28 Cdo 2187/2001
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Milana
Pokorného, CSc., v právní věci žalobkyně Městské části P., zastoupené
advokátem, proti žalovaným 1) Z. K., a 2) J. K., oběma zastoupeným advokátem,
za účasti Z. š., jako vedlejšího účastníka na straně žalující, zastoupené
advokátem, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 5
C 302/2000, o dovolání žalovaných proti rozsudku Městského soudu v
Praze ze dne 27. 6. 2001, č. j. 18 Co 224/01-26, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. 6. 2001, č. j. 18 Co
224/01-26, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobou podanou dne 31. 7. 2000 domáhala se žalobkyně společně s vedlejším
účastníkem vydání rozsudku, jímž měla být žalovaným uložena povinnost vyklidit
byt blíže popsaný v petitu žaloby a vyklizený předat, a to do tří dnů od právní
moci rozsudku. Tvrdila, že je vlastníkem školní budovy a vedlejší účastník je
oprávněn pronajímat školnický byt v budově základní školy. Prvá žalovaná se
stala nájemkyní předmětného bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu
určitou od 1. 7. 2000 do 30. 6. 2000. Po ukončení pracovního poměru dohodou ke
dni 31. 7. 2000 přestala prvá žalovaná vykonávat školnické práce. Vzhledem k
tomu, že žalovaná odmítla předmětný byt vyklidit, užívá jej bez právního
důvodu. Vedlejší účastník potřebuje předmětný byt pro nového školníka.
Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s tím, že prvá žalovaná jako pracovnice
základní školy se domnívala, že má uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
Obvodní soud pro Prahu 3 jako soud prvního stupně rozsudkem ze
dne 23. 10. 2000, č. j. 5 C 302/2000-14, žalobu zamítl. Dospěl k
závěru, že nájemní smlouvy uzavřené po 1. 1. 1995 jsou neplatné, jelikož
neobsahují ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s
užíváním bytu nebo jejich výši. Jediná platně uzavřená nájemní smlouva je ze
dne 20. 9. 1994 a byla uzavřená mezi pronajímatelem a žalovanými na
dobu určitou do 31. 12. 1995. Tato nájemní smlouva byla uzavřena před účinností
zákona č. 267/1994 Sb., a proto ke své platnosti nemusela mít písemnou formu a
nemusela obsahovat ani způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s
užíváním bytu. Uzavřel, že nájem u výše uvedené nájemní smlouvy původně
uzavřený na dva roky se obnovuje vždy na jeden rok a končí vždy k 31. 12. toho
kterého kalendářního roku. Dospěl k závěru, že pokud žalobkyně podala návrh na
vyklizení bytu u soudu dne 31. 7. 2000, učinila tak za trvání nájemního vztahu,
který se obnovil ve smyslu § 676 o.z.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací
rozsudkem ze dne 27. 6. 2001, č.j. 18 Co 224/01-26, změnil rozsudek
soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl. Z nájemních smluv, uzavřených dne
1. 8. 1998, 1. 1. 1998, 4.2.1997, 1.7.1999 mezi vedlejším účastníkem a prvou
žalovanou ( u smlouvy ze dne 4.2. byl jako nájemce uveden i druhý žalovaný),
odvolací soud zjistil, že se jednalo o nájemní smlouvy služebního bytu, sepsané
vždy na stejném předtisku, do něhož byly vyplněny konkrétní údaje. Smlouvou ze
dne 4. 2. 1997 byl sjednán nájem na dobu od 1. 1. 1996 do
31.12.1997, smlouvou ze dne 1. 1. 1998 na dobu od 1. 1. 1998 do 31. 7. 1998 a smlouvou ze dne 1. 8. 1998 na dobu od 1. 8. 1998 do 30. 6. 1999, a to vždy s uvedením, že jde o nájem na dobu určitou. Dále zjistil, že v
případě smlouvy ze dne 1. 7. 1999 je v článku II. nazvaném ,,Doba
nájmu“ uvedeno, že ,,Nájemní smlouva se uzavírá na dobu neurčitou, od
1. 7. 1999 do 30. 6. 2000 “. Všechny smlouvy obsahují též článek III. nazvaný ,,Nájemné a úhrada za služby, jejichž poskytování je s nájmem bytu
spojeno“. Prvý řádek tohoto článku zní: ,, Nájemné za užívání předmětného bytu
činí měsíčně…“. U prvých tří smluv je v daném řádku vyplněna cifra
představující součet následujících položek. U smlouvy ze dne 1. 7. 1999 zůstal
tento řádek nevyplněn. Následuje výčet položek uvedený tím, že ,,Spolu s
nájemným je nájemce povinen platit pronajímateli měsíční zálohy na úhradu
služeb, jejichž poskytování je s nájmem bytu spojeno“. U všech smluv pak je
mezi dalšími položkami, představujícími skutečně zálohy na služby,
položka ,,kominík“ škrtnuta a nahrazena položkou ,,základní nájemné“, které v
případě smlouvy ze dne 1. 7. 1999 činí 1.859,- Kč. Výpočet položek je ukončen
formulací ,,Měsíční úhrada za užívání bytu činí celkem…“ a součet všech položek
včetně základního nájemného u předmětné smlouvy činí 4.164,- Kč. Z dopisu prvé
žalované adresovanému bytovému oddělení Obecního úřadu P. ze dne 17. 5. 2000
rovněž zjistil, že žalovaná požádala o řešení bytové situace, jelikož ke dni
30. 6. 2000 jí končí nájemní smlouva na dobu určitou. Odvolací soud se
neztotožnil s právním posouzením soudu prvního stupně ohledně neplatnosti
nájemních smluv, zejména smlouvy ze dne 1. 7. 1999. Dovodil, že tyto
smlouvy jsou platné, protože obsahují všechny základní náležitosti, a to i
řádné ujednání o výši nájmu a úhrad za služby, přestože smlouva ze dne 1. 7. 1999 nemá vyplněn řádek ,,Nájemné…činí měsíčně.“ Patřičný údaj o nájemném je
uveden mezi ostatními položkami plateb za předmětný byt. Věc posoudil podle §
35 odst. 2 o.z. Vzhledem k tomu, že smlouva ze dne 1. 7. 1999 obsahuje dobu
trvání nájmu od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000, a též s přihlédnutím k tomu, že prvá
žalovaná ve své žádosti o řešení bytové situace uvedla, že její nájemní poměr
skončí 30. 6. 2000, odvolací soud dospěl k závěru, že vůle stran směřovala k
uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou a nepřesné vyplnění předtisku smlouvy
nemá vliv na její platnost.
Uzavřel, že nájemní poměr prvé žalované k
předmětnému bytu skončil dne 30. 6. 2000 a žalobkyně podala návrh na vyklizení
žalovaných v 30ti denní zákonné lhůtě podle § 676 odst. 2 a § 122
odst. 3 o.z. včas, jelikož 30. 7. 2000 byla neděle. S ohledem na
skutečnost, že žalovaní mají dvě nezletilé děti, stanovil jim k
vyklizení bytu lhůtu tří měsíců.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní včas dovolání, jehož
přípustnost dovozovali z ustanovení § 238 odst. 1 písm. b) o.s.ř. Tvrdili
existenci dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle
ustanovení § 241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. Pochybení odvolacího soudu spatřovali
v otázce ,,vyplňování předtisku smlouvy“ a v otázce posuzování
právního úkonu směřujícího k určení doby nájmu bytu. Namítali, že chybné bylo
doplnění dne skončení nájmu a nikoliv ponechání formulace ,,na dobu neurčitou“
na předtisku smlouvy. Podle dovolatelů je předmětné ujednání o době nájmu
právním úkonem neurčitým a tudíž podle § 37 odst. 1 občanského zákoníku právním
úkonem neplatným. Jeho písemné vyjádření je rozporné a vzájemně si odporující.
Nejedná se tedy o pochybnost o obsahu právního úkonu, který lze odstranit
výkladem. Navrhli proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto
soudu k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání
vycházel z ustanovení části dvanácté, hlavy 1, bodu 17 zákona č. 30/2000 Sb.,
podle něhož dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu, vydaným přede dnem
nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle
dosavadních předpisů, se projednají a rozhodne se o nich podle dosavadních
předpisů. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského soudního
řádu ve znění před novelou provedenou zákonem č.30/2000 Sb. (dále jen
,,o.s.ř.“). Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu
oprávněnými - účastníky řízení řádně zastoupenými advokátem (§ 240 odst. 1
o.s.ř., § 241 odst. 1 o.s.ř.).
Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení § 238 odst. 1 písm. a)
o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl změněn
rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto dovoláním napadený
rozsudek odvolacího soudu v rozsahu vyplývajícím z podaného dovolání ve smyslu
ustanovení § 242 odst. 1 odst. 3 o.s.ř. a dospěl k závěru, že
dovolání nelze upřít opodstatnění.
Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241 odst. 3
písm. d) o.s.ř. může spočívat buď v tom, že soud posoudí projednávanou věc
podle nesprávného právního předpisu nebo si použitý právní předpis nesprávně
vyloží (viz k tomu z rozhodnutí uveřejněného pod č. 3/1998 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek, text na str. 13/45). O takový
případ v souzené věci nejde.
S přihlédnutím k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241 odst. 3 písm. d)
o.s.ř. a jeho obsahové konkretizaci je předmětem dovolacího přezkumu posouzení
správnosti závěrů odvolacího soudu (při skutkových zjištěních, jejichž
správnost nepodléhá vzhledem k vymezení dovolacího důvodu přezkumu dovolacího
soudu), podle nichž předmětná smlouva uzavřená dne 1. 7. 1999 mezi žalobkyní a
prvou žalovanou je smlouvou uzavřenou na dobu určitou, a to s přihlédnutím k
výkladu projevu vůle účastníků této smlouvy z hlediska výkladu § 35 odst. 2
o.z.
Smlouvou pronajímatele a nájemce může být nájem bytu sjednán na dobu určitou
nebo bez určení doby užívání (§ 685 odst. 1 občanského zákoníku); pokud
doba nájmu nebyla dohodnuta, má se zato, že smlouva o nájmu byla
uzavřena na dobu neurčitou. Závěr o nájmu bytu na dobu
určitou předpokládá, že nájemní smlouva - vedle náležitostí ve smyslu
ustanovení § 686 odst. 1 o.z. - obsahuje i ujednání doby, po níž má nájem
trvat, a to uvedením přesného data nebo doby stanovené podle dnů, týdnů,
měsíce nebo let, ke kterým nájem bytu zanikne. Nelze vyloučit ani vymezení
doby nájmu bytu uvedením účelu, k němuž byla nájemní smlouva uzavřena; to
vše za předpokladu, že doba nájmu bytu, jež je pro závěr o nájmu bytu na dobu
určitou podstatná, je sjednána způsobem, který nevzbuzuje pochybnosti o její
určitosti.
Smlouva o nájmu bytu je právním úkonem, jehož účastníky jsou
pronajímatel a nájemce. Musí - vedle náležitostí stanovených
citovaným ustanovením § 686 odst. 1 o.z. - splňovat i obecné náležitosti
právních úkonů, stanovené v ustanoveních § 34 a násl. o.z. Ve smyslu § 34 o.z.
je právní úkon projev vůle směřující zejména ke vzniku, změně nebo zániku těch
práv a povinností, které právní předpisy s takovým projevem spojují.
Podle ustanovení § 35 odst. 2 o.z. právní úkony vyjádřené slovy je třeba
vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle
toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Uvedené ustanovení předpokládá, že o obsahu právního úkonu může vzniknout
pochybnost, a pro takový případ formuluje výkladová pravidla, která ukládají
soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem založeným na tom, že vedle
jazykového vyjádření právního úkonu vyjádřeného slovně (nikoliv konkludentně
podle § 35 odst. 3 o.z.) podrobí zkoumání i vůli jednajících osob.
Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto
nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu
jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti
použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře
celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného
dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž
podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s
tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Takto musí soud postupovat i
tehdy, interpretují-li účastníci ve svých přednesech či výpovědích v
průběhu řízení smluvní ujednání odlišným způsobem. Taková situace
neznamená, že právní úkon vyložit nelze, neboť zájmy a postoje účastníků
v průběhu soudního řízení již nemusí odpovídat jejich původní vůli,
kterou projevili při právním úkonu.
Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle § 35 odst. 2 o.z. nemůže být
považována za nahrazování či měnění již učiněných projevů vůle, jestliže
použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah
právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě,
byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního
jednání. Teprve v případě, že pojmy použité k jazykovému vyjádření obsahu
úkonu jsou natolik nejednoznačné či nejasné, že z nich nelze ani s
přihlédnutím k vůli účastníků usuzovat na záměr, jenž měly naplnit, může
být opodstatněn závěr o neurčitosti právního úkonu podle § 37 o.z.
Z hlediska skutkového stavu vycházel odvolací soud v tomto případě ze zjištění,
že předmětná smlouva obsahovala jednak údaj o tom, že jde o smlouvu
uzavřenou na dobu neurčitou, jednak připsaný časový údaj ohraničující
dobu trvání nájmu od 1. 1. 1999 do 30. 6. 2000. Odvolací soud
vzal do úvahy, že sama první žalovaná v dopise určeném ObÚ P. formulovaném
jako „žádost o byt“ uváděla, že jí dne 30. 6. 200 končí nájemní smlouva na
dobu určitou. Dovodil z toho, že skutečná vůle účastníků při podpisu citované
nájemní smlouvy směřovala k uzavření smlouvy na uvedenou dobu
určitou. Tomuto závěru nelze spolehlivě přisvědčit.
Podle § 37 odst. 1 o.z. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně,
určitě a srozumitelně, jinak je neplatný. Podle odstavce třetího téhož
zákonného ustanovení právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech,
je-li jeho význam nepochybný.
Právní úkon je nesrozumitelný, a tedy neplatný, jestliže ani jeho
výkladem za použití ustanovení § 35 odst. 2, 3 o.z. nelze -
objektivně posuzováno - zjistit, co jím mělo být vlastně po slovní či jiné
stránce vyjádřeno, takže druhé straně není umožněno se s tímto sdělením
seznámit a chápat je. Vyjádření právního úkonu je nesrozumitelné, jestliže je
po jazykové stránce takového rázu, že z něj nelze zjistit obsah tohoto sdělení,
přičemž tuto nejasnost obsahu sdělení nelze odstranit ani výkladem.
O takový případ jde v posuzované věci.
Obsahuje-li smluvní ujednání souřadně uvedené dva navzájem si odporující údaje
o době, po kterou má být platnost závazku založena, jde z hlediska jazykového
výkladu o případ ujednání, které je na první pohled natolik se navzájem
vylučující, že to zpravidla odůvodňuje závěr o tom, že takto formulované
ujednání trpí nesrozumitelností s důsledky neplatnosti takového ujednání podle
§ 37 odst. 1 o.z.
V této věci, jak vyplývá z výsledků dokazování, nelze předně použít
ustanovení § 37 odst. 3 o.z., které vylučuje závěr o neplatnosti právního
úkonu pro případ, že právní úkon obsahuje chyba v psaních, je-li jeho význam
(jinak) nepochybný. Je zřejmé, že text smlouvy o nájmu předmětného bytu
neobsahuje žádné překlepy, ani psací chyby, když jednoznačně obsahuje ujednání
o tom, že nájemní poměr se zakládá „na dobu neurčitou“. Pokud text této části
smlouvy pokračuje dále protiřečícím si ujednáním „od 1. 7. 99 do 30.
6. 2000“, lze ztěží přijmout závěr, že šlo o psací chybu za situace, kdy význam
tohoto smluvního ujednán je jinak nepochybný. Opak je pravdou, když souřadné
uvedení obratů zcela opačného významu vylučuje prakticky jak z hlediska
jazykového, tak z hlediska logického možnost dospět k přesvědčivému závěru,
jaký měl být obsah smluvního ujednání, k němuž měla vůle účastníků směřovat.
Závěr o neplatnosti ujednání o době trvání práva nájmu v tomto případě pro
nesrozumitelnost proto vylučuje možnost, aby soud nahrazoval skutečnou vůli
účastníků výkladem dovolávajícím se dokonce jednání z doby pozdější, než došlo
k uzavření nájemní smlouvy (smlouva byla podepsána 1. 7. 1999), žádost prvé
žalované orgánu obce byla vyhotovena 17. 5. 2000).
S tímto závěrem ovšem souvisí důsledek plynoucí z ustanovení § 685 odst. 1
o.z. a § 686 odst. 1 téhož zákona. Absence platného smluvního ujednání o době
nájmu nemá totiž za následek neplatnost celé nájemní smlouvy. Jejím důsledkem
vzhledem k ustanovení § 686 odst. 2 o.z. je pouze založení nájemního vztahu v
této věci na dobu neurčitou. Pak ovšem odpadá zkoumání správnosti dalších
(odlišných) závěrů odvolacího soudu vycházejících z opačného výkladu tohoto
smluvního ujednání ve vztahu k ustanovení § 710 odst. 2 o.z. ve vztahu k § 676
odst. 1, 2 o.z.
V mezích shora vymezeného dovolacího přezkumu tak nebylo možno dospět k
spolehlivému závěru, že je rozsudek odvolacího soudu správný, jak to má na
zřeteli ustanovení § 243b odst. 1 o.s.ř. Dovolací soud proto přikročil ke
zrušení rozsudku odvolacího soudu v plném rozsahu podle ustanovení § 243b odst.
1 a 5 o.s.ř.
Odvolací soud (případně soud prvního stupně) je v dalším řízení vázán právním
názorem dovolacího soudu (§ 243d odst. 1, věta druhá o.s.ř.). V dalším řízení
rozhodne odvolací soud i o dosavadních nákladech řízení, včetně odvolacího i
dovolacího řízení (§ 243d odst. 1, věta třetí o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 29. ledna 2002
JUDr. Josef Rakovský, v.r.
předseda senátu