Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka ve
věci žalobců a) M. H., a b) O. H., zastoupených Mgr. Michalem Štrofem,
advokátem se sídlem v Hradci Králové, Velké náměstí 135/19, proti žalované
České republice – Ministerstvu financí, se sídlem v Praze 1, Letenská 15,
jednající Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových, se sídlem v Praze
2, Rašínovo nábřeží 390/42, o zaplacení částky 749.181,60 Kč s příslušenstvím,
vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 30 C 112/2008, o dovolání
žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. června 2015, č. j. 22
Co 108/2015-372, ve znění usnesení ze dne 18. listopadu 2015, č. j. 22 Co
108/2015-393, a ze dne 14. března 2016, č. j. 22 Co 108/2015-411, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 18. června 2015, č. j. 22 Co
108/2015-372, ve znění usnesení ze dne 18. listopadu 2015, č. j. 22 Co
108/2015-393, a ze dne 14. března 2016, č. j. 22 Co 108/2015-411, ve výroku I.,
pokud jím byl rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 18. června 2013, č.
j. 30 C 112/2008-307, potvrzen v zamítavém výroku II. ohledně částky 537.324,90
Kč s úrokem z prodlení z této částky v zákonné výši od 1. srpna 2007 do
zaplacení, a ve výroku III. o nákladech řízení, rozsudek Obvodního soudu pro
Prahu 1 ze dne 18. června 2013, č. j. 30 C 112/2008-307, ve výroku II. ohledně
částky 537.324,90 Kč s úrokem z prodlení z této částky v zákonné výši od 1.
srpna 2007 do zaplacení a ve výroku III. o nákladech řízení, jakož i usnesení
Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 12. září 2016, č. j. 30 C 112/2008-417, se
zrušují a věc se vrací v tomto rozsahu Obvodnímu soudu pro Prahu 1 k dalšímu
řízení.
Žalobou podanou dne 4. 1. 2008 se žalobci domáhali zaplacení částky 749.181,60
Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši od 1. 8. 2007 do zaplacení z titulu
náhrady za nucené omezení vlastnického práva v důsledku protiústavní regulace
nájemného z bytů (upřesněno po vydání stanoviska pléna Ústavního soudu ze dne
28. 4. 2009, sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09). Žalobu odůvodnili zejména tím, že jsou
spoluvlastníky obytného domu v P. (dále jen „předmětný dům“, resp. „dům“), v
němž bylo pět bytů pronajato nájemcům, kteří platili tzv. regulované nájemné.
Vyčíslená částka představuje rozdíl mezi nájemným místně obvyklým a nájemným
skutečně hrazeným u těchto pěti bytů a sestává z částky 198.123 Kč za byt
pronajatý manželům R. a M. V. za období od 1. 7. 2004 do 31. 12. 2006, z částky
212.628 Kč za byt pronajatý M. K. za období od 1. 7. 2004 do 31. 12. 2006, z
částky 177.015 Kč za byt pronajatý V. Č. za období od 1. 7. 2004 do 31. 12.
2006, z částky 120.938,40 Kč za byt pronajatý A. S. za období od 1. 7. 2004 do
30. 4. 2006, kdy byl nájemní vztah ukončen, a z částky 40.477,20 Kč za byt
pronajatý K. K. za období od 1. 7. 2004 do 31. 12. 2004, kdy byl nájemní vztah
ukončen.
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 6. 2013, č.
j. 30 C 112/2008-307, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům oprávněným
společně a nerozdílně částku 30.000 Kč spolu s tam specifikovaným úrokem z
prodlení (výrok I.), ohledně zbývající částky 719.181,60 Kč s příslušenstvím
žalobu zamítl (výrok II.), rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (výrok
III. a IV.).
Zjistil mimo jiné, že žalobci mají ve společném jmění manželů objekt bydlení v
k. ú. L., v obci P., na základě kupní smlouvy ze dne 27. 4. 2001 ve znění
dodatku ze dne 4. 5. 2001 s právními účinky vkladu ke dni 24. 5. 2001 (správně
11. 5. 2001), že manželům R. a M. V. byl dnem 1. 1. 1988 přenechán do osobního
užívání byt o velikosti 2 + 1 v prvním patře domu (dále dle označení bytů ve
znaleckém posudku byt č. 1), že M. K. byl dnem 1. 9. 1987 přenechán do osobního
užívání byt o velikosti 3 + 1 v druhém patře domu (dále byt č. 2), že manželům
K. a J. K. byl dnem 1. 6. 1993 „přenechán do osobního užívání“ byt o velikosti
2 + 1 v prvním patře domu (dále byt č. 5) na základě „dohody o užívání bytu ze
dne 17. 5. 1993, nájemní vztah k bytu skončil k 31. 12. 2004. Úhrada za užívání
bytu a služby byla ve všech případech stanovena dle tehdy platných cenových
předpisů. A. S. se stala nájemkyní bytu o velikosti 1 +1 v prvním nadzemním
podlaží (dále byt č. 4) podle nájemní smlouvy ze dne 16. 2. 1995 s účinností od
téhož dne, nájemné bylo určeno dle tehdy platných cenových předpisů a její
nájemní vztah skončil ke dni 30. 4. 2006. V. Č. užívá byt v domě o velikosti 1
+ 1 (dále byt č. 3) od 13. 10. 1999, podle její svědecké výpovědi nájemní
smlouvu uzavřela v říjnu 1999 s právními předchůdci žalobců poté, co po rozvodu
manželství prodali s manželem původní společně vlastněný byt, nájemné bylo
sjednáno v regulované výši a včetně záloh na služby činilo asi 2.000 Kč
měsíčně, od 1. 7. 2002 bylo pronajímateli stanoveno podle výměru Ministerstva
financí č. 01/2002 částkou 2.099,50 Kč.
Následně uzavřel, že nárok žalobců je ve smyslu § 101 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“) částečně promlčen a přiznal jej za
období od 5. 1. 2006 do 30. 6. 2006. Dále dovodil, že regulace nájemného se v
tomto období týkala pouze bytů č. 1 a 2, neboť nájem k bytu č. 5 skončil před
tímto obdobím a nájem k bytům č. 3 a 4 vznikl po 1. 1. 1994, kdy se stala
účinnou vyhláška ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a
úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen „vyhláška č. 176/1993
Sb.“), podle jejíhož § 2 odst. 2 písm. b) regulace nájemného u smluv sjednaných
s novým nájemcem již neplatila. Jako přiměřenou náhradu za omezení vlastnického
práva žalobců v daném období u bytů č. 1 a 2 určil na základě znaleckého
posudku, který vycházel z rámce vymezeného zákonem č. 107/2006 Sb., o
jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“),
částku 30.000 Kč, vyjadřující dle jeho názoru rozdíl mezi naplněním práva
žalobců brát z předmětu svého vlastnictví užitek a nejvyšší měrou tohoto
užitku, který by mohli inkasovat, pokud by jejich vlastnictví bylo v souladu s
§ 123 obč. zák. omezeno na základě ústavně konformní zákonné úpravy.
K odvolání žalobců Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 18. 6.
2015, č. j. 22 Co 108/2015-372, ve znění opravného usnesení ze dne 18. 11.
2015, č. j. 22 Co 108/2015-393, a ze dne 14. 3. 2016, č. j. 22 Co 108/2015-411,
rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku o věci samé změnil tak, že
žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně dalších
4.841,70 Kč spolu s úrokem z prodlení od 27. 9. 2007 do zaplacení v tam
specifikované výši, jinak tento výrok potvrdil (výrok I.), ve výroku o náhradě
nákladů řízení státu rozsudek soudu prvního stupně zrušil a v tomto rozsahu
vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (výrok II.) a současně rozhodl o
nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů (výrok III.). Odvolací soud
se ztotožnil se soudem prvního stupně v tom, že právo na náhradu omezení
vlastnického práva vzniklé pronajímateli bytu proti státu v důsledku
protiústavní regulace nájemného se promlčuje v obecné tříleté době podle § 101
obč. zák., která počíná dnem omezení vlastnického práva. Nárok žalobců se tedy
promlčoval den po dni, jak jim vznikala újma, a ke dni 4. 1. 2008, kdy jej
uplatnili u soudu, byl zčásti promlčen. Vznesenou námitku promlčení za část
období však shledal v souladu s argumentací žalobců za rozpornou s principy
dobrých mravů dle § 3 odst. 1 obč. zák. s poukazem na to, že žalobci předmětný
nárok uplatnili u žalované (ministerstva pro místní rozvoj) už dopisem ze dne
25. 7. 2007, který měl za doručený nejpozději dne 25. 9. 2007. Proto považoval
za promlčený pouze požadavek žalobců za období od 1. 7. 2004 do 24. 9. 2004,
tedy v rozsahu 2 měsíců a 24 dnů, a naopak za odůvodněný v období od 25. 9.
