28 Cdo 1352/2001
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud české republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy
Brožové a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., a JUDr. Milana Pokorného, CSc.,
v právní věci žalobců A) J. D. H. a B) M. H., oba zastoupeni advokátem, proti
žalovaným 1) P. D., 2) L. D., oba zastoupeni advokátkou, o vyklizení bytu,
vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp.zn. 8 C 60/97, o dovolání žalobců
proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. září 2000, č.j. 23 Co
181/2000-135, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13. září 2000, č.j. 23 Co 181/2000-135,
a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 12. ledna 2000, č.j. 8 C
60/97-115, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 8 k dalšímu
řízení.
Ve výše uvedené právní věci nejprve rozhodl Obvodní soud pro Prahu 8 rozsudkem
ze dne 10. června 1997, č.j. 8 C 60/97 – 18, tak, že zamítl žalobu, aby
žalovaní byli povinni vyklidit byt č.3, I. kategorie, o třech pokojích a jedné
kuchyni s příslušenstvím, nacházející se ve 3. patře domu čp. 1151, v kat.
území L. a vyklizený jej předat žalobcům do 15 dnů od právní moci rozsudku a
dále rozhodl o nákladech řízení. Rozhodl takto o žalobě jíž se žalobci jako
vlastníci domu, v něž se předmětný byt nachází, domáhali vyklizení žalovaných z
předmětného bytu s tím, že jej užívají bez právního důvodu, neboť nájemní
vztah, uzavřený na dobu určitou do 31.12.1993, který vznikl na základě smlouvy
účastníků ze dne 21.6.1993, skončil dnem 20.2.1997 a žalovaní hodlají dům
rekonstruovat a používat pro své bydlení.
Soud vycházel ze zjištění, že na prvního žalovaného přešlo právo užívání
předmětného bytu ze zákona po smrti jeho babičky v roce 1984, přičemž v bytě
bydlel od svého narození, a po uzavření sňatku s druhou žalovanou v roce 1985
jim vzniklo právo společného užívání bytu manžely, které se změnilo dnem
účinnosti zákona č.509/1991 Sb. na společný nájem bytu manžely (§ 871
občanského zákoníku - dále jen obč.zák. - ve znění po novele provedené zákonem
č. 509/1991 Sb.). Následně pak žalovaní uzavřeli se žalobci, kteří se stali
novými vlastníky domu, ve kterém se vyklizovaný byt nachází a tím vstoupili do
práv původních pronajímatelů, dne 21.6.1993 smlouvu o nájmu bytu na dobu
určitou do 31.12.1993. Soud dospěl k závěru, že projevy vůle účastníků při
uzavírání smlouvy na dobu určitou, byly učiněny svobodně, vážně, určitě a
srozumitelně, že žalovaní nebyli uvedeni žalobcem v omyl ohledně trvání
nájemního vztahu a že ujednání o změně nájemního vztahu, z doby neurčité na
dobu určitou se nepříčí dobrým mravům a že neuzavřeli smlouvu v tísni. Přesto
dovodil, že smlouva uzavřená na dobu určitou je absolutně neplatná, neboť svým
obsahem odporuje zákonu. Soud měl za to, že předchozí nájemní vztah na dobu
neurčitou nezanikl žádným ze způsobů, které zná zákon v ustanovení o zániku
nájmu bytu ( § 710 obč.zák.). Uzavřením nové nájemní smlouvy původní nájemní
smlouva automaticky nezanikla, neboť v ní nebylo ujednání o skončení původního
nájemního vztahu a nová smlouva tedy byla uzavřena na byt, který nebyl právně
volný.
