28 Cdo 1080/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a JUDr. Františka
Ištvánka, v právní věci žalobce Ing. J. R., zastoupeného advokátem, proti
žalované S. CZ, a. s., o zaplacení 661.725,- Kč, vedené u Obvodního soudu pro
Prahu 10 pod sp. zn. 26 C 147/2002, o dovolání žalované proti rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 4. 11. 2004, č. j. 22 Co 333/2004-101, takto :
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího
řízení.
Žalobou, podanou dne 19. 12. 2002, domáhal se žalobce uložení povinnosti
žalované (původně K. P., s. r. o., nyní S. CZ, a. s. ) zaplatit částku
661.725,- Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.
Obvodní soud pro Prahu 10 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 3.10.2004,
č. j. 26 C 147/2002-58, žalobu zamítl. Vyšel ze zjištění, že účastníci řízení
dne 2. 4. 1996 uzavřeli na dobu od 1. 6. 1996 do 1. 7. 1999 smlouvu, na základě
které žalobce pronajal žalované bytové a nebytové prostory v domě č. p. 1302 v
P., Soborské ulici. Vzal za prokázané, že podle článku II. při specifikaci
předmětných prostor na pláncích pater jako nedílné součásti smlouvy je uvedeno,
které prostory jsou bytové a které nebytové s určením, že budou užívány jako
kanceláře a k ubytovacím účelům. Zjistil, že v článku III. smlouvy si účastníci
sjednali nájemné ve výši 1.106.000,- Kč s oprávněním žalobce nájemné zvyšovat
podle oficiálně vyhlášené míry inflace v České republice vždy od 1. ledna
počínaje rokem 1997. Též vzal za prokázané, že splatnost nájemného a záloh na
služby byla sjednána čtvrtletně vždy do 5. dne čtvrtletí, tj. 5. 1., 5. 4., 5.
7., a 5. 10. a pro případ prodlení žalované s placením nájemného, respektive
jeho nezaplacení do 15. dne v měsíci byla sjednána smluvní pokuta ve výši 1 %
denně z dlužné částky do zaplacení. Dále v článku VI. smlouvy bylo sjednáno
prodloužení nájemní smlouvy na požádání žalované (alespoň šest měsíců před
skončením nájmu).
Dovodil, že podle § 27 odst. 2 obch. zák. ve znění účinném ke dni uzavření
smlouvy byl za žalovanou oprávněn smlouvu podepsat sám ing. arch. V. D. jako
jeden z jednatelů společnosti, popřípadě podle § 15 odst. 1 obch. zák. jako
ředitel společnosti. Dále zjistil, že dům, v němž se nacházely pronajataté
prostory, byl kolaudován v roce 1931 jako svobodárna s bytem správce v přízemí,
přičemž v roce 1936 byly zrušeny pokoje vedle bytu správce a zřízena kuchyň s
jídelnou. Vzal též za prokázané, že do vydání věci podle zákona č. 87/1991 Sb.
sloužil dům jako dům s pečovatelskou službou. Z rozhodnutí Obvodního úřadu
Městské části Praha 6 zjistil, že byla povolena přestavba domu a na základě
rozhodnutí ze dne 17. 6. 1996, č. j. Výst. 1439/D 1302 Dej./96 - Šr, které
nabylo právní moci dne 21. 6. 1996, bylo rozhodnuto o změně užívání některých
místností v domě a o zřízení bytu místo ordinace v 1. Np a dnem právní moci
rozhodnutí povoleno užívání domu (6 bytů, kanceláře o celkové ploše 500 m2 a 7
podkrovních místností pro příležitostné ubytování ).
Z hlediska předmětu nájmu a určení nájemného a ostatních plateb neshledal
předmětnou smlouvu neplatnou pro neurčitost s tím, že nájemné mohlo být
sjednáno bez rozlišení na bytové a nebytové prostory, neboť žalované byl
pronajat ,,komplex bytových a nebytových prostor“. Zaujal názor, že smluvní
vztah účastníků je tedy nutné posoudit podle ustanovení § 663 o. z.
Dospěl však k závěru, že smlouva je neplatná podle ustanovení § 39 o. z.,
neboť pro sjednaný účel by účastníci smlouvu mohli platně uzavřít až dnem
právní moci kolaudačního rozhodnutí, a to s ohledem na § 85 odst. 1 zákona č.
50/1976 Sb., přičemž smlouva byla uzavřena dne 2. 4. 1996 s účinností 1. 6.
1996 a kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci až dne 21. 6. 1996. Dovodil
dále, že dohoda o smluvní pokutě jako zajišťovacím prostředku byla závislá na
existenci závazku hlavního zajištěného smluvní pokutou a ten platně nevznikl.
Dodal konečně, že pro případ, kdy by smluvní vztah mezi účastníky platně
vznikl, došlo by podle § 676 odst. 2 o. z. k obnovení nájmu, neboť nebylo
prokázáno, že by došlo k písemné dohodě podle § 40 odst. 2 o. z. o prodloužení
nájemní smlouvy na žalobcem tvrzené období. Pro tento případ by bylo nutno výši
smluvní pokuty považovat za přiměřenou.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 4.
11. 2004, č. j. 22 Co 333/2004-101, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak,
že žalobě vyhověl. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, která
doplnil o zjištění, že na základě výše uvedené smlouvy se strany mj. dohodly,
že pronajímatel zajistí pro nájemce ke dni 1. 6. 1996 nejméně pět telefonních
linek a 12 parkovacích míst před objektem a nejpozději ke dni 31. 12. 1996
dalších pět telefonních linek. Dále vzal za prokázané, že v případě nesplnění
této povinnosti bude povinen nájemce platit pouze polovinu dohodnutého
nájemného, a to až do jejího splnění. V případě nesplnění povinnosti ke dni 31.
12. 1996 bude nájemce platit nájem snížený o 10 % za každou chybějící linku.
Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že nájemní
smlouva uzavřená mezi účastníky není neplatná podle § 39 o. z. pro rozpor s §
85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. Vyslovil, že kolaudační stav má z hlediska
platnosti právního úkonu právní význam pouze u nájmu bytu podle § 685 a násl.
o. z., jsou-li jako byt pronajaty prostory, které jako byt kolaudovány nejsou
a nájem bytu nevznikne. V této souvislosti odkazoval na rozsudek Nejvyššího
soudu ČR ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000.
Shodně se soudem prvního stupně dovodil, že nejde ani o nájem nebytových
prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., ani o nájem bytu k trvalému bydlení podle
§ 685 a násl. ve smyslu § 118 odst. 2 o. z., nýbrž že jde o nájem věci podle §
663 a násl. o.z.ve smyslu § 118 odst. 1 o. z., neboť jeho předmětem je ucelený
soubor bytových a nebytových prostor k účelům specifickým jako věc hromadná
(universitas rerum), a to i za stavu, kdy předmětem nájmu není nemovitost celá.
Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně v tom, že nájem trval ve
smyslu § 676 odst. 2 o. z., že předmět nájmu ani stanovení nájemného nejsou
neurčité, a že za žalovanou smlouvu podepsala osoba k tomu oprávněná. Uzavřel,
že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky je platná a nájemní poměr trval i v
době předmětných splátek ve výši smluvně dohodnutého nájemného, z nichž žalobce
požaduje smluvní pokutu.
Konečně vyslovil závěr, že ani ujednání o smluvní pokutě není neplatné podle §
39 o. z. pro její nepřiměřenost. Přitom zdůraznil, že smluvní pokuta ve výši
360% ročně by obecně mohla být považována za nemravnou, leč nikoliv posuzovaném
případě. Zde smluvní sankce mezi účastníky byly sjednány navzájem vyváženým
způsobem, s přihlédnutím k závažnosti vzájemně zajišťovaných povinností.
Odvolací soud převzal v tomto směru skutková zjištění soudu prvního stupně,
podle nichž i žalobce byl zavázán zaplatit smluvní pokutu. Jmenovitě pro
případ, že by žalobce nezajistil k 1. 6. 1996 nejméně 5 telefonních linek a 12
parkovacích míst před objektem, byl by žalovaný povinen platit pouze polovinu
dohodnutého nájemného, a to až do dne splnění této povinnosti.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná včas dovolání, jehož
přípustnost dovozovala z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. Tvrdila
existenci dovolacích důvodů podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) a § 241a
odst. 3 o. s. ř.
1) Namítala předně, že nájemní smlouva ze dne 2. 4. 1996 uzavřená mezi žalobcem
a právním předchůdcem žalované nebyla uzavřena v souladu s právními předpisy a
je tudíž neplatná. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že stavba již
dříve byla kolaudována tak, že kolaudace nebránila sjednanému účelu užívání.
Poukazovala na skutečnost, že na základě výše uvedené smlouvy byly prostory
pronajaty v rozporu s jejich stavebním určením.
2) Nesouhlasila s právním posouzením odvolacího soudu, že právní vztah je nutné
posoudit podle § 663 a násl. o. z., neboť předmětná nemovitost jí nebyla
pronajata jako celek, tedy celá budova, ale pouze jednotlivé části předmětného
objektu. Podle dovolatelky při kvalifikaci právních vztahů k jednotlivým
pronajatým částem nemovitosti je třeba vycházet z jeho stavebně technického
určení, od něhož se odvíjí účel jeho užívání a odlišná právní úprava i odlišný
právní režim. Konstatovala, že předmětnou smlouvu je nutno posoudit tak, jakoby
na jedné listině byl sjednán nájem nebytových prostor a nájem bytu, tedy dvě
smlouvy na jedné listině, upravující různé právní vztahy.
3) Dále tvrdila, že nájem prostor nebytových jako místností, které jsou určeny
k jinému účelu než k bydlení se v této části řídí zákonem č. 116/1990 Sb., o
nájmu a podnájmu nebytových prostor, přičemž právní vztahy ve vazbě na nájem
ostatních prostor pak zákoníkem občanským.
4) Rovněž nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že byla účastnící
kolaudačního řízení ve smyslu ustanovení § 78 odst. 1 písm. c) zákona č.
50/1976 Sb. Namítala též, že ve smyslu § 85 zákona č. 50/1976 Sb. lze stavbu
užívat jen k účelu určeném v pravomocném kolaudačním rozhodnutí příslušného
stavebního úřadu. Podle dovolatelky pokud smlouva byla uzavřena dne 2. 4. 1996,
její účinnost nastala dne 1. 6. 1996, avšak právní moc kolaudačního rozhodnutí
nastala až dne 21.6.1996, pak předmětná smlouva byla uzavřena v rozporu s
předpisy zákona č. 50/1976 Sb. Pro posouzení platnosti smlouvy tak považovala
právní stav nejen v době jejího uzavření, ale zejména účinnost předmětné
smlouvy, a to v časové vazbě na pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu. V této
souvislosti odkazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 3. 2004,
sp. zn. 26 Cdo 1775/2002, v němž dovolací soud vyslovil, že dokončenou stavbu,
popřípadě její část lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí k
určenému účelu a je-li předmětem nájmu nezkolaudovaná stavba, která ke svému
zřízení vyžadovala stavební povolení, je taková nájemní smlouva neplatná podle
§ 39 o. z. Ve výše uvedeném rozhodnutí dovolací soud zaujal též názor, že
nájemní vztah, je-li předmětem nájmu nemovitost jako celek, se řídí ustanovením
§ 663 a násl. o. z. Poukazovala na kolizi předmětu nájmu, popsaného v předmětné
smlouvě.
5) S odkazem na nutnost podřízení smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb., jako
speciálního zákona ve vztahu k občanskému zákoníku namítala, že způsob
stanovení nájemného, respektive jeho výše, je v rozporu se zákonem, smlouva je
proto neplatná, když v ní není jasně a určitě stanovena výše nájemného za
nebytové prostory.
6) Neplatnost spatřovala rovněž v tom, že předmět nájmu je neurčitý, když byly
za úplatu pronajaty i prostory (schodiště, chodby, přístupové cesty), které ze
zákona nemohou být předmětem nájmu.
7) Dále vytýkala odvolacímu soudu, že se nevypořádal se změnou žaloby podle §
95 o. s. ř., neboť původní žalobní návrh na zaplacení smluvního úroku z
prodlení byl změněn na zaplacení žalované částky z titulu smluvní pokuty.
Přitom ve vztahu k takto změněnému nároku uplatnila žalovaná námitku promlčení.
V tomto směru odkazovala na usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.9.2002, sp.
zn. 29 Odo 247/2001. Navrhla proto zrušení rozhodnutí odvolacího soudu a
vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto
dovolání vycházel v souladu s body 1., 15., 17., hlavy první, části dvanácté,
zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského soudní řádu ve znění účinném od
1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského
soudního řádu ve znění po novele provedené zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.
s. ř.“).
Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou -
účastnicí řízení řádně zastoupenou advokátem (§ 240 odst. 1 o. s. ř., § 241
odst. 1 o. s. ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení § 237
odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu,
jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto
dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání
není opodstatněné.
Podle § 242 odst. 3 o. s. ř. lze rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen z
důvodů uplatněných v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud
přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a §
229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny.
Dovolací důvod podle ustanovení § 241a odst. 3 o. s. ř. míří na pochybení ve
zjištění skutkového stavu věci, které spočívá v tom, že skutkové zjištění, jež
bylo podkladem pro rozhodnutí odvolacího soudu, je vadné. Musí jít o skutkové
zjištění, na jehož základě odvolací soud posoudil věc po stránce právní a které
nemá oporu v provedeném dokazování. O takový případ se jedná, jestliže výsledek
hodnocení důkazů soudem neodpovídá ustanovení § 132 o. s. ř. Skutkové zjištění
nemá oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, jestliže
skutečnosti, které má odvolací soud za prokázané, byly též významné pro
rozhodnutí věci při aplikaci práva.
Posledně zmíněná podmínka existence tohoto dovolacího soudu souvisí úzce s
dalším dovolacím důvodem uplatněným v této věci podle § 241a odst. 2 písm. b)
o. s. ř. Nesprávným právním posouzením podle tohoto ustanovení je totiž omyl
soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O takový případ se jedná,
jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo
sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil.
V této věci byl předmětem řízení nárok uplatněný žalobcem na úhradu smluvní
pokuty opírající se o shora uvedenou smlouvu o nájmu prostor, jak byly výše
popsány. Odvolací soud důvodně posuzoval prejudicielně platnost smlouvy o nájmu
věci, jakožto hlavního závazku, od jehož existence a platnosti se odvíjí
posouzení smluvního ujednání o smluvní pokutě.
Z obsahu odůvodnění rozsudku odvolacího soudu přitom plyne dostatečně
srozumitelný skutkový závěr, opírající se zejména o listinné důkazy, který se
týká geneze smluvního vztahu mezi účastníky, jeho plnění a vymezení nepřímého
předmětu nájmu podle smlouvy uzavřené mezi účastníky. Dovolací soud tak nemohl
spolehlivě dospět k závěru o existenci dovolacího důvodu uplatněného
dovolatelkou podle ustanovení § 241a odst. 3 o. s. ř.
Ani pokud jde o dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., totiž
vytýkané nesprávné právní posouzení věci, nemohl dovolací soud přisvědčit
argumentaci dovolatelky rekapitulované shora pod body 1) až 6).
Nepřímým předmětem smlouvy o nájmu je věc v právním smyslu. Tou může být podle
okolností zejména celá nemovitost, byt (respektive bytová jednotka ve smyslu
zákona č. 72/1994 Sb.), nebytové prostory podle zákona č. 116/1990 Sb., nebo
pozemek. Odvolací soud v této věci však nepřehlédl, že oním nepřímým předmětem
nájmu byl ucelený soubor bytových a nebytových prostor k účelům specifickým
jako věc hromadná (universitas rerum) . Dovolací soud nemá důvodu odchýlit se
od tohoto výkladu odvolacího soudu, ježto vychází nejen z obsahu smluvního
ujednání uzavřeného mezi účastníky, ale zejména pak ze smyslu a účelu příslušné
smlouvy. Účel sledovaný nájemcem byl jasně ve smlouvě vymezen i popisem
předmětu nájmu, jímž byl ,,komplex bytových a nebytových prostor“. Hodnocení
odvolacího soudu odpovídá zákonnému vymezení věci podle § 118 odst. 1 o. z., na
nějž odvolací soud odkázal a přiléhavým způsobem kvalifikoval. Dovolací soud
proto pro stručnost odkazuje na podrobné a přesvědčivé odůvodnění rozsudku
odvolacího soudu a ztotožňuje se s jeho právní kvalifikací vztahu mezi
účastníky podle ustanovení § 663 a násl. o. z. ve vztahu k ustanovení § 118
odst. 1. o. z.
Pak ovšem postrádají opodstatnění námitky dovolatele podle body 2, 3, 5 a 6
jak shora uvedeno.
K otázce souladu se stavebně technickým určením plynoucím z kolaudačního
rozhodnutí poukazuje dovolací soud na tu pasáž odůvodnění odvolacího soudu,
podle níž účastníci nepostupovali v úmyslu porušit předpisy veřejného práva,
jmenovitě zákona ustanovení § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. Naopak u vědomí
této skutečnosti uzavírali smlouvu, její účinnost odložili k datu k němuž měl
být předmět nájmu zkolaudován. Příčilo by důsledkům plynoucím ze zásady smluvní
autonomie, aby účastníkům smlouvy bylo odepřeno právo takovýmto zvoleným
pružným způsobem učinit zadost souladu stavu skutečného (dosud nezkolaudovaných
prostor) se stavem právním (okolností, že kolaudační rozhodnutí dosud nebylo
vydáno či nenabylo právní moci). Postup zvolený účastníky v tomto případy
nevedl k vytvoření stavu, kdy by nepřímým předmětem vztahu z nájemní smlouvy
byl předmět právně nedovolený s důsledky plynoucími z ustanovení § 39 o. z.
Odvolací soud tento svůj dílčí závěr ostatně odůvodnil přiléhavým odkazem na
závěry dosavadní judikatury Nejvyššího soudu ČR, s nimiž se dovolací soud
ztotožňuje. Odkaz dovolatelky na rozsudek dovolacího soudu ze dne 24. 3. 2004,
sp. zn. 26 Cdo 1775/2002 považuje dovolací soud proto za nepřípadný, neboť se
vztahoval k odlišnému skutkovému základu. V důsledku toho neshledal dovolací
soud za důvodnou ani námitku dovolatele uvedenou pod bodem 1) a 4) shora.
Dovolacím důvodem nesprávného právního posouzení může být i nesprávná
aplikace procesních předpisů, pokud se věci (předmětu řízení) týkají.
Dovolatelka v této souvislosti pod bodem 7) shora namítala porušení procesních
předpisů ve vztahu k postupu odvolacího soudu. Podle dovolatelky soud rozhodl
za situace, kdy předmětem řízení byl původně nárok na zaplacení žalované částky
z titulu smluvního úroku, poté byl změněn na nárok z titulu smluvní pokuty, to
je z odlišného právního titulu. Této argumentaci dovolací soud nemůže
přisvědčit.
Účastníka řízení stíhá povinnost ve vztahu k návrhu na zahájení řízení
(ve smyslu ustanovení § 79 odst. 1 o. s. ř.) uvést v návrhu na zahájení řízení
mj. vylíčení rozhodujících skutečností, označení důkazů, jichž se navrhovatel
dovolává, přičemž z návrhu musí být patrno, čeho se navrhovatel domáhá. Z
žádného ustanovení platného procesního práva však neplyne, že by bylo
povinností účastníka provádět právní kvalifikaci nároku, jenž srozumitelně
popsal, doložil odpovídajícími důkazními prostředky a kvantifikoval jeho výši.
Právní posouzení je totiž věcí soudu v souladu se zásadou „iura novit curia“.
Z obsahu spisu je přitom patrno, že od počátku řízení – vzdor označení předmětu
nároku jako smluvního úroku – byla tvrzení žalobce nezměněná v označení titulu,
z něhož se svého nároku domáhá, výše odpovídající sjednané částce 1% denně v
případě porušení povinností nájemce, i době, po kterou žalovaný byl v prodlení
se splněním své povinnosti. Ostatně tento závěr respektoval i odvolací soud
(srov. odůvodnění rozsudku na str. 6 v prvém odstavci shora), to vše za
situace, kdy skutečnosti vztahující se k prodlení žalovaného byly nesporné
(str. 5 poslední odstavec rozsudku odvolacího soudu). Obsahově tak v této věci
nebyly splněny podmínky pro změnu žaloby. Odkaz dovolatelky na jím zmíněné
rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 29 Odo 247/2001 tak na popsanou
procesní situaci v této věci nedopadá.
Ze shora uvedených důvodů dovolací soud proto podle § 243b odst. 2 o. s. ř.
dovolání žalované zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 o. s. ř. za
použití § 224 odst.1 o. s. ř., § 151 odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř.
Žalovaná neměla se svým dovoláním úspěch a žalobci v souvislosti s podaným
dovoláním zřejmě žádné náklady řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 22. května 2007
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v.
r.
předseda senátu