26 Cdo 4872/2017-117
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v
právní věci žalobkyně D. M., P., zastoupené JUDr. Mgr. Jiřím Johanou, advokátem
se sídlem v Horním Jiřetíně, Gen. Svobody 297/5, proti žalovanému hlavnímu
městu Praha, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2/2, IČO 00064581,
zastoupenému JUDr. Ing. Světlanou Semrádovou Zvolánkovou, advokátkou se sídlem
v Praze 2, Karlovo náměstí 287/18, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu
bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 38 C 173/2015, o
dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. května
2017, č. j. 16 Co 154/2017-79, t a k t o :
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 30. května 2017, č. j. 16 Co
154/2017-79, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 30. 5. 2017, č. j. 16 Co
154/2017-79, změnil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 (soud prvního stupně)
ze dne 25. 10. 2016, č. j. 38 C 173/2015-53, tak, že zamítl žalobu na určení
neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. o dvou pokojích, kuchyni a
příslušenství ve druhém podlaží domu č. p., ulice K., na pozemku p. p. č., k.
ú. a část obce M. S., obec P. (dále též jen „Byt“) ze dne 24. 4. 2015, doručené
žalobkyni dne 22. 5. 2015, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou
stupňů.
Za správné považoval zjištění soudu prvního stupně, že žalovaný (pronajímatel)
dopisem ze dne 24. 4. 2015 dal žalobkyni (nájemkyni) s odkazem na § 2288 odst.
1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) výpověď z
nájmu Bytu s tříměsíční výpovědní dobou, kterou odůvodnil tím, že hrubě
porušila své povinnosti vyplývající z nájmu, neboť neuhradila nedoplatek z
vyúčtování záloh na služby za rok 2012 ve výši 10.859 Kč a nedoplatek z
vyúčtování záloh na služby za rok 2013 ve výši 11.690 Kč (dále též jen
„Výpověď“). Dopisem ze dne 14. 6. 2015 ji vyzval k úhradě dlužné částky, dne
23. 6. 2015 žalobkyně dluh zaplatila.
Takto zjištěný skutkový stav posoudil (shodně se soudem prvního stupně) s
ohledem na ustanovení § 3074 o. z. podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014. Na
rozdíl od soudu prvního stupně však dospěl k závěru, že Výpověď je oprávněná.
Za nesprávné považoval zejména jeho právní hodnocení, že se jedná „podle
obsahu“ o výpověď podle § 2291 o. z., tedy o výpověď bez výpovědní doby,
protože jejím důvodem je porušení povinností spočívajících v nezaplacení
nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců a konkrétní ustanovení
výpovědního důvodu (právní kvalifikaci výpovědního důvodu) stanoví soud,
nikoliv pronajímatel. Odvolací soud zdůraznil, že zákon ukládá pronajímateli
povinnost popsat ve výpovědi výpovědní důvod (§ 2288 odst. 3 o. z.). To
žalovaný učinil a zvolil pro žalobkyni příznivější výpovědní důvod, neboť její
jednání posoudil jako hrubé porušení povinností podle § 2288 odst. 1 písm. a)
o. z., nikoliv jako porušení povinností zvlášť závažným způsobem ve smyslu §
2291 odst. 1, 2 o. z., a dal jí výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, jeho
volbu je třeba respektovat. Soud nemůže sám právně kvalifikovat výpovědní důvod
podle přísnějšího ustanovení než pronajímatel a posoudit Výpověď jako neplatnou
pro absenci předchozí výzvy nutné podle § 2291 odst. 3 o. z. Dluh z vyúčtování
služeb, pro nějž byla dána Výpověď, navíc nedosáhl trojnásobku měsíčního
nájemného a nákladů na služby. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod číslem 75/2018 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též jen „R 75/2018“), vytkl odvolací
soud soudu prvního stupně, že rozhodl o neplatnosti výpovědi, ačkoliv podle §
2290 o. z. měl rozhodovat o její neoprávněnosti. Uzavřel, že Výpověď obsahuje
všechny náležitosti stanovené v § 2286 odst. 1, 2 o. z. a byla dána pro
nezaplacení nedoplatků za vyúčtování záloh na služby za rok 2012, 2013, tedy z
důvodu hrubého porušení povinností žalobkyně (nájemkyně) vyplývajících z nájmu
bytu a byl tak naplněn výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. a
Výpověď byla dána po právu. Žalobu na určení její neoprávněnosti proto zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, vytýkala odvolacímu
soudu, že neprovedl všechny důkazy, které navrhla, a odchýlil se tak od
ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. V rozhodování dovolacího soudu pak
nebyl doposud řešen poměr mezi výpovědí podle § 2288 o. z. a § 2291 o. z. v
případě porušení povinností z nájmu. V řízení tvrdila, že žalovanému nic
nedluží, a to ani za služby spojené s nájmem Bytu, a že Výpověď je v
rozporu s dobrými mravy. K těmto tvrzením neprovedl odvolací soud žádné důkazy,
ač je navrhovala. Žalovaný neudržoval Byt ve stavu způsobilém k užívání, v
důsledku zanedbané údržby došlo k promáčení zdiva v pokoji a kuchyni, čímž se
neúnosně zvýšila vlhkost v Bytě, následky musela s ohledem na nečinnost
žalovaného odstranit sama na své náklady. Žalovaný ani neudržoval v domě
obvyklý pořádek. Ke všem těmto tvrzením označila i důkazy. Rovněž v řízení
tvrdila (a k prokázání tvrzení navrhovala důkazy), že Výpověď je v rozporu s
dobrými mravy, neboť řádně a včas hradila nájemné a zálohy na služby spojené s
užíváním Bytu, žalovaný byl v prodlení s plněním svých povinností
pronajímatele, žalovaný prošetřoval vytčené vady, v únoru 2015 je odmítl a
vzápětí rozhodl o dání výpovědi a po doručení Výpovědi vady odstranil. Ačkoliv
se snažila o smírné řešení, jednala s žalovaným, nikdy ji o zaplacení
vyúčtování neupomínal ani ji neupozornil na následky prodlení. Po doručení
výpovědi a upomínky (první ve věci) tvrzený dluh zcela uhradila. Namítala, že
odvolací soud dospěl k jinému právnímu posouzení věci, aniž zopakoval
dokazování provedené soudem prvního stupně, a nevyzval ani účastníky k doplnění
jejich tvrzení a důkazních návrhů. Dále vytýkala odvolacímu soudu jeho závěr o
vztahu výpovědi podle § 2288 odst. 1 o. z. a § 2291 o. z., který je v rozporu s
principem ochrany nájemníka. Za příznivější nemůže být považováno ustanovení,
které neposkytuje nájemci možnost napravit své deliktní jednání (zvlášť závažné
porušení povinností), je-li - oproti postupu podle § 2291 o. z. - přistoupeno
bez dalšího k výpovědi. Měla za to, že pronajímatel nemůže mít možnost
libovolně kvalifikovat deliktní jednání nájemce a použít ustanovení o výpovědi
z nájmu bytu podle § 2288 o. z. místo ustanovení přísnějšího, avšak
poskytujícího nájemci lhůtu k nápravě. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek
odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný se ve vyjádření k dovolání ztotožnil se závěrem odvolacího soudu, že
Výpověď je oprávněná, výpovědní důvod v ní byl řádně vymezen. Za správný
považoval i jeho závěr, že soud nemohl Výpověď posoudit podle § 2291 o. z., pro
zvlášť závažné porušení povinností ostatně ani nebyly splněny podmínky.
Předmětem řízení nebylo snížení nájemného či odstranění údajných závad v Bytě,
nebylo proto třeba k těmto tvrzením provádět dokazování. Navrhl, aby dovolání
bylo zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení [§ 240
odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9.
2017 (čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“], za splnění
zákonné podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti
rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je
přípustné, neboť v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu se
odvolací soud nezabýval tím, zda Výpověď je v rozporu s dobrými mravy, ač to
žalobkyně tvrdila.
Oprávněnost Výpovědi ze dne 24. 4. 2015 posuzoval dovolací soud (stejně jako
odvolací soud) podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále opět jen „o.
z.“ (§ 3074 odst. 1 o. z.).
Závěr odvolacího soudu, že soud se zabývá oprávněností výpovědního důvodu, pro
který dal pronajímatel nájemci výpověď, aniž by tento důvod mohl měnit, a v
případě, kdy nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má
pronajímatel možnost dát mu výpověď podle § 2291 o. z., nebo podle § 2288 odst.
1 písm. a) o. z., je v souladu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu (srovnej R
75/2018); proto pro řešení této otázky nemůže být dovolání přípustné.
Z ustanovení § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 o. z. je zřejmé, že zákon
rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím
související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Poruší-
li nájemce své povinnosti alespoň hrubým způsobem, může mu pronajímatel dát
výpověď s tříměsíční výpovědní dobou [§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.], jde-li o
porušení zvlášť závažným způsobem, může mu dát výpověď bez výpovědní doby (§
2291 odst. 1 o. z.). I v případě, že by bylo možné chování nájemce kvalifikovat
jako zvlášť závažné porušení povinností, může pronajímatel vypovědět nájem
podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť
závažným způsobem, záleží tedy na vůli pronajímatele, zda mu dá výpověď podle §
2291 o. z. bez výpovědní doby, nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s
tříměsíční výpovědní dobou. Námitka žalobkyně, že tyto závěry jsou v rozporu s
principem ochrany nájemce, nemůže obstát. Ochrana nájemce při ukončení nájmu
výpovědí pronajímatele zakotvená v o. z. spočívá zejména v omezení výpovědních
důvodů; pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen z důvodů výslovně
stanovených v zákoně (§ 2288, 2291 o. z.). Poruší-li nájemce své povinnosti
zvlášť závažným způsobem a pronajímatel mu dá výpověď s tříměsíční výpovědní
dobou, tedy podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., nezkracuje žádná jeho práva. V
takovém případě sice zákon k platnosti výpovědi nevyžaduje, aby ho pronajímatel
před dáním výpovědi vyzval ke zjednání nápravy a dal mu tak před podáním
výpovědi poslední možnost „se polepšit“, zase ale váže skončení nájmu až na
uplynutí tříměsíční výpovědní doby (§ 2286 odst. 1, § 1998 odst. 2 o. z.), a i
proto lze takovou výpověď považovat pro nájemce za příznivější, poskytující mu
delší čas do skončení nájmu a tím i do vyklizení bytu (§ 2292, § 2291 odst. 1
o. z.). Bylo-li by dání výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. bez
předchozí výzvy pro nájemce překvapivé (což u zvlášť závažného porušení jeho
povinností bude evidentně výjimečná situace), mohl by soud k této okolnosti
přihlédnout při úvaze, zda výpověď není v rozporu s dobrými mravy, popř. zda
nejde o zjevné zneužití práva (§ 2 odst. 3 a § 8 o. z.).
Z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených
důvodů je nájem bytu vypovídán, který musí skutkově vymezit, tak aby z ní bylo
patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění (§ 2288 odst. 3, § 2291 odst. 3 o. z.).
Nemusí uvádět konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá, toto
právní posouzení učiní soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi. Z
obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) tak bude vždy
patrné, zda jde o výpověď s výpovědní dobou podle § 2288 o. z., či o výpověď
bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. a jaký konkrétní výpovědní důvod
pronajímatel uplatnil; soud za něj tuto volbu činit nemůže.
Odvolací soud se však v rozporu s ustálenou judikaturou (rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4848/2016) nezabýval naplněností
výpovědního důvodu ani tím, zda Výpověď není v rozporu s dobrými mravy.
Žalobkyně totiž již v žalobě tvrdila, že pronajímatel neudržuje Byt a dům, v
němž se Byt nachází, ve stavu způsobilém k užívání, a že s ohledem na vady v
Bytě na nájemném a úhradách za služby nic nedluží a Výpověď je v rozporu s
dobrými mravy. Těmito tvrzeními žalobkyně, k nimž navrhovala i důkazy, se ale
odvolací soud nezabýval.
Jeho právní posouzení je tak neúplné a tedy nesprávné. Dovolací soud proto
rozsudek odvolacího soudu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil
k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém
rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 11. 10. 2018
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu