28 Cdo 1375/2003
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa
Rakovského a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc.
v právní věci žalobce J. P., zastoupeného advokátem, proti žalovanému O. B.,
zastoupenému advokátkou, o zaplacení 101.174,20 Kč s příslušenstvím, vedené u
Okresního soudu v Prostějově pod sp. zn. 9 C 167/99, o dovolání žalobce proti
rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 26. 2. 2003, č. j. 19 Co 240/2001-104,
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 26. 2. 2003, č. j. 19 Co 240/2001-104,
se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Prostějově rozhodl rozsudkem ze dne 31. 1. 2001, č. j. 9 C
167/99-87, o povinnosti žalovaného zaplatit žalobci částku 101.174,20 Kč s
úrokem z prodlení z jednotlivých plateb, jež jsou součástí dluhu, a to do 15-ti
dnů od právní moci rozsudku; žalovanému bylo též uloženo zaplatit žalobci
náklady řízení.
Soud prvního stupně rozhodoval o uplatněném nároku na dlužné nájemné z
nebytových prostor. Mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem
byly v rámci podnikání obou kontrahentů sjednány tři smlouvy o nájmu objektů č.
10, 15, 16 v k. ú. H. B., které žalovaný vypověděl k datu 1. 1. 1999, se
skončením běhu výpovědních dob dne 31. 3. resp. 30. 6. 1999. Žalobce se domáhal
dlužných plateb nájemného za měsíce březen až červen 1999 z jednotlivých smluv,
přičemž vyúčtoval žalovanému též smluvně sjednané zvýšení nájemného o míru
inflace. Prvostupňový soud po zjištění, že jednotlivé objekty byly
pronajímateli předány na konci běhu první z výpovědních dob (objekt č. 10 dne
19. 3. 1999) resp. po uplynutí druhé výpovědní doby (objekty č. 15, 16 dne 25.
8. 1999), nedal za pravdu žalovanému, který odmítl zaplatit zbylé nájemné s
odkazem na neplatnost nájemních smluv pro rozpor s ustanovením § 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon
č. 116/1990 Sb.“). Soud nedovodil nezbytnost souhlasu obecního úřadu se
smlouvami uzavřenými ve dnech 10. 10. 1997, 1. 7. 1998 a 1. 8. 1998, neboť
nešlo o nájem prostor stavebně určených k provozování obchodu a služeb;
zjištěné užívání prostor v rozporu se stanoveným účelem nemohlo být stiženo
sankcí neplatnosti nájemních smluv. V této souvislosti poukázal soud prvního
stupně na záměr zákonodárce při úpravě podmínky předchozího souhlasu správního
orgánu, na dočasnost předmětné právní úpravy a na účelovost jednání žalovaného,
který na konci nájemního vztahu věděl o nesouladu sjednaného účelu užívání
prostor se stavebním určením, pokračoval však v užívání prostor i nadále.
Krajský soud v Brně změnil k odvolání žalovaného rozsudkem ze dne
26. 2. 2003, č. j. 19 Co 240/2001-104, rozsudek soudu prvního stupně tak, že
žalobu v celém rozsahu zamítl a žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení před
soudy obou stupňů.
Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, posoudil však
odlišně dopad ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. na projednávanou
věc. Zabýval se otázkami
- sjednaného účelu užívání nebytových prostor a podmínky souhlasu
obecního úřadu s nájemními smlouvami,
- stavebním určením prostor, nájmem v rozporu s tímto určením a
důsledkem tohoto rozporu pro platnost nájemních smluv.
Při řešení první otázky odvolací soud akcentoval význam nájmu nebytových
prostor za účelem koupě a dalšího prodeje zboží a oprav motorových vozidel, jak
to odpovídalo živnostenskému oprávnění žalovaného. Podle odvolacího soudu již
tato skutečnost znamenala, že k platnosti nájemních smluv byl nutný souhlas
obecního úřadu; o tento souhlas přitom nebylo ani požádáno.
Odpověď odvolacího soudu na druhou z otázek vycházela ze zjištění, že
povolení k užívání staveb, v nichž jsou nyní pronajaté prostory, bylo
vydáno dne 12. 9. 1940 a stavby čp. 619, 620 jsou zapsány jako zemědělské
usedlosti. Zákon č. 116/1990 Sb. sice výslovně nesankcionuje rozpor mezi
stavebním určením prostor a jejich užíváním, nicméně tento rozpor
naplňuje skutkovou podstatu přestupku podle § 105 odst. 2 písm. c/ zákona č.
50/1976 Sb. ve znění platném v době uzavření nájemních smluv, a nájemní smlouvy
jsou proto podle § 39 občanského zákoníku neplatné jako odporující zákonu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Namítl nesprávné právní
posouzení věci odvolacím soudem při interpretaci § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990
Sb. Byly-li stavby zapsány jako zemědělské usedlosti, pak v době sjednání nájmu
nešlo o místnosti určené k provozování obchodu a služeb a nebylo tudíž třeba,
nehledě na přechodnost zmíněného ustanovení, souhlasu obecního úřadu s jejich
nájmem. Ani rozpor sjednaného účelu užívání nebytových prostor s jejich
stavebním určením nemohl podle dovolatele způsobit neplatnost nájemních smluv.
Účastníci smluv totiž počítali se stavební úpravou prostor a s jejich
rekolaudací, což také vyjádřili v nájemních smlouvách. Z těchto důvodů
dovolatel navrhl zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci odvolacímu soudu k
dalšímu řízení.
