28 Cdo 513/2005

28 Cdo 513/2005

ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.

Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka

Davida, CSc., v právní věci žalobkyně E. R. s.r.o., zastoupené advokátem, proti

žalované E. spol. s r.o., zastoupené advokátem, o zaplacení 398.100,- Kč s

příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 53 C 108/2003,

o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2.11.2004,

č. j. 55 Co 362/2004-83, takto:

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 2.11.2004, č. j. 55 Co 362/2004-83, se

zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.

Žalobou podanou dne 18.8.2003 u Obvodního soudu pro Prahu 9 domáhala se

žalobkyně uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku 398.100,- Kč s

úrokem z prodlení ve výši 3,5 % p.a. z částky 132.700,- Kč od 16.1.2003, 3 %

p.a. z částky 132.700,- Kč od 16.4.2003 a 2,5 p.a. z částky 132.700,- Kč od

16.7.2003 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Obvodní soud pro Prahu 9 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne

21.6.2004, č.j. 53 C 108/2003-69, žalobu zamítl. Vyšel ze zjištění, že dne

12.12.2001 žalobkyně jako pronajímatelka uzavřela se žalovanou jako nájemkyní

smlouvu o nájmu nebytových prostor. Ty byly představovány podle výsledků

dokazování (mj. na základě obsahu příloh v něm založených, jmenovitě nájemní

smlouvy) prostorami nacházejícími se v nemovitosti P., o rozloze 1.366 m2 za

účelem podnikatelské činnosti, totiž prodeje textilu, průmyslového zboží,

skladování a provozování čalounické dílny. Dále vzal za prokázáno, že sjednané

nájemné činilo 530.800,- Kč ročně a předmětem sporu je nájemné za leden až

září 2003. Též zjistil, že na základě ,,Hodnocení“ stavebně technického stavu

objektu zasaženého povodní vypracovaného dne 25.9.2002 Českým vysokým učením

technickým, Fakultou stavební, byly posouzeny tři objekty, které byly předmětem

nájmu. Přitom z něj vyplynulo, že minimálně jeden objekt (v němž se nacházela

prodejna, kanceláře a sklad) nebylo možné užívat bez provedení opravy pro

statistické poruchy nosného systému v přízemí objektu, kde došlo k sednutí

schodišťové zdi s následnými trhlinami šířky cca 3 cm. Též vzal za prokázané,

že jednateli žalobkyně byl znám stav předmětných objektů. Dospěl k závěru, že

pronajaté prostory nebyly způsobilé ke smluvenému užívání a žalobkyně, ač jí

závady bránící řádnému užívání byly známy, tyto neodstranila. Věc posoudil

podle ustanovení § 5, 8 zákona č. 116/1990 Sb. a § 668 odst. 1, 673 o.z. Ve

smyslu ustanovení § 668 odst. 1 o.z. dovodil, že smyslem daného ustanovení je

zajistit, aby pronajímatel věděl o potřebách oprav, které je nutno provést.

Zaujal názor, že pokud žalobkyně o stavu předmětných prostor věděla, není nutno

se zabývat skutečností, zda žalovaná výslovně požádala žalobkyni o opravu závad

bránících ve smluveném užívání. Uzavřel, že ve smyslu ustanovení § 668 odst. 2

o.z. je zákonnou povinností pronajímatele svým nákladem udržovat pronajatý

prostor ve stavu způsobilém k smluvenému užívání a rovněž zákonnou povinností

nájemce snášet omezení v užívání v rozsahu nutném pro provedení oprav a

udržování věci.

K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne

2.11.2004, č.j. 55 Co 362/2004-83, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že

žalobě vyhověl. Vzal za prokázané, že dne 17.1.2003 žalovaná sdělila žalobkyni,

že po povodni v roce 2002 jsou pronajaté prostory neschopné dalšího užívání

podle předmětu činnosti nájemce. Dále zjistil, že od 1.10.2002 užívá žalovaná

jiné prostory, do nichž si přestěhovala veškerý svůj majetek. Též vzal za

prokázané, že dne 13.6.2003 bylo žalované sděleno, že žalobkyně neuznává důvody

k odstoupení od nájemní smlouvy, přičemž navrhla skončení nájemní smlouvy

dohodou ke dni 31.5.2003 a následné převzetí prostor v dohodnutém termínu dne

19.6.2003. Dovodil, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva o

užívání nebytových prostor, která neskončila jednostranným odstoupením od

smlouvy, o něž se žalovaný pokusil dopisem ze dne 23.5.2003. Vyslovil závěr, že

mezi účastníky možnost odstoupení od smlouvy sjednána smluvně nebyla a důvody

odstoupení od smlouvy ve smyslu ustanovení § 679 odst. 1 o.z. nenastaly, neboť

pronajaté prostory se nestaly nezpůsobilé ke smluvenému užívání, aniž by

nájemce porušil svoji povinnost. Podle odvolacího soudu povinností žalované

jako nájemkyně bylo oznámit žalobkyni jako pronajímatelce konkrétní potřebu

oprav nezbytných k řádnému užívání pronajatých prostor (tedy provedení výdřevy

schodiště u jednoho z objektů a zprovoznění dodávky elektrické energie), neboť

s tímto právním úkonem a následnou činností či nečinností pronajímatele jsou

spojeny finanční nároky a jejich zánik podle ustanovení § 674 a 675 o.z. Dospěl

k závěru, že žalovaná shora uvedenou povinnost nesplnila, neboť její dopis ze

dne 17.1.2003 není konkrétním oznámením potřeby oprav, nýbrž pouhým sdělením,

že předmětné prostory nejsou schopné dalšího užívání. Uzavřel, že žalované tak

podle ustanovení § 675 o.z. zaniklo právo na prominutí nájemného a podle § 663

o.z. je povinna zaplatit sjednanou částku nájemného. Poznamenal, že argumentace

žalované ohledně demolice předmětných objektů nemá s danou věcí žádnou

spojitost.

Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná včas dovolání, jehož

přípustnost dovozovala z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Nesouhlasila

se závěrem odvolacího soudu, že nesplnila svoji povinnost podle § 5 odst. 4

zákona č. 116/1990 Sb. a § 668 odst. 1 o.z. a neoznámila žalobkyni potřebu

oprav pronajatých nebytových prostor nezbytných k jejich řádnému užívání. Dále

namítala, že odvolací soud nezohlednil skutečnost, že žalobkyně o závadách

pronajatých nebytových prostor věděla již bezprostředně po povodni, když si

následky povodně prohlédla za účasti žalované. Podle dovolatelky v dané věci

nebylo nutné prokázání žalované, že o konkrétní opravu zjištěných závad

žalobkyni písemně žádala, neporušila tedy svoji povinnost podle ustanovení §

668 odst. 1 o.z. Též tvrdila, že po právní stránce nebyla správně vyhodnocena

ani otázka placení nájemného podle ustanovení § 673 o.z. Konstatovala, že

nebyla povinna platit nájemné, neboť poškození předmětného objektu nezpůsobila

a z důvodů na straně žalobkyně nemohla užívat předmětné nebytové prostory jako

celek dohodnutým způsobem, přičemž neuplatnila ani slevu z nájemného. Podle

dovolatelky její odstoupení od nájemní smlouvy bylo rovněž v souladu s

ustanovením § 679 odst. 1 o.z. Navrhla proto zrušení rozhodnutí odvolacího

soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.

Z obsahu takto formulovaného dovolání, pro jehož výklad platí ustanovení § 41

odst. 1, odst. 2 o.s.ř. i v řízení dovolacím (§ 243c odst. 1 o.s.ř.), se nabízí

závěr, že dovolatelka uplatnila dovolací důvod jednak podle § 241a odst. 3)

o.s.ř. proto, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle

obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování, jednak z důvodů

podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., neboť rozhodnutí odvolacímu soudu vytýká,

že spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

Vyjádření k dovolání nebylo podáno.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto

dovolání vycházel v souladu s body 1., 15., 17., hlavy první, části dvanácté,

zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní

řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského soudní řádu ve znění účinném od

1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského

soudního řádu ve znění po novele provedené zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen

„o.s.ř.“).

Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou -

účastnicí řízení řádně zastoupenou advokátem (§ 240 odst. 1 o.s.ř., § 241 odst.

1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení § 237 odst. 1

písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl

změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto dovoláním

napadený rozsudek odvolacího soudu v rozsahu důvodů v něm uplatněných a dospěl

k závěru, že dovolání nelze upřít opodstatnění.

Vadná nebo nesprávná skutková zjištění v občanském soudním řízení nejsou sama o

sobě dovolacím důvodem ve smyslu ustanovení § 241a odst. 2 a 3

o.s.ř. O takový případ jde jen tehdy, jestliže zakládají některý z

důvodů uvedených v ustanovení § 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř. Rozhodnutí soudu

vychází ze skutkového zjištění, jež nemá v podstatné části oporu v provedeném

dokazování (§ 241a odst. 3 o.s.ř.), jestliže soud vzal za zjištěno něco, co ve

spise vůbec není, ale také jestliže soud nepokládá za zjištěnou podstatnou

skutečnost, která bez dalšího z obsahu spisu naopak vyplývá. Zjištěním, které

nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování, se rozumí ovšem jen

takové zjištění, které je pro rozhodnutí soudu právně významné (Sbírka

rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu ČR č. 8/1994).

Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm.

b) o.s.ř. může spočívat buď v tom, že soud posoudí projednávanou věc podle

nesprávného právního předpisu nebo si použitý právní předpis nesprávně vyloží

(viz k tomu z rozhodnutí uveřejněného pod č. 3/1998 Sbírky soudních rozhodnutí

a stanovisek, text na str. 13/45).

Měnící zamítavé rozhodnutí odvolacího soudu v této věci spočívá na zjištění, že

nájemce nesplnil svou povinnost plynoucí z ustanovení § 675 o.z. Podle

odvolacího soudu totiž jeho dopis ze dne 17. 1. 2003 není konkrétním oznámením

potřeby opravy. Plyne z něj pouze sdělení, že po povodni jsou prostory

neschopné dalšího užívání. Ostatně tato okolnost byla vyvrácena hodnocením

jejich stavebně technického stavu ze dne 25.9.2002. Právo na prominutí

nájemného tak žalovanému zaniklo. Proto byl podle § 663 o.z. povinen platit

sjednanou částku nájemného. Jeho nárok na zaplacení žalované částky dlužného

nájemného shledal proto odvolací soud důvodný včetně příslušenství.

Pro posouzení správnosti uvedených závěrů odvolacího soudu je tak zapotřebí

posoudit, zda jím uváděná argumentace odpovídá skutkovému stavu plynoucímu v

této věci z výsledků dokazování a zda závěry odvolacího soudu odpovídají v

tomto směru výklady příslušných ustanovení hmotného práva.

Podle ustanovení § 673 o.z., nájemce není povinen platit nájemné, pokud pro

vady věci, které nezpůsobil, nemohl pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým,

nebo nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci.

Podle ustanovení § 668 odst. 1 o.z. je nájemce je povinen oznámit

pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které má provést

pronajímatel. Při porušení této povinnosti odpovídá nájemce za škodu tím

způsobenou a nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo

omezenou možnost užívat věc pro vady věci, jež nebyly včas pronajímateli

oznámeny. Podle § 668 odst. 2 o.z. nájemce je povinen snášet omezení v užívání

pronajaté věci v rozsahu nutném pro provedení oprav a udržování věci.

Z ustanovení § 664 o.z. vyplývá, že pronajímatel je povinen přenechat

pronajatou věc ve stavu způsobilém smluvenému užívání nebo nebyl-li způsob

užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat.

Pronajímatele tedy tíží povinnost údržby věci po dobu trvání nájemního

vztahu. Plnění této povinnosti pronajímatelem nutně předpokládá též

součinnost ze strany nájemce, který má věc u sebe. Proto je nájemce povinen

oznámit pronajímateli potřebu oprav tížících pronajímatele, a to bez

zbytečného odkladu. Včasnost splnění uvedené notifikační povinnosti nájemcem

bude významná při posouzení jeho odpovědnosti za škodu nesplněním této

povinnosti vzniklé.

Součinnost nájemce ve vztahu k opravám tížícím pronajímatele zahrnuje nejen

oznamovací povinnost nájemce, ale též jeho povinnost umožnit pronajímateli

(jím zjednané osobě) provedení těchto oprav, jakož i strpět omezení v užívání

věci, související s prováděním udržovací povinnosti pronajímatele. Splní-li

nájemce svou povinnost oznámit potřebu oprav pronajaté věci bez zbytečného

odkladu, dlužno soudit, že může uplatnit nároky upravené ustanovením § 673

a § 674 o.z.; není vyloučeno, aby postupoval podle § 669 o.z., tj. aby provedl

za zde stanovených podmínek opravu pronajaté věci sám.

Z textu shora uvedených zákonných ustanovení se tak nabízí předně závěr, podle

něhož pronajímatel (zpravidla v postavení vlastníka předmětu nájmu) je ze

zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které

umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět

nájmu tak, aby tento bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat.

Povinnost nájemce z hlediska notifikace potřeby oprav stíhajících pronajímatele

je takto založena subsidiárně, a to za účelem docílení informovanosti

pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu. Tento závěr vyplývá o

to srozumitelněji v situaci, kdy pronajímatel sám – v konkrétní věci – zjistí

nutnost provedení takových oprav. Pro ten případ nastupuje jeho zákonná

povinnost, k jejíž realizaci není notifikace nájemce o potřebě podobných oprav

bezpodmínečně nutná. K obdobnému závěru dospěla i komentářová literatura (srov.

Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník, Komentář, 9.

vydání, Praha: C.H.Beck, 2004, str.1007: “….Povinnost nájemce oznámit

pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu takových oprav…. se však

nevztahuje na oznámení potřeby údržby předmětu nájmu, kterou má pronajímatel

zjistit při kontrolách najaté věci“). Tím spíše proto platí, že ve vztahu k

vzniku, existenci a splnění této zákonné povinnosti pronajímatele zůstává bez

vlivu formulace sdělení nájemce (podle kvalifikace odvolacího soudu) o nutnosti

provedení oprav za situace, kdy pronajímatel v osobě svého zástupce (jednatele)

o nutnosti a rozsahu potřebných oprav sám vědomost nabyl, byť i mimo rámec

pravidelných kontrol (v daném případě v důsledku kontroly provedené v důsledku

zcela mimořádných událostí, kterými bylo zatopení nemovitosti.

Pakliže z výsledků důkazního řízení vyplynul závěr, že v projednávané věci

pronajímatel věděl o potřebách oprav, které je nutno provést, nelze přisvědčit

odvolacímu soudu, že dopis žalované ze dne 17.1.2003 nelze hodnotit jako

konkrétní oznámení potřeby odstranění závad, bránících smluvenému užívání

předmětných prostor, tedy provedení výdřevy schodiště a zprovoznění dodávky

elektrické energie. Povinnost pronajímatele v takovém případě nastupovala jako

povinnost ze zákona, která oznámením nájemce nebyla podmíněna.

K rozsahu a povaze oprav, k nimž byl pronajímatel v této věci ze zákona

povinen, třeba připomenout, že nutnost oprav začasté souvisí s povinnostmi

pronajímatele vyplývajících z veřejnoprávních, typicky pak stavebně právních

předpisů, či bezpečnostních předpisů. To má svůj význam při hodnocení nutnosti

oprav např. elektrických a jiných rozvodů, bezpečnostních předpisů, včetně

předpisů např. požární ochrany, vztahujících se na zajištění bezpečnosti

zaměstnanců i cizích osob při vstupu do objektu a pohybu v něm apod. Náležitá

skutková zjištění, která by doloženost závěrů odvolacího soudu v tomto směru

podporovala, však v daném případě absentují. Jde přitom o posouzení otázky,

která je zřejmě otázkou odbornou a k níž soud bez dalšího (srov. § 127 odst. 1

o.s.ř. použitelný jistě i pro odvolací řízení) sám oprávněn není, a to ani ve

stadiu odvolacího přezkumu.

S otázkou povinnosti pronajímatele k provedení oprav, které má provést na

předmětu nájmu, souvisí posouzení správnosti výkladu zaujatého odvolacím

soudem, a to pokud jde o nepřímý předmět nájmu a jeho stav být způsobilým

smluvenému užívání, případně (nebyl-li způsob užívání smluven) užívání

obvyklému. Jde o výklad ustanovení § 664 o.z. normující uvedenou povinnost

pronajímatele. Ve vztahu k předmětu nájmu je třeba dále respektovat obecné

důsledky výkladu toho pojmu. Ten je třeba vykládat v souvislosti s vymezením

účelu, k němuž byl předmět nájmu pronajat. Stranou nelze ponechat ani důsledky

plynoucí z dělitelnosti či nedělitelnosti předmětu závazku. Právní teorie v

této souvislosti vykládá tento pojem tak, že dělitelností plnění se rozumí

zpravidla mechanická dělitelnost předmětu plnění. Ne však každá mechanická

dělitelnost je dělitelností v právním smyslu. Věc mechanickým rozdělením nesmí

přestat sloužit účelu, na který je určena. Žalovaný v této věci namítal, že

předmětem nájmu byl smluvně určen jako celek, resp. komplex, takže pojmově

nepřicházelo do úvahy izolované posuzování jednotlivých částí předmětu nájmu.

V této věci se z výsledků dokazování, jmenovitě výslovného znění nájemní

smlouvy, nabízí závěr, že předmět nájmu byl vymezen nikoliv jednotlivými

prostorami, charakterickými svým umístěním a povahou činnosti v nich

provozovaných, nýbrž jako soubor nebytových prostor umístěných v nemovitosti

blíže popsané ve východisku nájemní smlouvy. Jde o důsledek plynoucí ze

smluvního ujednání obou stran, z nichž na straně nájemce byl zřejmý záměr o

provozování všech činností, k nimž byl (zřejmě) v době uzavírání smlouvy podle

veřejnoprávních předpisů oprávněn. Oprávněnost takto pojatého účelu nájmu,

souvisejícího bezprostředně s předmětem nájmu a kryjícího se podnikatelským

záměrem nájemce zřejmě nelze zpochybňovat. Je věcí každého z účastníků smlouvy,

zda a v jakém věcném a časovém rozsahu míní svou podnikatelskou činnost

provozovat a zda a nakolik v tomto směru akcentují smluvní řešení zahrnující

souhrnný pronájem celého objektu, jak se to stalo v daném případě. Pak ovšem

postrádá opodstatnění ta část odůvodnění rozhodnutí odvolacího soudu, která pro

účely posouzení, zda předmět nájmu byl či nebyl nadále (po povodních)

způsobilým předmětem závazků z nájemní smlouvy, vychází pouze ze závěru, že

veškerá potřeba oprav se koncentrovala do prosté nápravy formou výdřevy

vstupního schodiště v jedné části předmětu nájmu.

Pojem nedělitelnosti předmětu závazkového vztahu konečně nelze ponechat stranou

ani při posuzování rozsahu a povahy oprav, k nimž je zavázán ze zákona

pronajímatel. Ty se vztahují pojmově k vymezení předmětu nájmu. Uvedený

důsledek se týká typicky elektrické instalace, na kteroužto okolnost žalovaná

upozorňovala již v průběhu řízení, a byl by právně významný, pakliže by vyšlo

najevo, že celý pronajatý objekt byl napájen z veřejné elektrické sítě

prostřednictvím jediného přívodního místa a elektrická instalace by tak

zahrnovala nedělitelnou soustavu, kterou byly všechny pronajaté prostory

vystrojeny.

Z toho, co bylo dosud uvedeno, vyplývá závěr, podle něhož skutková zjištění

odvolacího soudu, na nichž založil své měnící rozhodnutí, nemají jednak oporu

ve výsledcích dosud provedeného dokazování, jednak se opírají o výklad shora

uvedených předpisů, jehož správnosti nelze přisvědčit. Nebylo proto možnost se

zatím ztotožnit ani se závěrem odvolacího soudu, že žalované zaniklo právo na

prominutí nájemného podle ustanovení § 675 o.z. a je povinna platit sjednané

nájemné ve smyslu ustanovení § 663 o.z.

Na základě výše uvedeného je proto nutno právní posouzení věci, jež v dané věci

odvolací soud uplatnil, považovat za neúplné a tedy nesprávné. Tím nemůže být

správný rozsudek odvolacího soudu ze dne 2.11.2004, č. j. 55 Co 362/2004, který

z tohoto právního posouzení vychází. Dovolací soud jej proto zrušil a věc

vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 o.s.ř.).

V dalším řízení bude odvolací soud vázán právním názorem dovolacího soudu (§

243d odst. 1, věta za středníkem o.s.ř.), přičemž rozhodne také o dosavadních

nákladech řízení včetně řízení odvolacího a dovolacího (§ 243d odst. 1, věta

třetí o.s.ř.).

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 22. prosince 2005

JUDr. Josef R a k o v s k ý , v. r.

předseda senátu