28 Cdo 1726/2002
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Ludvíka
Davida, CSc., o dovolání R. M. zast. advokátem, podanému proti rozsudku
Krajského soudu v Ostravě ze dne 20. března 2002, sp. zn. 51 Co 346/2001 (v
právní věci žalobce R. M., zast. advokátem, proti žalovanému S. H., zast.
advokátem, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Okresního soudu ve Vsetíně,
pobočka ve Valašském Meziříčí pod sp. zn. 15 C 23/2001) takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků řízení nemá právo na náhradu nákladů řízení o
dovolání.
Okresní soud ve Vsetíně – pobočka ve Valašském Meziříčí svým rozsudkem
ze dne 10.7.2001 pod č.j. 15 C 23/2001-28 uznal žalovaného povinným vyklidit a
žalobci předat nebytové prostory specifikované v enunciátu tohoto rozhodnutí, a
to do tří dnů od právní moci rozsudku. Právo na náhradu nákladů řízení nebylo
přiznáno žádnému z účastníků.
Soud prvního stupně vyhověl žalobě na vyklizení sporných nebytových prostor,
když dovodil, že ve smlouvě o nájmu je sice vymezen předmět nájmu (herna,
společné plochy, dvě skladové místnosti, dvě kanceláře, šatna zaměstnanců +
sprcha s WC), ale pokud je účel nájmu ve smlouvě definován pouze jako „užívání
předmětu nájmu“, je toto vymezení nedostatečné a nekonkrétní, a smlouva je tak
pro absenci náležitosti ve smyslu ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb.
absolutně neplatná.
Krajský soud v Ostravě rozsudkem ze dne 20. března 2002, č.j. 51 Co 346/2001-67
rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu na vyklizení předmětných
nebytových prostor zamítl. Právo na náhradu nákladů obou stupňů řízení nebylo
přiznáno žádnému z účastníků.
Odvolací soud, na rozdíl od soudu nalézacího, dospěl k závěru o nedůvodnosti
žaloby, neboť dle názoru krajského soudu uzavřel žalovaný ohledně sporných
nebytových prostor se žalobcem dne 18.9.1999 v režimu zákona č. 116/1990
Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor platnou smlouvu, jejíž
účinnost dosud neskončila. Při zkoumání dodržení podmínek § 3 odst. 3 cit.
zákona, zakotvujícího mj. povinnost uvedení účelu nájmu, vyšel krajský soud z
toho, že uvedené ustanovení nevyžaduje, aby účel nájmu byl v nájemní smlouvě
uveden výslovně, nýbrž ukládá, aby nájemní smlouva účel nájmu obsahovala. Účel
nájmu tedy musí být ze smlouvy zjistitelný. Sporné nebytové prostory byly v
roce 1997 kolaudovány jako herna, a jako bar, herny a celek jako billiard club
jsou prostory ve smlouvě, v jejím textu i příloze, označovány. Podle krajského
soudu je z toho nutné vyvodit, že účelem nájmu bylo provozování billiard clubu
a herny. Protože smlouva ze dne 18.9.1999 vyhovuje i ostatním
požadavkům zákona, včetně udělení předchozího souhlasu orgánem obce, je nutno
ji hodnotit jako platnou.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, ve kterém se domáhá
zrušení rozsudku odvolacího soudu. Dovolatel především poukazuje na svoje v
předchozím průběhu řízení učiněná vyjádření, ve kterých zdůrazňoval, že ve
smlouvě ze dne 18.9.1999 není sjednán účel nájmu, který je esenciální
náležitostí nájemní smlouvy. Podle dovolatele účel nájmu musí být ve smlouvě
uveden výslovně, a pokud odvolací soud argumentoval odkazem na přílohu č. 1
smlouvy, tak tento právní názor neobstojí, protože tato příloha není nedílnou
součástí smlouvy a v textu smlouvy není v jejím závěru ani uvedeno, že by
předmětná nájemní smlouva vůbec nějaké přílohy obsahovala.
K tomuto dovolání podal žalovaný vyjádření, ve kterém označuje uplatnění
mimořádného opravného prostředku za nedůvodné, neboť smlouva z 18.9.1999
splňuje všechny zákonné podmínky. Tvrzení dovolatele stran přílohy č. 1 je
nepravdivé. Originál smlouvy je pevně sešit a přelepen do jednoho celku s
půdorysným náčrtkem a stejně jako každá strana smlouvy je i tato příloha
signována oběma účastníky smlouvy. Navíc z textu článku IV. Jednoznačně
vyplývá, že půdorysný náčrtek je přílohou této smlouvy. Žalovaný proto navrhuje
zamítnutí dovolání.
Dovolací soud věc projednal a rozhodl podle občanského soudního řádu ve znění
účinném od 1. 1. 2001, a to v souladu s ustanovením části dvanácté, hlavy I,
bod 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.s.ř.).
Dovolání bylo podáno oprávněnou osobou - účastníkem řízení, řádně zastoupenou v
dovolacím řízení advokátem (§ 241 odst. 1 o.s.ř.), bylo podáno ve lhůtě určené
v § 240 odst. 1 o.s.ř., splňuje formální i obsahové náležitosti podle
ustanovení § 241a odst. 1 o.s.ř. a opírá se o zákonem stanovený dovolací
důvod (§ 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.). Protože je dovolání přípustné (§ 237
odst. 1 písm. a/ o.s.ř.) přezkoumal dovolací soud napadené rozhodnutí v rozsahu
plynoucím z podaného dovolání (§ 242 odst. 1,3 o.s.ř.), když nezjistil žádné
vady ve smyslu ustanovení § 229 odst. l o.s.ř.
Po projednání věci Nejvyšší soud ČR dospěl k přesvědčení, že dovolání není
důvodné.
Právní posouzení věci je nesprávné (§ 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.), jestliže
zjištěný skutkový stav soud poměřil nesprávně určenou právní normou nebo
správně určenou normu nesprávně vyložil, resp. ji nesprávně aplikoval (z
podřazení skutkového stavu právní normě vyvodil nesprávné závěry o právech a
povinnostech účastníků řízení).
Podle § 3 odst. 3 a 4 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových
prostor, ve znění pozdějších předpisů, účinných v době rozhodování odvolacího
soudu platí, že smlouva o nájmu musí mít písemnou formu, musí obsahovat předmět
a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o
nájem na dobu neurčitou, i dobu, na kterou se nájem uzavírá; neobsahuje-li tyto
náležitosti, je neplatná.
Ustanovení § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. svým znění odpovídá ustanovení §
39 občanského zák. Podle tohoto ustanovení neplatný je právní úkon, který svým
obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým
mravům. Smysl ustanovení § 39 občanského zák. stanovící velmi přísný důsledek
absolutní neplatnosti (nikoliv relativní neplatnosti či odporovatelnosti)
určitého úkonu míří na případy tak flagrantního porušení zákona, které obecně
odůvodňují zájem státu na odepření účinků takového úkonu.
Sporem rozhodující otázkou se v dané věci posouzení, zda nájemní smlouva ze dne
18.9.1999 dostatečně vymezuje či nikoliv účel nájmu pronajatých nebytových
prostor. Při úvaze o výkladu bodu 5.1. uvedené smlouvy nelze opominout použití
výkladových pravidel, která jsou upravena v ustanovení § 35 občanského
zákoníku. Vůle vtělená do smlouvy je projevena určitě a srozumitelně tehdy,
je-li výkladem objektivně pochopitelná. To znamená, že tuto vůli může účastník
v postavení jejího adresáta vnímat bez rozumných pochybností o jejím obsahu. K
pochopení obsahu vůle může sloužit i širší kontext jednání účastníků, včetně
jejich předcházejících kroků, jestliže je z nich možné usuzovat na obsah jejich
vůle. Nelze proto vycházet pouze z části smluvního ujednání, aniž by bylo
přihlédnuto k obsahu celé smlouvy. Odvolací soud proto ve světle výše uvedeného
nijak nepochybil, když dospěl k závěru, že v nájemní smlouvě uzavřené mezi
účastníky je zákonem požadovaný účel nájmu – ve zjistitelné podobě – obsažen.
Za situace, kdy žalobci bylo známo, k jakým účelům jsou prostory již několik
let užívány, přičemž tento účel nájmu souhlasil se stavebním určením prostor a
k napadené nájemní smlouvě byl dán i předchozí souhlas příslušného orgánu obce,
by úzce pojatý pouze jazykový výklad článku 4.1. smlouvy, - který jedině by
mohl vést k závěru o neplatnosti smlouvy -, neodpovídal výkladovým pravidlům
užívaným související judikaturou, a byl by nadto i značně nepřiměřený celkovým
skutkovým a právním okolnostem projednávaného právního vztahu. Obstát nemůže
ani argument žalobce zpochybňující integritu smlouvy a přílohy č. 1,
znázorňující náčrtek herny a billiard clubu. Smlouva sice neobsahuje ujednání o
tom, že by tato příloha byla její nedílnou součástí, ale třetí věta bodu 4.1.
smlouvy „Tyto nebytové prostory jsou specifikovány v půdorysu II. NP, který
tvoří přílohu č. 1.“ jednoznačně odkazuje na existenci dodatku a na jeho
návaznost na nájemní smlouvu.
Vzhledem k výše uvedenému proto dovolací soud došel k závěru, že rozhodnutí
odvolacího soudu je správné (§ 243b odst. 2 o.s.ř.) a dovolání žalobce proto
bylo nutné podle citovaného ustanovení zamítnout.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1, §
151, § 224 odst. 1 a § 243 b odst. 5 o.s.ř. Žalobce neměl v dovolacím řízení
úspěch a ze spisu nevyplývá, že by žalovanému v souvislosti s dovolacím řízením
vznikly (vlastnoručně psaným vyjádřením) procesně relevantní náklady.
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 30. května 2003
JUDr. Oldřich Jehlička, CSc., v.r.
předseda senátu