2004 do 31. 12. 2006, resp. do 31. 12. 2004 u bytu č. 5. Shodně se soudem
prvního stupně pak uzavřel, že u bytů č. 1, 2 a 5 se jedná o byty s regulovaným
nájemným, avšak v případě bytů č. 3 a č. 4 již o bytech s regulovaným nájemným
hovořit nelze, jelikož v době uzavření nájemních smluv po 1. 1. 1994 s ohledem
na § 2 odst. 2 písm. b) vyhlášky č. 176/1993 Sb. žádný předpis nebránil sjednat
žalobcům (jejich právním předchůdcům) s nájemcem tzv. tržní nájemné. Výši
náhrady stanovil s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp.
zn. 22 Cdo 367/2012, jako rozdíl mezi nájemným simulovaným pro jednotlivé roky
podle zákona č. 107/2006 Sb., a nájemným regulovaným, a to částkou 13.111,70 Kč
pro byt č. 1, částkou 20.024,60 Kč pro byt č. 2 a částkou 1.705,40 Kč, tedy
celkem částkou 34.841,70 Kč.
Obvodní soud pro Prahu 1 poté usnesením ze dne 12. 9. 2016, č. j. 30 C
112/2008-417, rozhodl, že „znalečné ve výši 29.128,50 Kč nese stát“.
Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém potvrdil
zamítavý výrok II. ve věci samé rozsudku soudu prvního stupně, a dále proti
souvisejícímu nákladovému výroku III. podali žalobci dovolání, jehož
přípustnost opřeli o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, dále též jen „o. s. ř.“, a uplatnili dovolací důvod podle § 241a odst. 1
o. s. ř. Jednak nesouhlasili se způsobem, jakým byla určena výše náhrady za
omezení vlastnického práva, a namítali, že odvolací soud aplikoval zákon č.
107/2006 Sb. v rozporu s jeho smyslem a účelem, jakož i v rozporu s judikatorně
uznávaným způsobem stanovení náhrady za omezení vlastnických práv v rozsudku
Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, aniž by se
zabýval intenzitou omezení jejich vlastnického práva. Odvolací soud měl spor
posoudit odlišně i s ohledem na vývoj rozhodovací praxe Evropského soudu pro
lidská práva a náhradu určit jako rozdíl mezi nájemným obvyklým v daném místě a
čase a nájemným regulovaným, nebo v případě postupu dle zákona č. 107/2006 Sb.
použít jako referenční hodnotu cílovou částku, které by dle tohoto zákona bylo
dosaženo u předmětných bytů v roce 2010, resp. v roce 2012. Za nesprávný
považovali i postup odvolacího soudu, který jim nepřiznal náhradu za omezení
vlastnického práva u bytů č. 3 a 4 s odůvodněním, že tímto postupem byli
diskriminováni pronajímatelé, kteří uzavřeli nájemní smlouvy v letech 1994 až
2001, tedy před zrušením vyhlášky č. 176/1993 Sb., a v této rozhodné době
postupovali při stanovení výše nájemného podle ní. Konečně s poukazem na
rozsudek Evropského soudu pro lidská práva ze dne 3. 7. 2014 o (jejich)
stížnosti č. 65546/09 zpochybnili i námitku promlčení pro rozpor s dobrými
mravy. Navrhli, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu v napadeném rozsahu
zrušil a věc mu vrátil k novému projednání a rozhodnutí.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění
zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a
další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č.
99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále opět
jen „o. s. ř.”).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníky řízení (§ 240
odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4
o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí,
je přípustné, neboť odvolací soud se odchýlil od judikatury dovolacího soudu,
která byla aktuálně usměrněna rozsudkem velkého senátu občanskoprávního a
obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 31 Cdo
1042/2017, a to (částečně) jak v otázce, zda námitka promlčení nároku na
náhradu za nucené omezení vlastnického práva v důsledku protiústavní regulace
nájemného vznesená žalovanou (Českou republikou) je v rozporu s dobrými mravy,
tak i v otázce způsobu určení výše této náhrady. Otázka, zda lze náhradu za
omezení vlastnického práva požadovat u bytů, u nichž nově uzavřené nájemní
smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly, pak nebyla dovolacím soudem dosud
řešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které
mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolatelé existenci těchto
vad netvrdili a neplyne ani z obsahu spisu.
Projednávanou věc je nutné s ohledem na dobu, za niž je náhrada za nucené
omezení vlastnického práva požadována, posuzovat podle právní úpravy účinné do
31. 12. 2013, zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění
účinném do 31. 12. 2013, dále opět jen „obč. zák.“ (§ 3028 odst. 1, 3 zákona č.
89/2012 Sb., občanský zákoník).
Nejvyšší soud v citovaném rozsudku ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 31 Cdo
1042/2017, při posouzení souladu námitky promlčení nároku na náhradu za omezení
vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulací nájemného podle čl. 11 odst. 4
Listiny základních práv a svobod, kterou uplatnil stát v řízení, v němž se
pronajímatel domáhal tohoto nároku, s dobrými mravy, navázal zejména na nález
Ústavního soudu ze dne 25. 10. 2016, sp. zn. II. ÚS 2062/14, v němž Ústavní
soud konstatoval (body 36. a 37.), že stát na jedné straně prostřednictvím
Parlamentu toleroval vznik situace, v níž docházelo k rozsáhlému porušování
základních práv, a na straně druhé těmto právům po dlouhou dobu
(prostřednictvím soudů) neposkytoval adekvátní ochranu. V důsledku dlouhodobých
a trvalých rozporů v judikatuře (i na úrovni Ústavního soudu) přitom bylo
fakticky "sázkou do loterie", zda podaná žaloba bude úspěšná či nikoliv. Tuto
situaci lze prizmatem ochrany základních práv vnímat jako selhání státu; v
takovém případě ovšem břemeno tohoto selhání v materiálním právním státě musí
nést právě stát a nikoliv jednotlivec, který svá práva hájil s dostatečnou
péčí. Výkonná moc pak prostřednictvím České republiky – Ministerstva financí
tento proces završila vznesením námitky promlčení, kterou obecné soudy přijaly,
ačkoliv je kumulace shora uvedených okolností měla vést k tomu, aby
konstatovaly rozpor vznesené námitky s dobrými mravy. Na základě toho Nejvyšší
soud uzavřel, že námitka promlčení nároku na náhradu za nucené omezení
vlastnického práva způsobeného protiústavní regulací nájemného vznesená státem,
jenž neposkytl pronajímatelům dlouhodobě odpovídající ochranu, je zásadně v
rozporu s dobrými mravy. Uvedený závěr by se výjimečně neprosadil jen tam, kde
by např. žalobce (pronajímatel) postupoval v rozporu se zásadou „vigilantibus
iura scripta sunt“ (právo patří bdělým), zejména v případech, kdy by žalobu na
náhradu za takovéto nucené omezení vlastnického práva podal u soudu s
nepřiměřeným časovým odstupem od doby, kdy skončila protiústavní nečinnost
Parlamentu, tedy kdy regulace nájemného přestala postrádat právní základ.
V souzené věci odvolací soud o námitce promlčení rozhodl v zásadě v souladu s
citovanou judikaturou s výjimkou období od 1. 7. 2004 do 24. 9. 2004, ve kterém
měl požadavek žalobců za promlčený. Není však důvod vyjímat uvedené období ze
závěru o rozporu státem vznesené námitky promlčení s dobrými mravy, a to i s
přihlédnutím k tomu, že žalobci řádně hájili svá práva, před podáním žaloby
vyzvali dopisem ze dne 25. 7. 2007 žalovanou (byť prostřednictvím Ministerstva
pro místní rozvoj) k zaplacení uplatněného nároku poté, co jejich žaloby
směřující proti nájemcům byly zamítnuty (srov. rozsudky Evropského soudu pro
lidská práva ze dne 3. 7. 2014 věcech R&L, s. r. o. a ostatní proti České
republice, č. 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 a 65546/09, a ze dne 9. 2.
2017 ve věci H. proti České republice, č. 65546/09).
K otázce způsobu určení výše náhrady za omezení vlastnického práva žalobců v
souvislosti s tzv. regulací nájemného je třeba předeslat, že Ústavní i Nejvyšší
soud v řadě svých rozhodnutí (srov. zejména stanovisko pléna Ústavního soudu ze
dne 28. 4. 2009, sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.
4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný pod číslem 74/2013 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek, dále jen „R 74/2013“) formuloval a odůvodnil závěr, že
v důsledku dlouhodobé protiústavní nečinnosti Parlamentu spočívající v
nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je
pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná
s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, došlo k zásahu do
vlastnického práva vlastníků domů (bytů) a za toto nucené omezení mají právo na
náhradu podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.
Ohledně způsobu určení výše náhrady za omezení vlastnického práva v souvislosti
s tzv. regulací nájemného judikatura Nejvyššího i Ústavního soudu dlouhou dobu
opakovaně zaujímala právní názor, že náhrada za omezení vlastnického práva v
případě regulace nájemného z bytů přísluší vlastníku tehdy, jestliže regulované
nájemné v místních podmínkách a s přihlédnutím ke všem okolnostem neumožňuje
vlastníku pokrýt ani opodstatněně vynaložené náklady na údržbu a opravy
nemovitostí v přiměřeném časovém období a dosáhnout přiměřeného zisku, a že
tato náhrada nemusí být vždy totožná s rozdílem mezi obvyklým a regulovaným
nájemným, ale měla by být i proporcionální následné právní regulaci, stanovené
pro období od 1. 1. 2007 zákonem č. 107/2006 Sb. (srov. opět R 74/2013 a
stanovisko pléna sp. zn. Pl.ÚS-st. 27/09, z jejichž závěrů vycházela i celá
řada dalších rozhodnutí).
Evropský soud pro lidská práva však ve věcech R&L, s. r. o. a ostatní proti
České republice, č. 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 a 65546/09 v
rozsudku ze dne 3. 7. 2014 ve spojení s rozsudky ze dne 9. 2. 2017 konstatoval,
že v době nejméně od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 český systém regulace nájemného
postrádal právní základ, porušoval majetková práva vlastníků, kterým vznikla
škoda, neboť po tuto dobu existence právního vakua nemohli vybírat ze svých
bytů přiměřeně vysoké nájemné. Poukázal na obecné závěry v dřívějších
rozhodnutích, podle nichž členské státy Úmluvy (Úmluva o ochraně lidských práv
a základních svobod) jsou při přijímání právní úpravy v oblasti bydlení
oprávněny snížit nájemné pod úroveň tržního nájemného, neboť zákonodárce může v
odůvodněných případech učinit politické rozhodnutí, že požadovat tržní nájemné
je z hlediska sociální spravedlnosti nepřijatelné; dospěl však k závěru, že o
takový případ v dané věci nešlo. Měl za to, že je třeba zohlednit, jakým
způsobem Ústavní soud ve své judikatuře formuloval povinnost vnitrostátních
soudů rozhodovat o zvýšení nájemného v období existence mezery ve vnitrostátním
právu, a to i ve vztahu k legitimnímu očekávání stěžovatelů ohledně možnosti
zvýšení nájemného v daném období. Uzavřel, že určení náhrady by se mělo
zakládat na rozdílu mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž
měli pronajímatelé právo podle vnitrostátní úpravy prohlášené Soudem za
nezákonnou.
Ovlivněn touto judikaturou Evropského soudu pro lidská práva Nejvyšší soud v
již uvedeném rozsudku ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 31 Cdo 1042/2017, překonal
dosavadní praxi a (nově) dospěl k závěru, že výše náhrady za omezení
vlastnického práva v případě regulace nájemného by měla být zásadně totožná s
rozdílem mezi obvyklým (tržním) a regulovaným nájemným, na které měl
pronajímatel nárok podle tehdejší protiústavní úpravy (tzv. "regulovaným
nájemným"). Přihlédl přitom i k tomu, že nejde o nárok proti nájemci, který
mohl s ohledem na tehdy platnou právní úpravu očekávat, že bude platit
regulované a posléze postupně deregulované nájemné, ale proti státu, který
prostřednictvím Parlamentu svou dlouhodobou protiústavní nečinností spočívající
v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je
pronajímatel oprávněn zvýšit nájemné a změnit další podmínky nájemní smlouvy,
způsobil, že regulace nájemného v době od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 neměla
právní základ. Ke stejnému závěru se přiklonil i Ústavní soud v nálezu ze dne
4. 1. 2018, sp. zn. IV. ÚS 2326/16, ve kterém uvedl, že obecné soudy jsou
povinny při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací
nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 vycházet jako z primárního
kritéria z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a čase a
nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosáhnout či kterého skutečně
dosahoval, byť se nemusí s ohledem na další okolnosti případu jednat o
kritérium jediné (obdobně též nálezy Ústavního soudu ze dne 6. 2. 2018, sp. zn.
I. ÚS 685/15, nebo ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. III. ÚS 2549/17).
Protože odvolací soud otázku způsobu určení výše náhrady za omezení
vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulací nájemného řešil ve shodě s
tehdejší rozhodovací praxí dovolacího soudu, která však byla posléze překonána,
není jeho rozsudek z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný.
K otázce, zda lze náhradu za omezení vlastnického práva požadovat u bytů, u
nichž nově uzavřené nájemní smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly, je
třeba uvést, že za regulované nájemné se považuje nájemné, jehož maximální výše
je stanovena právním předpisem. Tímto předpisem byla po roce 1989 vyhláška
ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění
poskytovaná s užíváním bytu (dále opět jen „vyhláška č. 176/1993 Sb.“, která
ustanovením § 17 zrušila vyhlášku Ústřední správy pro rozvoj místního
hospodářství č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s
užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. Dnem 1. 7. 1993 nabyla účinnosti
ustanovení § 2 odst. 1 písm. c), odst. 2 a 3, § 6 a § 16 odst. 1 písm. b) a
rovněž § 8 a 10 pro úpravu nájemného podle § 6 a § 16 odst. 1 písm. b), dnem 1.
1. 1994 ostatní ustanovení této vyhlášky. Následně byla vyhláška č. 176/1993
Sb. novelizována čtyřmi vyhláškami Ministerstva financí č. 30/1995 Sb., č.
274/1995 Sb., č. 86/1997 Sb. a č. 41/1991 Sb. K jejímu zrušení došlo nálezem
Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, vyhlášeném pod č.
231/2000 Sb., ke dni 31. 12. 2001.
Podle ustanovení § 1 vyhlášky č. 176/1993 Sb. tato vyhláška stanovila způsob
určení maximální výše nájemného z bytu a úhrady za plnění poskytovaná s
užíváním bytu (dále jen "ceny služeb") a způsob sjednávání a placení nájemného
a cen služeb mezi pronajímatelem a nájemcem. Z toho plyne, že výše nájemného
stanovená vyhláškou byla nepřekročitelná (bylo možné sjednat pouze nájemné
nižší). V ustanovení § 2 byly vymezeny byty, na které se vyhláška nevztahovala
(odst. 1), a dále byty, pro které regulace nájemného neplatila [odst. 2 písm.
a) a b)]. Podle § 2 odst. 2 písm. b) této vyhlášky, ve znění účinném od 1. 7.
1993 do 28. 2. 1995, regulace nájemného neplatila pro byty v rodinných domech,
kde se sjednává nájemné s novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu
nájmu, výměny bytu nebo bytové náhrady. Za rodinné domy se (s odkazem na § 44
odst. 1 vyhlášky č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na
výstavbu, ve znění vyhlášky č. 376/1992 Sb.) považovaly stavby, které svým
stavebním uspořádáním odpovídaly požadavkům na rodinné bydlení, a v nichž byla
více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný
dům mohl mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a
podkroví. S účinností od 1. 3. 1995 byl § 2 odst. 2 písm. b) novelizován
vyhláškou č. 30/1995 Sb. tak, že regulace nájemného neplatila nadále pro byty,
o nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem; kromě případů zákonného
přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a služebních bytů vojáků z
povolání. Od 1. 3. 1995 se tak regulace nájemného nevztahovala na všechny byty,
u nichž došlo k uzavření nových nájemních smluv s výjimkou případů uvedených ve
vyhlášce (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 1. 2005, sp. zn. 26
Cdo 467/2004, nebo jeho usnesení ze dne 20. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 3501/2011).
V nově uzavíraných nájemních smlouvách tak pronajímatelé nebyli omezeni
regulací nájemného a měli možnost sjednat nájemné ve volné (obvyklé) výši
(včetně případné možnosti jeho zvyšování) na základě principu smluvní
autonomie. Jestliže pronajímatelé i v době (zásadně od 1. 3. 1995), kdy jimi
vlastněné byty již nucené regulaci nájemného nepodléhaly a kdy měli možnost v
nově uzavíraných nájemních smlouvách sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s
nájemci dohodli výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., nelze
tento jejich postup, založený na smluvní volnosti, pokládat za omezení jejich
vlastnického práva a žádat za něj od státu náhradu.
V projednávané věci odvolací soud nepřiznal žalobcům náhradu za omezení
vlastnického práva u bytů č. 3 a č. 4 s odkazem na § 2 odst. 2 písm. b)
vyhlášky č. 176/1993 Sb. s odůvodněním, že „v případě těchto bytů nelze hovořit
o bytech s regulovaným nájemným, protože nájemní smlouvy k nim byly uzavřeny po
1. 1. 1994, kdy již žádný předpis nebránil sjednat žalobcům (jejich právním
předchůdcům) s nájemcem tzv. tržní nájemné“. Z dosavadních skutkových zjištění
(zejména ze znaleckého posudku) přitom plyne, že dům žalobců má tři nadzemní
podlaží, podzemní podlaží a půdní prostor a je v něm situováno minimálně pět
bytů. Podle vyhlášky č. 176/1993 Sb. tedy nejde o dům rodinný a regulace
nájemného se jej týkala až do 25. 2. 1995. To však znamená, že byla-li nájemní
smlouva k bytu č. 4 s nájemnicí A. S. uzavřena dne 16. 2. 1995, nájemné
regulaci ještě podléhalo, a závěr odvolacího soudu v tomto směru správný není.
S odvolacím soudem lze naopak souhlasit v tom, že náhrada za omezení
vlastnického práva (v požadované výši 177.015 Kč) žalobcům nenáleží za byt č.
3, s jehož nájemkyní V. Č. byla nájemní smlouva uzavřena v říjnu 1999 (aniž se
jednalo o případ zákonného přechodu nájmu, výměny bytu nebo bytové náhrady – k
definici výměny bytu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2001, sp.
zn. 20 Cdo 1230/99, uveřejněný pod číslem 7/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek), kdy již nájemné mohlo být sjednáno smluvně v obvyklé výši, a proto
nemá význam skutečnost, že právní předchůdci žalobců si s nájemkyní dohodli
nájemné v částce odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb.
Vzhledem k výše formulovaným závěrům je zřejmé, že právní posouzení věci, na
němž spočívá zamítavý výrok rozhodnutí odvolacího soudu, který byl dovoláním
zpochybněn, zásadně není správné; Nejvyšší soud proto podle § 243e odst. 1 o.
s. ř. rozsudek odvolacího soudu v dovoláním napadeném výroku ohledně částky
537.324,90 Kč s příslušenstvím zrušil (tedy vyjma částky 177.015 Kč s
příslušenstvím). Důvody, pro které neobstálo rozhodnutí odvolacího soudu,
dopadají i na rozsudek soudu prvního stupně, Nejvyšší soud proto zrušil podle §
243e odst. 2 o. s. ř. ve stejném rozsahu i jej spolu s usnesením ze dne 12. 9.
2016, jímž bylo rozhodnuto o nákladech státu (§ 243e odst. 2 věta třetí o. s.
ř.), a věc vrátil soudu prvního stupně v tomto rozsahu k dalšímu řízení.
Právní názor Nejvyššího soudu je pro soudy nižších stupňů závazný. O náhradě
nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém
rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 27. března 2018
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu