26 Cdo 601/2001
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Blanky Moudré a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc.
v právní věci žalobkyně F.-P. spol. s r. o., zastoupené advokátem, proti
žalovaným 1) L. Š. a 2) D. Š., zastoupeným advokátem, o přivolení k výpovědi
nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 18 C 24/2000, o
dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. října 2000
č. j. 19 Co 303/2000-27, takto:
I. Dovolání se zamítá.
I
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Obvodní soud pro Prahu 6 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 18.
4. 2000, č. j. 18 C 24/2000-12, přivolil k výpovědi nájmu bytu č. 12 o
velikosti 1+1 bez příslušenství IV. kategorie ve čtvrtém patře domu čp. 460 v
P., ze dne 14. 2. 2000, kterou dala žalobkyně žalovaným, s tím, že tříměsíční
výpovědní lhůta počne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po
právní moci rozsudku. Žalovaným uložil povinnost uvedený byt vyklidit a
vyklizený předat do patnácti dnů po uplynutí výpovědní lhůty. Konečně rozhodl o
nákladech řízení.
K odvolání žalovaných Městský soud v Praze jako soud odvolací
rozsudkem ze dne18. 10. 2000, č. j. 19 Co 303/2000-27, změnil rozsudek soudu
prvního stupně tak, že žalobu zamítl a vyslovil, že žádný z účastníků nemá
právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně. Zároveň rozhodl o
nákladech odvolacího řízení.
Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že žalobkyně je vlastníkem domu čp.
460 v P., v jehož čtvrtém patře se nachází byt 1+1 bez příslušenství IV.
kategorie (dále jen „předmětný byt“). Dále zjistily, že dne 14. 7. 1998
žalovaní jako nájemci předmětného bytu uzavřeli s L. K. dohodu o výměně bytu,
že souhlas pronajímatele bytu (žalobkyně) s uvedenou dohodou byl nahrazen
rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 6, sp. zn. 6 C 246/98, který nabyl právní
moci dne 15. 12. 1998, a že žalovaní a L. K. v měsíci lednu 1999 provedli
fakticky výměnu bytů (do předmětného bytu se nastěhovala L. K. s
vnučkou a žalovaní se nastěhovali do bytu na adrese P., aniž došlo k uzavření
nových nájemních smluv). Na rozdíl od soudu prvního stupně, který dospěl k
závěru, že žalovaní mají dva byty, když nájem předmětného bytu jim neskončil
žádným ze způsobů uvedených v § 710 zákona číslo 40/1964 Sb., občanský zákoník,
v tehdy platném znění (dále je „obč. zák.“), odvolací soud dovodil, že
předpoklady umožňující přivolit k výpovědi nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm.
g/ obč. zák. nejsou v daném případě naplněny. Vyslovil právní názor, že nájemní
vztah žalovaných k předmětnému bytu, založený původní nájemní smlouvou, trval
do splnění dohody o výměně bytu uzavřené podle § 715 obč. zák. a zanikl
okamžikem uskutečnění výměny bytu na základě této dohody s tím, že akceptace
pronajímatele s ukončením nájmu je obsažena již v jeho projevu vůle, kterým
vyjádřil souhlas s dohodou o výměně bytu (bez ohledu na to, zda projev vůle byl
či nebyl nahrazen soudem).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož
přípustnost odůvodnila obecným odkazem na § 238 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou s účinností od 1. 1. 2001
zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o. s. ř.“), a uplatnila v něm dovolací
důvod podle § 241 odst. 2 písm. d/ o. s. ř. (správně § 241 odst. 3 písm. d/
o. s. ř.), neboť podle jejího mínění napadený rozsudek spočívá na nesprávném
právním posouzení věci. Navrhla jej proto zrušit a věc vrátit odvolacímu soudu
k dalšímu řízení.
Prostřednictvím použitého dovolacího důvodu žalobkyně vyslovila
nesouhlas s právním názorem odvolacího soudu, že původní nájemní poměr k
vyměňovaným bytům trvá pouze do okamžiku uskutečnění výměny bytů na základě
dohody podle § 715 obč. zák. s tím, že k tomuto okamžiku nájem bytu zaniká.
Podle jejího názoru občanský zákon neobsahuje úpravu, podle níž by proti vůli
pronajímatele mohl do nájemní smlouvy vstoupit jako pokračující nájemce ten,
kdo je účastníkem dohody o výměně bytu mezi nájemci. V této souvislosti
připomněla, že i autoři komentáře k občanskému zákoníku JUDr. Jehlička a prof.
JUDr. Švestka pokládají za nutné v tomto případě uzavřít novou nájemní smlouvu,
která se může od původní nájemní smlouvy lišit. Poukázala na to, že své návrhy
na změnu stávající nájemní smlouvy pro případ výměny bytu uplatnila předem.
Požadovala jinou úpravu výše nájmu a uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou
namísto původní, uzavřené na dobu neurčitou. Protože v zákoně není výslovně
zakotvena možnost, aby bez souhlasu pronajímatele mohli do nájemního poměru
vstupovat jiní nájemci a aby nájemní poměr mohl vznikat či měnit se jinak než
ve smyslu § 685 a násl. obč. zák., musí být podle žalobkyně u případů podle §
715 obč. zák. zachován postup, podle něhož po odsouhlasení dohody o výměně
bytů všemi účastníky (včetně pronajímatelů bytů) dojde ke skončení dosavadních
nájmů dohodou podle § 710 obč. zák. a k uzavření nových nájemních smluv. Teprve
následně lze uskutečnit faktické přestěhování podle dohody o výměně bytů. Jen
tak by bylo zaručeno prioritní smluvní vyřešení právních vztahů a vyloučila by
se možnost neshod při uzavírání nových nájemních smluv v době po přestěhování.
Žalovaní se k dovolání nevyjádřili.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto
dovolání vycházel v souladu s bodem 17., hlavy první, části dvanácté
zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, z občanského
soudního řádu ve znění účinném před 1. 1. 2001 (dále opět jen „o. s.
ř.“), neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno přede dnem nabytí
účinnosti zákona č. 30/2000 Sb.
Nejvyšší soud poté, co shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k
tomu oprávněnou–účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky
advokátního zastoupení dovolatelky ( § 241 odst. 1 a 2 o. s. ř. ), se nejprve
zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť pouze z podnětu dovolání, které je
přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska
uplatněných dovolacích důvodů.
Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. dovoláním lze napadnout pravomocná
rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
V posuzovaném případě je dovolání přípustné podle § 238 odst. 1 písm. a/
o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, kterým byl změněn
rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Pokud jde o vady řízení ve smyslu §
237 odst. 1 o. s. ř., jejichž existence zakládá přípustnost dovolání proti
každému rozhodnutí odvolacího soudu (s výjimkami uvedenými v § 237 odst. 2 o.
s. ř.), žalobkyní namítány nebyly a z obsahu spisu nevyplynuly. Také jiné vady
řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž
dovolací soud rovněž přihlíží z úřední povinnosti (je-li dovolání přípustné),
nebyly z obsahu spisu zjištěny a žalobkyně jimi ani neargumentovala.
Prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu podle § 241 odst. 3 písm.
d/ o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na
nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže
odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav
nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně
ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k
uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř. včetně
jeho obsahové konkretizace (jímž je dovolací soud podle § 242 odst. 1 a 3 věty
první o. s. ř. vázán) je dovolacímu přezkumu otevřena otázka, zda a jaké účinky
má dohoda o výměně bytů na trvání dosavadních nájemních poměrů ve směňovaných
bytech. Od vyřešení této otázky se odvíjel právní závěr odvolacího soudu, že
žalovaní nemají dva byty a že tudíž nemůže být dán výpovědní důvod podle § 711
odst. 1 písm. g/ obč. zák.
Podle § 715 obč. zák. se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci
dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li
pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh
nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Podle § 716 odst. 1 obč. zák. právo na splnění dohody o výměně bytu musí
být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven
souhlas; jinak zanikne.
Problematikou, která je v této věci předmětem dovolacího přezkumu, se
Nejvyšší soud zabýval ve svém rozsudku ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo
1230/99, který byl uveřejněn ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č.
7/2002. V něm dovodil, že dohoda o výměně bytů je institutem, jehož
prostřednictvím mohou účastníci existujících nájemních vztahů k bytům (nájemci)
prosadit změnu v osobě nájemce bytu přesto, že účastníci stojící na druhé
straně dosavadního nájemního vztahu (pronajímatelé), kteří nejsou ani účastníky
dohody o výměně bytů, s takovou změnou nesouhlasí (§ 715 věta třetí obč.zák.).
Řečené plyne již z toho, že předmětem dohody není byt (nepřevádí se tu
vlastnické právo k bytu), nýbrž právo jej užívat (právo nájmu). S vědomím, že v
právní teorii se vyskytují názory podporující tezi, že k zániku původních
nájemních vztahů může i při platně sjednané a včas splněné dohodě o výměně bytů
dojít pouze na základě právní skutečnosti předvídané § 710 obč. zák. (na něž
žalobkyně v dovolání upozornila), vyslovil Nejvyšší soud v citovaném rozsudku
právní názor, že zánik dosavadního nájemního vztahu nájemce k bytu, jenž
směňuje, nastává (právě proto, že jde o směnu práva nájmu) splněním dohody o
výměně bytu (srovnej § 716 odst. 1 obč. zák.) a že ke stejnému časovému
okamžiku (ke dni splnění dohody o výměně bytů) vstupují účastníci dohody
(nájemci) realizací výměny ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru
založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Jinak
řečeno, není-li zde (tak jako v posuzovaném případě) před realizací dohody o
výměně bytů dohoda mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem o tom, že dojde ke
změně původní nájemní smlouvy nebo není-li před splněním dohody o výměně bytů
mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem nová nájemní smlouva uzavřena (s tím,
že je podmíněna účinností dohody o výměně bytů), pak dnem, kdy se výměna
uskuteční, se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem
změní právě jen co do osoby nájemce, a nikoli již v dalších rozhodných znacích
jako je např. doba trvání nájemního poměru nebo výše nájemného. Ke dni splnění
dohody o výměně bytů vstupují účastníci dohody ve výměnou získaných bytech do
nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním
nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke
směňovanému bytu. Zánik dosavadního nájemního poměru tak není vázán na právní
skutečnost uvedenou v § 710 obč. zák.
Podle odůvodnění citovaného rozsudku výklad založený na úvaze, že nejde
jen o změnu v subjektech nájemního vztahu, a že je nutno uzavřít novou nájemní
smlouvu, v jejímž rámci má pronajímatel právo požadovat jiné (vyšší nájemné)
nebo jiné ujednání o trvání nájemního poměru, by vedl k popření smyslu úpravy,
podle níž si účastníci dohody mohou souhlas pronajímatele s výměnou vynutit
soudní cestou. Kterýkoli pronajímatel by totiž měl možnost zmařit smysl
institutu dohody o výměně bytu prostě tím, že v mezích své smluvní volnosti
(bez zřetele k tomu, že s dohodou o výměně souhlasil) následně podmíní uzavření
nájemní smlouvy pro účastníka směny nepřijatelnými požadavky. Přitom námitka,
že pouhá změna v osobě nájemce (v důsledku dohody o výměně bytu) bez možnosti
pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru,
by v konkrétní situaci neúměrně omezila realizaci práv pronajímatele, může být
uplatněna právě jako důvod nesouhlasu s dohodou a účinně (co do své
opodstatněnosti) přezkoumána v soudním řízení podle § 715 věty třetí obč. zák.
Z pohledu citované judikatury, od níž nemá dovolací soud důvod odchýlit
se ani v souzeném případě, lze pokládat za správný právní závěr odvolacího
soudu, že žalovaným uskutečněním výměny bytů v měsíci lednu 1999 zanikl nájemní
poměr k předmětnému bytu a že tudíž není naplněna skutková podstata výpovědního
důvodu podle § 711 odst. 1 písm. g/ obč. zák.
Jelikož se žalobkyni nepodařilo podaným dovoláním a v něm uplatněným
dovolacím důvodem podle § 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř. zpochybnit
správnost rozsudku odvolacího soudu, Nejvyšší soud za použití § 243b odst. 1
věty před středníkem, odst. 5 o. s. ř. dovolání zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 4 věty
první, § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. za stavu, kdy
žalobkyně nebyla v dovolacím řízení úspěšná a žalovaní podle obsahu spisu žádné
náklady, na jejichž náhradu jim vzniklo právo, v této fázi řízení nevynaložili.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. září 2002
JUDr. Miroslav F e r á k , v.r.
předseda senátu