26 Cdo 906/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc.
JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Roberta
Waltra ve věci žalobců a) O. N., a b) V. N., proti žalované E. K.,
zastoupené advokátem, o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního
soudu v Liberci pod sp.zn. 20 C 333/2003, o dovolání žalované proti rozsudku
Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 6. října 2004, č.j.
30 Co 275/2004-73, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud v Liberci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. 3
2004, č.j. 20 C 333/2003-33, přivolil k výpovědi z nájmu žalované k bytu č. 1,
I. kategorie, o velikosti 1+1 s příslušenstvím, ve II. podlaží domu č.6/7 na
nám. Dr. E. B., L. (dále „předmětný byt“ nebo „byt“ a „předmětný dům“ nebo
„dům“), určil, že nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, žalované
uložil byt vyklidit po uplynutí výpovědní lhůty do 15 dnů po zajištění
přístřeší a rozhodl o nákladech řízení.
K odvolání žalované Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v
Liberci (soud odvolací) rozsudkem ze dne 6. 10. 2004, č.j. 30 Co 275/2004-73,
rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Soudy obou stupňů vzaly za prokázáno, že vlastníkem předmětného domu
bylo město L., které dne 31. 1. 1995 uzavřelo se žalovanou smlouvu o nájmu
předmětného bytu na dobu neurčitou, že kupní smlouvou ze dne 19. 4. 2002
převedlo město L. vlastnické právo k domu (s účinky vkladu ke dni 22. 4. 2002)
na žalobce, kterým byl dům předán dne 20. 6. 2002, a tato skutečnost byla
městem oznámena nájemcům bytů v domě, že změnu v osobě vlastníka oznámili a
doložili (předávacím protokolem, potvrzením o předání objektu a výpisem z listu
vlastnictví) žalované též žalobci doporučeným dopisem ze dne 5. 10. 2002, ve
kterém ji vyzvali k zaplacení dlužného nájemného za červenec a srpen 2002, že
žalovaná jim přesto odmítá platit nájemné (ve výši 1.344,- měsíčně) i zálohy
na služby (ve výši 225,-Kč měsíčně), a to i přes jejich opakované upomínky ze
dne 6. 10. 2002, ze dne 18. 4. 2003 a ze dne 19. 5. 2003, a nadále je
poukazuje na účet společnosti R., s.r.o. – bývalé správkyně domu, s níž nejsou
žalobci ani žalovaná v žádném právním vztahu, že tato společnost převedla na
účet žalobců zaplacené nájemné (zálohy na služby) do května 2003 a že od té
doby až do podání žaloby v dané věci dlužila žalovaná žalobcům na nájemném
(zálohách na služby) za dobu pěti měsíců. Odvolací soud, vycházeje ze
skutkových zjištění soudu prvního stupně, dospěl ve shodě s ním k závěru, že
žalobci vstoupili nabytím vlastnického práva k předmětnému domu do právního
postavení původního pronajímatele podle § 680 odst. 2 obč.zák. a že uplatněný
výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) obč.zák. je naplněn, neboť
žalovaná jim nezaplatila nájemné za dobu delší než tři měsíce, ačkoliv byla o
přechodu vlastnického práva písemně vyrozuměna jak ze strany původního
pronajímatele, tak i nabyvatele, což sama nezpochybňovala. Odvolací soud
neshledal důvodnou obranu žalované, že ustanovení § 680 odst. 2 obč.zák. dává
nájemci oprávnění vybrat si, kterému (zda původnímu či současnému)
pronajímateli chce plnit, tj. platit nájemné; zaujal názor, že uvedené
ustanovení je nutno vykládat v celém kontextu tak, že chrání nájemce tím, že
určuje časovou osu v tom smyslu, že dokud se nedozví o změně v osobě vlastníka,
je oprávněn poskytovat platby původnímu pronajímateli. Od okamžiku, kdy se
nájemce o změně vlastnictví dozví, zbavuje se legálně závazku vůči původnímu
pronajímateli a platí pro něho obecná povinnost (§ 676 odst. 1 obč.zák.) platit
řádně a včas nájemné novému vlastníku. Odvolací soud dále zaujal názor, že
žalované nelze poskytnout ochranu podle § 3 odst. 1 obč.zák., neboť svévolně
porušuje své povinnosti nájemce na úkor pronajímatele, na svém postoji setrvala
i po vyhlášení rozsudku soudu prvního stupně a nadále neplatila žalobcům
nájemné. Shledal správným závěr soudu prvního stupně, že povinnost žalované k
vyklizení je nutno vázat podle § 712 odst. 5 obč.zák. na zajištění přístřeší,
neboť v dané věci nejsou splněny podmínky pro rozhodnutí o jiné formě bytové
náhrady (nejde o rodinu s nezletilými dětmi a o důvody zvláštního zřetele
hodné).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož
přípustnost odůvodnila podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. a v němž uplatnila
dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. Za otázku zásadního
právního významu označuje otázku výkladu § 680 odst. 2 obč.zák., která dosud
nebyla dovolacím soudem řešena. Vyjadřuje nesouhlas s výkladem, který v dané
věci zaujal odvolací soud, a namítá, že za pomoci jazykového výkladu nelze
dovodit nic jiného, než to, že pokud dojde ke změně vlastnictví pronajaté
věci, která není nájemci prokázána, musí platit nájemné původnímu
pronajímateli a pokud je mu změna prokázána (nikoliv oznámena), je oprávněn
(nikoliv povinen) zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku; pokud by
uvedené ustanovení mělo zakládat povinnost nájemce hradit nájemné novému
vlastníku od okamžiku, kdy mu bude změna vlastnictví prokázána, bylo by to v
zákoně jednoznačně vyjádřeno. Uvádí, že jí změna vlastníka domu nebyla
prokázána, ale toliko oznámena, že nesplnění důkazní povinnosti novým
vlastníkem jí nemůže být kladeno k tíži, že byla uvedena společností R. s.r.o.
v omyl ohledně osoby správce domu, a že byla proto v dobré víře, že nájemné
platí oprávněné osobě; platby nájemného byly ostatně převedeny na účet žalobce
a tím zanikl její dluh vůči oběma žalobcům, kteří jsou oprávněni společně a
nerozdílně. Dovolatelka dále dovozuje, že výkon práva žalobců je v rozporu s
dobrými mravy (§ 3 odst. 1 obč.zák.), a že by mu proto neměla být poskytnuta
soudní ochrana, přičemž poukazuje na to, že předmětný byt jí byl přidělen jako
byt sociální s ohledem na její zdravotní stav a sociální potřebnost, že splnila
svůj závazek platit nájemné a nedopustila se ani jiného porušení nájemní
smlouvy. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena
odvolacímu soudu k dalšímu řízení; současně učinila návrh na odklad
vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) po zjištění, že dovolání bylo
podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1
o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241
odst. 1 a 4 o.s.ř.), se nejprve zabýval přípustností tohoto mimořádného
opravného prostředku.
Podle § 236 odst. 1 o.s.ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí
odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu upravuje
ustanovení § 237 odst. 1 písm. b) a c) o.s.ř.
Ustanovení § 237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. přípustnost dovolání nezakládá,
jelikož rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem odvolacího
soudu, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Zbývá posoudit přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., z
něhož ji dovozuje dovolatelka.
Podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozhodnutí
odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže
dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že
napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle ustanovení § 237 odst. 3 o.s.ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní
stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v
rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími
soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v
rozporu s hmotným právem.
Z toho, že přípustnost dovolání je ve smyslu citovaných ustanovení spjata se
závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také
dovolací přezkum se otevírá pro posouzení otázek právních; způsobilým dovolacím
důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je zásadně důvod podle § 241a odst. 2
písm. b) o.s.ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na
nesprávném právním posouzení věci; není jím naopak důvod, kterým by bylo možné
vytýkat nesprávnost skutkových zjištění (§ 241a odst. 3 o.s.ř.). Jelikož ve
smyslu ustanovení § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud – s výjimkou určitých
vad řízení – vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda
rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či nikoli,
relevantní jen otázky (z těch, na kterých napadené rozhodnutí spočívá), jejichž
posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v dovolání
zpochybnil.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a uplatněnému
dovolacímu důvodu, včetně jeho obsahové konkretizace, lze spojovat zásadní
právní význam napadeného rozhodnutí s řešením otázky, zda je nájemce bytu
povinen poté, co došlo ke změně vlastníka bytu (domu), s níž byl seznámen,
platit nájemné novému nabyvateli, jak dovodily soudy obou stupňů. Dovolací
soud shledává pro řešení této otázky podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř.
dovolání přípustným.
Podle § 680 odst. 2 obč.zák. dojde-li ke změně pronajaté věci, vstupuje
nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se
svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo
nabyvatelem prokázána.
V rozhodovací praxi Nejvyššího soudu nebyl zaznamenán odklon od právního názoru
vyjádřeného v jeho rozsudku ze dne 31. 10. 1997, sp.zn. 2 Cdon 836/97,
uveřejněného pod č. 84 v časopise Soudní judikatura 11/1997, podle kterého se
uvedené ustanovení uplatní i ve vztazích nájmu bytu. Z uvedeného rozhodnutí
dále vyplývá, že ustanovení § 680 odst. 2 obč.zák. upravuje zvláštní případ
právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na
nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo
ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek
spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel tak
vstupuje do právního postavení původního vlastníka – pronajímatele se všemi
jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva
a povinnosti subjektů vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy (srov. též
např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23 7. 202, sp.zn. 26 Cdo 866/2002,
uveřejněný pod C 1332 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 19).
Smyslem uvedeného ustanovení je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně
pronajímatele pro případ, nastane-li zde předpokládaná právní skutečnost –
změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v
situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit a zachovává mu jeho právo
nájmu. Ochrana nájemce však nemůže jít nad rámec zákonného důsledku spojeného
se změnou vlastnictví k pronajaté věci, jak se mylně domnívá dovolatelka.
Důsledkem zákonné sukcese je mimo jiné přechod práva na nájemné za užívání
pronajaté věci, jemuž odpovídá povinnost nájemce nájemné platit. Povinnost
nájemce přitom směřuje vůči novému pronajímateli (nabyvateli), nikoliv vůči
jeho právnímu předchůdci. Ve vztahu k němu již totiž nemá nájemce právní důvod
plnit a pokud tak činí, jde o plnění bez právního důvodu. Nájemce tedy nemá
právo volby, zda bude platit nájemné nabyvateli nebo původnímu pronajímateli.
Na tomto nemůže ničeho měnit ani zákonem poskytnutá možnost, že tak může
(musí) činit až poté, kdy mu byla změna vlastníka oznámena nebo nabyvatelem
prokázána, neboť nájemné poskytnuté (po změně vlastníka) původnímu
pronajímateli je plněním bez právního důvodu. V tomto smyslu je nutno vykládat
i dikci použitou v ustanovení § 680 odst. 2 obč.zák. – „nájemce je oprávněn
zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna
oznámena nebo nabyvatelem prokázána“. Uvedené ustanovení sice neurčuje, kdo
(jaký subjekt) oznámení o změně vlastnictví vůči nájemci činí, nicméně podle
názoru dovolacího soudu je nutno dovodit, že zákon tu má na mysli původního
pronajímatele jako subjektu do té doby existujícího nájemního vztahu, vůči
němuž směřovala povinnost nájemce platit nájemné. Po nabyvateli je pak
vyžadováno, aby změnu vlastnictví k pronajaté věci nájemci prokázal.
Z uvedeného je zřejmé, že odvolací soud nepochybil, dospěl-li na základě shora
popsaného skutkového stavu věci k závěru, že žalovaná byla povinna platit
nájemné žalobcům a nikoliv předchozímu pronajímateli (osobě jím pověřené).
Námitku dovolatelky, že jí nebyla prokázána změna v osobě vlastníka, nelze
shledat opodstatněnou, neboť směřuje proti skutkovým zjištěním odvolacího
soudu, a nemůže být z hlediska přípustnosti dovolání podle § 237 odst. 1 písm.
c) o.s.ř. právně relevantní.
Dovolatelka dále namítá, že výkon práva žalobců je v rozporu s dobrými mravy.
Jestliže odvolací soud na základě zjištěného skutkového stavu (který nelze
dovoláním zpochybnit) dospěl k závěru, že výkon práva žalobců dát žalované
výpověď z nájmu bytu není v daném případě s dobrými mravy v rozporu, pak s
přihlédnutím k tomu, že otázka, zda výkon práva v konkrétním případě na základě
zhodnocení jedinečných okolností tohoto případu je či není v rozporu s dobrými
mravy, nemůže představovat otázku zásadního právního významu, neboť postrádá
obecný dopad do soudní praxe (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15.
3. 2001, sp.zn. 26 Cdo 931/2000, uveřejněné pod C 308 v Souboru rozhodnutí
Nejvyššího soudu, svazek 3).
Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je v mezích otevřených
dovolacímu přezkumu správný. Nejvyšší soud proto dovolání žalované podle § 243b
odst. 2 věty před středníkem zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b odst. 5
věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. a o skutečnost,
že žalobcům nevznikly (dle obsahu spisu) náklady, na jejichž náhradu by měli
právo vůči procesně neúspěšné žalované.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 30. srpna 2006
Doc. JUDr. Věra K
o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu