26 Cdo 2457/2024-104
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobkyně obce Rančířov, se sídlem v Rančířově 36, IČO 00839574, zastoupené JUDr. Tomášem Hlaváčkem, advokátem se sídlem v Praze 5, Kořenského 1107/15, proti žalovanému J. P., zastoupenému JUDr. Janem Havlíčkem, Ph.D., advokátem se sídlem v Jihlavě, Masarykovo náměstí 110/64, o zrušení závazku z nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Jihlavě pod sp. zn. 11 C 39/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Brně – pobočky v Jihlavě ze dne 5. 3. 2024, č. j. 54 Co 10/2024-93, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně – pobočky v Jihlavě ze dne 5. 3. 2024, č. j. 54 Co 10/2024-93, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Žalobkyně se ve smyslu § 2000 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“, resp. „občanský zákoník“), domáhala zrušení závazku ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, kterou uzavřela se žalovaným dne 1. 12. 2012, a jejímž předmětem byly tam specifikované nemovitosti. Tvrdila, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou 15 let s možností dalšího prodloužení bez vážného důvodu pro takové trvání a že žalovaný řádně neplní své povinnosti nájemce.
2. Okresní soud v Jihlavě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 9. 2023, č. j. 11 C 39/2023-58, žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II).
3. Soud prvního stupně zjistil, že žalobkyně (pronajímatelka) uzavřela se žalovaným (nájemcem) dne 1. 12. 2012 smlouvu o nájmu nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva“) týkající se tam specifikovaných nemovitostí (dále též jen „nemovitosti“, resp. „areál“). Nájem byl sjednán na 15 let s opcí pro nájemce na dalších dva krát pět let. Žalovaný byl oprávněn provádět na předmětu nájmu technické úpravy a zavázal se areál opravovat a rekonstruovat. Dodatkem ze dne 26. 1. 2013 byla základní doba nájmu prodloužena na 20 let. Žalovanému byl pronajat prakticky prázdný areál, který žalobkyně nedokázala sama provozovat, přičemž se zavázal platit nájemné bez ohledu na svou úspěšnost s využíváním areálu.
4. Po právní stránce dovodil, že možnost zrušení závazkového vztahu byla do právního řádu zavedena až s účinností občanského zákoníku. Ustanovení § 2000 o. z. je podle § 3028 odst. 3 o. z. aplikovatelné pouze na právní vztahy vzniklé od 1. 1. 2014 nebo dřívější vztahy, jejichž strany se dohodly, že jejich práva a povinnosti se budou občanským zákoníkem řídit. V dané věci účastníci nájemní smlouvu uzavřeli za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, a z provedených důkazů ani z tvrzení účastníků nevyplývá, že by nájem podřídili novým pravidlům. Nemůže být tudíž ani zrušen podle § 2000 o. z. a žalobu je na místě zamítnout. Nad rámec řečeného dodal, že i v případě aplikace § 2000 o. z. by nepovažoval žalobu za opodstatněnou. Z tam uvedených příčin totiž vážné důvody k uzavření smlouvy o takovém trvání shledal.
5. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Brně – pobočka v Jihlavě (soud odvolací) rozsudkem ze dne 5. 3. 2024, č. j. 54 Co 10/2024-93, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II).
6. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně. Po právní stránce pak zdůraznil, že na danou věc je zapotřebí aplikovat § 3074 o. z., nikoli § 3028 odst. 3 o. z., jak učinil soud prvního stupně. Uvedl, že podle čl. II odst. 3 nájemní smlouvy byl předmět nájmu pronajat za účelem realizace podnikatelské činnosti nájemce, tj. zejména logistika, opravárenství, lehká výroba, pořádání kulturních, sportovních a dalších společenských akcí, to vše zajišťováno buď nájemcem nebo podnájemci, kterým je nájemce oprávněn přenechávat jednotlivé budovy či pozemky tvořící předmět nájmu do podnájmu.
Smyslem nájmu tedy bylo přenechat rozsáhlý areál do užívání a správy žalovanému, jehož cílem od počátku bylo najít zájemce a sjednat s nimi podnájem na dílčí nemovitosti. Nájemní smlouva tudíž žalovanému založila právo nemovitosti nejen užívat, ale i požívat, tj. ponechat si užitky v podobě případného zisku plynoucího ze správy nemovitostí, a pokud by byla uzavřena za účinnosti občanského zákoníku, naplňovala by kritéria pachtovní smlouvy. Uzavřel, že za této situace nelze podle § 3074 odst. 1 věty poslední o.
z. na předmětný závazkový vztah aplikovat právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014, včetně § 2000 o. z. umožňujícího zrušit dlouhodobý závazek rozhodnutím soudu v případě, že k uzavření smlouvy o takovém trvání neexistoval vážný důvod. Nájemní vztah mezi účastníky se tedy nadále řídí zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a tato právní úprava zrušení dlouhodobého závazku rozhodnutím soudu neumožňovala. Rozsudek soudu prvního stupně proto jako věcně správný potvrdil.
7. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, podle něhož pokud by nájemní smlouva byla uzavřena za účinnosti občanského zákoníku, šlo by o pacht. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, zdůraznila, že k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 o. z. by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že kdyby byly uzavírány již za současné právní úpravy, jednalo by se o pacht. Nájemní smlouva předpokládá, že žalovaný bude předmět nájmu sám užívat k vlastní podnikatelské činnosti, byť s možností podnájmu jednotlivých objektů dalším podnájemcům; o požívání plodů pronajatých nemovitostí neříká ničeho. Namítla také, že posouzení nájemní smlouvy jako smlouvy pachtovní pro ni bylo překvapivé. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
8. Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 o. s. ř. a také důvodné, neboť odvolací soud se při řešení otázky, zda smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před účinností občanského zákoníku vykazuje znaky pachtu, a zda je tudíž namístě uplatnit výjimku z nepravé retroaktivity stanovenou v § 3074 odst. 1 o. z., odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
9. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedenou vadu dovolatelka uplatnila námitkou, že rozhodnutí odvolacího soudu pro ni bylo překvapivé. S ohledem na výsledek dovolacího řízení se dovolací soud touto výtkou nezabýval, neboť i kdyby byla zmíněná vada dána, bude odklizena zrušením napadeného rozsudku.
10. Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
11. V rozsudku ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, uveřejněném pod č. 81/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud dovodil, že smlouva o nájmu uzavřená do 31. 12. 2013, která by byla podle občanského zákoníku pachtovní smlouvou, se podle § 3074 odst. 1 o. z. řídí i po 1. 1. 2014 právní úpravou účinnou do 31. 12. 2013.
Je-li za úplatu přenechána věc nejen k dočasnému užívání, ale i požívání, jde o pacht, je-li věc přenechána jen k užívání, jde o nájem; základním rozlišovacím kritériem je hospodářská funkce smlouvy. Smlouva o nájmu pozemku, která byla uzavřena do 31. 12. 2013 za účelem provozování veřejného parkoviště v rámci podnikatelské činnosti nájemce, se po 1. 1. 2014 posuzuje jako smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. o. z.). K odůvodnění uvedených právních názorů Nejvyšší soud mimo jiné uvedl, že podle úpravy obsažené v občanském zákoníku (§ 2202 a násl. a § 2332 a násl.) jsou nájem i pacht závazky, které zpravidla vznikají smlouvou, v obou případech jde o smlouvu konsenzuální.
Zatímco podstatou nájmu je přenechání pronajaté věci pronajímatelem k dočasnému užívání nájemci, který se zavazuje za toto užívání platit nájemné, u pachtu přenechává propachtovatel pachtýři za pachtovné právo věc nejen užívat (ius utendi), ale také požívat (ius fruendi), tedy i právo na plody a užitky propachtované věci (které lze považovat podle pravidel řádného hospodaření za výnos propachtované věci); věc je propachtována k hospodářskému využití za účelem výnosu. V případě nájmu může být zpravidla věc užívána bez další úpravy, u pachtu je však vždy užívána vlastní pílí a úsilím.
Pro rozlišení, zda jde o nájem či pacht, není významná samotná povaha věci, jež je předmětem smlouvy, ale účel smlouvy. Základním rozlišovacím kritériem mezi pachtem a nájmem je tak hospodářská funkce smlouvy; rozhodující pro posouzení, zda jde o nájem nebo o pacht, bude vždy obsah smlouvy. V praxi může být nezřídka obtížné rozlišit, zda jde o nájem či pacht, a to i u smluv uzavřených již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. O to více by měl být soud zdrženlivý při posuzování smluv uzavřených před 1.
1. 2014, tedy za účinnosti předcházející právní úpravy, která pacht neznala. S ohledem na § 3074 odst. 1 o. z. soud musí samozřejmě u smluv o nájmu, které byly uzavřeny do 31. 12. 2013, zvažovat, zda nejde o pacht, ale k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 o. z. by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že kdyby byly uzavírány již za současné právní úpravy, šlo by o pacht – např. byl-li pozemek přenechán nájemci do užívání k zemědělské nebo lesnické činnosti, předmětem nájmu byl podnik (závod), lom apod., neboť právě takové vztahy byly pro svou specifickou povahu z účinků nepravé retroaktivity vyloučeny (srov. dále též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.
12. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2894/2020).
12. Se závěrem odvolacího soudu, podle něhož byla-li by nájemní smlouva uzavřena za účinnosti občanského zákoníku, naplňovala by kritéria pachtovní smlouvy, se dovolací soud neztotožňuje. Užívání pronajatých nemovitostí k realizaci podnikatelského záměru žalovaného zahrnujícího provozování vlastní podnikatelské činnosti a podnajímání jednotlivých nemovitostí dalším osobám v sobě bez dalšího požívací právo nezahrnuje. Ostatně podle zjištění soudů obou stupňů bylo od počátku záměrem žalovaného najít zájemce a sjednat s nimi podnájemní smlouvy na jednotlivé nemovitosti nacházející se v areálu, přičemž v již citovaném rozsudku ze dne 14. 12. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2894/2020, Nejvyšší soud dovodil, že nájemní smlouva uzavřená za účelem komerčního využívání předmětu nájmu, jež mělo spočívat v přenechávání jeho částí do podnájmu třetím stranám, (sama o sobě) znaky pachtu nevykazuje. Nelze tedy bez rozumných pochyb dovodit, že pokud by účastníci nájemní smlouvu uzavřeli v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014, šlo by o pacht. Za daných okolností a s přihlédnutím k požadavku zdrženlivosti při posuzování, zda nájemní smlouva uzavřená před nabytím účinnosti občanského zákoníku vykazuje znaky pachtu (jakožto závazku, jejž dřívější právní úprava neznala), je proto namístě přijmout závěr, že výjimka z nepravé retroaktivity stanovená v § 3074 odst. 1 o. z. se v projednávané věci neuplatní. Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 o. s. ř. proto dovolatelka použila opodstatněně.
13. Z výše řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.), a věc odvolacímu soudu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
14. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g
odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 25. 2. 2025
JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu