že "Nájemné za dům č.p.
45 a vnitřní vybavení domu se sjednává dohodou a činí ...." (viz ad "III. výše,
splatnost a způsob platby nájemného"), a že "Nájemce je oprávněn přenechat dům
č.p. 45 a vnitřní vybavení nebo jejich části do podnájmu" (viz ad "V. práva a
povinnosti smluvních stran"). Z výsledků dokazování před soudy obou stupňů dále
vyplynulo, že právní předchůdce žalobce nabízel k pronájmu celou předmětnou
nemovitost, za účelem jejího pronájmu vyhlásil výběrové řízení, a jako celek ji
také 1. žalovaný užíval.
Odvolací soud proto nepochybil, posoudil-li tuto smlouvu jako smlouvu o nájmu
nemovitosti ve smyslu ustanovení §§ 663 a násl. obč.zák., nikoli jako smlouvu o
nájmu nebytových prostor. I když v tomto směru nelze dovolací námitce směřující
proti závěru odvolacího soudu přisvědčit, je dovolání přesto důvodné.
Podle ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb., místnosti
určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu
národního výboru (po účinnosti zákona ČNR č. 367/1990 Sb., o obcích, souhlasu
městského nebo obecního úřadu). Pokud je smlouva uzavřena bez tohoto souhlasu,
je neplatná (§ 3 odst. 4 zákona č. 116/1990).
Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích zaujal právní názor (kterým byl
překonán právní názor, vyslovený v jeho rozhodnutí ze dne 26.3.1998, sp.zn. 2
Cdon 1175/96, uveřejněném v časopise Právní rozhledy č. 6/1998, str. 333), že
předchozí souhlas orgánu státní správy podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990
Sb., je nutný i v případě, byla-li předmětem nájmu nemovitost (jako celek), v
níž se nachází nebytové prostory určené k provozování obchodu a služeb, byť se
jinak režim nájemní smlouvy řídí ustanovením § 663 a násl. obč.zák. (srov.
rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21.10.1999, sp.zn. 2 Cdon 1548/97, ze dne
27.10.1999, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2000,
pod pořadovým číslem 73, dále rozhodnutí sp.zn. 2 Cdon 1502/97, a ze dne
30.11.1999, sp.zn. 20 Cdo 255/99, uveřejněná v příloze časopisu Soudní
judikatura I/2000, pod pořadovými čísly 7 a 8).
V projednávané věci bylo nesporné, že k nájemní smlouvě ze dne 31.10.1994
nebyl udělen předchozí souhlas Městského úřadu v Č. B. ve smyslu ustanovení § 3
odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.,, ačkoliv předmětná nemovitost (prostory v ní se
nacházející) byly pronajaty (mimo jiné) k provozování obchodu a služeb, a že 1.
žalovaný tuto činnost v ní realizoval. Jestliže odvolací soud dospěl k závěru,
že ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. (tedy ani jeho ustanovení § 3 odst. 2) se
na daný nájemní vztah nevztahuje, není - ve smyslu výše uvedeného - jeho právní
posouzení věci správné.
Nejvyšší soud proto napadené rozhodnutí podle § 243b odst. 1 části věty za
středníkem o.s.ř. zrušil a věc podle § 243b odst. 2 věty prvé o.s.ř. vrátil
odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Vzhledem k důvodu, pro který bylo rozhodnutí
odvolacího soudu zrušeno, bylo nadbytečné zabývat se posouzením otázky
neplatnosti dané nájemní smlouvy i z jiných důvodů, uplatněných v dovolání.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. V novém rozhodnutí
o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně nákladů řízení dovolacího
(§ 243d odst. 1 věta druhá a třetí o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 20. prosince 2000
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu
Za správnost vyhotovení: Marcela Jelínková