28 Cdo 179/2002
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Milana
Pokorného, CSc., v právní věci žalobkyně M. L., zastoupené advokátem, proti
žalovanému V. N., zastoupenému Mgr. B. Z., o vyklizení bytu, vedené u Obvodního
soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 12 C 239/98, o dovolání žalobkyně proti rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 14.9.2000, č.j. 15 Co 177/2000-84, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobkyně se domáhala žalobou podanou dne 3.8.1998 vydání rozsudku, jímž
měla být žalovanému uložena povinnost vyklidit byt blíže popsaný v petitu
žaloby a vyklizený žalobkyni předat, a to do 15 dnů od právní moci rozsudku.
Tvrdila, že dne 10.7.1996 uzavřeli manželé Š. se žalovaným dohodu o výměně
bytů, se kterou vyslovili souhlas pronajímatelé obou bytů. Na základě výše
uvedené dohody se žalovaný nastěhoval do předmětného bytu a přesto, že byl
několikrát vyzván, neuzavřel se žalobkyní novou nájemní smlouvu. Žalovaný tedy
užívá předmětný byt bez právního důvodu.
Obvodní soud pro Prahu 3 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 23.3.1999,
č. j. 12 C 239/98-31 žalobě vyhověl. Vyšel ze zjištění, že žalobkyně je
spoluvlastnicí 3/4 domu, v němž se předmětný byt nachází, zbývající 1/4 je ve
vlastnictví Městské části P. Vzal za prokázáno, že žalovaný se nastěhoval do
předmětného bytu na základě dohody o výměně bytu mezi žalovaným a manžely Š.
uzavřené dne 10.7.1996 a to se souhlasem pronajímatelů obou bytů. Dospěl k
závěru, že uskutečněním výměny bytů nevzniká ze zákona nájem ve vyměněných
bytech, je proto třeba uzavřít nové nájemní smlouvy. Uzavřel, že žalovaný užívá
předmětný byt bez právního důvodu a tím neoprávněně zasahuje do vlastnického
práva žalobkyně podle § 126 o.z. Zároveň vyslovil závěr, že žádné zákonné
ustanovení neukládá pronajímateli ani povinnost uzavřít nájemní smlouvu na dobu
neurčitou.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem
ze dne 14. 9. 2000, č. j. 15 Co 177/2000-84, změnil rozsudek soudu prvního
stupně tak, že žalobu zamítl. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu
prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právním posouzením. Na rozdíl od
soudu prvního stupně dospěl k závěru, že schválením dohody o výměně bytu ze dne
10.7.1996 vstoupil žalovaný do práv a povinností dosavadních uživatelů, došlo
tedy k sukcesi ze zákona. Jestliže žalovaná dala k výměně bytu svůj souhlas,
nelze namítat, že žalovaný užívá předmětný byt bez právního důvodu. Uzavřel, že
ostatní námitky ( např. neplacení úhrad, pronajímání třetím osobám apod.) je
třeba ve vztahu k danému sporu považovat za bezvýznamné a mohly by být
předmětem pouze jiného řízení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně včas dovolání, jehož
přípustnost dovozovala z ustanovení § 238 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Tvrdila
existenci dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle § 241
odst. 3 písm. d) o.s.ř. Namítala, že uzavřením dohody o výměně bytů nevzniká
jejím účastníkům nájemní právo k vyměněným bytům a je třeba uzavřít nové
nájemní smlouvy. Dále poukazovala na předchozí právní úpravu platnou před tzv.
velkou novelou občanského zákoníku z roku 1992, na základě níž po uzavření
dohody o výměně bytu vzniká právo nájmu bytu, resp. tehdy právo užívání bytu až
uzavřením nové smlouvy mezi pronajímatelem a uživatelem bytu. Nesouhlasila
rovněž s právním názorem odvolacího soudu s odkazem na § 716 odst. 1 o.z. Podle
dovolatelky v dané věci nelze ani aplikovat § 3 o.z. a to s ohledem na § 711
odst. 1 písm. c), d) o.z. Navrhla proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a
vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto
dovolání vycházel z ustanovení části dvanácté, hlavy 1, bodu 17 zákona č.
30/2000 Sb., podle něhož dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu, vydaným
přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném
podle dosavadních předpisů, se projednají a rozhodne se o nich podle
dosavadních předpisů. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení
občanského soudního řádu ve znění před novelou provedenou zákonem č.30/2000
Sb. (dále jen ,,o.s.ř.“). Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k
tomu oprávněnou – účastníkem řízení řádně zastoupeným advokátem ( §240 odst. 1
o.s.ř., § 241 odst. 1 o.s.ř.).
Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení § 238 odst. 1 písm. a)
o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl změněn
rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto dovoláním napadený
rozsudek odvolacího soudu v rozsahu vyplývajícím z podaného dovolání ve smyslu
ustanovení § 242 odst. 1 odst. 3 o.s.ř. a dospěl k závěru, že dovolání není
opodstatněné.
Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241 odst. 3 písm. d)
o.s.ř. může spočívat buď v tom, že soud posoudí projednávanou věc podle
nesprávného právního předpisu nebo si použitý právní předpis nesprávně vyloží
(viz k tomu z rozhodnutí uveřejněného pod č. 3/1998 Sbírky soudních rozhodnutí
a stanovisek, text na str. 13/45).
S přihlédnutím k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d)
o.s.ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení především o
posouzení, zda z provedených důkazů lze dovodit závěr, že podmínkou vzniku
nájemního poměru k výměnou získanému bytu je uzavření nové nájemní smlouvy a
též o posouzení, jaké účinky obecně má dohoda o výměně bytů na trvání
dosavadních nájemních poměrů ve směňovaných bytech a k jakému okamžiku a na
základě jaké právní skutečnosti vzniká nájemní vztah účastníků výměny k výměnou
získanému bytu. Odvolací soud aplikoval správně v úvahu přicházející ustanovení
§ 715 o.z. a toto ustanovení rovněž správným způsobem vyložil.
Podle ustanovení § 715 o.z. se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci
dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li
pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh
nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Z ustanovení § 716 odst. 1 o.z. se pak podává, že právo na splnění dohody o
výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou
vysloven souhlas; jinak právo zanikne.
Dohoda o výměně bytů je institutem, jehož prostřednictvím mohou účastníci
existujících nájemních vztahů k bytům (nájemci) prosadit změnu v osobě nájemce
bytu přesto, že účastníci stojící na druhé straně dosavadního nájemního vztahu
(pronajímatelé), kteří nejsou ani účastníky dohody o výměně bytů, s takovou
změnou nesouhlasí (srov. § 715, třetí větu, o.z.). Tento závěry plyne již z
toho, že předmětem dohody není byt (nepřevádí se tu vlastnické právo k bytu),
nýbrž právo jej užívat (právo nájmu). Zánik dosavadního nájemního vztahu
nájemce k bytu, jenž směňuje, nastává (právě proto, že jde o směnu práva nájmu)
splněním dohody o výměně bytu (srov. § 716 odst. 1 o.z.). Ke stejnému časovému
okamžiku (ke dni splnění dohody o výměně bytů) účastníci dohody (nájemci)
realizací výměny ve výměnou získaných bytech vstupují do nájemního poměru
založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Jinak
řečeno, není-li zde před realizací dohody o výměně bytů dohoda mezi
pronajímatelem a budoucím nájemcem (účastníkem směny) o tom, že dojde ke změně
původní nájemní smlouvy (nebo není-li před splněním dohody o výměně bytů mezi
pronajímatelem a budoucím nájemcem nová nájemní smlouva uzavřena /s tím, že je
podmíněna účinností dohody o výměně bytů/), pak dnem, kdy se výměna uskuteční,
se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem změní právě
jen co do osoby nájemce a nikoli již v dalších rozhodných znacích, jako je
např. doba trvání nájemního poměru nebo výše nájemného. Z toho plyne závěr, že
podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu tedy není uzavření
nové nájemní smlouvy. Výklad založený na úvaze, že nejde jen o změnu v
subjektech nájemního vztahu, a že je nutno uzavřít novou nájemní smlouvu, v
jejímž rámci má pronajímatel právo požadovat jiné (vyšší) nájemné nebo jiné
ujednání o trvání nájemního poměru, by vedl k popření smyslu úpravy, podle níž
si účastníci dohody mohou souhlas pronajímatele s výměnou vynutit soudní cestou
(srov. opět § 715, třetí větu, o.z.). Kterýkoliv pronajímatel by totiž měl
možnost zmařit smysl institutu dohody o výměně bytu prostě tím, že v mezích své
smluvní volnosti (bez zřetele k tomu, že s dohodou o výměně souhlasil) následně
podmíní uzavření nové nájemní smlouvy pro účastníka směny nepřijatelnými
požadavky. Přitom námitka, že pouhá změna v osobě nájemce (v důsledku dohody o
výměně bytu) bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky
přetrvávajícího nájemního poměru, by v konkrétní situaci neúměrně omezila
realizaci práv pronajímatele, může být uplatněna právě jako důvod nesouhlasu s
dohodou a účinně (co do své opodstatněnosti) přezkoumána v soudním řízení dle §
715, věty třetí, o.z.
Tato otázka byla již řešena rozsudkem uveřejněným pod č. 7/2002 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek. Podle závěrů tohoto rozsudku ke dni splnění dohody o
výměně bytů (§ 716 o.z.) vstupují účastníci dohody ve výměnou získaných bytech
do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním
nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke
směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu
tedy není uzavření nové nájemní smlouvy.
Na základě výše uvedeného se dovolací soud ztotožňuje s právním závěrem
odvolacího soudu, že schválením dohody o výměně bytů uzavřené dne 10.7.1996
nájemci ve vyměňovaných bytech vstupují navzájem do svých práv a povinností bez
nutnosti uzavřít nové nájemní smlouvy. Žalovaný tedy vstoupil do práv a
povinností dosavadních uživatelů a nelze namítat, že užívá předmětný byt bez
právního důvodu. Rovněž lze přisvědčit odvolacímu pokud uzavřel, že další
námitky žalobkyně ( např. ohledně neplacení úhrad, pronajímání třetím osobám,
apod.) nemohou být v této souvislosti řešeny, ale mohou být pouze předmětem
jiného řízení.
V mezích dovolacího přezkumu je proto rozhodnutí odvolacího soudu správné.
Dovolací soud proto podle § 243b odst. 1 o.s.ř. dovolání žalobkyně zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 4 o.s.ř. za
použití § 224 odst. 1 o.s.ř., § 151 odst. 1 o.s.ř. a § 142 odst. 1 o.s.ř.
Žalobkyně neměla se svým dovoláním úspěch a žalovanému v souvislosti s podaným
dovoláním zřejmě žádné náklady řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 28. února 2002
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v.r.
předseda senátu