K odvolání žalobců Městský soud v Praze usnesením ze dne 10. září 1998, č.j. 18
Co 179/98 – 62, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu
řízení. Žalovaní se odvolali pouze do nákladů řízení. Odvolací soud se
ztotožnil s právními názory soudu prvního stupně, kterými vyvrátil tvrzení
žalovaných ohledně jimi uplatněné absolutní či relativní neplatnosti nájemní
smlouvy na dobu určitou, rovněž se ztotožnil se závěrem, že není splněna
zákonná podmínka k odstoupení od smlouvy a neshledal žádný rozpor s dobrými
mravy.
Neztotožnil se však s právním názorem soudu prvního stupně, že pro zánik nájmu
bytu platí výlučně zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a
dovodil, že tato ustanovení nevylučují použití obecných ustanovení o
závazkových vztazích a to v dané věci konkrétně ustanovení § 570 odst. 1
obč.zák. Odvolací soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva ze dne 21.6.1993 je
platně uzavřená, když ve smyslu ustanovení § 570 odst. 1 obč.zák. dosavadní
nájemní vztah na dobu neurčitou zanikl tím, že mezi účastníky byl sjednán nový
nájemní vztah na dobu určitou. Dále dospěl k závěru, že nový nájemní vztah byl
sjednán v době, kdy občanský zákoník nevyžadoval u nájemních smluv písemnou
formu, a proto je platné i další ujednání účastníků o zajištění bytové náhrady
na dobu určitou, které je nutno považovat za podmínku odkládací ve smyslu
ustanovení § 36 obč.zák. Pokud by žalobci prokázali, že splnili odkládací
podmínku, stal by se právní vztah mezi účastníky nepodmíněným a žaloba by byla
podána důvodně. Odvolací soud uložil soudu prvního stupně doplnit řízení v tom
smyslu, aby byl zjištěn přesný obsah ujednání o bytové náhradě a zda byla
odkládací podmínka smlouvy splněna či nikoliv.
Obvodní soud pro Prahu 8 po té, co usnesením ze dne 30. prosince 1999, č.j. 8 C
60/97 – 105, připustil změnu žalobního petitu tak, že bylo upřesněno označení
předmětného bytu, znovu rozhodl ve věci rozsudkem ze dne 12. ledna 2000, č.j. 8
C 60/97 – 115, ve kterém žalovaným uložil povinnost vyklidit byt evidovaný
číslem 3 v prvé kategorii, o třech pokojích a jedné kuchyni s příslušenstvím s
identifikačním číslem 610401, který je situován ve čtvrtém nadzemním podlaží v
podkroví činžovní vily, čp. 1151v P., KÚ L. a vyklizený odevzdat žalobcům do
šesti měsíců od právní moci rozsudku a dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Soud se po upřesnění žalobního petitu především zabýval tím, zda jde o byt
nezaměnitelný s jiným bytem v předmětném domě, neboť ze stavebního povolení a z
kolaudačního rozhodnutí z roku 1995 je patrno, že byt je označen jako 2 + 1 s
tím, že byla přistavěna další místnost, označená jako komora, ovšem v žalobním
petitu a rovněž ve smlouvě o nájmu bytu na dobu určitou ze dne 21.6.1993 i ve
veškerých evidenčních listech od roku 1993 byl označen jako 3 + 1 a také z
tohoto bytu byl žalovaným vyměřován nájem. Soud dospěl k závěru, že byt byl
řádně specifikován a žalobní petit je vykonatelný. Soud rovněž uzavřel, že
označení bytu v nájemní smlouvě ze dne 21.6.1993 je natolik dostatečné a
určité, byť ve smlouvě je uvedeno, že byt se nachází v ve 4. poschodí (skutečně
se nachází ve třetím nejvyšším poschodí domu) a v evidenčním listě z téhož
data, který tvoří součást smlouvy, je uvedeno, že byt je ve 4. podlaží, že
nemohlo založit absolutní neplatnost smlouvy podle § 37 odst. 1 obč.zák., jak
namítali žalovaní.
Soud prvního stupně, vázán právním názorem odvolacího soudu, vycházel z toho,
že předchozí nájemní vztah na dobu neurčitou zanikl ve smyslu ustanovení § 570
odst. 1 obč.zák. tím, že mezi účastníky byl sjednán písemně nový nájemní vztah
na dobu určitou, jehož skončení pak bylo vázáno na splnění odkládací podmínky,
to je na zajištění bytové náhrady žalovaným, ujednané ústně mezi účastníky.
Soud po provedení doplňujícího dokazování dospěl k závěru, že obsahem ústního
ujednání byl závazek žalobců zajistit žalovaným buď jeden přiměřený byt 3 + 1
nebo dva menší byty s tím, že v takové případě se žalovaný zavázal na žalobce
převést garáž, kterou má ve vlastnictví. Soud dovodil, že žalovaným se
nepodařilo prokázat že by obsahem dalšího ujednání měla být skutečnost, že
poskytnutý náhradní byt případně dva menší byty by měly být s nájemním vztahem
na dobu neurčitou. Poukázal na to, že sám žalovaný při svém doplňujícím
výslechu uvedl, že při jednání se žalobcem o náhradním bytě se nehovořilo o
tom, na jakou dobu by byt měl být zajištěn, ale mlčky předpokládal, že
přiměřenou náhradou za byt, který užíval od narození a který užíval na základě
nájemního vztahu na dobu neurčitou, je zajištění bytu rovněž na dobu
neurčitou. Soud dále dovodil, že ani z listinných důkazů nevyplývá, že by se
žalobci zavázali zajistit žalovaným byt s nájemním vztahem na dobu neurčitou. A
dospěl k závěru, že měli-li žalovaní s žalobci uzavřenou nájemní smlouvu na
dobu určitou, pak adekvátní bytovou náhradou je byt s nájemní smlouvou na dobu
určitou.
Soud dále vzal za prokázanou skutečnost, že žalobci žalovaným nabídli opakovaně
náhradní byty s nájmem na dobu určitou a tím splnili odkládací podmínku podle
ustanovení § 36 obč. zák. a nastaly právní účinky smlouvy uzavřené dne
21.6.1993 na dobu určitou, to znamená, že skončil nájem žalovaných k
předmětnému bytu a tito užívají byt bez právního důvodu.
K odvolání žalovaných Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 13. září 2000, č.j.
23 Co 181/2000-135, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl
a rozhodl o nákladech řízení. Žalobu zamítl po té, co dospěl k jinému právnímu
názoru než odvolací soud v téže právní věci ve svém kasačním rozhodnutí ze dne
10. září 1998, č.j. 18 Co 179/98 – 62. Na rozdíl od kasačního soudu se
nedomníval, že ujednáním účastníků o uzavření smlouvy na dobu určitou
automaticky zaniká dosavadní užívací vztah na dobu neurčitou. Podle jeho názoru
je třeba ustanovení § 570 odst.1 obč.zák. vykládat spolu s ustanovením § 571
obč.zák. tak, že původní závazek zaniká jen v rozsahu, který nepochybně vyplývá
z nové dohody účastníků. Proto musí být zcela jasně vyjádřená vůle účastníků
nahradit starý závazek novým a není-li to z nové smlouvy zřejmé, nelze pokládat
dosavadní závazek za zrušený, nýbrž trvá dál vedle závazku nového. V nájemní
smlouvě uzavřené mezi účastníky dne 21.6.1993 zcela chybí projev vůle účastníků
ukončit předchozí nájemní vztah sjednaný na dobu neurčitou. Odvolací soud proto
uzavřel, že právo společného nájmu bytu dosud žádným zákonem uznaným způsobem
nezaniklo, rovněž nedošlo k novaci původního nájemního vztahu, který nezanikl a
trvá nadále a nelze proto dovodit, že žalovaní užívají předmětný byt bez
právního důvodu.
Proti měnícímu rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání. Jako důvod
dovolání pak uvedli nesprávné právní posouzení věci odvolacím soudem, zejména
nesprávný výklad ustanovení § 570 odst. 1 obč.zák, na základě kterého odvolací
soud dovodil, že nedošlo k zániku původního nájemního vztahu na dobu neurčitou,
protože nová nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou neobsahuje vyjádření vůle
účastníků k zániku původního závazku a k jeho nahrazení novým. Dovolatelé sdílí
opačný názor shodný s právním názorem vyjádřeným v usnesení Městského soudu v
Praze ze dne 10. září 1998, č.j. 18 Co 179/98 – 62, a následně v rozsudku
Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 12. ledna 2000, č.j. 8 C 60/97 – 105, podle
kterého uzavřením nové nájemní smlouvy na dobu určitou zanikl předchozí nájemní
vztah uzavřený na dobu neurčitou a nájemci jsou povinni plnit nový závazek. K
tomu také směřovala shodná vůle účastníků při uzavírání nové smlouvy. Z těchto
důvodů považují napadený rozsudek za nesprávný a navrhují, aby byl dovolacím
soudem zrušen a vrácen k dalšímu řízení.
Žalovaní ve svém vyjádření k dovolání uvedli, že považují napadený rozsudek
Městského soudu v Praze ze dne 13. září 2000, č.j.23 Co 181/2000 – 135, za
správný a navrhují zamítnutí dovolání žalobců. Dále uvedli, že při uzavírání
nájemní smlouvy ze dne 21.6.1993 neměli vůli nahradit touto smlouvou dosavadní
nájemní vztah na dobu neurčitou, neboť by to bylo zcela nelogické za situace,
kdy v předmětném bytě bydlí se dvěma nezletilými dětmi a nemají jinou možnost
bydlení. Znovu poukázali na tu skutečnost, že smlouvu podepisovali ve dvě
hodiny ráno dne 22.6.1993 bez vyplněného data 31.12.1993 a vůbec netušili, že
by se mohlo jednat o smlouvu na dobu určitou. Byli by ochotni se z bytu
vystěhovat za podmínky zajištění přiměřeného náhradního bytu, resp. bytů po
dohodě se žalobci.
Podle bodu 17. přechodných a závěrečných ustanovení ,hlavy první, části
dvanácté zákona č. 30/2000 Sb. dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu
vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. přede dnem 1.1.2001,
nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se
projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů ( tedy podle
občanského soudního řádu ve znění platném do 31.12.2000, dále jen o.s.ř.).
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas k tomu legitimovanými
subjekty ( žalobci) zastoupenými advokátem ( § 240 odst.1; § 241 odst. 1,2
o.s.ř.) a že je v dané věci přípustné podle § 238 odst. 1 písm. a) o.s.ř. –
přezkoumal bez jednání (§ 243a odst. 1 o.s.ř.) napadený rozsudek a dovolání
žalovaných shledal opodstatněným.
Dovolání se opírá o způsobilý dovolací důvod nesprávného právního posouzení,
který je upraven v ustanovení § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. Právním posouzením
je činnost soudu spočívající v subsumpci zjištěného skutkového stavu pod
skutkovou podstatu vyhledané právní normy. Právní posouzení je nesprávné, když
soud na správně zjištěný skutkový stav věci aplikoval právní normu, která na
něj nedopadá, nebo právní normu sice správně aplikoval, ale nesprávně vyložil,
případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Z hlediska skutkového stavu bylo v posuzovaném případě zjištěno, že na prvního
žalovaného přešlo právo užívání předmětného bytu ze zákona po smrti jeho
babičky v roce 1984 a po uzavření sňatku s druhou žalovanou v roce 1985 jim
vzniklo právo společného užívání bytu manžely, které se změnilo dnem účinnosti
zákona č. 509/1991 Sb. na společný nájem bytu manžely. Dále bylo zjištěno, že
následně žalovaní uzavřeli se žalobci jako novými vlastníky domu dne 21.6.1993
smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou do 31.12.1993, protože žalobci hodlali dům
rekonstruovat a užívat pro sebe a že při souběžně probíhajících jednáních o
náhradě žalovaný mlčky předpokládal, že půjde o náhradu jako v případě, že se
jedná o nájem na dobu neurčitou. Konečně bylo zjištěno, že nebylo prokázáno a
ani tvrzeno, že by žalovaní měli svoji bytovou potřebu uspokojenou jinak.
