28 Cdo 2672/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a soudců Mgr. Zdeňka Sajdla a Mgr. Petra Krause ve
věci žalobce Hospodářského družstva Křižovatka se sídlem v Křižovatce 60,
Skalná, IČ: 49791494, zast. JUDr. Josefem Heydukem, advokátem se sídlem v
Chebu, Májová 32, proti žalovaným 1/ J. N., 2/ M. N., oběma bytem ve
Františkových Lázních, Nezvalova 61/1, oběma zastoupeným JUDr. Markem
Neustupným, advokátem se sídlem v Mariánských Lázních, U Mlékárny 290, o
zaplacení 530.559,50 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Chebu pod
sp. zn. 12 C 38/2008, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Plzni
ze dne 25. dubna 2012, č. j. 25 Co 244/2011-469, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 25. dubna 2012, č.j. 25 Co
244/2011-469, ve výrocích II., III., IV. a V. a rozsudek Okresního soudu v
Chebu ze dne 22. března 2011, č. j. 12 C 38/2008-327, v části výroku II., pokud
jím byla zamítnuta žaloba o zaplacení 211.099,- Kč s příslušenstvím, a ve
výroku III. se ruší a věc se v uvedeném rozsahu vrací Okresnímu soudu v Chebu k
dalšímu řízení.
Shora označeným rozsudkem odvolací soud změnil rozsudek Okresního
soudu v Chebu ze dne 22. 3. 2011, č.j. 12 C 38/2008-327, v části zamítavého
výroku II. tak, že žalovaným uložil, aby žalobci zaplatili 82.150,- Kč se
specifikovanými úroky z prodlení (výrok I.). V části výroku II., jíž byla
zamítnuta žaloba o zaplacení 211.099,- Kč se specifikovanými úroky z prodlení
odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok II.). Výroky III. –
V. odvolací soud rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů a o
nákladech státu.
Odvolací soud vyšel ze zjištění, že na základě písemné nájemní smlouvy uzavřené
mezi právním předchůdcem žalobce a žalovanými dne 7. 9. 1993, jejíž účinnost
byla prodloužena písemnou smlouvou sjednanou mezi účastníky řízení dne 1. 1. 2002 na dobu určitou do 1. 1. 2008, žalovaní užívali za účelem provozování
hostinské a ubytovací činnosti rekreační objekt Jadran na stavební parcele č. 400 v katastrálním území F. L., část obce Slatina (dále jen – „předmětná
nemovitost“), vlastněný žalobcem. Za užívání předmětné nemovitosti byli
žalovaní zavázáni platit nájemné 30.000,- Kč měsíčně splatné vždy do 15. dne
příslušného měsíce. Dle smluvních ujednání byl pronajímatel oprávněn nájemní
poměr vypovědět pro případ prodlení nájemců s úhradou nájemného po dobu delší 2
měsíců. Výpovědní lhůta byla sjednána tříměsíční s počátkem běhu k prvnímu dni
měsíce následujícího po doručení výpovědi. Žalovaní nezaplatili nájemné za
listopad 2005, prosinec 2005 a leden 2006. Z uvedeného důvodu žalobce dopisem
doručeným žalovaným dne 3. 2. 2006 nájemní poměr vypověděl v tříměsíční
výpovědní lhůtě, jež počala běžet prvého dne kalendářního měsíce následujícího
po doručení výpovědi. Žalovaní předmětnou nemovitost užívali i nadále, a to do
31. 12. 2007, aniž se s žalobcem dohodli na výši nájemného. Obvyklá výše
nájemného za užívání obdobné nemovitosti v dané lokalitě za období od 1. 6. 2006 do 31. 12. 2007 činila 367.150,- Kč. Žalovaní za užívání předmětné
nemovitosti v uvedeném období již zaplatili žalobci 47.689,50 Kč. Pravomocným
výrokem I. rozsudku soudu prvního stupně jim dále bylo uloženo, aby žalobci za
užívání předmětné nemovitosti v dotčeném období zaplatili dalších 237.310,50
Kč. Na základě takto zjištěného skutkového stavu odvolací soud dovodil, že
nájemní poměr založený smlouvou ze dne 7. 9. 1993 prodloužený smlouvou
uzavřenou mezi účastníky řízení dne 1. 1. 2002 skončil výpovědí danou žalobcem
žalovaným v souladu se smluvním ujednáním z důvodu nezaplacení nájemného za
dobu tří měsíců. Za situace, kdy výpověď byla doručena dne 3. 2. 2006,
tříměsíční výpovědní doba, jejíž běh počal prvého dne kalendářního měsíce
následujícího po jejím doručení, uplynula dnem 31. 5. 2006. Jelikož se
účastníci po skončení nájemního poměru nedohodli na pokračování nájemního
vztahu, když mezi nimi zůstala sporná výše nájemného, užívali žalovaní
předmětnou nemovitost v období od 1. 6. 2006 do 31. 12. 2007 bez právního
důvodu. Užíváním nemovitosti se tak na úkor žalobce bezdůvodně obohatili (§ 451
zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále
jen – „obč. zák.“). Za užívání předmětných nemovitostí v daném období jsou
žalovaní povinni poskytnout žalobci peněžitou náhradu ve výši 367.150,- Kč
odpovídající obvyklému nájemnému za užívání obdobné nemovitosti v dotčené
lokalitě (§ 458 odst. 1 obč. zák.). Jelikož žalovaní žalobci za užívání
předmětné nemovitosti v tomto období již zaplatili 47.689,50 Kč a k úhradě
dalších 237.310,50 Kč s příslušenstvím byli pravomocně odsouzeni výrokem I.
rozsudku soudu prvního stupně, uložil odvolací soud žalovaným, aby žalobci
doplatili 82.150,- Kč s příslušenstvím (v uvedeném rozsahu byl rozsudek soudu
prvního stupně změněn). V části, jíž se žalobce za užívání předmětné
nemovitosti žalovanými v období od 1. 6. 2006 do 31. 12. 2007 domáhal zaplacení
dalších 211.099,- Kč, odvolací soud zamítavý výrok II. rozsudku soudu prvního
stupně jako věcně správný potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal dovolání žalobce. Brojil proti
potvrzujícímu výroku II. Co do přípustnosti dovolání odkázal na ustanovení §
237 odst. 1 písm. b) občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). Namítal,
že se účastníci řízení dne 16. 8. 2006 ústně dohodli na pokračování nájemního
vztahu k předmětné nemovitosti do 31. 12. 2007 za podmínek sjednaných ve
stávající nájemní smlouvě. Žalovaní jsou tedy za užívání předmětné nemovitosti
povinni platit sjednané nájemné, a nikoliv nahrazovat bezdůvodné obohacení.
Dospěl-li odvolací soud k opačnému závěru, dovolatel dále namítal, že při
stanovení výše bezdůvodného obohacení nebyla ve smyslu ustanovení § 458 odst. 2
obč. zák. zohledněna též výše podnikatelského zisku žalovaných z užívání
předmětné nemovitosti. V okolnosti, že odvolací soud v rozsudku ze dne 24. 3.
2010, č.j. 25 Co 357/2009-235, na podkladě skutkového stavu zjištěného soudem
prvního stupně dospěl, aniž takovou okolnost strany namítaly, k odlišnému
právnímu závěru než soud prvního stupně (že předmětný nájemní poměr skončil
výpovědí žalobce k 31. 5. 2006), dovolatel spatřuje porušení zásady rovnosti
stran a rozpor s ustanoveními §§ 132 a 205a o. s. ř. Dovolatel navrhl, aby
Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu ve výroku II. a v závislých nákladových
výrocích, jakož i rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku II. a
nákladovém výroku III. zrušil a věc v uvedeném rozsahu vrátil soudu prvního
stupně k dalšímu řízení.
Žalovaní odkázali na svá procesní podání učiněná v průběhu soudního řízení.
Navrhli, aby Nejvyšší soud dovolání zamítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) věc projednal podle
občanského soudního řádu ve znění účinném od 1. 7. 2009, neboť dovoláním byl
napaden rozsudek odvolacího soudu, který byl vydán po 30. 6. 2009 (srov. článek
II., bod 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění pozdějších předpisů a další související zákony). Po
zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu je
přípustné, když rozsudkem odvolacího soudu byl potvrzen rozsudek soudu prvního
stupně, kterým tento soud rozhodl jinak než ve svém dřívějším rozsudku
(rozsudek Okresního soudu v Chebu ze dne 8. 6. 2009, č.j. 12 C 38/2008-190)
proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí
zrušil (§ 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř.), bylo podáno oprávněnou osobou
(účastníkem řízení), zastoupenou advokátem (§ 241 odst. 1 o. s. ř.), ve lhůtě
stanovené § 240 odst. 1 o. s. ř., přezkoumal, aniž nařizoval jednání (§ 243a
odst. 1 věty prvé o.s.ř.), rozsudek odvolacího soudu. Dovolání shledal
opodstatněným.
Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za
úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i
užitky.
Podle § 671 odst. 1 obč. zák. nájemce je povinen platit nájemné podle
smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě
pronajaté věci a způsobu jejího užívání.
Jestliže je nemovitost pronajata jako celek, režim nájemního vztahu je
podřízen ustanovení § 663 a následující obč. zák. bez ohledu na to, že součástí
této nemovitosti jsou nebytové prostory. Ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., o
nájmu a pronájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, se tudíž na
nájem nemovitostí (pozemků nebo budov) nevztahují (srov. rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 30. 11. 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, nebo rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 26. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1175/96). Smlouva o nájmu nemovitosti
musí obsahovat alespoň určení předmětu nájmu. Naplnění ostatních pojmových
znaků nájmu (dočasnost, úplatnost, přenechání věci do užívání) vyplývá již z
označení smlouvy jako nájemní. Formu nájemní smlouvy pak zákon nestanoví, z
čehož plyne, že nájemní smlouva nemusí být jen písemná, ale může být také ústní
či konkludentní (srov. Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a
kolektiv, Občanský zákoník, I, II, 2. vydání, Praha 2009, 1882 s.).
Neobsahuje-li smlouva o nájmu nemovitosti (včetně budovy, v níž jsou místnosti
určené k provozování obchodu a služeb) určení nájemného, je nájemce podle
ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době
uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího
užívání (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.10.1999, sp.zn. 2 Cdon
1548/97, uveřejněný v časopise Soudní judikatura, příloha I/2000, č. 7).
V projednávané věci nájemní poměr k předmětné nemovitosti založený
písemnou nájemní smlouvou uzavřenou dne 7. 9. 1993, prodloužený nájemní
smlouvou uzavřenou dne 1. 1. 2002, zanikl v důsledku písemné výpovědi dané
žalobcem žalovaným pro neplacení nájemného ke dni 31. 5. 2006 (uvedená
skutečnost není účastníky řízení zpochybňována). Tvrdí-li žalobce, že po
skončení uvedeného nájemního poměru uzavřel se žalovanými ústně smlouvu o nájmu
předmětné nemovitosti na dobu do 31. 12. 2007, nelze její neplatnost spatřovat
toliko v okolnosti, že se smluvní strany nedohodly na výši nájemného.
Neobsahuje-li totiž smlouva o nájmu nemovitosti (kterou lze sjednat i ústně či
konkludentně), ujednání o nájemném, je nájemce podle ustanovení § 671 odst. 1
obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím
k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Závěr odvolacího soudu o
neplatnosti nájemní smlouvy, jež měla být stran předmětné nemovitosti po
skončení předchozího nájemního poměru uzavřena ústně na dobu do 31. 12. 2007,
opírající se o zjištění, že mezi smluvními stranami nebyla ujednána výše
nájemného, tudíž neobstojí.
K námitkám dovolatele ohledně určení výše bezdůvodného obohacení
získaného žalovanými (uvedená otázka zůstává aktuální přinejmenším se zřetelem
k potřebě posouzení nároku žalobce za dobu od skončení předchozího nájemního
poměru do tvrzeného uzavření nové nájemní smlouvy) sluší se dodat, že podle
ustálené judikatury Nejvyššího soudu výše bezdůvodného obohacení získaného
užíváním cizí nemovitosti bez právního důvodu odpovídá částkám vynakládaným
obvykle v daném místě a čase na užívání obdobné věci, zpravidla formou nájmu
(srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98,
uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek č. seš. 8, roč. 2000, pod
R 53/2000). Odvolací soud tedy nepochybil, dovozoval-li výši bezdůvodného
obohacení žalovaných získaného užíváním předmětné nemovitosti právě z výše
nájemného hrazeného za užívání obdobných nemovitostí a nikoliv z výše jejich
podnikatelského zisku. Lichou shledává Nejvyšší soud též námitku dovolatele, že
odvolací soud v rozsudku ze dne 24. 3. 2010, č.j. 25 Co 357/2009-235, dospěl,
aniž to bylo ze strany účastníků řízení namítáno, na rozdíl od soudu prvního
stupně k odlišnému právnímu závěru (že nájemní poměr založený smlouvou
uzavřenou dne 7. 9. 1993, prodloužený smlouvou ze dne 1. 1. 2002, zanikl
výpovědí žalobce ke dni 31. 5. 2006). Přezkumná činnost odvolacího soudu
zahrnuje jak hmotněprávní posouzení věci, tak i posouzení aplikace procesních
předpisů. Odvolací soud přitom přezkoumává rozhodnutí soudu prvního stupně i z
důvodů, které nebyly v odvolání uplatněny (§ 212a odst. 1 o. s. ř.). Může tedy
věc právně posoudit jinak, než jak učinil soud prvního stupně, i tehdy
nesměřují-li proti právnímu posouzení věci soudem prvního stupně námitky
účastníků.
Jelikož právní posouzení věci odvolacím soudem (jak rozebráno výše)
správné není, Nejvyšší soud, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věty první
o. s. ř.), rozsudek odvolacího soudu v dovoláním napadeném výroku II. a
závislých nákladových výrocích III. až V. zrušil (§ 243b odst. 2 in fine o. s.
ř.). Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i
pro rozsudek soudu prvního stupně, Nejvyšší soud zrušil v dotčené části výroku
II., jíž byla zamítnuta žaloba o zaplacení 211.099,- Kč s příslušenstvím, a v
nákladovém výroku III. i jeho rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně v
uvedeném rozsahu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věty druhé o. s. ř.).
Právní názor vyslovený Nejvyšším soudem v tomto rozsudku je pro soudy
nižších stupňů v dalším řízení závazný (§ 243d odst. 1, § 226 odst. 1 o. s.
ř.). V konečném rozhodnutí bude rozhodnuto i o náhradě nákladů dovolacího
řízení (§ 243d odst. 1 věty druhé o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 17. října 2012
JUDr. Jan Eliáš, Ph.D., v. r.
předseda senátu