28 Cdo 1080/2001
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa
Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Milana Pokorného,
CSc., v právní věci žalobce M. V., zastoupených advokátem, proti žalovaným 1)
M. M. a 2) K. M., zastoupených advokátem, o vyklizení bytu, vedené u Okresního
soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 15 C 61/99, o dovolání žalobce proti
rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 28. března 2001, č.j. 25 Co
520/2000-85, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 28. března 2001, č.j.
25 Co 520/2000-85, a rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 26. 5.
2000, č.j. 15 C 61/99-63, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Hradci
Králové k dalšímu řízení.
Podle tvrzení žaloby podané dne 11. 3. 1999 u Okresního soudu v Hradci Králové,
stal se žalobce podle smlouvy o převodu nemovitosti na částečné vypořádání
vypořádacího podílu uzavřené se Zemědělským družstvem L. dne 9. 10. 1997,
vlastníkem rodinného domu v S. čp. 15 nacházejícího se na stavební parcele č.
14/9 a hospodářského příslušenství domu nacházejícího se na stavební parcele
číslo 14/8 v obci P., kat. území S. V domě se nachází byt sestávající z kuchyně
a tří pokojů, koupelny, WC, předsíně, spíže, dále k bytu patří sklad, kotelna a
uhelna v suterénu a v hospodářském příslušenství se nachází kurník, chlívek pro
prase a garáž. Dne 27. 6. 1997 byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou
mezi tehdejším vlastníkem výše uvedeného domu jako pronajímatelem a žalovanými
jako nájemci. Podle této smlouvy se se žalovaní stali nájemci bytu ve výše
uvedeném domě včetně vedlejších staveb a hospodářského příslušenství. V
důsledku nabytí nemovitostí se stal žalobce pronajímatelem bytu nacházejícího
se v předmětném domě. Poté, co žalobce podal u Okresního soudu v Hradci Králové
žalobu na přivolení k výpovědi z nájmu bytu, když byt potřebuje pro svou dceru,
vznikly v průběhu řízení ve věci sp. zn. 11 C 214/98 pochybnosti, zda je
smlouva o nájmu bytu platná. Podle žalobce trpí uvedená smlouva řadou vad.
Proto se domáhal určení, že tato smlouva je neplatná a dále uložení povinnosti
žalovaným vyklidit bytovou jednotku nacházející se v předmětné nemovitosti po
zajištění přístřeší.
Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 26. 8. 1999, č.j. 15 C 61/99-27,
rozhodl o části předmětu řízení tak, že žalobu na určení neplatnosti předmětné
smlouvy zamítl. Rozsudek nabyl právní moci dne 15. 10. 1999.
Dalším rozsudkem ze dne 26. 5. 2000, č.j. 15 C 61/99-63, soud prvního stupně
zamítl rovněž žalobu na uložení povinnosti žalovaným byt s hospodářskou stavbou
vyklidit. Po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že v řízení nebylo prokázáno,
že by právní předchůdce žalobce uzavřel se žalovanými dohodu o užívání
předmětného bytu, resp. dohodu o odevzdání a převzetí bytu. Přihlédl však k
důsledkům plynoucím z právní úpravy v době od 1. 1. 1992 do 31. 12. 1994, která
dovolovala uzavření nájemní smlouvy i konkludentně podle § 686 odst. 1 o.z. (ve
znění do nabytí účinnosti zákona č. 267/1994 Sb.). Vzhledem k chování obou
tehdejších smluvních stran pak dovodil, že mezi účastníky vznikl nájemní vztah
v důsledku toho, že původní vlastník žalované považoval za nájemce bytu,
inkasoval od nich platby nájemného a žalovaní se chovali jako nájemci bytu.
Otázku platnosti nájemní smlouvy ze dne 27. 6. 1997 proto nepovažoval pro
posouzení věci za rozhodující. Soud prvního stupně dále zjistil, že předmětný
dům byl kolaudován rozhodnutím Okresního úřadu v H., referátu regionálního
rozvoje, ze dne 29. 12. 1995, které nabylo právní moci dne 9. 2. 1996. Podle
soudu prvního stupně však bylo rozhodující, že dům byl postaven již v roce 1971
a vůle tehdejších účastníků právního vztahu, tedy zemědělského družstva a
žalovaných směřovala k tomu, aby prostory v domě byly užívány jako byt.
Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce. Nesouhlasil s právními závěry
soudu prvního stupně a zdůrazňoval, že vzhledem k absenci kolaudačního
rozhodnutí nepřicházelo do úvahy, aby prostory užívané žalovanými mohly být
předmětem platně uzavřené nájemní smlouvy. Dovozoval absolutní neplatnost
smlouvy o nájmu z bytu ze dne 27. 6. 1997 rovněž proto, že na straně tehdejšího
zemědělského družstva nebyla podepsána dvěma členy představenstva, aniž by byl
podán důkaz, že tuto smlouvu podepsala osoba vystupující za družstva podle
generálního zmocnění. Žalovaným tak nevzniklo ani právo osobního užívání bytu
podle dřívějších předpisů, nemohlo proto ani konvertovat do práva nájmu podle
dnešní úpravy. Nesvědčí jim tak žádný právní titul k užívání nemovitosti. Pro
případ potvrzení rozsudku soudu prvního stupně navrhl připuštění dovolání pro
řešení otázek:
- zda je možno platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem je soubor
místností, za situace, kdy tento soubor místností dosud není bytem ve smyslu §
2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů,
- zda je možno uzavřít platně smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem je soubor
místností za situace, kdy dosud není kolaudačním rozhodnutím rozhodnuto o
povolení užívání stavby, v níž se soubor místnosti, jež je předmětem této
smlouvy o nájmu bytu, nachází,
- zda je platná smlouva s obligatorní písemnou formou, která je za družstvo
podepsána pouze jedním členem představenstva,
- zda je platná smlouva podepsaná zástupcem na základě hmotněprávní plné moci,
není-li ze smlouvy patrné, že ji za účastníka podepsal jako zástupce na základě
hmotněprávní plné moci.
Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací rozsudkem ze dne 28. 3. 2001,
č.j. 25 Co 520/2000-85, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a dovolání proti
svému rozsudku nepřipustil. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a
ztotožnil se jeho právními závěry v tom, že za účinnosti předpisů platných do
31. 12. 1991 nevzniklo žalovaným právo osobního užívání předmětného bytu, v
důsledku čehož nemohlo se takové neexistující právo ani přeměnit do práva nájmu
podle § 871 odst. 1 a odst. 4 o.z. Shodně se soudem prvního stupně dospěl k
závěru, že mezi účastníky vzniklo právo nájmu sporného bytu po účinnosti novely
občanského zákoníku provedené zákonem č. 509/1991 Sb. Tento závěr opřel o
chování smluvních stran, když právní předchůdce žalobce nezpochybňoval právo
žalovaných byt užívat, ctil dlouhodobý pokojný stav, přijímal od nich platby
nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, přenechal jim byt k
užívání ve stavu způsobilém k řádnému užívání ve smyslu § 687 a násl. o.z.
Přitom se žalovaní chovali jako nájemci bytu, který užívali, požívali plnění
poskytování s užíváním bytu a plnili své platební povinnosti. Takto vzniklému
právu nájmu nebyla na újmu skutečnost, že v té době nebylo vydáno rozhodnutí
příslušného stavebního úřadu o povolení k užívání souboru místností v domě jako
byt. Za směrodatný považoval odvolací soud faktický stav, když soubor místností
v domě od samého počátku sloužil žalovaným k uspokojení jejich bytových potřeb.
Kolaudační rozhodnutí pak jen daný stav jen potvrdilo. Výrok o nepřipuštění
dovolání odůvodnil odvolací soud tím, že otázka platnosti smlouvy o nájmu ze
dne 27. 6. 1997 pozbyla na významu, když soudy obou stupňů dovodily, že právo
nájmu vzniklo již před tím na základě konkludentně uzavřené smlouvy. Otázku,
zda lze platně uzavřít smlouvu o nájmu bytu v době, kdy byt ještě nebyl
kolaudován, nepovažoval odvolací soud za otázku zásadního právního významu.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož
přípustnost dovozoval z ustanovení § 239 odst. 2 o.s.ř. Tvrdil existenci
dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci (zřejmě ve smyslu
ustanovení § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř.). Poukazoval na rozpor závěrů
odvolacího soudu s rozsudkem Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 1010/97 ze dne
22. 10. 1999, na důsledky plynoucí z ustanovení § 76 odst. 1 zákona č. 50/1976
Sb. a následnou absolutní neplatnost smlouvy, jejímž předmětem by byla
nezkolaudovaná nemovitost. Tyto důsledky je třeba vztáhnout i na odvolacím
soudem uvažovanou konkludentně uzavřenou smlouvu v době od 1. 1. 1992 do 31.
12. 1994. Navrhl zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu
k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto
dovolání vycházel z ustanovení části dvanácté, hlavy 1, bodu 17 zákona č.
30/2000 Sb., podle něhož dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu, vydaným
přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném
podle dosavadních předpisů, se projednají a rozhodne se o nich podle
dosavadních předpisů. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského
soudního řádu ve znění před novelou provedenou zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen
„o.s.ř.\").
Podle § 239 odst. 2 o.s.ř. nevyhoví-li odvolací soud návrhu účastníka
na vyslovení přípustnosti dovolání, který byl učiněn nejpozději před vyhlášením
potvrzujícího rozsudku nebo před vyhlášením (vydáním) usnesení, kterým bylo
rozhodnuto ve věci samé, je dovolání podané tímto účastníkem přípustné,
jestliže dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí odvolacího
soudu má po právní stránce zásadní význam.
V usnesení Ústavního soudu ČR z 23. 8. 1995, III. ÚS 181/95, uveřejněném pod
č. 19 /usnesení/ ve svazku 4 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu ČR, bylo
uvedeno, že za rozhodnutí po právní stránce zásadního významu je nutno
považovat zejména ta rozhodnutí, která se odchylují od ustálené judikatury nebo
přinášejí judikaturu novou, a to s možným dopadem na rozhodování soudů v
obdobných případech. Dovolání může být podle tohoto ustanovení přípustné jen
tehdy, jde-li o řešení právních otázek (jiné otázky, zejména posouzení
správnosti nebo úplnosti skutkových zjištění, přípustnost dovolání neumožňují)
a jde-li zároveň o právní otázku zásadního významu.
Přípustnost dovolání podle ustanovení § 239 odst. 2 o.s.ř. není založena již
tím, že dovolatel tvrdí, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu má po právní
stránce zásadní význam. Přípustnost dovolání nastává teprve tehdy, jestliže
rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam skutečně má.
Samozřejmým předpokladem pro uplatnění této úvahy je ovšem skutečnost, že
rozhodnutí odvolacího soudu vůbec spočívalo na posouzení otázky, jejíž
správnost dovolatel považuje za otázku zásadního právního významu.
Nesprávné právní posouzení věci ve smyslu uvedeného ustanovení
občanského soudního řádu ve znění již uvedeném, může spočívat buď v tom, že
soud posoudí projednávanou věc podle nesprávného právního předpisu nebo si
použitý právní předpis nesprávně vyloží (viz k tomu z rozhodnutí uveřejněného
pod č. 3/1998 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, text na str. 13 /45/).
Vzhledem k důvodům rozhodnutí odvolacího soudu, jak bylo shora
vyloženo, přichází při posuzování přípustnosti dovolání v této věci z hlediska
ustanovení § 239 odst. 2 o.s.ř. pouze posouzení správnosti závěrů odvolacího
soudu, podle nichž (v době od 1. 1. 1992 do 31. 12. 1994, kdy právní úprava
požadavek obligatorní písemné formy pro smlouvy o nájmu bytu nestanovila) bylo
možno uzavřít v této konkrétní věci smlouvu o nájmu bytu konkludentně, to vše
ohledně prostor, nacházejících se ve stavbě, ohledně níž bylo vydáno kolaudační
rozhodnutí znějící na obytný dům dne 29. 12. 1995.
Posouzení důsledků správního rozhodnutí (rozhodnutí příslušného
stavebního úřadu ve smyslu § 76 zákona č. 50/1976 Sb. na právní režim věci
(nemovitosti) bylo již řešeno v soudní praxi. V tomto směru lze přisvědčit
odkazu dovolatele na dostupné rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 10.
1999, sp. zn. 2 Cdon 101/97. Podle závěrů tohoto rozhodnutí pojmovým znakem
bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 o.z. je
účelové určení místností, které by tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným
kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je
předpokladem, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů
jako byty.
Odlišný závěr odvolacího soudu, podle něhož je pro posouzení předmětu
smlouvy o nájmu bytu rozhodující nikoliv stav právní, založený kolaudačním
rozhodnutím, nýbrž úmysl účastníků užívat určité prostory jako byt, je tak
rozhodnutím, které tuto otázku řeší odlišně, než dosavadní soudní praxe. Z toho
vyplývá závěr o zásadní přípustnosti dovolání v této věci ohledně výše vymezené
otázky zásadního právního významu.
Dovolací soud nemá v tomto případě důvodů odchýlit se od závěrů
vyplývajících z výše citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR. Právní úprava
platná od 1. 1. 1992 v ustanoveních § 663 až násl. o.z. upravuje dílem obecně
nájemní smlouvu, včetně podnájmu věci (§ 666 o.z.), dílem jako zvláštní smluvní
podtyp nájem bytu (§ 685 a násl. o.z.). Z gramatického výkladu § 685 odst. 1
o.z. bez dalšího plyne, že nepřímým předmětem - tedy věcí, k níž se upínají
práva a povinnosti účastníků (obsah právního vztahu nájmu bytu) - je byt.
Dovolací soud nemá v tomto směru pochybnosti o správnosti výše uvedeného
vymezení takového předmětu nájmu bytu, za který je třeba považovat účelové
určení místností, který byt tvoří k trvalému bydlení, založené pravomocným
kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Tato kvalifikace předmětu nájmu
odlišuje nájem bytu od obecného pojmu nájemní smlouvy. Souvisí rovněž s legální
definicí obsahu nájemní smlouvy ve smyslu § 686 odst. 1 o.z., nesoucí se k
označení předmětu a z toho vyplývajícího rozsahu užívání bytu. Vazba na právní
povahu předmětu nájmu neprojevuje se pouze ve sledovaných souvislostech
rozlišení mezi nájemní smlouvou obecně a nájmem bytu, svůj význam si podržuje
rovněž v úpravě nájmu a podnájmu nebytových prostor ve smyslu § 720 o.z.
odkazujícího na speciální úpravy podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a
podnájmu nebytových prostor, v platném znění. I z definice předmětu nájmu podle
tohoto zákona je náležité určení nebytových prostor plynoucích z rozhodnutí
stavebního úřadu dostatečně zřetelné (§ 1 zákona č. 116/1990 Sb.). Zmínit lze i
definici bytu (příp. nebytových prostor) uvedenou v § 2 zákona č. 72/1994 Sb.,
kterou se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé
vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony
(zákon o vlastnictví bytů).
Ze všech těchto důvodů vyplývá, že odlišný závěr odvolacího soudu
ponechávající stranou důsledky plynoucí z kolaudačního rozhodnutí příslušného
stavebního úřadu pro úvahu o možnosti platného uzavření smlouvy o nájmu bytu,
nelze považovat za správný. Dovolací soud proto podle § 243b odst. 1 o.s.ř.
musel dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu zrušit. Protože důvody, pro
které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu platí i na rozhodnutí soudu
prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a vrátil věc soudu
prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 o.s.ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud i soud prvního stupně
závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne
soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 30. července 2001
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v. r.
předseda senátu