28 Cdo 148/2002
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa
Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., a JUDr. Milana Pokorného,
CSc., v právní věci žalobkyně J. P., zastoupené advokátkou, proti žalovaným 1)
K. M. a 2) V. M., zastoupených advokátkou, o vyklizení dřevníku, vedené u
Okresního soudu v Českých Budějovicích pod sp. zn. 23 C 28/2001, o dovolání
žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 8. 10.
2001, č.j. 19 Co 1950/2001-52, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 8. 10. 2001,
č.j. 19 Co 1950/2001-52, a rozsudek Okresního soudu v Českých Budějovicích ze
dne 14. 6. 2001, č.j. 23 C 28/2001-30, se zrušují a věc se vrací Okresnímu
soudu v Českých Budějovicích k dalšímu řízení.
Žalobou, podanou dne 30.1.2001 u Okresního soudu v Českých Budějovicích
domáhala, se žalobkyně vydání rozsudku, jímž měla být žalovaným uložena
povinnost vyklidit dřevník blíže popsaný v petitu žaloby a vyklizený žalovaným
předat, a to do tří dnů od právní moci rozsudku. Tvrdila, že je výlučnou
vlastnicí domu, v němž na základě dohody o užívání bytu ze dne 5. 1. 1992,
platné od 31.10. 1991 dosud užívají žalovaní samostatný byt IV. kategorie. Ve
výše uvedené dohodě nebyl uveden předmětný dřevník, přesto do 10. 11. 2000
užívali žalovaní dva dřevníky a jeden dřevník po výzvě ze dne 29. 11. 2000
vyklidili.
Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s tím, že předmětný dřevník užívají
po právu na základě nájemní smlouvy s předchozím majitelem a tato smlouva
nebyla nikdy zrušena.
Okresní soud v Českých Budějovicích jako soud prvního stupně
rozsudkem ze dne 14. 6. 2001, č.j. 23 C 28/2001-30, žalobu zamítl zcela. Po
skutkové stránce vyšel ze zjištění, že mezi žalovanými a Ing. V. Š. (právním
předchůdcem žalobkyně) byla dne 1. 10. 1973 uzavřena nájemní smlouva (dohoda o
odevzdání a převzetí bytu), na základě níž vzniklo žalovaným právo
užívat byt včetně příslušenství, které obsahovalo i dřevník. Dále vzal za
prokázáno, že žalobkyně uzavřela s žalovanými dne 5.1.1992 novou nájemní
smlouvu, v níž jako příslušenství bytu dřevník uveden nebyl. Stejně tak vzal za
prokázáno, že do 10.11.2000 užívali žalovaní dva dřevníky a po tomto datu
dřevník jeden a původní nájemní smlouva zrušena nebyla. Z evidenčního listu pro
výpočet nájemného ze dne 1.5.1994, 27.6.1996, 18.6.1997, 1.9. 1998 a 28.6.1999
zjistil, že nájemné za užívání bytu zahrnovalo i částku za dřevník. Věc
posoudil podle § 680 odst. 2 o.z., účinného od 1.1.1992, podle něhož právním
následkem pronajaté věci je přechod práv a povinností na nabyvatele. Nájem
sjednaný na dobu neurčitou s původním vlastníkem trval i nadále, i když se
změnil vlastník domu a povinností nájemce ani pronajímatele nebylo uzavřít
novou smlouvu. Poukazoval též na § 516 odst. 1 o.z., účinného od 1.1. 1992 se
závěrem, že pokud byla nová smlouva uzavřena a nebylo sjednáno, že zaniká
smlouva původní, pak platí i nadále a je třeba zabývat se otázkou její
platnosti. Uzavřel, že nájem bytu je chráněn nejen tím, že pronajímatel může
nájemci dát výpověď jen z důvodů stanovených v zákoně, ale též tím, že nájemci
zaručuje určitá práva. Jestliže nová smlouva obsahuje užší rozsah oprávnění než
smlouva původní, zkracuje práva nájemce a je s původní smlouvou v rozporu.
Dospěl k závěru, že smlouva je neplatná podle § 39 o.z. pro obcházení zákona.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze
dne 8.10. 2001, č.j. 19 Co 1950/2001-52, potvrdil rozsudek soudu prvního
stupně. Vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, zejména z dohody o
užívání bytu uzavřené dne 5.1.1992, obsahující doložku, že platnost smlouvy se
stanoví ode dne 31.10.1991. Věc posoudil podle § 685 a násl. v tehdejším znění
o.z., na základě něhož byla-li nájemní smlouva uzavřena písemně, vyhotoví se o
jejím obsahu zápis. Protože zákon nevyžadoval písemnou formu nájemní smlouvy,
je třeba vykládat úmysl účastníků při uzavírání smlouvy podle § 35 odst. 1
tehdy platného o.z. Vzhledem například k evidenčnímu listu o výpočtu nájemného
ze dne 1.5.1994 dovodil, že nájemní smlouvou ze dne 5.1.1992 bylo mezi
účastníky ujednáno, že žalovaní budou užívat též dva dřevníky, byť v současné
době po dohodě užívají pouze dřevník jeden. Odvolací soud se neztotožnil s
názorem soudu prvního stupně ohledně neplatnosti předmětné smlouvy podle § 39
o.z. Uzavřel, že rozsah předmětu nájmu v nové smlouvě může být podle dohody
účastníků širší nebo užší. Dospěl tedy k závěru, že smlouvou ze dne 5.1.1992
pronajala žalobkyně žalovaným též dva dřevníky, z nichž jeden je totožný s tím,
jehož vyklizení se domáhá a žalovaní jej užívají na základě platné smlouvy.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně včas
dovolání, jehož přípustnost dovozovala z ustanovení § 237 odst. 1 písm.c)
o.s.ř. Tvrdila existenci dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci
podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. Podle dovolatelky napadené rozhodnutí má
ve věci samé po právní stránce zásadní význam, jenž spatřovala v řešení právní
otázky odvolacím soudem v rozporu s hmotným právem. Namítala, že předmětnou
nemovitost odkoupila na základě kupní smlouvy ze dne 10.10.1991 od Ing. Š.,
jemuž byla nemovitost vydána dne 18. 10.1991 Podnikem bytového hospodářství
podle zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích s tím, že nový
nabyvatel musí uzavřít s nájemníky nové nájemní smlouvy, o čemž svědčí i zápis
o fyzickém předání a převzetí nemovitosti ze dne 27. 1. 1991. Dále tvrdila, že
Podnik bytového hospodářství zrušil se všemi uživateli dohody o užívání ke dni
18.10.1991 a v nové nájemní smlouvě ze dne 5.1.1992 dřevník uveden nebyl.
Rovněž vytýkala odvolacímu soudu, že mohl vycházet i z jiného zápisu o dohodě o
odevzdání a převzetí bytu a to ze dne 26.5.1976, kde předmětem nájmu
dřevník nebyl. Nesouhlasila s názorem odvolacího soudu, že evidenční list o
výpočtu nájemného ze dne 1.5.1994 mění smlouvu ze dne 5.1.1992. Dále
argumentovala tím, že úmyslem žalující strany nebylo pronajmutí dřevníků, a
proto je do smlouvy nezakotvila. Poukazovala též na skutečnost, že dřevníky
nebyly žalobkyní pronajaty, i když žalovaní platili od 1.5.1994 nájemné za
jejich užívání. Navrhla proto zrušení rozhodnutí soudů obou stupňů a
vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Vzhledem k tomu, že řízení v této věci bylo zahájeno podáním žaloby dne
25.1.2002, tedy po 1. lednu 2001, Nejvyšší soud České republiky jako soud
dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel v souladu s body 1., 15., 17.,
hlavy první, části dvanácté, zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č.
99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského
soudní řádu ve znění účinném od 1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku
jsou uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění po novele provedené
zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.s.ř.“).
Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou -
účastníkem řízení řádně zastoupeným advokátem (§ 240 odst. 1 o.s.ř., § 241
odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení § 237
odst. 1 písm. c) o.s.ř. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího
soudu a dospěl k závěru, že dovolání nelze upřít opodstatnění.
Podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dovolání přípustné proti
rozsudku odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně
a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po
právní stránce zásadní význam.
Podle § 237 odst. 3 o.s.ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní
stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v
rozhodování dovolacího soudu nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy
nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v
rozporu s hmotným právem.
Vzhledem k tomu, že přípustnost dovolání je ve smyslu citovaného
ustanovení spojena se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní,
vyplývá, že také dovolací přezkum se otevírá pro posouzení otázek právních;
způsobilým dovolacím důvodem, kterým je možno dovolání odůvodnit, je tedy důvod
podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí
odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (jiné otázky,
zejména posouzení správnosti nebo úplnosti skutkových zjištění, přípustnost
takového dovolání nezakládají). Nesprávným právním posouzením věci ve smyslu §
241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. je pochybení soudu při aplikaci práva na zjištěný
skutkový stav, tedy případ, kdy byl skutkový stav posouzen podle jiného
právního předpisu, než který měl být správně použit, nebo byl-li sice aplikován
správně určený právní předpis, ale soud jej nesprávně interpretoval (vyložil
nesprávně podmínky obecně vyjádřené v hypotéze právní normy a v důsledku toho
nesprávně aplikoval vlastní pravidlo, stanovené dispozicí právní normy).
Nesprávné právní posouzení věci je způsobilým dovolacím důvodem jen tehdy,
jestliže právě na něm napadené rozhodnutí spočívalo, jinými slovy bylo-li
rozhodující pro výrok rozhodnutí odvolacího soudu.
Přitom o rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadního významu jde
jen tehdy, jestliže odvolací soud posuzoval právní otázku, která měla zásadní
význam nejen pro rozhodnutí v konkrétní projednávané věci, ale současně i
význam obecný - z hlediska rozhodovací činnosti soudů vůbec. Z tohoto
pohledu má rozhodnutí odvolacího soudu uvedený význam zpravidla tehdy, jde-li o
takovou právní otázku, která nebyla vyřešena judikaturou vyšších soudů (tj.
dovolacího soudu a odvolacích soudů), nebo jejíž výklad se v judikatuře těchto
soudů dosud neustálil, nebo jestliže odvolací soud posoudil určitou právní
otázku odlišně od ustálené judikatury vyšších soudů.
V dané věci mělo právní posouzení zásadní význam nejen pro rozhodnutí
odvolacího soudu v konkrétní věci, ale této otázce (jejíž řešení bylo v
dovolání zpochybněno) přiznává dovolací soud i výše definovaný obecný význam, a
dovolání tak shledává podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. přípustným.
Podle § 242 odst. 3 o.s.ř. lze rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen
z důvodů uplatněných v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud
přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b)
a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny.
Vzhledem k důvodům podaného dovolání je předmětem dovolacího přezkumu posouzení
správnosti právních závěrů odvolacího soudu, pokud jde o možnosti uzavření nové
smlouvy o nájmu bytu podle ustanovení občanského zákoníku ve znění účinném po
novele provedené zákonem č. 509/1991 Sb., náležitostí platnosti takové smlouvy
ve vztahu k vymezení příslušenství bytu a konečně možností změny písemně
uzavřené nájemní smlouvy pozdějšími konkludentními účastníky takové smlouvy.
V této věci je třeba nejdříve zmínit ustanovení § 12 odst. 1 zákona č. 87/1991
Sb., o mimosoudních rehabilitacích, podle něhož dnem převzetí nemovitosti
oprávněná osoba vstupuje do práv a závazků pronajímatele, který uzavřel dohodu
o odevzdání a převzetí bytu nebo smlouvu o nájmu nebytového prostoru v
převzaté nemovitosti. Ustanovení § 12 odst. 2 téhož zákona není v daných
souvislostech významné, když ze skutkových zjištění, o která odvolací soud
opřel své rozhodnutí, nevyplývá, že by dům, v němž se předmětný byt nachází,
splňoval požadavky uvedené v tomto ustanovení pod písmeny a) až e).
Právo osobního užívání bytu založené podle předpisů platných do 31. 12. 1991,
mohlo ovšem mimo jiné zaniknout písemnou dohodou mezi organizacemi a uživatelem
podle § 183 věty první o.z. ve znění účinném do 31. 12. 1991. Uvedená okolnost
zatím z výsledků řízení dostatečně patrna není.
S přihlédnutím k důsledkům plynoucím ze zásady smluvní autonomie nebylo
vyloučeno, aby právo osobního užívání bytu, které se od 1. 1. 1992
transformovalo do práva nájmu bytu, doznalo změny dohodou mezi pronajímatelem a
nájemcem, stejně jako bylo možné, aby účastníci smlouvy o nájmu bytu uzavřeli
smlouvu zcela novou, kterou (odlišně od dosavadního stavu) upravili svá
vzájemná práva a povinnosti. Posouzení, zda pozdější smluvní ujednání mezi
účastníky bylo uzavřeno za platnosti dřívějšího práva nájmu bytu (vzniklého na
základě dřívějšího právo osobního užívání bytu), nebo zda šlo o uzavření zcela
nové smlouvy poté, co dřívější právní vztah (osobního užívání bytu nebo nájmu k
bytu) zcela zanikl některým ze způsobů uvedených v zákoně, je ovšem v této věci
významné pro právní posouzení obsahu smlouvy mezi účastníky uzavřené dne 5.
1. 1992 a hodnocení jejich úkonů, kvalifikovaných odvolacím soudem jako
konkludentní jednání, měnící ustanovení písemné smlouvy ze dne 5. 1. 1992.
Podle § 685 odst. 1 věty první o.z., ve znění účinném v době od 1. 1. 1992 do
31. 12. 1994, nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel
přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to buď na dobu určitou, nebo
bez určení doby užívání, nájemní smlouva zpravidla obsahuje i popis
příslušenství, a popis stavu bytu.
Podle ustanovení § 686 odst. 1 téhož zákona nájemní smlouva musí obsahovat
označení předmětu a rozsahu užívání, výši nájemného a výši úhrady za plnění
spojená s užíváním bytu nebo způsob jejich výpočtu. Měla by též obsahovat i
popis příslušenství a popis stavu bytu. Nebyla-li nájemní smlouva uzavřena
písemně, vyhotoví se o jejím obsahu zápis.
Podle § 121 odst. 2 o.z. ve znění účinném do 31. 12. 1991 příslušenstvím bytu
byly vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány.
Příslušenství bytu je stejným způsobem upraveno rovněž v ustanovení § 121 odst.
2 o.z, ve znění účinném od 1. 1. 1992. Příslušenstvím bytu ve smyslu § 121
odst. 2 o.z. jsou tedy jednak vedlejší místnosti, jednak vedlejší prostory,
obojí určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Vedlejšími místnostmi jsou
místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu,
aby byly užívány spolu s bytem. Jde o neobytné kuchyně, neobytné haly a komory,
koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové
kouty, předsíně atd. Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt,
avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány, jako např. sklep, dřevník,
kolna atd. Z uvedeného současně vyplývá, že příslušenství bytu není a nemůže
být samostatným předmětem právních vztahů (v daném případě vztahů dříve
uživatelských a posléze nájemních), nýbrž se řídí režimem právního vztahu k
bytu, k němuž náleží, jinak řečeno sdílí právní režim bytu, k němuž náleží.
Smlouva nájemní obecně je typem smlouvy úplatné. Z legální definice smlouvy
o nájmu bytu, jak shora uvedeno, tak rovněž vyplývá závěr, že jednou z
esenciálních náležitostí takové smlouvy je úplata, tedy nájemné. Výše této
úplaty však závisí na vymezení rozsahu předmětu nájmu. Nepřímým předmětem
smlouvy o nájmu bytu je byt a jeho příslušenství, jak bylo výše vysvětleno. Z
uvedené vazby mezi takto určeným předmětem nájmu a výší úplaty za něj
(nájemným) tak vyplývá závěr, že platná změna nájemní smlouvy, projevující se
ve výši nájemného, pojmově předpokládá předchozí dohodu o změně rozsahu
předmětu nájmu, tedy včetně příslušenství, byť toto jinak nemůže být
samostatným předmětem právního vztahu nájmu.
Podle § 40 odst. 1 o.z., nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje
zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný. Podle odstavce druhého téhož
ustanovení písemně uzavřená dohoda může být změněna nebo zrušena pouze písemně.
Pro projednávanou věc vede aplikace posledně uvedeného ustanovení k závěru,
podle něhož byla-li smlouva o nájmu bytu uzavřena písemně (byť tento požadavek
ze zákonné úpravy účinné v době od 1. 1. 1992 do 31. 12. 1994 nevyplýval),
mohlo dojít k její platné změně opět jen v písemné formě. Jde o závěr platný
pro oblast občanskoprávních vztahů, kde obecně platí, že všechny písemně
uzavřené dohody (ať již písemná forma byla stanovena zákonem či dohodnuta)
mohou být ze stejných důvodů, pro které byla stanovena písemná forma již při
jejich vzniku, opět změněny nebo zrušeny pouze písemně. Tento důsledek plynul z
výslovné dikce citovaného ustanovení, aniž by bylo zapotřebí, aby účastníci
výslovně ve smlouvě i pro případ změn smlouvy požadavek písemné formy si sami
stanovili. Souhlas účastníků s písemnou formou právního úkonu byl založen již
tím, že původní smlouvu, zakládající mezi nimi nově práva a povinnosti ze
smlouvy o nájmu bytu, v písemné formě (bez příkazu zákona) uzavřeli. Uvedený
závěr vyplývá i ze systematického výkladu, nesoucího se k úpravě obchodně
právních vztahů. Pro oblast obchodního zákoníku totiž (zřejmě s přihlédnutím k
zásadě bezformálnosti v obchodních vztazích) platí odlišná úprava uvedená v
ustanovení § 272 odst. 2 obch. zák., podle něhož obsahuje-li písemně uzavřená
smlouva ustanovení, že může být měněna nebo zrušena pouze dohodou stran v
písemné formě, může být smlouva měněna nebo zrušena pouze písemně. Obdobný
závěr (při absenci výslovné zákonné úpravy) pro oblast občanskoprávních vztahů
však dovodit nelze.
Vzhledem k výše uvedenému bylo tak namístě vycházet z vázanosti účastníků
smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne 5. 1. 1992 z jejího obsahu, a to s
přihlédnutím k vnitřní vazbě mezi vymezením předmětu nájmu (bytu včetně
příslušenství) a tomu odpovídající výše nájemného. Uvedená smlouva pak mohla
být změněna dalším ujednáním účastníků, které by však muselo naplňovat
náležitost písemné formy.
V tomto směru nutno připomenout, že požadavek písemné formy právního úkonu ve
smyslu § 40 odst. 1, odst. 2 o.z. předpokládá existenci dvou náležitostí:
písemnosti a podpisu. Písemný projev je platný až od podpisu jednající
osoby. Činí-li právní úkon více osob, nemusí být jejich podpisy vždy na téže
listině (takže např. každý ze subjektů se může podepsat na jiném stejnopisu
listiny).
Za splnění uvedených předpokladů nelze vyloučit, že k platné změně písemně
uzavřené smlouvy o nájmu bytu může dojít i podpisem listiny odsouhlasené a
podepsané oběma účastníky právního vztahu, z níž bude dostatečně srozumitelně
patrno, že jím byla nájemní smlouva změněna v ujednání o výši nájemného,
vycházejícího ze změněného rozsahu předmětu nájmu, tedy i změněného rozsahu
příslušenství bytu.Za těchto podmínek může k takové platné změně dojít i na
základě vzájemně odsouhlaseného a podepsaného evidenčního listu
vyhovujícího svým obsahem výše uvedeným požadavkům. Pak ovšem nelze přehlédnout
i důsledky takto provedené změny, pokud z jejího obsahu vyplývá závěr, že šlo o
změnu sjednanou na dobu určitou (tak typicky při vyhotovení evidenčního listu
vystaveného na vymezené období, např. jednoho roku, či jen určitého počtu
měsíců).
Jestliže v projednávané věci odvolací soud zaujal názor, že písemně uzavřená
nájemní smlouva ze dne 5. 1. 1992 mohla doznat změny i konkludentním jednáním
účastníků ve vztahu k příslušenství bytu zahrnujícím i dřevník (resp. dva
dřevníky), nelze tento jeho právní závěr považovat za správný. Dovolací soud
proto podle § 243b odst. 2 o.s.ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil. Protože
důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek
soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i tento rozsudek a věc vrátil soudu
prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 o.s.ř.). V dalším řízení bude
třeba provést potřebné důkazy, vyplývající ze shora uvedených závěrů dovolacího
soudu. Zejména bude zapotřebí provést důkazy o existenci případné dohody mezi
někdejší organizací bytového hospodářství a žalovanými o případném zrušení
práva osobního užívání předmětného bytu v souvislosti s vydáním nemovitosti
oprávněné osobě v roce 1991, jakož i důkazy o případné změně obsahu nájemní
smlouvy ze dne 5. 1. 1992 jinými způsoby, zejména žalovanými tvrzenými
evidenčními listy, jakož i další důkazy, jejichž nutnost v průběhu řízení vyjde
najevo.
V dalším řízení bude soud prvního stupně vázán právním názorem dovolacího soudu
(§ 243d odst. 1, věta za středníkem o.s.ř.), přičemž rozhodne také o
dosavadních nákladech řízení včetně řízení odvolacího a dovolacího (§ 243d
odst. 1, věta třetí o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 28. února 2002
JUDr. Josef Rakovský, v.r.
předseda senátu