Žalovaný navrhl ve vyjádření k dovolání jeho zamítnutí.
Nejvyšší soud jako soud dovolací zjistil, že dovolání podal včas účastník k
němu oprávněný, zastoupený advokátem (§ 240 odst. 1, § 241 odst. 1 občanského
soudního řádu – dále jen „o. s. ř.“). Dovolání je přípustné podle ustanovení §
237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. a označený dovolací důvod koresponduje se zněním
ustanovení § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.
Dovolání je opodstatněné.
Ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. ve znění platném v době uzavření
nájemních smluv (podmínka předchozího souhlasu obecního úřadu byla z textu
odstraněna zákonem č. 302/1999 Sb. s účinností od 3. 12. 1999) vázalo nájem
nebytových prostor na ty účely, ke kterým jsou tyto prostory stavebně určeny;
místnosti určené k provozování obchodu a služeb bylo možno pronajímat jen po
předchozím souhlasu dříve národního výboru, posléze obecního úřadu.
Toto ustanovení se však stalo brzy po nabytí účinnosti nadbytečným a takřka
obsoletním, neboť kompetence sledovat podmínky podnikání a kontrolovat jejich
dodržování přešly po vydání živnostenského zákona č. 455/1991 Sb. na
živnostenské úřady. Ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. tak začalo
bránit realizaci zásady rovnosti účastníků smluvních vztahů (v poměru nájmu
nebytových prostor s obchodním účelem vůči jiným nájemním vztahům) a omezovalo
smluvní volnost kontrahentů. Tyto aplikační bariéry vedly ke zrušení podmínky
předchozího souhlasu obecního úřadu, což se stalo až zákonem č. 302/1999 Sb.
Následky právní úpravy v citovaném ustanovení, protiřečící dalšímu vývoji
nájemních vztahů při obchodní činnosti, však velí vykládat ustanovení § 3 odst.
2 zákona č. 116/1990 Sb. s výraznou mírou restrikce, za současného šetření
smluvních projevů při nájmu nebytových prostor pro obchodní účely.
Ve světle tohoto přístupu přikročil dovolací soud k následujícím interpretačním
závěrům:
1. Záměrem zákonodárce při zakotvení podmínky předchozího souhlasu
správního orgánu k platnosti smlouvy byla ochrana využívání stávajících
obchodních prostor ke stále týmž účelům; měly tedy být eliminovány nežádoucí
tendence omezit obchodní činnost resp. oblast služeb občanům, které mohly
tehdejší z hlediska podnikání transformační období provázet. Současně to ale
znamená, že jen místnosti (prostory) stavebně určené k provozování obchodu a
služeb mohly být předmětem použité formy správního dohledu.
2. Došlo-li k povolení užívat stavby, v nichž byly prostory pronajaty,
jako zemědělské usedlosti, pak předmětné nebytové prostory nelze, přinejmenším
ne z hlediska stavebněprávního, kvalifikovat jako „místnosti stavebně určené k
provozování obchodu a služeb“. Již tento závěr znamená, že odpadá důvod
aplikace ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. v jeho
části o podmínce souhlasu obecního úřadu.
3. Málo aktuální stavební určení (povolení k užívání zemědělských
staveb ze 7. 6. 1939 a z 12. 9. 1940) pronajatých prostor a jeho vzniklý rozpor
s účelem nynějšího nájmu neponechali účastníci bez povšimnutí a v nájemních
smlouvách se skutečně, jak uvádí dovolatel, hovoří o stavebních úpravách a
legalizaci změny účelu užívání staveb („rekolaudaci“) – srov. článek IX.
bod 8. smlouvy z 1. 7. 1998, jakož i shodně označený článek smlouvy ze dne 1.
8. 1998. Při takto předvídaném postupu není namístě posoudit nájemní smlouvy
mezi účastníky jako neplatné pro zmíněný rozpor (navíc bez výslovné sankce
neplatnosti v zákoně).
4. Uzavřeli-li účastníci smlouvy o nájmu nebytových prostor a průběh
(byť časově poměrně krátký) nájemních vztahů nebyl poznamenán, alespoň podle
zjištění soudů, žádnými námitkami některé ze stran k platnosti smluv a účinkům
jejich ustanovení o nájemném, pak je žádoucí respektovat obecný princip pacta
sunt servanda a zachovat kontrahentům právní jistotu o existenci smluvního
vztahu. Soudu prvního stupně tu lze přisvědčit, že až v době podání výpovědí z
nájmů se začal žalovaný zabývat otázkou, zda jsou smlouvy opatřeny souhlasem
obecního úřadu. Nelze ani opomenout, že žalobcem požadovaný doplatek na
nájemném pokrývá období, v němž, podle zjištěných dat předání objektů, žalovaný
prostory skutečně užíval či měl možnost užívat.
Z řečeného vyplývá závěr o platnosti nájemních smluv mezi účastníky s tím, že
podmínkou této platnosti nebyl souhlas příslušného obecního úřadu podle
ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Právní relevanci smluvních pasáží
o výši a splatnosti nájemného mohl brát žalobce oprávněně v potaz z hlediska
platební povinnosti žalovaného, vážící se k době trvání nájemních vztahů.
Dovolací soud tedy ze svého systematického a teleologického pohledu nesdílí
výklad ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. odvolacím soudem v
posuzované věci. Přistoupil proto ke zrušení jeho rozsudku a k vrácení věci
tomuto soudu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 o. s. ř.), neboť dovolací důvod
podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. byl uplatněn oprávněně.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 30. října 2003
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu