28 Cdo 1562/2002
U S N E S E N Í
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z
předsedy JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., a soudců JUDr.
Josefa Rakovského a JUDr. Ludvíka
Davida, CSc., o dovolání 1/ M. B., 2/ J. B., 3/ J. F., 4/ F. J., 5/ V. J., 6/
J. F. a 7/ H. F., všichni zast. advokátkou, které bylo podáno proti rozsudku
Krajského soudu v Plzni ze dne 11. dubna 2002, sp. zn. 12 Co
209/2002 (v právní věci žalobců 1/ M. B., 2/ J. B., 3/ J. F., 4/ F. J., 5/ V.
J., 6/ J. F. a 7/ H. F., všichni zast. advokátkou, proti žalované M., s.r.o.,
zast. advokátkou, o určení neplatnosti nabídky o převodu jednotky dle zák. č.
72/94 Sb. a uložení povinnosti uzavřít smlouvu, vedené u Okresního soudu Plzeň-
sever pod sp. zn. 8 C 11/2001) takto:
I. Řízení o dovolání žalobců č. 6/ a č. 7 se zastavuje.
II. Dovolání žalobců č. 1/ až 5/ se odmítá.
III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího
řízení.
Krajský soud v Plzni jako soud odvolací svým rozsudkem ze dne 11.4.
2002, č.j. 12 Co 209/2002–186 potvrdil rozsudek Okresního soudu
Plzeň-sever ze dne 5.12. 2001, č.j. 8 C 11/2001-165,
kterým bylo určeno, že obě žalobcům učiněné nabídky ke koupi celkem čtyř bytů,
specifikovaných v enunciátu tohoto rozhodnutí, jsou neplatné. Žaloba ohledně
povinnosti žalované uzavřít s žalobci kupní smlouvu týkající se sporných bytů v
domě čp. 1070 v N. byla zamítnuta. Krajský soud dále rozhodl o nákladech
odvolacího řízení, a to tak že žádnému z účastníků nepřiznal právo na jejich
náhradu (obdobně jako soud prvního stupně).
Žalobci se svojí žalobou domáhali určení neplatnosti nabídek ke koupi
bytů č. 1070/1, 7, 9 a 18 v domě čp. 1070 v N. ze dne 6.6. 2000 a
21.12. 2000, které jim adresovala žalovaná. A naopak, s odvoláním na první
písemnou nabídku ze dne 7.5. 1997, kterou žalovaná žalobcům
nabídla tytéž byty (které žalobci užívají z titulu nájemního práva), usilovali
žalobci o uložení povinnosti žalované uzavřít s nimi kupní smlouvu na byty, ve
kterých bydlí, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a
pozemku.
Odvolací soud přisvědčil závěru nalézacího soudu o neplatnosti nabídky ke koupi
bytu ze dne 7.5. 1997. Podle soudů obou stupňů je tato nabídka absolutně
neplatná pro nedodržení formálních náležitostí. Nabídka převodu bytu, která
byla žalobcům – jakožto nájemcům – učiněna v souladu s ustanovením § 22 odst. 1
zákona č. 72/94 Sb. o spoluvlastnictví bytů, musí splňovat všechny speciální
podmínky dané ustanovením § 6 odst. 1 citovaného zákona i obecné podmínky
náležitosti návrhu na uzavření smlouvy dle § 43a (a násl.) občanského zákoníku.
Uvedená nabídka podstatné náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky
nesplňuje, protože neobsahuje správné vyjádření podílu na společných
prostorách, výměry bytových jednotek a určení společných částí domu, popřípadě
určení, které části jsou společné jen vlastníkům některých jednotek. Navíc
absentuje podpis oprávněné osoby jednající za právnickou osobu, což je základní
obecná náležitost platnosti písemného právního úkonu.
Soudy obou instancí rovněž souladně dospěly i k závěru o neplatnosti dalších
dvou nabídek (z června a prosince 2000), přestože splňují speciální náležitosti
dané zákonem o spoluvlastnictví bytů. Tyto nabídky však nebyly datovány a
podepsány osobou oprávněnou jednat za žalovaného. Nabídka z června 2000 navíc
nebyla řádně doručena všem žalobcům. Za tohoto stavu prohlásil odvolací soud
všechny učiněné nabídky za neplatné, a nechal na žalované, aby znovu ve vztahu
ke každému ze žalobců nabídl písemně koupi jednotlivých bytů v souladu s
příslušnými předpisy, a to za podmínek, které by nečinily novou nabídku
neplatnou pro rozpor s dobrými mravy.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podali žalobci dovolání, a to pouze do té
části rozsudku, v němž byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen ve své části II,
kdy bylo rozhodnuto, že žaloba žalobců se ohledně povinnosti žalované uzavřít
se žalobci kupní smlouvy týkající se prodeje bytů v domě čp. 1070 v N. zamítá.
Krajský (i okresní) soud podle dovolatelů pochybil, pokud
dovodil, že nabídky ze dne 7.5. 1997 učiněné žalobcům jsou absolutně neplatné
proto, že nesplňují požadavky dané § 6 odst. 1 zák. č.
72/94 Sb. a požadavek písemnosti ve všech svých částech. Podle žalobců se v
případě předmětné nabídky jedná o nabídku, na kterou je nutno vztáhnout
ustanovení § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb., které má dikci odlišnou od znění §
22 odst. 2 téhož zákona.
Povinnost písemné nabídky v ust. § 22 odst. 1 upravena není. Vzhledem k tomu,
že jde o speciální nabídku činěnou nájemci, dosavadnímu uživateli bytu, je
přirozeným předpokladem, že u těchto osob je zvýšená znalost nabízené jednotky
a domu, tedy i společných částí domu a dalších podmínek
převodu, čímž jsou determinovány i obsahové náležitosti
takové nabídky z hlediska její určitosti. Nabídka dle
ust. § 22 odst. 1 zákona č. 72/94 Sb. musí splňovat
pouze obecné náležitosti nabídky, které občanský zákoník stanoví v ustanovení §
43a. Nabídky učiněné dne 7.5. 1997 v tomto smyslu pro žalobce dostatečně určité
byly. Toto ustanovení navíc nestanoví jako povinnou náležitost každé nabídky
její písemnost a toto není stanoveno ani pro nabídku činěnou dle § 22 odst. 1
zák. č. 72/94 Sb., a proto se žalobci domnívají, že není nezbytným, aby tato
nabídka byla učiněna v písemné formě detailně, tedy s uvedením všech detailů,
které jsou obvykle součástí kupní smlouvy.
K tomuto dovolání podala žalovaná vyjádření, ve kterém uvádí, že nabídka
dle § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. musí splňovat požadavky dané
ustanovením § 6 odst. 1 uvedeného zákona a § 43a obč. zákoníku. Nabídka učiněná
dne 7.5. 1997 tyto náležitosti rozhodně neobsahuje, jak je podrobněji uvedeno v
rozhodnutí odvolacího soudu. Žalovaná měla a má zájem na nabídnutí jednotlivých
bytů nájemcům k odkoupení a proto učinila další nabídky v průběhu roku 2000.
Dále žalovaná argumentuje stran nároku žalobců na určení neplatnosti právě
těchto nabídek, což však sahá nad žalobci vytýčený rámec dovolacího řízení.
Dovolací soud věc projednal a rozhodl podle občanského soudního řádu ve
znění účinném od 1.1. 2001, a to v souladu s ustanovením části dvanácté, hlavy
I, bod 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.s.ř.).
Přípisem ze dne 6.11. 2003 vzali žalobci č. 6/ J. F. a č. 7/ H. F. dovolání
zpět. Dovolacímu soudu proto nezbylo, než dovolací řízení těchto dvou účastníků
zastavit (§ 243b odst. 4 věta druhá o.s.ř.).
O nákladech dovolacího řízení – v rozsahu, ve kterém bylo zastaveno – bylo
rozhodnuto podle ust. § 151, § 224 odst. 1 a § 243b odst. 4 o.s.ř. tak, že
právo jejich úhrady nebylo přiznáno žalobcům 6/ a 7/ ani žalované, když nebyly
dány podklady umožňující úvahu o míře přispění k okolnostem, které vedly k
zastavení předmětného řízení ve smyslu ustanovení § 147 odst. 2 o.s.ř.
Dovolací soud se dále zabýval tím, zda je podané dovolání zbývajících žalobců
č. 1/ až 5/ přípustné.
Podle § 236 odst. 1 o.s.ř. dovoláním lze napadnout pravomocná
rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Dovolatelé vyvozují – podle obsahu jím uplatněného mimořádného
opravného prostředku - přípustnost dovolání z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/
o.s.ř.
Podle ustanovení § 237 odst. 1 o.s.ř. je dovolání přípustné proti
rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu,
a) jimiž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé,
b) jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým soud prvního
stupně rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku (usnesení) proto, že
byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil,
c) jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není
přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené
rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle § 237 odst. 3 o.s.ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce
zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování
dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, nebo která je odvolacími soudy nebo
dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s
hmotným právem.
Dovolání žalobců 1/ až 5/ splňuje požadované obsahové i formální
náležitosti (§ 241a odst. 1, § 214a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.),
bylo podáno včas (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), v zastoupení advokáta (§ 241 odst. 1
o.s.ř.), napadá výrok odvolacího soudu z důvodu subsumovaného v ust. § 241a
odst. 2 písm. b/ o.s.ř., neboť podle jeho názoru spočívá na nesprávném právním
posouzení věci.
Nesprávným právním posouzením věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. je
pochybení soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav, tedy případ, kdy
byl skutkový stav posouzen podle jiného právního předpisu, než který měl být
správně použit nebo byl-li sice aplikován správně určený právní předpis, ale
soud jej nesprávně interpretoval (vyložil nesprávně podmínky obecně vyjádřené v
hypotéze právní normy a v důsledku toho nesprávně aplikoval vlastní pravidlo,
stanovené dispozicí právní normy). Nesprávné právní posouzení věci je
způsobilým dovolacím důvodem jen tehdy, bylo-li rozhodující pro výrok
rozhodnutí odvolacího soudu, jinými slovy jestliže na tomto – nesprávném –
právním posouzení napadené rozhodnutí spočívalo.
Dovolatelé uvádějí, že odvolací soud měl nabídky k odkoupení předmětných bytů
ze dne 7.5. 1997 správně posuzovat jako platné, neboť splňovaly obecné
náležitosti nabídky, které občanský zákoník stanoví v ustanovení § 43a, a
nemusely splňovat náležitosti dané speciálním zákonem, protože nabídka k
převodu bytu dle ust. § 22 odst. 1 by
se měla řídit odlišným (méně přísným) režimem než nabídka dle ust. § 22 odst. 2
zák. č. 72/94 Sb.
Podle ust. § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb. při převodu vlastnictví k bytu,
jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník
budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce
tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt
převeden jiné osobě.
Podle druhého odstavce citovaného ustanovení po dobu jednoho roku od uplynutí
lhůty uvedené v odstavci 1 má nájemce při převodu bytu právo na jeho
přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku.
Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny
podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených
podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho
právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení § 603 odst. 3 občanského
zákoníku platí obdobně.
V ustanovení § 22 zák č. 72/94 Sb. o spoluvlastnictví bytů upravil zákonodárce
případy, kdy vlastník nemovitosti rozdělil budovu na jednotky ve
smyslu § 2 písm. h/ citovaného zákona a následně se
rozhodl nabídnout převod vlastnictví bytů jednotlivým nájemcům. U bytů (na
rozdíl od nebytových prostor) je postup vlastníka budovy stanoven obligatorně,
pronajímatel nemá možnost postupovat jinak než předepsaným způsobem. Pokud se
rozhodne k prodeji, musí převod nabídnout nájemci. Toto pravidlo,
upřednostňující a zvýhodňující nájemce, je konkretizováno úpravou dvou časově
navazujících nabídek převodu vlastnictví bytu.
Nabídka převodu podle ustanovení § 22 odst. 2 zák. č. 72/94 Sb. přichází do
úvahy po uplynutí šestiměsíční lhůty, kterou má nájemce pro přijetí nabídky
podle odstavce 1. Podle odstavce druhého má nájemce po dobu dalšího jednoho
roku předkupní právo na vymezenou jednotku. Toto právo se samozřejmě bude
uplatňovat pouze v tom případě, že nájemce nepřijal nabídku podle odstavce 1.
Další podmínkou je vůle vlastníka převést byt ve stanovené roční lhůtě. Ta
začne běžet objektivně od skončení půlroční lhůty stanovené v odstavci 1, a
pokud vlastník tuto následující roční lhůtu nechá proběhnout, právo nájemce na
přednostní nabytí bytu opírající se o odstavec 2 zaniká.
Nabídka převodu jednotky podle ustanovení § 22 odst. 2 zák. č. 72/94 Sb. je v
podstatě návrhem smlouvy o převodu bytu, a jako taková musí mít v souladu s
ustanovením § 46 odst. 1 občanského zákoníku písemnou formu, neboť se
jedná o smlouvu upravující převod nemovitosti. Tato nabídka
realizující předkupní právo nájemníka podléhá obecnému režimu ustanovení § 43a
občanského zákoníku, který stanovuje náležitosti návrhu na uzavření smlouvy, a
protože jde o typ smlouvy regulované zvláštním zákonem, musí splňovat podstatné
náležitosti dané tímto speciálním předpisem (§ 6 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb.).
Vše, co bylo uvedeno v souvislosti s nabídkou převodu bytu dle odstavce druhého
ustanovení § 22 odst. 2 zákona o spoluvlastnictví bytů, je nutné vztáhnout i na
nabídku převodu dle odstavce prvního téhož ustanovení. Odvolací soud nijak
nepochybil, když dovodil, že i právní úkon činěný ve smyslu § 22 odst. 1 zák.
č. 72/94 Sb. musí mít písemnou formu a musí splňovat jak obecné, tak zvláštní
náležitosti. Tento právní závěr byl judikován již i vyššími soudy (rozhodnutí
Krajského soudu v Hradci Králové pod. sp. zn. 20 Co 370/97) a dovolací soud
neshledal důvod, proč by se od tohoto stanoviska v projednávané věci
odchyloval. Nabídka převodu bytu podle odstavce 1 citovaného ustanovení je
nabídkou převodu nemovitosti, která podléhá obligatorní písemné formě. Jak
dovodila ustálená judikatura vyšších soudů, písemná forma smlouvy zahrnuje i
podpisy účastníků. Jak dále dokládá vysvětlivka ke slovu „nabídnout“ v textu
ustanovení § 22 odst. 1 zák. č. 72/94 Sb., nabídka musí splňovat obecné
náležitosti návrhu na uzavření smlouvy požadované
ustanovením § 43a občanského zákoníku, včetně jeho
dostatečné určitosti.
V této souvislosti nelze přijmout argumentaci dovolatelů spočívající v tvrzení,
že vzhledem k tomu, že v případě nabídky dle ustanovení § 22 odst. 1 cit. zák.
jde o nabídku činěnou dosavadnímu uživateli bytu, je
přirozeným předpokladem, že tyto osoby mají zvýšenou znalost nabízené jednotky
a domu. Při platnosti obecné právní zásady, že smlouva je uzavřena okamžikem
přijetí návrhu, nelze - s odkazem na subjektivní okolnosti na straně adresáta
návrhu – upustit od formálních náležitostí učiněné nabídky. Ustanovení § 22
cit. zák., upravuje převody vlastnictví jednotky, a proto je
nutné všechny nabídky činěné dle režimu tohoto ustanovení (nazvaného dle textu
zákona „Zvláštní ustanovení o převodu vlastnictví jednotky“) posuzovat v
souvislosti s § 6 cit. zák., který dle textu předpisu upravuje „Smlouvu o
převodu vlastnictví jednotky“. Rozlišování mezi rozsahem náležitostí potřebných
k jednotlivým typům nabídek uvedených v § 22 cit. zák. by vedlo ke snížení
právní jistoty účastníků těchto vztahů. Nabídka převodu ve smyslu § 22 odst. 1
a nabídka převodu ve smyslu § 22 odst. 2 zák. č. 72/94 musí obě
splňovat obecné i zvláštní náležitosti. Jediným rozdílem v jejich režimu je - v
případě nabídky dle odstavce druhého – povinnost vlastníka dodržet též podmínky
dané § 606 občanského zákoníku.
Vzhledem k výše uvedenému proto rozhodnutí odvolacího soudu nemohl být po
právní stránce přiřazen zásadní význam, neboť se neodchýlilo od konstantní
judikatury vyšších soudů a není ani v rozporu s hmotným právem.
K vadám, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve
věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), jakož i k
vadám podle § 229 o.s.ř., dovolací soud přihlíží (z úřední
povinnosti), jen tehdy, je-li dovolání přípustné (§ 242 odst. 3 věta druhá
o.s.ř.); samy o sobě však takovéto vady, i kdyby byly dány, přípustnost
dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. nezakládají.
Přípustnost dovolání v této věci nelze dovodit z žádného ustanovení o.s.ř., ve
znění účinném od 1.1. 2001. Dovolací soud proto podle § 243b odst. 5 o.s.ř.,
za použití ustanovení § 218 písm. c/ o.s.ř., dovolání žalobců 1/ až 5/ odmítl,
aniž mohl přikročit k meritornímu hodnocení dovolacích námitek v něm
uplatněných.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 o.s.ř., za
použití § 224 odst.1 o.s.ř., § 151 odst. 1 o.s.ř., § 150 a § 142 odst. 1
o.s.ř., protože dovolatelé nebyli v dovolacím řízení úspěšní a žalované sice v
souvislosti s dovolacím řízením náklady vznikly (soupisem vyjádření k
dovolání), ale vzhledem k nemeritorní povaze rozhodnutí a skutečnosti, že
dovolací soud pouze uznal vývody soudu odvolacího, nemohl být tento přípis
hodnocen jako účelné uplatnění práva vůči protistraně.
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 25. března 2004
JUDr. Oldřich Jehlička, CSc., v. r.
předseda senátu