28 Cdo 1207/2004
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka
Davida, CSc., v právní věci žalobce F. S., zastoupeného advokátem, proti
žalovanému A. k., a.s., S., zastoupenému advokátkou, o zaplacení částky
100.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Novém Jičíně pod sp.
zn. 13 C 98/93, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze
dne 30.9.2003, č. j. 8 Co 472/2003-254, takto :
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.9.2003, č. j. 8 Co 472/2003-254,
ve výroku, jímž byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne
7.4.2003, č.j. 13 C 98/93 - 226 ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne
15.4.2003, č.j. 13 C 98/93-229 a ve znění doplňujícího usnesení ze dne
1.7.2003, č.j. 13 C 98/93-246, v napadené části, t.j. v odstavci I. výroku, se
zrušuje.
Rozsudek Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne 7.4.2003, č.j. 13 C 98/93 - 226
ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 15.4.2003, č.j. 13 C 98/93-229 a
ve znění doplňujícího usnesení ze dne 1.7.2003, č.j. 13 C 98/93-246, se zrušuje
ve výroku v odstavci II.
Věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Podle tvrzení žaloby podané u Okresního soudu v Jičíně dne 8.4.1993, je
žalobce výlučným vlastníkem pozemku parc. č. 102 – ostatní plocha, o výměře3156
m2 v obci a kat. území S. Z něho část pozemku užívání žalovaný, který na ní v
roce 1983 bez stavebního povolení zřídil ocelové jímky,včetně manipulačního
prostoru nezbytného pro její obsluhu. Jímky používá žalovaný pro účely svého
zemědělského podnikání k zachycování a odvodu močůvky a silážních šťáv z
produkované siláže pro krmení. Za užívání části pozemku ničeho neplatí, ač
žalobce je vlastníkem předmětného pozemku podle darovací smlouvy registrované
někdejším Státním notářstvím v N. J. dne 12.4.1991. Částkou nájemného 100 Kč za
jeden metr čtverečný žalovaný neakceptoval pro nepřiměřenost. Přitom v
blízkosti žalovaným užívané části pozemku se nachází pozemek žalobce s jeho
provozovnou autodílny a musí snášet zápach z jímek se šířící. Žalobce požadoval
přiznání částky 100 tisíc korun s 3%ním úrokem od podání žaloby do zaplacení.
Okresní soud v Novém Jičíně jako soud prvního stupně rozhodl o nároku žalobce
původně rozsudkem ze dne 1.2.1995, č.j. 13 C 98/93-30, tak, že právní základ
žalobou uplatněného nároku je po právu. Tento mezitímní rozsudek byl zrušen
usnesením Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.8.1995, č.j. 11 Co 284/95-47, a
to v podstatě z důvodů povýtce procesní povahy. Podle odvolacího soudu bylo
zapotřebí v mezitímním rozsudku vyřešit veškeré sporné skutečnosti mezi
účastníky, přičemž soud prvního stupně si nesjednal dostatečná zjištění pro své
rozhodnutí.
Dalším rozsudkem ze dne 25.10.2001, č.j. 13 C 98/93-141, vyhověl soud prvního
stupně žalobě do částky 10.469,80 Kč s 3%-ním úrokem z prodlení za dobu od
8.4.1993, ve zbytku žalobu zamítl a rozhodl o incidenčních otázkách. Rovněž
tento rozsudek byl zrušen usnesením Krajského soudu v Ostravě jako soud
odvolacího, ze dne 26.3.2002, č.j. 8 Co 252/2002-166, a to v podstatě pro jeho
nepřezkoumatelnost.
Konečně soud prvního stupně rozsudkem ze dne 6.2.2003, č.j. 13 C 98/93-226, ve
znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 15.4.2003, č.j. 13 C 98/93-229 a ve
znění doplňujícího usnesení ze dne 1.7.2003, č.j. 13 C 98/93-246, uložil v
odstavci I. žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 1.662,- Kč s 3 %
úrokem z prodlení od 8.4.1993 do zaplacení. Současně v odstavci II. žalobu
zamítl v části, pokud žalobce požadoval po žalovaném zaplacení částky 98.338,-
Kč s 3 % úrokem z prodlení od 8.4.1993 do zaplacení. V odstavci III. rozhodl o
nákladech státu a v odstavci IV. o nákladech řízení mezi účastníky.
Po skutkové stránce vyšel z nesporných zjištění o vlastnictví žalobce k
předmětnému pozemku, jakož i okolnosti, že část pozemku o výměře 929 m2 užívá
žalovaný, protože jsou zde umístěny nadzemní jímky popsané v žalobě. Žalovaný
dosud žalobci nezaplatil za užívání pozemku za dobu do podání žaloby. Dále na
základě znaleckého posudku znalce P. R. vzal za prokázáno, že obvyklá cena
nájmu je 1,- Kč za 1 m2 a rok. Po právní stránce věc posoudil tak, že mezi
účastníky vznikl podle § 22 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických
vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále
jen ,, zákon o půdě “) ke dni účinnosti tohoto zákona ( t.j. ke dni 24.6.1991 )
nájemní vztah. Poukazoval na judikaturu Nejvyššího soudu ČR - rozhodnutí sp.
zn. 24 Cdo 1684/98 a 24 Cdo 1247/2000 a závěry v něm uvedené, podle nichž
nedohodnou-li účastníci nájemního vztahu (vzniklého podle § 22 zákona o půdě)
ohledně výše nájemného, určí je na návrh soud, který vychází z nájemného
obvyklého v daném místě a čase, a to ke dni vzniku nájemního vztahu. Uzavřel,
že za celé období činí nájemné celkem 1.622,- Kč a současně přiznal i úrok z
prodlení ve výši 3 %, a to v souladu s § 517 odst. 2 o.z., neboť výše úroků
odpovídá nařízení vlády č. 142/1994 Sb.
K odvolání žalobce Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne
30.9.2003, č. j. 8 Co 472/2003-254, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v
napadené části, to je v odstavci II. Převzal skutková zjištění soudu prvního
stupně a ztotožnil se rovněž s jeho právním posouzením s tím, že mezi účastníky
vznikl nájemní vztah, a to ke dni účinnosti zákona, t.j. ke dni 24.6.1991.
Shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že nájemné je nutno posuzovat
za období od doby vzniku nájemního vztahu mezi účastníky (24.6.1991) do podání
žaloby, t.j. do 8.4.1993. Podle odvolacího soudu soud prvního stupně správně
zhodnotil, že za toto období nájemné představuje částku 1.622,- Kč a výše úroků
z prodlení činí 3 %. Odvolací soud jinak zrušil výrok rozsudku soudu prvního
stupně o nákladech státu a o nákladech řízení mezi účastníky (odstavce III. –
V).
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podal žalobce včas dovolání, jehož
přípustnost dovozoval podle obsahu dovolání z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c)
o.s.ř. v souvislosti s § 237 odst. 3. o.s.ř. Namítal, že rozsudek odvolacího
soudu má po právní stránce zásadní význam., neboť řeší právní otázku, která v
rozhodování soudů nebyla vyřešena a je rozhodována rozdílně. Tvrdil, že
rozhodnutí soudů obou stupňů spočívá na nesprávném právním posouzení věci, a že
řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve
věci. Podle dovolatele zásadní otázkou je, jak stanovit tržní cenu nájmu,
jestliže v daném místě a čase obdobný nájem neexistuje. Konstatoval, že soudy
obou stupňů vycházely z nesprávného výkladu znalce o stanovení tržní ceny.
Obecně platnou zásadu, že pro určení nájemného je nutno brát obvyklou výši v
daném místě a čase, nelze aplikovat v případě, pokud podklad pro takové určení
v daném místě chybí a je nutno brát obvyklé tržní nájemné v rámci okresu,
případně dvou sousedních okresů s přihlédnutím ke konkrétním podmínkám. Dále
tvrdil, že stejně tak nelze vztah mezi nabídkou a poptávkou bez zohlednění
aplikovat tam, kde jedna strana si monopolně vymezuje své právo. Navrhl proto
zrušení rozhodnutí soudů stupňů a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu
řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud zjistil, že dovolání bylo podáno včas,
osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení řádně zastoupeným advokátem ( §
240 odst. 1 o.s.ř., § 241 odst. 1 o.s.ř. ). Přípustnost dovolání v této věci
vyplývá z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., neboť otázka navržená
dovolacímu přezkumu nebyla dosud v této podobě řešena v judikatuře soudů
vyšších stupňů. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a
dospěl k závěru, že dovolání nelze upřít opodstatnění.
Podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozsudku
odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno
rozhodnutí soudu prvního stupně a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené
rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle § 237 odst. 3 o.s.ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce
zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování
dovolacího soudu nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím
soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným
právem.
Nesprávným právním posouzením věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. je
pochybení soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav, tedy případ, kdy
byl skutkový stav posouzen podle jiného právního předpisu, než který měl být
správně použit, nebo byl-li sice aplikován správně určený právní předpis, ale
soud jej nesprávně interpretoval (vyložil nesprávně podmínky obecně vyjádřené v
hypotéze právní normy a v důsledku toho nesprávně aplikoval vlastní pravidlo,
stanovené dispozicí právní normy).
Nesprávné právní posouzení věci je způsobilým dovolacím důvodem jen tehdy,
jestliže právě na něm napadené rozhodnutí spočívalo, jinými slovy bylo-li
rozhodující pro výrok rozhodnutí odvolacího soudu.
Podle § 242 odst. 3 o.s.ř. lze rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen z
důvodů uplatněných v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud
přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a §
229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny.
Předmětem dovolacího přezkumu v této věci je proto posouzení správnosti závěrů
odvolacího soudu poukazujícího na dosavadní judikaturu dovolacího soudu v
otázce obecné ceny u nájemního vztahu vyplývajícího z ustanovení § 22 zákona o
půdě ve světle námitek formulovaných shora dovolatelem.
S odvolacím soudem lze souhlasit, pokud odkázal na závěry shora uvedených
rozhodnutí dovolacího soudu k ustanovení § 22 odst. 1 a 9 zákona č. 229/1991
Sb., o půdě. Z nich plyne, že výše nájemného u staveb sloužících zemědělské
výroby a příslušných pozemků, na nichž jsou vystavěny, se řídí občanským
zákoníkem. Důvodem vzniku právního vztahu zde není smlouva, ale zákonné
ustanovení, jímž byl nájemní vztah založen. Nájemné se pak stanoví ke dni
vzniku tohoto vztahu, když z žádného právního předpisu nevyplývá povinnost
stanovit jeho výši nově, pokud se účastníci sami na takové změně nájemného
nedohodli. Účelem ustanovení § 22 odst. 1 a 9 zákona o půdě bylo právně vyřešit
situaci spojenou se zrušením bezúplatných užívacích práv právnický osob k
zemědělskému a lesnímu majetku, tj. zabránit vzniku bezprávného stavu a založit
vztah upravený obecnými předpisy. Jeho další pokračování či ukončení je již
věcí účastníků a jejich další dispozici s majetkem. Pronajímatel má v tomto
případě právo na nájemné odpovídající obvyklému nájemnému, které by bylo možno
za předmětnou budovu v daném místě a čase dosáhnout.
Těmito závěry se problematika stanovení obecné ceny v konkrétním případě
nevyčerpává. Nelze totiž přehlédnout, že pravidelným a klasickým způsobem
sjednávání ceny nájmu je postup, při kterém obě smluvní strany uzavírají
nájemní smlouvu v rámci své smluvní autonomie. Výrazem toho je nejen jejich
rozhodnutí, zda vůbec a s kým smlouvu uzavřou, nýbrž (s výjimkou formy, která
je ze zákona předepsána), jaký obsah dají esenciálním náležitostem svého
smluvního ujednání. K nim patří v případě nájmu vzhledem k dikci zákona i
určení ceny (s pravidelnými ujednáními o splatnosti, platebním místu,
zajištěním a dalšími obvyklými modalitami). Nejde-li o případy, na které
dopadá věcná a časová regulace cen, je tak otázka výše úplaty za užívání věci
(nájmu) cele v rukou účastníků.
Rozdíl mezi uvedenou modelovou situací a případy, kdy k vzniku nájmu dochází na
základě jiné skutečnosti (ze zákona), tkví tedy v potlačení možnosti vyjádření
smluvní autonomie v otázce výše ceny se strany účastníků. Soudní praxe proto
důvodně v tomto ohledu dospěla k závěru, že v případě, kdy smluvní vztah mezi
účastníky byl založen mocí zákona, je třeba chybějící konsensus stran v otázce
výše ceny nájmu nahradit pojmem obecná cena. Ta je určována už zmíněným
výkladem, podle něhož právo na nájemné odpovídající obvyklému nájemnému, které
by bylo možno za předmětnou budovu v daném místě a čase dosáhnout.
Než ani při tomto mechanismu nahrazení podstatné náležitosti smlouvy a
zmíněných výkladových stanoviscích nelze abstrahovat zcela od důsledků
plynoucích z legální definice nájmu a z požadavku rovnosti účastníků v
občanskoprávních vztazích.
Z gramatického výkladu ustanovení § 671 odst. 1 o.z. plyne, že nájemce je
povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření
smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.
Tomuto poměrně jasně formulovanému ustanovení je třeba rozumět v souvislosti s
respektováním práva na rovné postavení účastníků v občansko právních vztazích
tak, že pronajímatel není ani v této kategorii věcí zbaven zcela možnosti
domoci se nájmu přiměřeného oněm vlastnostem pronajaté věci, jak to plyne z
citovaného zákonného ustanovení.
Tento závěr vystupuje do popředí o to více, kdy v důsledku dříve nastavší
právní skutečnosti (ať subjektivní či objektivní povahy) dojde k vytvoření
stavu, který objektivně vede typicky ke zhoršení předmětu nájmu ať už z
hlediska jeho polohy, zastavěnosti, možností dalších využití, pozvolného
snižování bonity pozemku apod.
K tomu přistupuje nutnost respektovat podstatu právního vztahu nájmu, který je
vztahem kauzálním. Jako každý jiný právní vztah, má i takovýto právní poměr
svůj hospodářský důvod, neboli kauzu. Ta je na straně nájemce vyjádřena jistě
hospodářským zájmem, či případně nutností, na využití předmětu nájmu. Může jít
i o případy, kdy bez takového využívání předmětu nájmu by hlavní (hospodářská)
činnost nájemce byla ztížena, případně zcela vyloučena. Objektivně daný význam
(zákonem) založeného nájemního vztahu pro realizaci předmětu nájmu nájemcem tak
nemůže zůstat stranou při úvaze o výši obecné ceny, tedy tomu odpovídajícího
spravedlivého nájemného.
O takový případ jde v posuzované věci.
Jestliže z výsledků řízení, jejichž správnost a úplnost se vymyká při
uplatněném dovolacím důvodu možnostem přezkumu dovolacího soudu, je zřejmé, že
na pozemku žalobce se nachází stavba, bez jejíhož využívání by realizace
hlavního předmětu podnikání žalovaného byla ztížena, respektive zcela
vyloučena, pak význam využívání této stavby se musí promítnout i do určení
obecné ceny nájmu v míře odpovídající tomuto hospodářskému významu v minulosti
zřízené stavby. Nelze proto vystačit s izolovaným závěrem plynoucím z dosud
shromážděných znaleckých ocenění, podle nichž kvalita (bonita) pozemku by
odůvodňovala v dané lokalitě ocenění částkou, ke které dospěly soudy obou
stupňů. V úvahu je třeba vzít i druhou stranu nájemního vztahu, totiž
hospodářský přínos, který získává nájemce možností pokračovat (z titulu ze
zákona vzniknuvšího nájmu) ve své dosavadní hospodářské činnosti. Aspekty
vážící se k tomuto přínosu musejí být proto zohledněny i v souvislosti s
posuzováním přiměřenosti tzv. obecné ceny ve smyslu dosud platných závěrů
soudní praxe.
Dovolací soud proto dospívá k závěru, že posouzení ceny nájmu předmětného
pozemku musí reflektovat rovněž hospodářský význam, který pro nájemce možnost
využívání tohoto nájmu přináší. V tomto ohledu jde mimo jiné o důsledné
respektování rovnosti účastníků v nájemním vztahu.
Nemohl proto dovolací soud dospět ke spolehlivému závěru o správnosti právního
posouzení, které v této věci zaujal odvolací soud. Dovolací soud proto podle §
243b odst. 2 o.s.ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil. Protože důvody, pro které
byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně,
zrušil dovolací soud i tento rozsudek a věc vrátil soudu prvního stupně k
dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 o.s.ř.).
V dalším řízení bude odvolací soud vázán právním názorem dovolacího soudu (§
243d odst. 1, věta za středníkem o.s.ř.), přičemž rozhodne také o dosavadních
nákladech řízení včetně řízení odvolacího a dovolacího (§ 243d odst. 1, věta
třetí o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 16. září 2005
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v.r.
předseda senátu