Podle ustanovení § 570 odst. 1 obč. zák., dohodne-li se věřitel s dlužníkem, že
dosavadní závazek se nahrazuje závazkem novým, dosavadní závazek zaniká a
dlužník je povinen plnit závazek nový.
Podle ustanovení § 571 obč. zák. dosavadní závazek se pokládá za nahrazený
pouze v rozsahu, který nepochybně vyplývá z dohody o novém závazku.
S názorem odvolacího soudu, že v nájemní smlouvě na dobu určitou chybí projev
vůle ukončit předchozí nájemní vztah sjednaný na dobu neurčitou, a proto
nájemní vztah na dobu neurčitou trvá nadále nelze souhlasit, neboť je pojmově
vyloučeno, aby k jednomu předmětu smlouvy, tj. bytu mezi týmiž účastníky
existoval jak nájemní vztah na dobu neurčitou, tak nájemní vztah na dobu
určitou (kumulativní novace). Lze tedy dovodit, že uzavřením nájemní smlouvy ze
dne 21.6.1993 na dobu určitou zanikl dosavadní nájemní vztah na dobu neurčitou.
Jiná věc je, zda tato smlouva ze dne 21.6.1993 (tj. o nájmu na dobu určitou) je
smlouvou absolutně neplatnou podle § 39 obč. zák., když právním úkonem, jímž se
zákon obchází je právní úkon, který sice neodporuje výslovnému zákazu zákona,
jenž však ke stavu, který se zákonem v rozporu je, směřuje svými důsledky.
Takovou smlouvou je pak i smlouva o nájmu na dobu určitou, pokud svými účinky
je v rozporu s právem nájemce na náhradu na dobu neurčitou. Tak je tomu v dané
věci, neboť žalovaní byli nositeli práva nájmu na dobu neurčitou a k uzavření
nájemní smlouvy na dobu určitou došlo proto, že žalobci hodlali dům
rekonstruovat a užívat pro sebe, tedy o situaci, kterou upravuje ustanovení §
711 odst. 1 písm. a/ obč. zák., a s níž je spojováno právo na náhradu na dobu
neurčitou (§ 712 odst. 2, 6 obč. zák.). Řečeno jinak, jestliže uzavřením
nájemní smlouvy ze dne 21.6.1993 na dobu určitou nechtěli žalovaní vyloučit
právní účinky spojené se zánikem práva nájmu na dobu neurčitou podle § 711
odst. 1 písm. a/ obč. zák. totiž právo na bytovou náhradu jako při nájmu na
dobu neurčitou, jak plyne z výpovědi žalovaného (když uvedl, že se mlčky
předpokládalo, že náhrada bude na dobu neurčitou), potom při současné
neexistenci jiného uspokojení bytové potřeby žalovaných nezbývá než uzavřít, že
nájemní smlouva ze dne 21.6.1993 na dobu určitou je neplatná podle § 39 obč.
zák., neboť ve svých účincích eliminuje právo žalovaných jako nájemníků na dobu
neurčitou jejich právo na bytovou náhradu rovněž na dobu neurčitou.
Z uvedeného vyplývá, že právní názor, z něhož vycházel odvolací soud při svém
rozhodnutí není správný a dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř.,
je naplněn. Proto byl ve smyslu ustanovení § 243b odst. 1, 2 o.s.ř. zrušen
rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrácena k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů
řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci
(§ 243d věta druhá a třetí o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 20. prosince 2001
JUDr. Iva B r o ž o v á , v.r.
předsedkyně senátu