26 Cdo 2959/2025

Judikát 26 Cdo 2959/2025

Soud:Nejvyšší soud

Datum rozhodnutí:08.04.2026

Spisová značka:26 Cdo 2959/2025

ECLI:ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.2959.2025.1

Typ rozhodnutí:USNESENÍ

Heslo:Společenství vlastníků jednotek Stanovy

Příslušnost soudu věcná

Dotčené předpisy:§ 1208 o. z. § 1209 odst. 1 o. z. § 1180 o. z. § 1169 odst. 3 o. z. § 6 odst. 1 předpisu č. 67/2013 Sb. § 1200 odst. 2 o. z. § 9 odst. 1 o. s. ř. Kategorie rozhodnutí:B 26 Cdo 2959/2025-149

USNESENÍ

Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci navrhovatelky N. K., zastoupené Mgr. Janem Němcem, advokátem se sídlem v Praze 1, Loretánské náměstí 109/3, za účasti Společenství vlastníků XY, zastoupeného Mgr. Eliškou Čáslavskou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Betlémské náměstí 351/6, o vyslovení neplatnosti usnesení přijatých mimo zasedání shromáždění dne 31. 12. 2020, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 77 Cm 43/2021, o dovolání navrhovatelky proti usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 26. 5. 2025, č. j. 3 Cmo 63/2024-135, takto:

I. Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 26. 5. 2025, č. j. 3 Cmo 63/2024-135, v rozsahu, v němž jím bylo potvrzeno usnesení Městského soudu v Praze ze dne 24. 7. 2024, č. j. 77 Cm 43/2021-114, ve výroku I v části ohledně zamítnutí návrhu navrhovatelky na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka (Společenství vlastníků XY), označeného v oznámení o výsledku hlasování mimo zasedání shromáždění per rollam č. 3/2020 ze dne 31. 12. 2020 jako usnesení č. 4, a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 24. 7. 2024, č. j. 77 Cm 43/2021-114, ve výroku I v uvedené části se zrušují, uvedená část předmětu řízení se vylučuje k samostatnému projednání a rozhodnutí a tato věc se postupuje Obvodnímu soudu pro Prahu 6 jako soudu věcně příslušnému k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni.

II. Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 26. 5. 2025, č. j. 3 Cmo 63/2024-135, v rozsahu, v němž jím bylo potvrzeno usnesení Městského soudu v Praze ze dne 24. 7. 2024, č. j. 77 Cm 43/2021-114, ve výroku I ohledně zamítnutí návrhu navrhovatelky na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka, označeného v oznámení o výsledku hlasování mimo zasedání shromáždění per rollam č. 3/2020 ze dne 31. 12. 2020 jako usnesení č. 3 v části, v níž jí byla schválena změna stanov v Čl. XIII bod C. ohledně rozúčtování nákladů na vytápění ve společných částech domu, a ve výroku II a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 24. 7. 2024, č. j. 77 Cm 43/2021-114, ve výroku I v uvedené části a ve výroku II se zrušují a věc se v tomto rozsahu vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.

III. Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 26. 5. 2025, č. j. 3 Cmo 63/2024-135, se v rozsahu, v němž jím bylo potvrzeno usnesení Městského soudu v Praze ze dne 24. 7. 2024, č. j. 77 Cm 43/2021-114 ve výroku I v části ohledně zamítnutí návrhu navrhovatelky na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka, označeného v oznámení o výsledku hlasování mimo zasedání shromáždění per rollam č. 3/2020 ze dne 31. 12. 2020 jako usnesení č. 3 v rozsahu, v němž jím byla schválena změna stanov v jejich Čl.

VIII bod 2. písm. d), Čl. XI bod 1., 2., 3. a Čl. XIII bod B., mění takto:

1. Usnesení Městského soudu v Praze ze dne 24. 7. 2024, č. j. 77 Cm 43/2021-114 ve výroku I se v části ohledně zamítnutí návrhu navrhovatelky na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka (Společenství vlastníků XY), označeného v oznámení o výsledku hlasování mimo zasedání shromáždění per rollam č. 3/2020 ze dne 31. 12. 2020 jako usnesení č. 3 v rozsahu, v němž jím byla schválena změna stanov účastníka v jejich Čl. VIII bod 2. písm. d), Čl. XI bod 1., 2., 3, a Čl. XIII bod B., mění tak, že v tomto rozsahu nejde o rozhodnutí shromáždění společenství účastníka.

IV. Ve zbylém rozsahu se dovolání navrhovatelky odmítá.

Odůvodnění:

1. Navrhovatelka se domáhala vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění Společenství vlastníků XY (dále též jen „společenství vlastníků“) přijatých mimo zasedání a uvedených v oznámení o výsledku hlasování č. 3/2020 ze dne 31. 12. 2020 jako usnesení č. 3, kterým byla „schválena úprava stanov společenství jako celek v předloženém znění formou tzv. revize dokumentu, ve kterém jsou navržené úpravy vyznačeny červeně“, usnesení č. 4, kterým byla „schválena úprava dokumentu prohlášení vlastníka budovy na straně 30 a 31 v předloženém znění formou tzv. revize dokumentu, ve které jsou navržené úpravy vyznačeny červeně, zbylé strany zůstávají beze změny“, a usnesení č. 5, kterým byly „schváleny dokumenty rozpočet nákladů pro rok 2021 a předpis záloh a způsob rozvržení úhrady nákladů na správu domu a na služby pro rok 2021 v předloženém znění s rozvržením nákladů na provoz bazénu, zahradnické služby a závlahu zahrady, odvoz odpadu, úklid spol.

částí, spotřeba vody a tepla ve spol. částech, účetní a právní služby, správce a ostatní správní činnost na každou jednotku stejně, zbylé náklady se rozvrhnou v poměru odpovídajícím podílu na spol. částech“ (dále též jen „usnesení č. 3“, „usnesení č. 4“ a „usnesení č. 5“).

2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně) usnesením ze dne ze dne 24. 7. 2024, č. j. 77 Cm 43/2021-114 (v pořadí druhým), zamítl návrh na vyslovení neplatnosti usnesení č. 3, č. 4 a č. 5 (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).

3. K odvolání navrhovatelky Vrchní soud v Praze (odvolací soud) usnesením ze dne 26. 5. 2025, č. j. 3 Cmo 63/2024-135 (jako v pořadí druhým rozhodnutím o věci samé), usnesení soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).

4. Odvolací soud vyšel mimo jiné ze zjištění, že navrhovatelka vlastní jednotku č. 166/6 v domě. Dne 24. 11. 2020 obdržela od R. K. e-mailovou výzvu k hlasování mimo zasedání shromáždění, která obsahovala návrh šesti usnesení, mj. též usnesení č. 3, usnesení č. 4 a usnesení č.

5. Výsledky hlasování byly navrhovatelce oznámeny 2. 1. 2021, opět e-mailem. Podle oznámení o výsledku hlasování měla být všechna usnesení shromáždění společenství přijata, z nich usnesení č. 3 a usnesení č. 4 většinou 75,3 % hlasů všech vlastníků a usnesení č. 5 většinou 80,96 % hlasů všech vlastníků. Navrhovatelka nejprve brojila proti všem usnesením č. 2 až č. 6, proti jejichž přijetí hlasovala, a to z několika důvodů (popsaných v návrhu).

V průběhu řízení vzala ohledně usnesení č. 6 svůj návrh zpět a řízení bylo zastaveno, ohledně usnesení č. 2 byla pravomocným usnesením soudu prvního stupně ze dne 3. 10. 2022, č. j. 77 Cm 43/2021-50, vyslovena jeho neplatnost. Předmětem řízení tak je nadále pouze návrh na vyslovení neplatnosti usnesení č. 3, usnesení č. 4 a usnesení č.

5. Usnesením č. 3 mělo dojít ke změně stanov i v části pravidel pro příspěvky na správu domu a pozemku (Čl. VIII bod 2. písm. d), Čl. XI a Čl. XIII stanov společenství vlastníků) mj. tak, že některé „náklady služeb“ (provoz bazénu, jednorázové zahradnické služby, zavlažování pozemku, odvoz komunálního odpadu, úklid společných částí domu a spotřeba vody a tepla ve společných částech domu) dosud hrazených „podle počtu osob užívajících jednotku“ mají být nově hrazeny „na každou jednotku stejně“. Usnesením č. 4 mělo dojít ke změně prohlášení vlastníka v jeho části „G. Hospodaření domu“. Usnesení č. 5 pak při stanovení záloh a způsobu rozvržení úhrady nákladů na správu domu a na služby pro rok 2021 vycházelo ze (schváleného) usnesení č. 3.

5. Po právní stránce odvolací soud přisvědčil závěru soudu prvního stupně, že věc je namístě posuzovat dle § 1209 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 7. 2020, po jeho novele provedené zákonem č. 163/2020 Sb. (dále též jen „o. z.“), a že navrhovatelka je u všech usnesení přehlasovaným vlastníkem a návrh podala včas v tříměsíční prekluzivní lhůtě (když výsledky hlasování per rollam jí byly doručeny 2. 1. 2021 a návrh byl soudu podán 24. 3. 2021). U usnesení č. 3 shledal (shodně se soudem prvního stupně) důležitý důvod pro jeho přezkum a za správný považoval též závěr, že toto usnesení je platné, „protože v něm šlo o záležitost, o níž přísluší podle stanov i zákona rozhodovat shromáždění vlastníků, a protože bylo schváleno potřebnou tříčtvrtinovou většinou všech hlasů“.

Ve stanovách společenství účinných před navrhovanou změnou bylo vlastníky (v čl. XIII bod B. odst. 1) ujednáno, že na náklady spojené se správou domu a pozemku přispívají podle velikostí svých spoluvlastnických podílů; což je v souladu s § 1180 o. z. ve znění do 30. 6. 2020. Proto se neuplatnilo přechodné ustanovení k novele o. z. provedené zákonem č. 163/2020 Sb., podle něhož „jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení“, a „rozhodování o změně stanov … tak náleželo do působnosti shromáždění v souladu s Čl.

IV. odst. 2 písm. a) a d) těchto stanov“. U usnesení č. 4 (oproti soudu prvního stupně) uzavřel, že nejde o rozhodnutí shromáždění (ani jiného orgánu) společenství vlastníků jednotek. Jde o usnesení přijaté vlastníky hlasováním mimo shromáždění (per rollam), neboť „změnu prohlášení mohou učinit jen vlastníci (§ 1169 odst. 1 o. z.)“. Ustanovení § 1221 odst. 2 o. z. (ve znění účinném od 1. 7. 2020) umožňuje, aby vlastníci jednotek svůj souhlas se změnou prohlášení vlastníka projevili i formou hlasování na shromáždění, příp.

rovněž hlasováním mimo zasedání shromáždění; pro přezkum takového usnesení se přiměřeně použije § 1209 o. z. Řízení o přezkum platnosti změny prohlášení vlastníka se „musí zúčastnit všichni vlastníci, kterých se změna týká, nikoliv jen přehlasovaný vlastník na straně žalující a společenství jednotek na straně žalované“. Účastník tak ohledně přezkumu tohoto usnesení není pasivně legitimován. U usnesení č. 5 (oproti soudu prvního stupně) neshledal důležitý důvod pro jeho přezkum; proto není namístě se vůbec zabývat věcným přezkumem.

6. Proti usnesení odvolacího soudu, a to „v celém rozsahu“, podala navrhovatelka (dále též jen „dovolatelka“) dovolání. Má za to, že napadené rozhodnutí závisí na posouzení otázek, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, vyjádřené v (dovolání blíže citovaných) rozhodnutích Nejvyššího soudu. Odvolacímu soudu vytkla, že se nezabýval její argumentací o zneužití práva většinovými vlastníky, ačkoli byla podrobně předložena v jejím vyjádření ze dne 27. 7. 2022, jež obsahovalo „ekonomickou analýzu prokazující disproporcionální dopad“ usnesení č.

3. Zatímco většinoví vlastníci dosáhli úspory ve výši 12,9–40 %, menšinoví vlastníci byli zatíženi nárůstem nákladů až o 253 %. Odvolací soud se v odůvodnění svého rozhodnutí omezil na pouhé konstatování, že „není nutno se v rozhodnutí zabývat úplně každou námitkou, která v řízení zazněla“. Dle ní jde o „jednání většiny, vedoucí k systematickému obohacení na úkor menšiny bez legitimního důvodu“, a proto jde o zneužití práva. Nevypořádání se s touto námitkou představuje porušení práva navrhovatelky na spravedlivý proces dle čl.

36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a zakládá nepřezkoumatelnost rozhodnutí. Usnesení č. 3 změnilo stanovy společenství vlastníků v rozporu s kogentní úpravou (§ 6 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů), která výslovně stanoví závazný režim rozdělování nákladů na teplo a umožňuje odchylku pouze na základě písemné dohody všech vlastníků. Soud je přitom „povinen přezkoumat, zda rozhodnutí shromáždění nepřekračuje zákonem vymezenou působnost a zda není v rozporu s kogentními ustanoveními zákona“.

