26 Cdo 2536/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně
doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Ing.
Jana Huška ve věci žalobkyně J. Č., zastoupené advokátem, proti žalované Z. S.,
zastoupené advokátem, o odstranění stavebních úprav, vedené u Obvodního soudu
pro Prahu 4 pod sp.zn. 8 C 178/2000, o dovolání žalované proti rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 7. března 2005, č.j. 28 Co 27/2005-148, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 7. března 2005, č.j. 28 Co 27/2005-148,
se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 10.
2004, č.j. 8 C 178/2000-134 (poté, co jeho zamítavý rozsudek ze dne 14. 5.
2003, č.j. 8 C 178/2000-102, byl k odvolání žalobkyně zrušen usnesením
Městského soudu v Praze ze dne 28. 1. 2004, č.j. 11 Co 391/2003-124, ve spojení
s usnesením ze dne 1. 6. 2003, č.j. 11 Co 391/2003-130, a věc mu byla vrácena k
dalšímu řízení), opětovně zamítl žalobu na uložení povinnosti žalované
„odstranit na svůj náklad nepovolené stavební úpravy a změny v bytě č. 33
sestávajícím z kuchyně, jedné místnosti (pokoje) a příslušenství (předsíň,
koupelna, WC), ve 4. patře domu č.p. 1492, Dolní č. 1 na parcele č. 2312 k.ú.
P. (dále „předmětný byt“ nebo „byt“ a „předmětný dům“ nebo „dům“) a obnovit
původní stav; dále rozhodl o nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky a ve
vztahu ke státu. Vycházel ze zjištění, že předmětný byt nacházející se v domě
ve vlastnictví žalobkyně, byl žalované přidělen rozhodnutím o přidělení bytu ze
dne 17. 10. 1989. Dále vzal z provedených důkazů (výpovědí žalované a svědků M.
V. a J. B., jakož i z listinných důkazů) za prokázáno, že v předmětném bytě
byly před nastěhováním žalované provedeny na náklady OPBH úpravy, a to
rekonstrukce elektrického a plynového rozvodu, vyvedení rozvodu plynu pro
instalaci sporáku v předsíni, instalace sporáku a dvou kusů kamen WAW, výměna
dvou dveří se zárubněmi a zazdění třetích dveří. Dále vzal ze sdělení ONV pro
P. ze dne 14. 12. 1989 za prokázáno, že odbor výstavby ONV P. neměl námitky
proti instalaci kamen WAW, že součástí tohoto rozhodnutí je i plánek bytu
potvrzený jeho razítkem, na němž jsou zakresleny již probourané dveře z pokoje
do kuchyně, a že proti tomu odbor výstavby nic nenamítal. Dovodil, že tehdejší
vlastník domu (OPBH) s těmito úpravami musel souhlasit, neboť je provedl na
svoje náklady, a že se tudíž nejedná o nepovolené stavební úpravy; rovněž tak
dovodil, že v řízení nebylo prokázáno, že by tyto úpravy provedla žalovaná, i
když se na nich finančně podílela (např. nákupem sporáku, obkladů a dlažby). Na
základě toho dospěl k závěru, že žaloba není důvodná; vyslovil rovněž názor, že
právo žalobkyně domáhat se odstranění uvedených úprav je již promlčeno, když
byly provedeny v listopadu až prosinci 1989, žalobkyně se o nich mohla dozvědět
nejpozději v roce 1994, žaloba byla podána až v roce 2000 a žalovaná vznesla
námitku promlčení.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze
dne 7. 3. 2005, č.j. 28 Co 27/2005-148, změnil rozsudek soudu v zamítavém
výroku o věci samé tak, že
„žalovaná je povinna na svůj náklad odstranit nepovolené stavební úpravy a
změny v bytě č. 33, sestávajícího z kuchyně, jedné místnosti (pokoje) a
příslušenství (předsíň, koupelna, WC), ve 4. patře domu č.p. 1492, Dolní č. 1
na parcele č. 2312 k.ú. P. – zazdít dveře mezi kuchyní a pokojem a obnovit
původní dveře mezi předsíní a kuchyní, vše dle plánu bytu č. 33, který je
nedělitelnou přílohou tohoto rozsudku, a to do jednoho měsíce od právní moci
rozsudku“; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací
soud se neztotožnil s názorem soudu prvního stupně o promlčení uplatněného
nároku a konstatoval, že v dané věci jde o výkon vlastnického práva ve smyslu §
126 odst. 1 obč.zák., a že toto právo se dle § 100 odst. 2 obč.zák.
nepromlčuje. Uvedl dále, že úpravy, jejichž odstranění se žalobkyně domáhá,
jsou stavebními úpravami, neboť mění stavební uspořádání bytu. Takovéto úpravy
lze provádět jen se souhlasem pronajímatele a je přitom nutno též respektovat
stavební předpisy (§ 54 a následující zákona č. 50/1976 Sb., ve znění
pozdějších předpisů). Z obsahu dopisu Obvodního úřadu městské části P., odboru
stavebně dopravního ze dne 11. 7. 2000 dovodil, že při rekonstrukci
předmětného bytu v roce 1989 došlo ke stavebním úpravám, které nebyly ohlášeny
stavebnímu úřadu. Jak vyplývá ze sdělení odboru výstavby tehdejšího ONV v P. ze
dne 14. 12. 1999, byla mu ohlášena toliko instalace plynových radiátorů WAW,
nikoliv též zazdění a vybourání dveří (které jsou předmětem řízení v dané
věci); posléze uvedené úpravy tehdejší správce domu OPBH v P. stavebnímu úřadu
neohlásil. Podle názoru odvolacího soudu nelze dovodit ani existenci souhlasu
tehdejšího správce domu s provedením těchto stavebních úprav, byť je provedl na
vlastní náklady, a nejedná se proto o povolené stavební úpravy. Navíc by
samotný souhlas vlastníka (správce) nestačil, neboť zde bylo nutné oznámení
stavebního úřadu nebo stavební povolení. K tomu však nedošlo, což bylo v řízení
postaveno najisto. Vlastníku nemovitosti nelze tedy odepřít právo domáhat se
odstranění těchto nedovolených stavebních úprav, neboť je dle stavebněprávních
předpisů odpovědný za užívání bytu v souladu s kolaudovaným stavem. Odvolací
soud zdůraznil, že „v tomto případě není předmětem sporu žaloba o přivolení
soudu k výpovědi z nájmu bytu, která by byla dána proto, že žalovaná provedla
nepovolené stavební úpravy“, a pokračoval, že „kriteria pro posuzování nároku
žalobce se v tomto případě liší, neboť jeho požadavek ani nemůže být v rozporu
s dobrými mravy“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož
přípustnost neodůvodnila odkazem na příslušné zákonné ustanovení, a namítla v
něm, že napadené rozhodnutí „spočívá na nesprávném právním posouzení věci a
nemá oporu v provedeném důkazním řízení“. Namítá, že v řízení nebylo prokázáno,
že by provedla stavební úpravy, jejichž odstranění se žalobkyně domáhá, naopak
bylo prokázáno, že je provedl tehdejší pronajímatel OPBH P. před jejím
nastěhováním. Dovozuje, že proto za ně nenese žádnou odpovědnost a není v
řízení pasivně věcně legitimována. Rovněž tak namítá nedostatek aktivní věcné
legitimace žalobkyně, neboť ta nebyla v době provedení těchto úprav vlastnicí
domu. Uvádí dále, že občanský zákoník váže odpovědnost či povinnost nájemce
odstranit nedovolené stavební úpravy toliko na souhlas pronajímatele a nikoliv
též na souhlas stavebního úřadu, jak nesprávně dovodil odvolací soud, který tak
směšuje nedovolenost z hlediska občanského práva a nedovolenost z hlediska
práva správního. Správní odpovědnost je pak věcí toho, kdo stavební úpravy
provádí, nikoliv nájemce, který za jejich neohlášení nenese odpovědnost.
Odvolacímu soudu vytýká nesprávnost jeho názoru, že tehdejší správce domu
nevyslovil se stavebními úpravami souhlas, přičemž namítá, že tato okolnost by
byla relevantní toliko za situace, kdy by bylo v řízení prokázáno, že stavební
úpravy provedla, což se však nestalo. Rovněž tak mu vytýká, že jeho rozhodnutí
je nepřezkoumatelné, neboť jeho „odůvodnění neobsahuje žádnou úvahu soudu, na
základě jakých důkazů mě (míněno dovolatelku) činí odpovědnou za předmětné
stavební úpravy“. Dále uvádí, že považuje za „zásadní“ právní otázku, zda právo
pronajímatele domáhat se odstranění nepovolených stavebních úprav je
promlčitelné, a uvádí důvody, pro které podle jejího názoru podléhá promlčení.
Poukazuje též na to, že ustanovení § 694 obč.zák. v době provedení stavebních
úprav v předmětném bytě neplatilo, a nelze je proto uplatnit retroaktivně.
Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k
dalšímu řízení.
Žalobkyně ve svém dovolacím vyjádření vyvracela dovolací námitky
týkající se nedostatku aktivní a pasivní věcné legitimace a promlčitelnosti
práva pronajímatele domáhat se odstranění nepovolených stavebních úprav; dále
namítla, že žalovaná neprokázala svoje tvrzení, že neprovedla stavební úpravy v
předmětném bytě a zpochybnila věrohodnost výpovědí svědků M. V. a J. B.
Ztotožnila se s napadeným rozsudkem odvolacího soudu a navrhla, aby dovolání
bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že dovolání
bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1
o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky, a že je
přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť jím byl změněn rozsudek
soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu
v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněným
dovolacím důvodem včetně jeho obsahového vymezení. Z ustanovení § 242 odst. 3
věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k tzv.
zmatečnostním vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a §
229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly dovoláním uplatněny (§ 241a odst. 2
písm. a/ o.s.ř.). Existence zmatečnostních vad nebyla tvrzena a ani z obsahu
spisu se nepodává. Dovolatelka sice namítá nepřezkoumatelnost rozsudku
odvolacího soudu, což by mohlo představovat tzv. jinou vadu řízení (§ 241a
odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), nicméně obsahově tato námitka směřuje proti skutkovým
zjištěním, resp. proti právnímu závěru odvolacího soudu (viz dále). Dovolací
soud je proto toho názoru, že řízení není touto vadou postiženo.
V dovolání je dále obsahově uplatněn dovolací důvod podle § 241 odst. 2 písm.
b) a odst. 3 o.s.ř.
Za skutkové zjištění, které nemá podle obsahu spisu oporu v provedeném
dokazování, je třeba ve smyslu ustanovení § 241a odst. 3 o.s.ř. pokládat
výsledek hodnocení důkazů, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z ustanovení
§ 132 o.s.ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů
nebo z přednesů účastníků nevyplynuly ani jinak nevyšly za řízení najevo,
protože soud pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy
prokázány nebo vyšly za řízení najevo, nebo protože v hodnocení důkazů, popř.
poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak,
je z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně
věrohodnosti logický rozpor, nebo který odporuje ustanovení § 133 až § 135
o.s.ř. Skutkové zjištění nemá oporu v provedeném dokazování v podstatné části
tehdy, týká-li se skutečností, které byly významné pro posouzení věci z
hlediska hmotného (popřípadě i procesního) práva.
O nesprávné právní posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.), jde obecně
tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný
stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil,
případně ji na daný stav nesprávně aplikoval.
Podle § 694 obč. zák. nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou
podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V
případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby
nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.
Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 14. 1. 2004, sp.zn. 26 Cdo 821/2003,
uveřejněném pod č. 24 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2005
(dále „R 24/2005“) vyjádřil právní názor (který ostatně citoval odvolací soud v
odůvodnění svého rozsudku), že uvedené ustanovení slouží k ochraně vlastnického
práva pronajímatele před neoprávněnými zásahy ze strany nájemce do předmětu
nájemního (vlastnického) vztahu. Činí tak jednak zákazem takovýchto zásahů (§
694 věta první obč. zák.), jednak výslovným stanovením sankce za protiprávní
jednání nájemce, který do vlastnického práva pronajímatele neoprávněně zasáhl
(§ 694 věta druhá obč. zák.).
Z uvedeného pro projednávanou věc vyplývá, že je-li povinnost nájemce odstranit
stavební úpravy provedené bez souhlasu pronajímatele sankcí za porušení právní
povinnosti, může být uplatněna vůči žalované jedině za předpokladu, že by bylo
prokázáno, že se tohoto v zákoně kvalifikovaného protiprávního jednání
dopustila.
Z odůvodnění rozsudku odvolacího soudu se však nepodává, že by považoval
prokázání této skutečnosti za právně relevantní, nevzal-li ji za zjištěnou (tím
méně za prokázanou) a zdůraznil-li, že „v tomto případě není předmětem sporu
žaloba o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu, která by byla dána proto, že
žalovaná provedla nepovolené stavební úpravy“. Právní posouzení věci odvolacím
soudem je tudíž neúplné a tím i nesprávné.
Dovolatelce lze tedy přisvědčit, pokud namítá, že v řízení nebylo prokázáno, že
by v předmětném bytě provedla stavební úpravy, jejichž odstranění se žalobkyně
domáhá. Její dovolací námitky v tomto směru obsahově naplňují dovolací důvod
podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., který byl (v tomto rozsahu) uplatněn
důvodně.
Opodstatněnou lze shledat též její námitku, že odvolací soud se soustředil na
otázku, zda stavební úpravy v předmětném bytě byly provedeny bez souhlasu
příslušného stavebního úřadu, aniž se zabýval prokázáním toho, zda tyto úpravy
provedla ona. V této souvislosti lze odkázat na závěry vyjádřené v již
citovaném R 25/2003, z něhož vyplývá, že domáhá-li se pronajímatel svého
oprávnění vyplývajícího z ustanovení § 694 obč. zák. u soudu v občanském
soudním řízení, jde o vztah občanskoprávní (soukromoprávní) a pro posouzení
úspěšnosti uplatněného nároku je rozhodné, zda pronajímatel prokáže okolnosti
rozhodné z hlediska naplnění skutkové podstaty sankce z uvedeném ustanovení
upravené. Otázka, zda stavební úpravy v předmětném bytě byly provedeny v
souladu se stavebními předpisy, je rozhodná z hlediska předpisů veřejnoprávních
(s přihlédnutím k poměrům v dané věci by mohlo jít o § 88 zákona č. 50/1976
Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, ve znění účinném v
době provedení stavebních úprav).
Dovolací soud naproti tomu nesdílí názor dovolatelky, že žalobkyně není ve věci
aktivně věcně legitimována, nebyla-li v době provedení stavebních úprav v bytě
jeho pronajímatelkou (vlastnicí domu). Podle § 680 odst. 2 obč.zák. dojde-li ke
změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení
pronajímatele. Jak dovodil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 31. 10. 1997,
sp.zn. 2 Cdon 863/97, uveřejněném pod č. 84 v časopise Soudní judikatura
11/1997, uvedené ustanovení se uplatní i v právních vztazích nájmu bytu.
Dojde-li ke změně vlastnictví domu, v němž je pronajatý byt, je nový vlastník
oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. c), d), g)
a h) občanského zákoníku ve znění účinném do 30. 3. 2006 (tj. z výpovědních
důvodů sankční povahy) zásadně za stejných podmínek jako vlastník původní.
Provedení stavebních úprav v bytě pak nepochybně naplňuje skutkovou podstatu
vymezenou pod písm. d) uvedeného ustanovení, tj. jde o hrubé porušení
povinností vyplývajících z nájmu bytu. Se vstupem žalobkyně do právního
postavení původního pronajímatele (předchozího vlastníka domu) je spojen rovněž
ten důsledek, že se může domáhat odstranění stavebních úprav provedených bez
souhlasu jejího právního předchůdce.
Rovněž tak nelze přisvědčit dovolací námitce, že právo pronajímatele domáhat se
odstranění stavebních úprav (jiných podstatných změn) v bytě provedených bez
jeho souhlasu podléhá promlčení a ztotožňuje se v tomto ohledu s právním
názorem odvolacího soudu, který dovodil, že jde o výkon vlastnického práva,
které nepodléhá promlčení.
Pokud pak dovolatelka zpochybňuje možnost aplikace ustanovení § 694 obč.zák. v
dané věci, lze opětovně poukázat na již zmíněný judikát R 24/2005, v němž je
dovozeno, že i když předchozí právní úprava (srov. § 165 občanského zákoníku
ve znění účinném do 31. 12. 1990) tuto sankci výslovně nestanovila, nebylo v
právní praxi (srov. Občanský zákoník, Komentář, Praha – Panorama 1987, díl I.,
str. 582) pochyb o tom, že organizace (která přenechala byt do užívání) mohla
požadovat, aby uživatel, který provedl v bytě bez jejího souhlasu stavební
úpravy nebo jinou podstatnou změnu, uvedl byt do původního stavu. Od uvedeného
názoru nebylo důvodu odchýlit se ani po novele občanského zákoníku provedené
zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností k 1. 1. 1991, když jeho ustanovení § 694
bylo obsahově shodné s ustanovením § 165 občanského zákoníku ve znění před
uvedeným datem. Tomu také nasvědčuje skutečnost, že novelou občanského zákoníku
provedenou zákonem č. 264/1994 Sb., s účinností od 1. 1. 1995, byla tato sankce
v zákoně (§ 694 věta druhá obč. zák.) výslovně vyjádřena.
Vycházeje ze shora uvedeného Nejvyšší soud podle § 243b odst. 2 části věty za
středníkem o.s.ř. napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a podle § 243b
odst. 3 věty první o.s.ř. mu věc vrátil k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243d odst. 1 věta
první, § 226 odst. 1 o.s.ř.).
V novém rozhodnutí o věci bude rozhodnuto o nákladech řízení včetně řízení
dovolacího (§ 243d odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. února 2007
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v. r.
předsedkyně senátu