26 Cdo 381/2000
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Hany Müllerové a Doc. JUDr. Věry
Korecké, CSc. v právní věci žalobkyně Z,, a.s., zastoupené advokátem, proti
žalovaným 1) G. B., a 2) L. B., zastoupeným advokátem, o vyklizení bytu, vedené
u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 8 C 44/99, o dovolání žalobkyně
proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. října 1999, č. j. 25
Co 620/99-127, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. října 1999, č.
j. 25 Co 620/99-127, a rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové
ze dne 28. dubna 1999, č. j. 8 C 44/99-42, se zrušují a věc se vrací Okresnímu
soudu v Hradci Králové k dalšímu řízení.
Okresní soud v Hradci Králové (soud prvního stupně) rozsudkem ze
dne 28. dubna 1999, č. j. 8 C 44/99-42, vyhověl žalobě a uložil
žalovaným povinnost vyklidit do patnácti dnů od právní moci rozsudku „byt
č. 421, sestávající z jednoho pokoje, kuchyně, sociálního zařízení, komory,
předsíně, ve čtvrtém nadzemním podlaží v domě čp. 610 v H. K.,“ (dále jen
„předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“), a rozhodl o
nákladech řízení účastníků. Z provedených důkazů vzal mimo jiné za zjištěno, že
„stavebněprávní stav“ předmětného domu je od jeho kolaudace nezměněn (jde o
ubytovnu, která obsahuje zejména 6 bytových jednotek 1+2, 54 bytových jednotek
1+2 a 120 garsonier, tj. 120 bytových jednotek 0+l), že žalobkyně uzavřela dne
1. ledna 1996 s první žalovanou ohledně předmětného bytu smlouvu o přechodném
ubytování, že písemnou nájemní smlouvou ze dne 19. prosince 1996 (dále jen
„nájemní smlouva“) přenechala žalobkyně (jako pronajímatel) první žalované
(jako nájemci) předmětný byt do nájmu na dobu neurčitou, že přesný rozsah
vybavení a zařízení tohoto bytu, popis jeho příslušenství a stav měl
být uveden v dalších listinách (v „Evidenčním listě“, v „Protokolu o převzetí
bytu“ a v „Pasportu bytu“), a že žalobkyně uvedené listiny nikdy
nevyhotovila. Na základě těchto zjištění dovodil, že nájemní
smlouva je neplatná v důsledku absence náležitostí předepsaných ustanovením §
686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění
(dále jen „obč. zák.“), a proto v daném případě nejde o právní vztah
nájmu bytu podle § 685 a násl. obč. zák. Protože – z důvodů uvedených v
napadeném rozsudku – nejde ani o právní vztah nájmu obytné místnosti v zařízení
určeném k trvalému bydlení (§ 717 a násl. obč. zák.) a ani o právní vztah
přechodného ubytování (ve smyslu § 754 a násl. obč. zák.), dospěl soud prvního
stupně k závěru, že žalovaní užívají předmětný byt bez právního
důvodu. Jelikož neshledal, že by výkon práva žalobkyně byl v rozporu s dobrými
mravy (§ 3 odst. 1 obč. zák.), žalobě vyhověl.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací
rozsudkem ze dne 15. října 1999, č. j. 25 Co 620/99-127, rozsudek soudu prvního
stupně změnil tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků před
soudy obou stupňů. Odvolací soud zčásti dokazování opakoval a rovněž je i
doplnil a z provedených důkazů mimo jiné zjistil, že
rozhodnutím dřívějšího Městského národního výboru v H. K., odboru územního
plánování a architektury ze dne 1. června 1987, č. j. ÚP/954/87, bylo povoleno
užívání předmětného domu jako ubytovny, a že rozhodnutím Úřadu Města H. K.,
odboru výstavby ze dne 4. listopadu 1998, č.j.
OV/3381/98/Šm, byla zamítnuta jako bezpředmětná žádost žalobkyně o změnu účelu
užívání stavby (předmětného domu) z ubytovny na bytový dům s odůvodněním, že
termín „ubytovna“ není podle současných předpisů právně definován. Odvolací
soud zaujal názor, že pro právní posouzení věci „mělo zásadní
význam posouzení charakteru prostor, jejichž vyklizení se žalobkyně domáhala“,
přičemž v úvahu přicházela jejich „kvalifikace“ jako bytu nebo jako obytné
místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení. Dospěl k závěru, že ze
skutkových zjištění učiněných v odvolacím řízení vyplývá, že prostory užívané
žalovanými jsou bytem, neboť směrodatný je především faktický stav užívání
těchto prostor, které jsou v daném případě užívány rodinami, jakož i okolnost,
že nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Zásadní důležitost - pokračoval
odvolací soud - má především vůle účastníků řízení, kteří sami jako smluvní
strany nájemní smlouvy kvalifikovali předmětné prostory jako byt. Vůle
žalobkyně přitom našla výraz i v té skutečnosti, že předmětné prostory jako
byty prodávala a prodává. Na základě toho odvolací soud dovodil, že na právní
vztah mezi účastníky je nutno aplikovat ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a násl.
obč. zák.), a nikoli ustanovení § 717 a násl. obč. zák. o nájmu
jiných obytných místností v zařízení určeném k trvalému bydlení, resp. § 754 a
násl. obč. zák. o ubytovací smlouvě. .
Za pomoci výkladu (§ 35 odst. 2 obč. zák.) pak dospěl k závěru, že nájemní
smlouva je platná, neboť nelze přehlédnout, že samotní účastníci konstatují ve
smlouvě existenci listin obsahujících specifikaci příslušenství a způsob
výpočtu nájemného, a že žalobkyně neprokázala nesoulad textu smlouvy
se skutečností. Okolnost, že nedošlo k předání těchto
listin nájemcům, neshledal odvolací soud právně významnou. Poté uzavřel, že
žalovaným svědčí k předmětnému bytu právo nájmu bytu, a že žaloba není proto
důvodná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož
přípustnost opřela o ustanovení § 238 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou s účinností od 1. ledna
2001 zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). V dovolání uplatnila dovolací
důvody podle § 241 odst. 3 písm. c/ a d/ o.s.ř. Namítá, že z
provedených důkazů vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna, a
dovozuje, že tento charakter měl až do okamžiku, než došlo k prohlášení
vlastníka (žalobkyně) ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., tedy i
v době, kdy byla mezi účastníky uzavírána předmětná nájemní smlouva (19.
prosince 1996). Současně zpochybnila právní závěr, že v daném případě byla
platně uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák., jinak
řečeno, že jde ve smyslu citovaného ustanovení o nájem bytu. V této souvislosti
odkázala rovněž na ustanovení § 85 zákona č. 50/1976 Sb., podle něhož
lze stavbu užívat jen k účelu, k němuž je určena. Dále dovolatelka namítla, že
jak smlouva o nájmu bytu, tak i smlouva o nájmu obytné místnosti v zařízení
určeném k trvalému bydlení, musí obsahovat náležitosti stanovené v § 686 obč.
zák. Jestliže v daném případě nájemní smlouva tyto náležitosti neobsahovala, je
neplatná. Dovolatelka zastává názor, že rozhodující je objektivní stav
neplatnosti; je proto nerozhodné, kdo případně neplatnost smlouvy zapříčinil.
Nelze tak shledat ani rozpor s dobrými mravy, dovolává-li se žalobkyně z těchto
důvodů neplatnosti nájemní smlouvy. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený
rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Podle části dvanácté (Přechodná a závěrečná ustanovení), hlavy
první (Přechodná ustanovení k části první), bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb.,
kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu
vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. lednem 2001)
nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se
projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené
rozhodnutí vydáno dne 15. října 1999, dovolací soud dovolání projednal a o něm
rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou
provedenou zákonem č. 30/2000 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.“).
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že dovolání
bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§ 240 odst. 1
o.s.ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a
2 o.s.ř.) dovolatelky, a že je podle § 238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. přípustné,
neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu
prvního stupně ve věci samé.
Napadený rozsudek byl proto podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. přezkoumán v
celém rozsahu, přičemž dovolací soud byl vázán uplatněnými dovolacími důvody i
jejich obsahovou konkretizací. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o.s.ř.
vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 237
odst. 1 o.s.ř. .
a k vadám, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241
odst. 3 písm. b/ o.s.ř.); zmíněné vady však namítány nebyly a jejich existence
se nepodává ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř.
lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud
posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo
právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný
skutkový stav nesprávně aplikoval.
Se zřetelem k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241 odst. 3 písm.
d/ o.s.ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v rámci citovaného dovolacího
důvodu o posouzení správnosti právního závěru, že nájemní smlouva
ze dne 19. prosince 1996 (dále opět jen „nájemní smlouva“) je smlouvou o nájmu
bytu ve smyslu ustanovení § 685 a násl. obč. zák.
Předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ustanoveních §
685 a násl. obč. zák. je „byt“. Občanský zákoník – byť označuje
byt za samostatný předmět občanskoprávních vztahů (srov. § 118 odst. 2 obč.
zák.) a upravuje některé právní vztahy k tomuto předmětu se vážící (např. vztah
nájemní) – sám jeho definici nepodává; rovněž tak (po zrušení zákona č. 41/1964
Sb., o hospodaření s byty, ve znění pozdějších předpisů - srov. § 878 bod 2.
obč. zák.) žádný jiný platný právní předpis definici daného pojmu neobsahuje. V
právní praxi je však konstantně zastáván názor, že při posouzení otázky, zda je
soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno
vycházet ze stavebněprávních předpisů; rozhodující je přitom kolaudační stav,
nikoliv faktický způsob jejich užívání (srov. Občanský zákoník, komentář, 1.
vydání, SEVT Praha 1991, str. 510, Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M.,
Vodička, A. a kolektiv, Občanský zákoník, komentář, C. H. Beck, Praha 1994, 2.
vydání, str. 484, shodně též např. 3. vydání, 1996, str. 601 a 6. vydání,
2001, str. 1068). Tomuto názoru koresponduje i vymezení pojmu „byt“ v
rozhodnutích Nejvyššího soudu, např. v rozhodnutí ze dne 22.
října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97, podle něhož vymezení bytu jako předmětu
občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. zásadně předpokládá
pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě
jednotlivá místnost), jsou způsobilé k trvalému užívání a jsou určeny k
trvalému bydlení. Obdobný názor zaujal Nejvyšší soud též v rozhodnutí ze
dne 29. května 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000 (ústavní stížnost
proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České
republiky ze dne 7. ledna 2002, sp. zn. IV. ÚS 611/01), v němž
dovodil, že pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve
smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k
trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.
V době uzavření nájemní smlouvy (19. prosince 1996) obsahovala vymezení
pojmu „byt“ vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na
výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a vyhlášky č. 376/1992 Sb. Podle
jejího ustanovení § 42 odst. 3 věty první je bytem soubor místností a prostorů
pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním
a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení (za splnění podmínek
stanovených v § 42 odst. 4 písm. a/ cit. vyhlášky může byt
představovat i jedna obytná místnost). Přitom určením účelu užívání ve smyslu
uvedené definice se míní určení užívání kolaudačním rozhodnutím stavebního
úřadu. Toto lze dovodit z ustanovení § 76 odst. 1 a § 85 odst. 1 věty první
stavebního zákona, z nichž vyplývá, že dokončenou stavbu, popřípadě její
část schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení, lze
užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí, resp. jen k účelu určenému v
kolaudačním rozhodnutí.
Lze proto uzavřít, že bytem je soubor místností (popřípadě jednotlivá
obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému
bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé
obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným
rozhodnutím o povolení užívání stavby podle § 76 odst. 1 stavebního zákona
(příp. o změně účelu jejího užívání podle § 85 stavebního zákona - v
tomto směru lze poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. června 1999,
sp. zn. 2 Cdon 1848/97). Přitom platí, že bylo-li, jako v projednávané věci, o
posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem rozhodnuto, soud z tohoto
rozhodnutí vychází (§ 135 odst. 2 věta druhá o.s.ř. ).
Zaujal-li proto v dané věci odvolací soud názor, že pro posouzení
otázky, zda prostory, které byly předmětem nájemní smlouvy, jsou bytem, je
rozhodný především faktický stav jejich užívání, resp. vůle účastníků smlouvy,
je jeho právní posouzení (nerespektující výše uvedené závěry) nesprávné.
Veden tímto nesprávným právním názorem odvolací soud při právním
posouzení charakteru prostor užívaných žalovanými nezohlednil obsah
kolaudačního rozhodnutí, jímž bylo povoleno užívání předmětného domu, a
nezabýval se ani otázkou, jaký byl stavebněprávní charakter tohoto domu a
prostor užívaných žalovanými ke dni uzavření nájemní smlouvy (okolnosti nastalé
po jejím uzavření nemohou být z tohoto pohledu právně relevantní). V důsledku
toho je neúplné a tedy nesprávné i jeho právní posouzení nájemní smlouvy jako
smlouvy o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák. Lze
uzavřít, že z těchto důvodů je dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d/
o.s.ř. naplněn.
Jde-li o další dovolatelkou použitý dovolací důvod (dovolací důvod
podle § 241 odst. 3 písm. c/ o.s.ř.), uplatněný zřejmě námitkou, že „z
provedených důkazů vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna“,
lze tuto námitku podřadit dovolacímu důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d/
o.s.ř., neboť odvolací soud - vzhledem k právnímu názoru, který zaujal -
nepovažoval skutkové zjištění, jež učinil z obsahu kolaudačního rozhodnutí, za
významné pro právní posouzení věci.
Vycházeje z uvedených závěrů Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu
podle § 243b odst. 1 věty za středníkem o.s.ř. zrušil. Protože důvody, pro
které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí
soudu prvního stupně (který se otázkou existence kolaudačního rozhodnutí o
povolení užívání předmětného domu, resp. jeho obsahem, vůbec nezabýval, a ze
zjištění, že „stavebněprávní charakter předmětného domu je od kolaudace
nezměněn“, nevyvodil důsledky pro právní posouzení věci), bylo zrušeno i toto
rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b
odst. 2 věta druhá o.s.ř.).
Vzhledem k důvodům, pro něž byla zrušena rozhodnutí soudů obou stupňů,
bylo předčasné zabývat se otázkou platnosti předmětné nájemní smlouvy z pohledu
dodržení náležitostí stanovených v § 686 odst. 1 obč. zák.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního
stupně) závazný (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení
včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§
243d odst. 1 věta třetí o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 6. února 2002
JUDr. Miroslav Ferák, v.r.
předseda senátu