U usnesení č. 4 namítá, že odvolací soud opominul to, že „novelou občanského zákoníku účinnou od 1. 7. 2020 byla změna prohlášení vlastníka výslovně vyňata z působnosti shromáždění společenství vlastníků“. Shromáždění společenství vlastníků proto nemá pravomoc nahrazovat tento výslovný souhlas vlastníků svým vlastním usnesením, byť přijatým kvalifikovanou většinou“; jde o „rozhodnutí přijaté ultra vires, které je dle § 245 o. z. absolutně neplatné“. Odvolací soud pochybil i v procesní rovině, když dovodil, že společenství vlastníků není pasivně legitimovaným účastníkem řízení o přezkumu tohoto usnesení, když předmětem tohoto řízení je právě „přezkum usnesení orgánu právnické osoby (shromáždění) podle § 1209 o.

z.“. Skutečnost, že shromáždění rozhodlo „ultra vires“, nemůže vést „k závěru, že společenství přestává být za rozhodnutí svého orgánu odpovědné“.

U usnesení č. 5 dovolatelka uvedla toliko, že „platnost usnesení č. 5 je závislá na rozhodnutí č. 3“. Navrhla proto, aby dovolací soud napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

7. Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále též jen „o. s. ř.“. Po zjištění, že dovolání navrhovatelky (dovolatelky) bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.

8. Napadené usnesení odvolacího soudu závisí mimo jiné (je založeno) na řešení otázky (vytčené dovolatelkou), zda podle právní úpravy účinné od 1. 7. 2020 (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 7. 2020, po jeho novele provedené zákonem č. 163/2020 Sb.; dále opět jen „o. z.“) lze změnou stanov společenství vlastníků jednotek změnit též nastavení poměru příspěvků na správu domu a pozemku vlastníkům jednotek (tzv. „klíč“ stanovení poměru, podle něhož budou příspěvky placeny jednotlivými vlastníky; dále též jen „klíč“) a dále stanovit (změnit) pravidla pro rozúčtování nákladů na vytápění (společných částí) domu. Při řešení prvé otázky se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, druhá doposud v rozhodování dovolacího soudu nebyla vyřešena; proto je dovolání přípustné a je též opodstatněné.

9. Povinnost přispívat na správu domu a pozemku patří k základním povinnostem každého vlastníka jednotky (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2275/2021). Je nezbytné rozlišovat mezi rozhodnutím o určení klíče pro stanovení příspěvků a rozhodnutím o stanovení výše příspěvků pro jednotlivá období. Jak se podává z § 1180 o. z., je určení takového klíče (v poměrech právní úpravy účinné od 1. 7. 2020) věcí prohlášení vlastníků jednotek (a jeho změn), nikoliv věcí rozhodování společenství vlastníků jednotek o změně svých stanov; srov. § 1169 odst. 1 o.

z. a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2025, sp. zn. 26 Cdo 2956/2024. Pro takový závěr svědčí právě též přechodné ustanovení čl. II bod 1. zákona č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, jenž pro (dosavadní) ujednání stanov upravující poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku odchylně od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020, konstruuje s účinností od 1. 7.

2020 fikci, podle níž jsou součástí (právě) prohlášení vlastníka. Jinými slovy, jakákoliv změna klíče podle právní úpravy účinné od 1. 7. 2020 je věcí prohlášení vlastníka (rozhodování vlastníků). Okolnost, že v poměrech dané věci ve stanovách společenství ujednání o klíči nebylo odchylné od § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020, na tom nic nemění; situace je zde stejná, jako by v prohlášení vlastníka dosud žádný klíč upraven nebyl (tj. platí pro něj zákonný režim) a vlastníci by nyní chtěli tento „zákonný klíč“ upravit (změnit).

To však lze, jak výše uvedeno, jen cestou rozhodování vlastníků o změně prohlášení.

10. Jak se podává z důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb. (srov. odůvodnění novelizačních bodů 2, 40 až 46), změna prohlášení vlastníka je nadále komplexně řešena v ustanovení § 1169 o. z. Proto bylo též rozhodování o změně prohlášení touto novelou vypuštěno z působnosti shromáždění společenství vlastníků jednotek [srov. § 1208 písm. b), f) bod 6. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020]. Shrnuto a vyjádřeno jinak, o změně prohlášení vlastníka nerozhoduje společenství, ale rozhodují vždy (pouze) přímo vlastníci.

11. Současně platí, že ustanovení § 1221 odst. 2 o. z. umožňuje, aby vlastníci jednotek svou působnost (ve věcech bytového spoluvlastnictví) svěřenou jim zákonem vykonali svým rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků jednotek. Jinými slovy, v takových případech vlastníci jednotek nemusí uvedenou působnost vykonávat jednotlivě udělením (ne)souhlasu, vzájemnou dohodou či kombinací uvedeného, ale mohou svou vůli projevit v jeden okamžik – hlasováním o příslušné otázce na shromáždění.

Další možností k vykonání takové působnosti vlastníků je využití institutu rozhodování mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek (hlasováním tzv. per rollam) dle § 1211 a násl. o. z., jako se tomu stalo v projednávané věci. Jde zde však vždy ve své podstatě o rozhodnutí vlastníků v rámci „schůze vlastníků“ technicky organizované jako shromáždění společenství či rozhodování mimo zasedání. Bez ohledu na takové „organizačně technické“ řešení jde však stále o jiný způsob rozhodování, než o rozhodování shromáždění, coby orgánu společenství vlastníků.

Uvedený postup se uplatní i při rozhodování vlastníků o udělení souhlasu se změnou prohlášení dle § 1169 odst. 1 věta třetí o. z. či § 1169 odst. 2 o. z. (srov. opět usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2956/2024).

12. Z ustálené judikatury dovolacího soudu rovněž plyne, že společenství vlastníků jednotek se při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývajících z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, hledí se na ně, jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.); srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, uveřejněné pod č. 98/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též jen „R 98/2023“).

13. Z uvedeného vyplývá, že v tom rozsahu usnesení č. 3, v němž jím byla schválena změna stanov účastníka ohledně změny klíče stanovení příspěvků na správu domu a pozemku (čemuž odpovídají měněná ustanovení stanov v jejich Čl. VIII bod 2. písm. d), Čl. XI bod 1., 2., 3, a Čl. XIII bod B.), nejde o rozhodnutí shromáždění společenství účastníka.

14. U rozúčtování nákladů na služby ze zákonné úpravy [srov. § 1208 písm. d) o. z.] vyplývá, že do působnosti shromáždění patří mj. schválení způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích zdůraznil nutnost rozlišovat placení příspěvků na správu domu a pozemku (§ 1180 o. z.) od placení služeb (§ 1181 o. z.).

Placením příspěvků na správu domu a pozemku, a to zpravidla podle podílu na společných částech, se vlastník jednotky podílí na nákladech souvisejících se správou společných částí, naproti tomu placení služeb souvisí s užíváním samotného bytu (nebytového prostoru) či společných prostor domu a podrobnější úpravu většiny otázek souvisejících se službami, včetně vymezení a rozsahu služeb, placení záloh (paušálu), vyúčtování nákladů, jejich rozúčtování apod. obsahuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále též jen „zákon č. 67/2013 Sb.“).

Vlastník jednotky (příjemce služeb) je povinen společenství vlastníků zaplatit náklady, které mu vznikly v souvislosti s jejich poskytováním, a to formou záloh (§ 1181 o. z., § 4 zákona č. 67/2013 Sb.) a po jejich vyúčtování (§ 7 zákona č. 67/2013 Sb.) uhradit případný nedoplatek. Společenství vlastníků o schválení druhu služeb a (také o) způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky rozhoduje na shromáždění, do jehož působnosti toto rozhodnutí patří [srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, uveřejněný pod č. 97/2024 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též jen „R 97/2024“) a ze dne 28.

7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 774/2019].

15. Výše uvedený závěr odpovídá též znění § 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., jenž pro způsob rozúčtování nákladů na služby (obecně) počítá rovněž s rozhodnutím společenství.

16. K rozúčtování nákladů na vytápění ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. normuje, že v případě, že není stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, se u společenství vlastníků jednotek rozúčtují primárně na základě „ujednání všech vlastníků jednotek“; jinak (jestliže k dohodě nedojde) podle jiného právního předpisu upravujícího podrobnosti pro rozúčtování nákladů na dodávku tepla. Důvodová zpráva k § 6 zákona č. 67/2013 Sb. uvádí, že „…u společenství je třeba dohoda všech vlastníků jednotek. V tomto případě byla zvolena přísnější kritéria pro uzavření dohody s ohledem na skutečnost, že problematika rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody již dnes v praxi způsobuje konfliktní situace ve vztazích smluvních stran“.

17. Jestliže však (jak výše vysvětleno) je rozhodnutí o způsobu rozúčtování cen služeb obecně zahrnuto do působnosti (svěřeno) shromáždění společenství vlastníků jednotek [§ 1208 písm. d) o. z., § 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.], není důvodu, aby uvedené neplatilo i pro stanovení způsobu rozúčtování nákladů na vytápění (aby zde byl založen odlišný právní režim „dohody všech vlastníků“ mimo rámec rozhodnutí shromáždění společenství). Ani tady se totiž nejedná o rozhodování o příspěvcích na správu domu a pozemku (§ 1180 o. z.), a tedy o případ změny prohlášení vlastníka (§ 1169 o. z.), ale o stanovení způsobu rozúčtování nákladů na služby (§ 1181 o. z.), jež je obecně svěřen do působnosti shromáždění.

18. Z toho plyne, že sousloví „ujednání všech vlastníků jednotek“ užité v § 6 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.

je namístě, v souladu s požadavkem „přísnějších kritérií pro uzavření dohody“ vyjádřeným v důvodové zprávě, vyložit tak, že způsob rozúčtování nákladů na vytápění musí být u společenství učiněn rozhodnutím shromáždění.

19. Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství (§ 1205 odst. 5 věta první o. z.), tvoří jej všichni vlastníci jednotek (§1206 odst. 1 věta první o. z.). Do působnosti shromáždění především patří změna stanov [§ 1208 písm. a) o. z.]. Stanovy společenství jakožto smlouva sui generis představují základní „dokument“, jímž se řídí jeho vnitřní poměry. Obsah stanov vymezuje demonstrativně § 1200 odst. 2 o. z., který stanoví jejich minimální obsah (srov. R 98/2023 a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 2. 2015, sp. zn. 29 Cdo 3024/2012).

20. Jestliže stanovení (rozhodnutí o) způsobu rozúčtování nákladů na vytápění dle § 6 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. spadá, jak výše vyloženo, do působnosti shromáždění, stejně jako rozhodování o změně stanov, a jestliže stanovy mohou upravovat též další otázky neuvedené v § 1200 odst. 2 o. z., může být rozhodnutí shromáždění o způsobu rozúčtování nákladů na služby, včetně nákladů na vytápění, obsaženo ve stanovách společenství; může proto také být učiněno též v rámci rozhodnutí shromáždění o změně stanov společenství.

21. Z toho vyplývá, že usnesení č. 3 v rozsahu, v němž jím byla schválena změna stanov účastníka v Čl. XIII bod C. ohledně rozúčtování nákladů na vytápění ve společných částech domu, není nicotným (nulitním) rozhodnutí ve smyslu § 245 o. z. (neboť shromáždění rozhodovalo o záležitosti, která byla v jeho působnosti; srov. též R 97/2024).

22. Odvolací soud (potažmo soud prvního stupně) se však při posuzování platnosti usnesení č. 3 v uvedeném rozsahu nezabýval věcí z pohledu § 6 zákona č. 67/2013 Sb.: neučinil závěr, zda a z jakých důvodů vůbec byly v daném případě splněny podmínky pro rozúčtování nákladů na vytápění ve společných částech domu „ujednáním všech vlastníků jednotek“ podle § 6 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., jež je podmíněno tím, že „není stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění“, a nikoliv postupem dle § 6 odst. 2 až 4 zákona č. 67/2013 Sb. Neučinil ani úvahu, zda a proč - v případě, že postup dle § 6 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. namístě byl - k platnému přijetí usnesení č. 3 postačila (oproti jazykovému znění cit. zákonného ustanovení) většina 75,3 % hlasů všech vlastníků. Jeho právní posouzení věci je tak v této části neúplné, a tudíž nesprávné; dovolání navrhovatelky je v tomto rozsahu opodstatněné.

23. Ohledně usnesení č. 4, jímž byla „schválena úprava dokumentu prohlášení vlastníka“, z výše uvedeného plyne, že vlastníci jednotek rozhodovali o změně prohlášení vlastníka ve smyslu § 1169 odst. 1 o. z. mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek (per rollam). Výsledek hlasování byl oznámen dne 2. 1. 2021, usnesení přijalo 75,3 % hlasů všech vlastníků.

24. Ustanovení § 1169 odst. 1 o. z. stanoví „základní způsob“ provedení změny prohlášení vlastníka.

Měla-li by se změna prohlášení dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takto dotčeno několik vlastníků jednotek, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Tito vlastníci mohou souhlasit každý formou jednostranného právního jednání, popřípadě společnou dohodou (anebo kombinací - např. dohoda části vlastníků v kombinaci s jednostranným právním jednáním několika dalších vlastníků). Změnou, která se dotýká práv a povinností vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky budou slučovány), změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd.

K účinnosti změny prohlášení se dále vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, přičemž prohlášení může podmínky schválení zpřísnit - např. požadovat kvalifikovanou většinu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 8. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1032/2021). Vlastníci takto vyslovují souhlas se změnou prohlášení, která vyplývá z jednostranných právních jednání nebo společné dohody dotčených vlastníků jednotek (anebo z kombinace). Pokud se však změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek, souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek se již nevyžaduje (byl by ostatně nadbytečný), jelikož je třeba souhlasu všech vlastníků – půjde například o situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech, nebo když se všem vlastníkům mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku (a to, mění-li se tzv. „klíč“ jejich stanovení, nikoliv výše příspěvků na základě něho stanovená), jako je tomu v dané věci.

25. Rozhodnutí o změně prohlášení tak v poměrech dané věci vlastníci neučinili způsobem a formou předpokládanými zákonem; jde tak o rozhodnutí, na které se hledí, jako by nebylo přijato.

26. Ačkoliv jde, jak shora uvedeno, o výkon působnosti vlastníků jednotek, podléhá rovněž takové rozhodnutí, jak se podává z ustanovení § 1169 odst. 3 o. z., přezkumu v režimu přiměřeného použití § 1209 o. z. Takového přezkumu se však může domáhat, jak plyne z § 1209 odst. 1 o. z., toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení) a současně musí být shledána existence důležitého důvodu (omezení věcné). Smyslem úpravy těchto omezujících hledisek přezkoumání je minimalizace zásahů veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o.

z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3196/2022 ze dne 7. 2. 2023). Takový přezkum také může být učiněn – právě proto, že nejde o působnost společenství vlastníků jednotek, resp. jakéhokoliv jeho orgánu, ale o působnost samotných vlastníků učiněn – právě ve vztahu mezi těmito vlastníky (srov. opět usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2956/2024). Proto je závěr odvolacího soudu, že nejde o rozhodnutí (orgánu) společenství vlastníků, a o nedostatku jeho pasivní věcné legitimace v této části předmětu řízení správný.

27. Ohledně zbylé části usnesení č.

3, v níž jím byly schváleny jiné změny stanov účastníka, a ohledně usnesení č. 5 (ve vztahu k němu uvedla pouze, že jeho „platnost je závislá na usnesení č. 3“), dovolatelka (řádně) neuvedla, jaká právní otázka měla být odvolacím soudem posouzena nesprávně a ani nevymezila, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání; v tomto rozsahu je proto její dovolání vadné (§ 241a odst. 2, 3 o. s. ř.).

28. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud podle § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř. přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.

29. Existenci dovolatelkou tvrzených vad v podobě porušení práva na spravedlivý proces a nepřezkoumatelnosti usnesení odvolacího soudu pro nevypořádání se s její argumentací o zneužití práva většinovými vlastníky (z důvodu vylíčených ekonomických dopadů usnesení č. 3 na jednotlivé vlastníky) dovolací soud neshledal. Sama změna kritéria rozúčtování služeb „na každou jednotku stejně“ takové zneužití práva nepředstavuje (jiné důvody zneužití práva či rozporu s dobrými mravy dovolatelka v řízení neuplatnila); jde o natolik zjevný závěr, že jeho „nevypořádání“ v odůvodnění rozhodnutí soudu porušení práva na spravedlivý proces nepředstavuje.

Odůvodnění usnesení odvolacího soudu je srozumitelné, jsou zřejmé úvahy odvolacího soudu, jež jej k jeho závěrům vedly; není nepřezkoumatelné. Ostatně ani dovolatelkou tvrzené nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu dovolání – na újmu uplatnění jejích práv (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

30. Dovolací soud však zjistil, že řízení je zatíženo vadou, jež mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a spočívá v rozhodnutí věcně nepříslušným soudem a pro kterou napadené usnesení odvolacího soudu ohledně přezkumu usnesení č. 4 obstát nemůže.

31. Jak bylo vysvětleno, u usnesení č. 4 jde o rozhodnutí vlastníků (nikoliv o rozhodování shromáždění, coby orgánu společenství vlastníků). Z tohoto důvodu není věcná příslušnost krajských soudů k projednání a rozhodnutí věci založena § 9 odst. 2 písm. l) o. s. ř. [nejde ani o statusovou věc právnické osoby dle § 3 odst. 2 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „z. ř. s.“]. Věcná příslušnost krajských soudů není založena ani jiným ustanovením právního předpisu (srov. § 9 odst. 2 o. s. ř.). K projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni je založena dle § 9 odst. 1 o. s. ř. věcná příslušnost okresních soudů. Takový závěr též odpovídá tomu, že věcná příslušnost okresních soudů k projednání a rozhodnutí věcí v prvním stupni je pravidlem, věcná příslušnost krajských soudů výjimkou z tohoto pravidla, jako taková musí být vykládána restriktivně. 32.

Z toho se pro poměry dané věci podává, že jestliže v prvním stupni věc v uvedeném rozsahu projednal a rozhodl krajský soud (Městský soud v Praze), je řízení v této části zatíženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a spočívá v projednání a rozhodnutí věcně nepříslušným soudem.

33. Nejvyšší soud proto usnesení odvolacího soudu v rozsahu, v němž jím bylo potvrzeno usnesení soudu prvního stupně ve výroku I v části ohledně zamítnutí návrhu navrhovatelky na vyslovení neplatnosti usnesení č. 4, zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno usnesení odvolacího soudu, platí též pro usnesení soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí ve výroku I v uvedené části, uvedenou část předmětu řízení vyloučil k samostatnému projednání a rozhodnutí (§ 112 odst. 2 o. s. ř., za použití § 243b o. s. ř.) a tuto věc postoupil Obvodnímu soudu pro Prahu 6 jako soudu věcně příslušnému k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni (§ 243e odst. 2 o. s. ř.), když tento soud je k projednání a rozhodnutí dané věci příslušný i místně (srov. § 84, § 85 odst. 3 o. s. ř.).

34. Dále Nejvyšší soud, jelikož neshledal podmínky pro jeho změnu [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř.], zrušil usnesení odvolacího soudu také v rozsahu, v němž jím bylo potvrzeno usnesení soudu prvního stupně ve výroku I v části ohledně zamítnutí návrhu navrhovatelky na vyslovení neplatnosti usnesení č. 3 v části, v níž jí byla schválena změna stanov v Čl. XIII bod C. ohledně rozúčtování nákladů na vytápění ve společných částech domu (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno usnesení odvolacího soudu, platí také pro usnesení soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí ve výroku I v uvedené části a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.). Tím jsou dotčeny [§ 242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.] i závislé výroky o náhradě nákladů řízení v rozsudcích odvolacího soudu (výrok II) i soudu prvního stupně (výrok II).

35. Nejvyšší soud shledal podmínky pro změnu napadeného usnesení odvolacího soudu (dosavadní výsledky řízení ukazují, že je možné o věci rozhodnout) v rozsahu, v němž jím bylo potvrzeno usnesení soudu prvního stupně ve výroku I v části ohledně zamítnutí návrhu navrhovatelky na vyslovení neplatnosti usnesení č. 3 v rozsahu, v němž jím byla schválena změna stanov v jejich Čl. VIII bod 2. písm. d), Čl. XI bod 1., 2., 3. a Čl. XIII bod B.; proto jej v tomto rozsahu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) změnil [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.)] tak, že usnesení soudu prvního stupně ve výroku I se v části ohledně zamítnutí návrhu navrhovatelky na vyslovení neplatnosti usnesení č. 3 v uvedeném rozsahu [v němž jím byla schválena změna stanov účastníka v jejich Čl. VIII bod 2. písm. d), Čl. XI bod 1., 2., 3. a Čl. XIII bod B.] mění tak, že v tomto rozsahu nejde o rozhodnutí shromáždění společenství účastníka.

36. Ve zbylém rozsahu Nejvyšší soud dovolání navrhovatelky odmítl podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř., neboť není podle § 237 o. s. ř.

přípustné. Přitom současně nepřehlédl, že dovolatelka výslovně svým dovoláním jakoby napadá usnesení odvolacího soudu i v jeho nákladovém výroku, avšak vůči němu žádné dovolací námitky neprezentuje (§ 41 odst. 2 o. s. ř.). Zde však ostatně platí, že podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. není dovolání proti této části rozhodnutí odvolacího soudu (objektivně) přípustné.

37. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací i soud prvního stupně soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.).

38. V dalším průběhu řízení soud prvního stupně vyloučenou část předmětu řízení (technicky) vyloučí do samostatného spisu a ten (v souladu s usnesením dovolacího soudu) postoupí Obvodnímu soudu pro Prahu 6. V novém rozhodnutí o této vyloučené věci rozhodne tento věcně příslušný soud nejen o náhradě nákladů, vzniklých v novém řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení a dovolacího řízení v rozsahu týkajícím se vyloučené části předmětu řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Soud prvního stupně v novém rozhodnutí o věci rozhodne o náhradě nákladů vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení a znovu i o nákladech původního řízení v rozsahu připadajícím na tu část předmětu řízení, která nebyla vyloučena k samostatnému projednání a rozhodnutí (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).

Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný. V Brně dne 8. 4. 2026 JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu