28 Cdo 22/2006
U S N E S E N Í
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a
soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., o dovolání
dovolatele J. Z., zastoupeného advokátkou, proti rozsudku Krajského soudu v
Ostravě z 24. 6. 2005, sp. zn. 56 Co 518/2004, vydanému v právní věci vedené u
Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 82 C 26/2002, (žalující společnosti s
ručením omezeným R., zastoupené advokátem, proti žalovanému J. Z., zastoupenému
advokátkou, o 1,784.473,- Kč), takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žádný z účastníků řízení nemá právo na náhradu nákladů řízení o
dovolání.
Rozsudkem Krajského soudu v Ostravě z 24. 6. 2005, sp. zn. 56 Co 518/2004, byl
potvrzen rozsudek Okresního soudu v Ostravě z 19. 5. 2004, č. j. 82 C
26/2002-119, ukládající žalovanému zaplatit žalující společnosti s ručením
omezeným 1,784.473,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 8% ročně za dobu od 1. 11.
2001 do zaplacení; ve zbývajícím rozsahu žalobního návrhu byl rozsudek soudu
prvního stupně změněn tak, že žaloba byla zamítnuta. Odvolací soud převzal
skutková zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se rovněž s jeho právním
posouzením projednávané právní věci. Shodně se soudem prvního stupně odvolací
soud vyšel ze zjištění, že mezi žalobkyní, jako budoucí prodávající, a
žalovaným, jako budoucím kupujícím, došlo 8. 6. 2000 k uzavření dvou smluv o
smlouvách budoucích. Odvolací soud měl dále za prokázané, že obsahem první z
těchto smluv bylo ujednání smluvních stran, že žalobkyně, jako výlučná
vlastnice pozemků v katastrálním území B. parc. č. 2104 a parc. č. 2105,
zapsaných na listu vlastnictví, dále pozemku parc. č. 2107, zapsaného na listu
vlastnictví, a pozemku parc. č. 2106, zapsaného na listu vlastnictví, zajistí
vydání územního rozhodnutí o umístění stavby obytného domu na těchto pozemcích,
jakož i vydání stavebního povolení k výstavbě obytného domu „T.-Š.“ a provede
jeho výstavbu do 31. 1. 2001. Dále měl odvolací soud za zjištěno, že do 30. 4.
2001 měla žalobkyně učinit prohlášení vlastníka, v němž vymezí bytové a
nebytové jednotky v obytném domě a že ve stejném termínu podá návrh na vklad
domu do katastru nemovitostí. Žalobkyně měla vymezit bytovou jednotku, I.
Kategorie, o třech pokojích a kuchyňském koutu v 2. nadzemním podlaží (o
podlahové ploše 99,6 m2) a nebytovou jednotku č. 3 – garáž č. 3 o 22 stáních
pro osobní auta, a do 15 dnů od podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí,
na základě prohlášení vlastníka, uzavřít se žalovaným smlouvu o převodu bytové
jednotky a spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/22 k nebytové jednotce, ve
vztahu k celku, na žalovaného. Dále vzal odvolací soud za prokázané, že
součástí převodu bytové jednotky a spoluvlastnického podílu k nebytové jednotce
bude převod příslušného spoluvlastnického podílu na pozemcích a společných
prostorách domu, to vše za kupní cenu 3,480.800,- Kč za bytovou jednotku a za
kupní cenu 250.000,- Kč za nebytovou jednotku. Odvolací soud pokládal také za
zjištěno, že ve smlouvě z 8. 6. 2000 je obsaženo ujednání o smluvní pokutě ve
výši 5.000,- Kč za každý den prodlení ze strany žalovaného s plněním závazku ze
smlouvy vůči žalobkyni ze sjednané ceny bytové jednotky, a to ve výši 0,1% z
dlužné částky za každý den prodlení se zaplacením splátek, respektive o smluvní
pokutě ve výši 300.000,- Kč v případě, že prodlení žalovaného bude důvodem pro
odstoupení od smlouvy žalobkyní.
Obsahem druhé smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 8. 6. 2000 bylo ujednání o
budoucím uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky č. 33, I. kategorie, o 4
pokojích a kuchyňském koutu ve 2. nadzemním podlaží (o podlahové ploše 108,6
m2) a spoluvlastnického podílu 1/22 k nebytové jednotce č. 3 – garáži, za kupní
cenu 3,703.800,- Kč za bytovou jednotku a za kupní cenu 250.000,- Kč za
spoluvlastnický podíl k nebytové jednotce, a to s obdobnými lhůtami, podmínkami
převodu a obdobnými ujednáními o smluvních pokutách, jaké byly předmětem
ujednání v první uvedené smlouvě.
Odvolací soud pak shodně se soudem prvního stupně vzal také za prokázané, že
potom předmětem následné smlouvy z 2. 7. 2001 o převodu vlastnictví k bytové
jednotce byly bytová jednotka č. 313/10, I. kategorie, o 2 pokojích a
kuchyňském koutu (o celkové ploše 50 m2) ve 2. nadzemním podlaží domu čp. 313 s
podílovým spoluvlastnictvím v rozsahu 50/1961 z celku společných částí domu, a
to za kupní cenu 1,864.545,- Kč, včetně částky 29.736,- Kč jako ceny
spoluvlastnického podílu 50/1961 z celku pozemku parc. č. 2106/2 a parc. č.
2106/1 v katastrálním území B.
Rovněž odvolací soud pokládá za zjištěné, že na základě smlouvy o převodu
vlastnictví k bytové jednotce, uzavřené 27. 8. 2001, si smluvní strany dohodly
převod bytové jednotky č. 313/11, I. kategorie, o 4 pokojích a kuchyňském koutu
(o celkové podlahové ploše 155 m2) ve 2. nadzemním podlaží domu v katastrálním
území B., včetně spoluvlastnického podílu v rozsahu 155/1961 vzhledem k celku
společných částí domu a pozemků parc. č. 2106/2 a parc. č. 2106/1 v
katastrálním území B., a to za kupní cenu bytové jednotky 6,053.992,- Kč,
včetně spoluvlastnického podílu společných prostor domu, a za kupní cenu
92.182,- Kč ohledně spoluvlastnického podílu pozemků.
Soudem prvního stupně byla věc po právní stránce posuzována ve smyslu
ustanovení § 5 odst. 1, § 6 odst. 1 písm. d) a f) a podle § 8 odst. 2 zákona č.
72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
Odvolací soud však měl za to, že obě smlouvy z 8. 6. 2000 o smlouvě budoucí
jsou absolutně neplatné ve smyslu ustanovení § 39 občanského zákoníku, neboť v
rozporu s ustanovením § 50a odst. 1 občanského zákoníku neobsahují podstatné
náležitosti budoucí smlouvy o převodu bytové jednotky. Obě smlouvy o smlouvách
budoucích postrádají totiž splnění požadavku ve smyslu ustanovení § 6 odst. 1
písm. d) zákona č. 72/1994 Sb., a to vymezení spoluvlastnického podílu
vlastníka jednotky na společných částech domu a ve smyslu ustanovení § 6 odst.
1 písm. f) zákona č. 72/1994 Sb. vymezení práv a závazků, týkajících se domu a
jeho společných částí i práv k pozemkům, jež měly z dosavadního vlastníka
budovy přejít na vlastníka bytové jednotky. Odvolací soud byl toho názoru, že
absence těchto nezbytných náležitostí smluv o smlouvě budoucí je důvodem i
neplatnosti celé smlouvy o převodu jednotky, včetně těch smluvních ujednání,
která mají akcesorickou povahu a která jsou závislá na závazku hlavním,
sjednaném mezi smluvními stranami. Odvolací soud dovozoval, že okolnosti, ze
kterých účastník při smlouvách o budoucí smlouvě vycházeli, se pak do té míry
změnily, že nebylo možné spravedlivě požadovat uzavření smlouvy o převodu
bytové jednotky podle z ujednání obsaženého ve smlouvách o smlouvě budoucí.
Odvolací soud měl za to, že v této právní věci šlo o nemožné plnění, neboť
žalobce provedl výstavbu jiných bytových jednotek o jiném počtu místností, jiné
podlahové ploše, s jiným dispozičním řešením, o jiné výměře a v důsledku toho
za jinou kupní cenu. Dospěl proto odvolací soud i k závěru, že žalovaným
vznesená námitka započtení, v rámci níž uplatnil proti žalující společnosti
částku převyšující svým rozsahem žalobní nárok žalující společnosti, takže tato
námitka nemohla vyvolat účinky podle ustanovení § 580 občanského zákoníku, když
pohledávka na základě ujednání o smluvní pokutě nebyla k započtení způsobilá
pro zánik ujednání o smluvní pokutě. Dospěl proto odvolací soud k závěru, že
žaloba žalobkyně je oprávněná v plném rozsahu s výjimkou 0,5% úroku z prodlení
z přiznané částky od 1.11. 2001 do zaplacení. Věc posoudil dále odvolací soud
ve smyslu ustanovení § 517 odst. 1, 2 občanského zákoníku s tím, že žalobkyni
náleží na úroku z prodlení ze žalované částky pouze 8% úrok z prodlení.
Proti rozsudku odvolacího soudu z 24. 6. 2005 (sp. zn. Krajského soudu v
Ostravě) podal žalovaný včas dovolání, jehož přípustnost dovozoval z ustanovení
§ 237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu. Jako dovolací důvody
uplatňoval, že řízení v této právní věci je postiženo vadou, která mohla mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci ve smyslu ustanovení § 241a odst. 2 písm.
c) občanského soudního řádu a také, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na
nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b/ občanského soudního
řádu). Dovolatel namítal, že v daném případě šlo o případ, kdy smlouva
(smlouvy) byla uzavřena v době, kdy s výstavbou jednotky mělo teprve být
započato. V tomto případě smluv uzavřených mezi žalovaným a žalující
společnosti s ručením omezeným dne 8. 6. 2000, nešlo o smlouvy uzavřené podle
ustanovení § 50a občanského zákoníku, nýbrž o nepojmenované smlouvy uzavřené
podle ustanovení § 51 občanského zákoníku, která umožňuje smluvním stranám
uplatnění smluvní autonomie. Dovolatel vytýkal, že v řízení nebylo řádně
zjištěno, k čemu tu směřovala vůle stran při uzavírání smluv z 8. 6. 2000.
Vytýkal rovněž, že nebyl v rozporu s ustanovením § 118a odst. 2 občanského
soudního řádu soudy upozorněn, že „věc je možné po právní stránce hodnotit
jinak než podle účastníkova právního názoru“. Dovolatel je proto toho názoru,
že mu nebylo umožněno dovolat se platnosti smluv podle ustanovení § 41a
občanského zákoníku jako smluv nepojmenovaných. Dovolatel vytýkal rovněž
odvolacímu soudu, že nedoplnil potřebným způsobem dokazování a neodstranil tak
vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Dovolatel nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že smlouvy uzavřené mezi
účastníky tohoto sporu dne 8. 6. 2000 jsou absolutně neplatné z toho důvodu, že
neobsahují podstatné náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky. Rovněž
nesouhlasil se závěrem odvolacího soudu, že tu došlo k zániku závazku podle
ustanovení § 50a odst. 3 občanského zákoníku, a to v důsledku změny okolností,
z nichž účastníci smluv při vzniku závazku vycházeli. Dovolatel neshledává
rovněž správným závěr odvolacího soudu, že jim uplatněná námitka započtení tu
nebyla způsobilá vyvolat účinky podle ustanovení § 580 občanského zákoníku.
Přípustnost dovolání dovolatele tu bylo třeba posoudit podle ustanovení § 237
odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu, podle něhož je přípustné dovolání i
proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního
stupně ve věci samé, jestliže ovšem dovolací soud dospěje k závěru, že
dovoláním napadené rozhodnutí má po právní stránce zásadní význam.
Podle ustanovení § 237 odst. 3 občanského soudního řádu má rozhodnutí
odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní
otázku, která nebyla dosud vyřešena v rozhodování dovolacího soudu, nebo právní
otázku, která je rozhodována rozdílně odvolacími soudy či dovolacím soudem,
anebo řešil-li odvolací soud svým rozsudkem, napadeným dovoláním, některou
právní otázku v rozporu s hmotným právem.
V daném případě nevyplývalo z obsahu soudního spisu (sp. zn. 82 C 26/2002
Okresního soudu v Ostravě), ani z obsahu dovolání dovolatele a ani z vlastních
poznatků dovolacího soudu, že rozsudkem odvolacího soudu z 24. 6. 2005 (sp. zn.
56 Co 518/2004 Krajského soudu v Ostravě) byla řešena právní otázka, která by
byla rozhodována rozdílně různými odvolacími soudy nebo dovolacím soudem. V
řízení o dovolání bylo třeba ještě posoudit, zda tu odvolací soud svým
rozsudkem, napadeným odvoláním, řešil některou právní otázku v rozporu s
hmotným právem, popřípadě právní otázku, která by dosud nebyla vyřešena v
rozhodování dovolacího soudu.
V této právní věci byla projednávaná věc posuzována zejména podle ustanovení §
6 odst. 1 písm. d) a písm. f) zákona č. 72/1994 Sb. (zákona o vlastnictví bytů).
V ustanovení § 6 odst. 1 písm. d) a písm. f) zákona č. 72/1994 Sb. je
stanoveno, že smlouva o převodu vlastnictví jednotky (bytu nebo nebytového
prostoru se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu) musí kromě
obecných náležitostí obsahovat také i stanovení spoluvlastnického podílu
vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení
spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které
jsou společné vlastníkům jen některých jednotek (§ 6 odst. 1 písm. d/ a § 8
odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), a také práva a závazky, týkající se domu, jeho
společných částí a práva k pozemku, která předcházejí z dosavadního vlastníka
budovy na vlastníka jednotky (§ 6 odst. 1 písm. f/ zákona č. 72/1994 Sb.).
Náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jsou v § 6 odst. 1 zákona č.
72/1994 Sb. stanoveny kogentně.
Rovněž ze znění ustanovení § 50a odst. 1 občanského zákoníku vyplývají
konkrétní požadavky na určitost budoucí kupní smlouvy tak, aby tato smlouva bez
dalších pochybností mohla být přejata do písemné kupní smlouvy. K platnosti
smlouvy o budoucí kupní smlouvě patří splnění požadavku jak určitosti předmětu
koupě, tak i jeho ceny. Tyto požadavky musejí by splněny v době uzavírání
smlouvy o smlouvě budoucí (tento výkladový právní závěr k § 50a občanského
zákoníku byl zaujat již např. v nepublikovaném rozsudku Nejvyššího soudu ČR z
22. 5. 2002, 28 Cdo 859/2002).
V odůvodnění rozsudku odvolacího soudu z 24. 6. 3005 (sp. zn. 56 Co 518/2004
Krajského soudu v Ostravě), proti němuž směřuje dovolání dovolatele, bylo
vyloženo, že posouzení důvodnosti žaloby na plnění v této právní věci bylo
závislé na posouzení toho, zda smlouvy o smlouvě budoucí, jež byly uzavřeny
mezi účastníky tohoto řízení již dne 8. 6. 2000, jsou platné či nikoli.
Odvolací soud v tomto smyslu zhodnotil skutkový stav, který vyplýval nepochybně
z obsahu spisu. Na tomto podkladě dospěl odvolací soud po zhodnocení
provedeného dokazování k závěru, že smlouvy uzavřené mezi účastníky tohoto
právního vztahu jsou neplatné podle ustanovení § 39 občanského zákoníku, a to
proto, že neobsahují náležitosti stanovené v § 6 odst. 1 písm. d) a písm. f)
zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Tato neurčitost vymezení předmětu
budoucí smlouvy nese s sebou i důsledek neplatnosti smlouvy ve smyslu
ustanovení § 37 odst. 1 občanského zákoníku. Případná existence smlouvy o
převodu jednotky, uzavřené bez ohledu na zmíněnou neplatnou dohodu o budoucí
smlouvě, nesvědčí pak platnému právnímu důvodu k převodu jednotky ve smlouvě o
tomto převodu, opírající se o neplatné smlouvy o budoucí smlouvě.
Dospěl-li odvolací soud v daném případě k těmto právním závěrům, které nelze
přesvědčivě označit za nedoložené a nedomyšlené, nelze rozhodnutí odvolacího
soudu označit za rozhodnutí řešící právní otázku v rozporu s hmotným právem
(zejména s hmotněprávními ustanoveními zákona č. 72/1994 Sb.), jak to má na
zřeteli ustanovení § 237 odst. 3 občanského soudního řádu.
Dovolací soud tedy neshledal u dovolání dovolatele zákonné předpoklady
přípustnosti dovolání podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) a § 237 odst. 3
občanského soudního řádu, ale ani podle jiného ustanovení téhož právního
předpisu, upravujícího důvody přípustnosti dovolání proti pravomocným
rozhodnutí odvolacího soudu. Přistoupil proto dovolací soud podle ustanovení §
243b odst. 5 a § 218 písm. c) občanského soudního řádu k odmítnutí dovolání
dovolatele, a to jako dovolání nepřípustného
Dovolatel nebyl v řízení o dovolání úspěšný a žalobkyni v řízení o dovolání
náklady nevznikly.
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 27. března 2008
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v. r.
předseda senátu