28 Cdo 1399/2001
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Emy
Barešové a soudců JUDr. Ivy Brožové a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci
žalobkyň A/ L. H., a B/ H. D., zastoupených advokátem, proti žalované Z. o.
Č. z. s. J. H., zastoupené advokátem, o 171.388 Kč s příslušenstvím, vedené u
Okresního soudu v Jindřichově Hradci pod sp.zn. 2 C 458/96, o dovolání žalobkyň
proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27.9.2000, čj. 8
Co 1817/2000-254, ve znění opravného usnesení ze dne 23.10.2000, čj. 8 Co
1817/2000-274, takto :
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27.září 2000,
čj. 8 Co 1817/2000-254, ve znění opravného usnesení ze dne 23.10.2000, čj. 8 Co
1817/2000-274, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Jindřichově Hradci rozsudkem ze dne 16.4.1999, čj. 2 C
458/96-110, zčásti vyhověl žalobě na zaplacení nájemného z pozemku č. 1408 v
J. H., který užívá žalovaná organizace, a to do výše 14.021,10 Kč se 17%
úrokem z prodlení od 1.1.1996 do zaplacení; ve zbývající části, tj. ohledně
částky 171.388 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl.
Krajský soud v Českých Budějovicích na základě odvolání žalobkyň tento
rozsudek usnesením ze dne 12.10.1999, čj. 8 Co 1963/99-144, zrušil v zamítavé
části a ve výroku o nákladech řízení, s tím, že ve zbývající části je
rozsudek soudu prvního stupně nedotčen.
Soud prvního stupně pak rozhodl ve věci znovu rozsudkem ze dne
28.4.2000, čj. 2 C 458/96-208, tak, že žalobu na zaplacení částky 171.388 Kč s
příslušenstvím opětovně zamítl. Tento rozsudek pak odvolací soud potvrdil
rozsudkem ze dne 27.9.2000, čj. 8 Co 1817/2000-254, přičemž vyslovil
přípustnost dovolání k otázkám:
„ 1/ Zda může skončit nájemní vztah mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem
pozemku, na němž se nachází zahrádková osada, založený zákonem č. 229/1991 Sb.
(§ 22 odst. 3) pouhým vypršením doby, na niž bylo dosavadnímu uživateli zřízeno
právo dočasného užívání pozemku dle zák.č. 122/1975 Sb., bez toho, že by byla
vlastníkem dána po 24.6.1991 nájemci výpověď z nájmu, či by mezi nimi došlo k
skončení nájemního vztahu dohodou.
2/ Zda si účastníci nájemního vztahu založeného zák.č. 229/1991 Sb. ( § 22
odst. 3) mohou platně, v rámci dohody o prodloužení nájmu dle § 22 odst. 4
zákona, dohodnout nájemné přesahující 10% z ceny pozemku odvozené z
bonitovaných půdně-ekologických jednotek, vydaných vyhláškou Ministerstva
zemědělství pro účely daně z nemovitostí“.
Odvolací soud vyšel ze zjištění, že k předmětnému pozemku vzniklo
žalovanému (jeho právnímu předchůdci) původně právo dočasného užívání podle
zákona č. 122/1975 Sb., které bylo dnem účinnosti zákona č. 229/1991 Sb., o
úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění
pozdějších předpisů (dále jen “zákon o půdě“) přetransformováno na vztah
nájemní mezi vlastníkem a uživatelem. Podle závěru odvolacího soudu nájemní
vztah ze zákona neskončil uplynutím doby, na niž bylo původně zřízeno právo
dočasného užívání, protože výpověď z nájmu dána nebyla. Pokud zákon o půdě v §
22 odst. 4 stanoví, že výpovědní lhůta u pozemků, na nichž je blíže
definovaná zahrádková osada, končí dnem, kdy mělo skončit právo dočasného
užívání, týká se to skončení lhůty v případě dané výpovědi, tj. výpovědní
lhůta nemůže skončit dříve než mělo skončit právo dočasného užívání. Pokud
výpověď nebyla dána, trvá nájemní vztah ze zákona, pro nějž platí kogentní
regulace nájemného. Proto odvolací soud považoval za irelevantní, zda mezi
účastníky došlo k uzavření dohody o nájmu včetně nájemného, protože účastníci
nájemního vztahu se nemohli od takto regulovaného nájemného odchýlit. Za
správný proto považuje závěr, že žalobkyním přísluší pouze nájemné takto
stanovené, jež odpovídá již dříve přisouzené částce, a ve zbývající částce,
vycházející z dohody účastníků, nelze žalobě vyhovět. Nezabýval se proto již
platností dohody, z níž žalobkyně vycházejí.
Proti rozsudku odvolacího soudu podaly žalobkyně včasné dovolání.
Vycházely z toho, že přípustnost dovolání je dána jednak výrokem odvolacího
soudu, jednak tím, že v odvolacím řízení navrhly připuštění dovolání do všech
výroků. Odvolacímu soudu vytýkají nesprávné právní posouzení věci. Dle
dovolání byl předmětný pozemek původně sdružen do zemědělského družstva, jež
jej přenechalo do dočasného užívání smlouvou ze dne 10.12.1982. V té době však
jeho spoluvlastnicemi byly již dovolatelky, které nebyly členkami družstva a
nedaly souhlas ke vzniku práva dočasného užívání, jak vyžadoval zákon č.
162/1990 Sb. Právo družstevního užívání předmětného pozemku zaniklo ke dni
24.6.1991 podle § 22 odst. 1 písm.a) zákona o půdě; žalovanému, který pozemek
užíval, však právo nájmu nevzniklo, protože mu právo družstevního užívání do
té doby nesvědčilo. Žalobkyně k užívání pozemku pak nedaly souhlas, nedošlo
proto ke vzniku nájmu ze zákona, a na daný případ nedopadá ustanovení § 22
odst. 4 zákona o půdě. Protože dle jejich názoru právo nájmu ze zákona
nevzniklo,užívá žalovaný předmětný pozemek bez právního důvodu.
Pokud jde o regulaci výše nájmu, dovolatelky zastávají názor, že stát může
kogentním způsobem regulovat tuto výši jen při nájmu svého majetku. Nic pak již
nevylučuje, aby se účastníci dohodli jinak. Dovolatelky dále poukazují na to,
že odvolací soud byl v době rozhodování nesprávně obsazen ( § 237 odst. 1
písm.g) OSŘ), zejména na to, že obsazení soudu při vyhlášení rozsudku
odvolacího soudu je odlišné od vyjmenování soudců v jeho rozsudku, protože je v
něm uveden soudce JUDr. M. Š., který však v senátu nezasedal.
Nad rámec otázek, vytčených odvolacím soudem k přezkumu v dovolacím
řízení, uvádějí dovolatelky argumenty, týkající se platnosti smlouvy ze dne
17.2.1995, kterou účastníci řešili vztahy spojené s dosavadním užíváním a
následným nájmem. Konstatují, že odvolací soud tuto smlouvu nehodnotil, ač pro
právní posouzení věci má zásadní význam.V dalším se pak zabývají skutkovými
okolnostmi ve vztahu k této smlouvě. Navrhují, aby rozsudek odvolacího soudu
spolu s opravným usnesením byl zrušen a věc byla tomuto soudu vrácena k
dalšímu řízení.
Žalovaný se k dovolání vyjádřil tak, že právní závěry odvolacího soudu
považuje za správné. K obsazení senátu v době vynesení rozsudku se nemůže
vyjádřit. Trvá na tom, že k nové nájemní smlouvě, ani k majetkovému vypořádání
mezi účastníky nedošlo. Navrhl, aby rozsudek odvolacího soudu byl „ponechán v
platnosti“. Na to pak dovolatelky reagovaly svým vyjádřením, které se týkalo
zejména hodnocení věrohodnosti svědka, vyslechnutého ve věci smlouvy o nájmu.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17.zákona č.30/2000 Sb., kterým
se mění zákon č.99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
( OSŘ), a některé další zákony, se dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu
vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, nebo vydaným po řízení
provedeném podle dosavadních právních předpisů, projednají a rozhodnou podle
dosavadních právních předpisů, tj. podle OSŘ ve znění účinném před 1.1.2001.
Dovolací soud z obsahu spisu usoudil, že je správný poukaz dovolatele
na rozpor v úředních listinách odvolacího soudu, které jsou součástí spisu,
neboť údaje o obsazení senátu v protokolu o jednání odvolacího soudu, při němž
byl vynesen rozsudek, se lišilo od údajů v záhlaví písemného vyhotovení tohoto
rozsudku. Proto spis vrátil k odstranění této vady, a současně si vyžádal
rozvrh práce Krajského soudu v Českých Budějovicích, platný ke dni vynesení
rozsudku. Uvedená vada, k níž došlo v důsledku omylu při zpracování písemného
vyhotovení rozsudku, byla odstraněna postupem odvolacího soudu; v písemném
vyhotovení rozsudku i ve vyhotoveních doručených účastníkům řízení bylo
opraveno jeho záhlaví tak, že obsazení senátu ( předsedkyně JUDr. Z. V.,
soudci JUDr. M. V. a Mgr. M. P.) odpovídá protokolu o jednání odvolacího
soudu. Současně dovolací soud zjistil z rozvrhu práce Krajského soudu v
Českých Budějovicích na rok 2000, že tento senát je určen k vyřizování
opravných prostředků proti rozhodnutím Okresního soudu v Jindřichově Hradci.
Tím považuje za odstraněnou vadu, na niž dovolatelky upozornily.
Dovolání splňuje náležitosti stanovené v § 241 odst. 2 OSŘ a je přípustné v
rámci výroku odvolacího soudu, jímž bylo dovolání připuštěno (§ 239 odst. 1
OSŘ). Vady řízení, zakládající jeho zmatečnost (§ 237 odst. 1 OSŘ) nebyly
dovolacím soudem zjištěny. Dovolací soud proto přezkoumal rozsudek odvolacího
soudu v rámci uplatněných dovolacích důvodů (§ 242 odst. 3 věta prvá OSŘ), jež
se shodují s vymezením přípustnosti dovolání, stanoveným odvolacím soudem.
Dovolací soud v prvé řadě konstatuje, že odvolací soud aplikoval na daný případ
správný předpis pokud jde o vznik práva nájmu ze zákona, a to ustanovení § 22
odst. 1, 3 a 4 zákona o půdě. Dle odvolacího soudu i dovolatelek byl předmětný
pozemek sdružen tehdejším vlastníkem do společného družstevního užívání, takže
podle tehdy platného zákona o zemědělském družstevnictví k němu vzniklo právo
družstevního užívání. V roce 1982 zřídilo jednotné zemědělské družstvo, jemuž
toto právo svědčilo, v souladu s tehdy platným zákonem č. 122/1975 Sb., o
zemědělském družstevnictví, k tomuto pozemku právo dočasného užívání právnímu
předchůdci žalovaného, a to do 1.1.1995. Dovolací soud nepovažuje za
rozhodující, že vlastnice pozemku nedaly tehdy souhlas se zřízením práva
dočasného užívání, protože zákon, za jehož platnosti k zřízení práva dočasného
užívání došlo, ( tj. zákon č. 122/(1975 Sb., o zemědělském družstevnictví),
takový souhlas nevyžadoval. Právo dočasného užívání pozemku, k němuž náleželo
právo družstevního užívání podle předpisů o zemědělském družstevnictví, bylo
odvozeno od tohoto základního práva a zaniklo spolu s ním podle ustanovení § 22
odst. 1 písm.a) zákona o půdě. Pokud jde o nejrůznější práva dočasného užívání,
která vznikla podle dřívějších předpisů, je pro aplikaci ustanovení § 22 odst.
1 zákona o půdě rozhodující, zda bylo zrušeno základní právo k pozemku, z něhož
bylo právo dočasného užívání odvozeno. V daném případě bylo tímto právem právo
družstevního užívání, které zrušeno bylo. Dovolací soud proto shledává právní
závěr odvolacího soudu, že k předmětnému pozemku žalobkyň vzniklo v důsledku
zrušení tohoto práva mezi účastníky (tj. mezi vlastnicemi a uživatelem) právo
nájmu na základě ustanovení § 22 odst. 3 zákona o půdě, za naprosto správný.
Správným shledal dovolací soud i výklad odvolacího soudu ve vztahu k ustanovení
§ 22 odst. 4 zákona o půdě, pojednávajícímu o zvláštních podmínkách nájmu
pozemků, užívaných některými zahrádkářskými osadami (okolnost, že jde o takto
zákonem vymezenou zahrádkovou osadu, účastníci nezpochybnili). Jde zejména o
výklad ustanovení o skončení výpovědní lhůty u pozemků takto užívaných.
Dovolací soud se touto otázkou již zabýval.
Ve věci sp.zn. 28 Cdo 241/98 Nejvyšší soud rozhodl rozsudkem ze dne
16.12.1998, v němž zaujal následující výklad § 22 odst. 3 zákona o půdě:
Na základě ustanovení § 22 odst. 3 ( v původním znění odst. 2) zákona o půdě
vznikl mezi účastníky právních vztahů, které zanikly podle odstavce 1
citovaného ustanovení, ze zákona nájemní vztah, který je koncipován jako
vypověditelný oběma stranami s roční výpovědní lhůtou. Na toto základní
ustanovení pak navazuje zvláštní ustanovení odstavce 4 (v původním zněné
odstavec 3), které upravilo speciálně vztahy mezi majiteli pozemků jako
pronajimateli ze zákona, a nájemci ze zákona v případě, že předmětem zákonného
nájmu jsou pozemky, na nichž byla zřízena zahrádková nebo chatová osada podle
zákonem stanovených kriterií. Zákon zde přímo upravil výpovědní lhůty v
případech, kdy užívací vztahy byly založeny na dočasném užívání pozemku; šlo
logicky o případy vztahů, které ke dni účinnosti zákona trvaly, avšak jejichž
trvání bylo smluvně limitováno. Výpovědní lhůtu u nájmů, které vycházely z
jiných užívacích vztahů, tj. u užívání trvalého nebo dočasného na dobu
neurčitou, zákon původně takovým zvláštním ustanovením neřešil; tyto vztahy
plně podléhaly obecnému režimu výpovědi zákonem založeného nájmu podle
ustanovení § 22 odst. 2 ( v nyní platném znění odst.3). Ustanovení o ukončení
výpovědní lhůty u nájmů, založených původně zřízením užívacího práva na dobu
trvalou nebo neurčitou ( zařazené do zákona o půdě zákonem č. 183/1993 Sb.,
účinným od 1.7.1993), je poněkud zavádějící, a s ohledem na zpětnou úpravu k
24.6.1991 je spíše deklaratorního rázu, protože zákon nemůže stanovit konec
výpovědní lhůty zpětně ke dni své účinnosti, kdy žádná výpověď (tímto) zákonem
založeného nájmu nemohla být učiněna; jeho účelem bylo zřejmě odstranit
pochybnosti o tom, od kdy se počítá lhůta vyplývající z práva na prodloužení
nájmu o 10 let, nic to však nezměnilo na podstatě nájemního vztahu,
vypověditelného v zásadě podle ustanovení § 22 odst. 3 ( v původním znění
odst. 2) zákona o půdě. Navazující věta, která stanovila právo na prodloužení
nájmu ze zákona, totiž původně zněla: „ Nájemce má právo na prodloužení nájmu
na dalších 10 let, nedohodnou-li se účastníci jinak“. Novelou byla upřesněna
lhůtě tak, že za slova „ 10 let“ bylo doplněno „ nejdéle však do roku 2001“.
Toto doplnění znamená jednoznačné omezení práva na prodloužení zákonného nájmu
v případě pozemků užívaných jako zahrádkové a chatové osady jeho limitováním
rokem 2001.
Dovolací soud vykládá toto ustanovení tak, že nájemce ze zákona má právo na
prodloužení nájmu ze zákona pro případ výpovědi takového nájmu pronajímatelem,
nejdéle však do roku 2001.
Z uvedeného rozboru, který postihuje i část problematiky řešené odvolacím
soudem v dané věci, tedy vyplývá, že pokud výpovědˇ z nájmu nebyla podána,
nájemní vztah ze zákona trval i po uplynutí výpovědní lhůty stanovené zákonem
(pokud nedošlo k jeho zániku jiným způsobem např. dohodou). Jiný výklad by ani
nebyl možný, protože by vedl k zániku zákonného nájmu i v těch případech, kdy
účastníci tohoto vztahu si jeho ukončení nepřejí.
Dovolací soud tedy shledal právní závěry odvolacího soudu, týkající se první z
jím vytčených otázek, za správné.
Druhou otázku, týkající se kogentnosti ustanovení § 22 odst. 4 zákona o půdě o
výši ročního nájemného, posoudil dovolací soud odlišně od soudu odvolacího.
Vychází z toho, že účelem založení nájmu ze zákona bylo okamžitě řešit právní
vztahy mezi vlastníky a uživateli zemědělských a lesních pozemků po zrušení
předchozích užívacích práv, v době, kdy vlastníci pozemků a jejich uživatelé
neměli ještě ani možnost se o nájemních vztazích a jejich podmínkách
dohodnout. Nebylo možno připustit, aby jejich práva a povinnosti k pozemkům,
jež vyžadují každoroční obdělávání, zůstaly bez jakékoli právní úpravy.
Zákonodárce proto přistoupil k řešení, jež bylo považováno více méně za
provizorní - nájem ze zákona, včetně minimálních úprav jeho obsahu (např. výše
nájemného), totiž trval do doby, než došlo k jiné dohodě účastníků. Proto už
ustanovení § 22 odst. 3 o vzniku nájmu ze zákona, je předznamenáno úvodními
slovy „Nedošlo-li mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem zemědělského pozemku
k jiné dohodě...“. Zákonná úprava mohla tedy nahrazovat vůli účastníků jen do
doby, kdy se dohodli na podmínkách vyhovujících oběma stranám. Uzavřená dohoda,
včetně dohody o výši nájemného, pak ukončovala nájemní vztah ze zákona, a
nastupoval režim občanského zákoníku v plném rozsahu. Výklad odvolacího soudu,
který dovodil neplatnost takové dohody z okolnosti, že nájemné nebylo vypočteno
dle hledisek platných pro nájem ze zákona, odporuje nejen zásadě smluvní
volnosti, ale i smyslu ustanovení § 22 odst. 3 a 4 zákona o půdě.
Dovolací soud tedy v této druhé otázce nepovažoval názor odvolacího soudu za
správný, a protože odvolací soud se nezabýval platností dohody z jiných
hledisek, bylo jeho rozhodnutí zrušeno podle ustanovení § 243b odst. 1 věta za
středníkem OSŘ a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení ( § 243b odst. 2 OSŘ). V
dalším řízení je odvolací soud vázán právním názorem dovolacího soudu, a
rozhodne nově o nákladech řízení, včetně řízení dovolacího ( § 243d odst. 1
o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 7.listopadu 2001
JUDr. Ema B a r e š o v á , v.r.
předsedkyně senátu