28 Cdo 587/2002
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z
předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha
Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., v právní věci žalobce Bytového
družstva B. 2996, zastoupeného advokátkou, proti žalované M. K., zastoupené
advokátem, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn.
5 C 149/96, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne
16. 10. 2001, č.j. 25 Co 266/2001-143, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. 10.
2001, č.j. 25 Co 266/2001-143, a
rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 23. 2. 2001, č.j. 5C 149/96-121,
se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.
Žalobou podanou dne 31. 7. 1996 proti M. D. a M. P. s.r.o. domáhal se
tehdejší žalobce Městská část P. vyklizení bytu blíže popsaného v žalobě.
Tvrdil, že je vlastníkem domu, v němž se předmětný byt nachází. S druhým
žalovaným uzavřel smlouvu o nájmu dne 15.6.1993, tento údajně přenechal byt do
podnájmu první žalované. Přitom nájemní smlouva skončila ku dni 30. 6. 1996,
takže žalovaní byt užívají bez právního důvodu.
Obvodní soud pro Prahu 10 jako soud prvního stupně rozsudkem ze
dne 12. 2. 1998, č.j. 5 C 149/96-32, žalobu zamítl v plném
rozsahu. Smlouvu uzavřenou mezi žalobcem a druhým žalovaným dne 15. 6. 1993
kvalifikoval jako smlouvu příkazní, smlouvu podnájemní uzavřenou druhým
žalovaným s prvou žalovanou hodnotil jako smlouvu o nájmu uzavřenou na dobu
neurčitou.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze
dne 14. 2. 1999, č.j. 29 Co 394/98-53, zrušil rozsudek soudu prvního stupně a
vrátil mu věc k dalšímu řízení. Vyslovil právní závěr, podle něhož nájemní
smlouva ze dne 15. 6. 1993, splňuje náležitosti uvedené v
§ 686 a násl. o.z. s tím, že jde o nájemní smlouvu na dobu určitou.
Dalším rozsudkem ze dne 28. 9. 1999, č.j. 5 C 149/96-68, soud prvního
stupně žalobu opět zamítl. Odchýlil se od právního názoru odvolacího soudu
vzhledem k změněnému skutkovému stavu, který v této věci vyšel po zrušení
dřívějšího rozsudku soudu prvního stupně najevo. V tomto směru soud prvního
stupně bral do úvahy zjištění učiněná ve věci sp. zn. 22 C 84/95 téhož soudu, v
němž žalobce sám tvrdil, že neměl v úmyslu uzavřít se druhým žalovaným nájemní
smlouvu. Z téhož spisu jinak soud prvního stupně zjistil, že druhý žalovaný měl
v době uzavření smlouvy ze dne 15. 6. 1993 jako předmět
činnosti zapsánu činnost realitní kanceláře. Toto zjištění nepodporuje podle
soudu prvního stupně výklad, že byl takto oprávněn k uzavření nájemní smlouvy
na 34 bytových jednotek. S odkazem na argumentaci vyslovenou v pořadí prvém
rozsudku proto žalobu zamítl.
Odvolací soud k odvolání žalobce usnesením ze dne 22. 9.
2000, č.j. 25 Co 190/2000-96, zrušil rozsudek soudu
prvního stupně a vrátil mu věc k dalšímu řízení. Učinil tak proto, že v době
vydání rozsudku soudu prvního stupně svědčilo vlastnické právo k předmětné
nemovitosti, v níž se sporný byt nacházel, již novému vlastníkovi, totiž
Bytovému družstvu B. 2996, a to s účinky od 30. 6. 1999.
Konečně rozsudkem ze dne 23. 2. 2001, č.j. 5 C 149/96-121, soud prvního
stupně žalobě vyhověl, a to ve vztahu mezi žalobcem a první žalovanou s tím, že
této uložil předmětný byt vyklidit a žalobci vydat do 15 dnů od právní moci
rozsudku. Ve vztahu mezi žalobcem a druhým žalovaným řízení zastavil. Soud
prvního stupně vyšel ze závazného právního názoru vyjádřené v usnesení
odvolacího soudu ze dne 22. 9. 2000. Smlouvu uzavřenou
původně mezi účastníky, resp. Městskou částí P. kvalifikoval jako smlouvu
nájemní, uzavřenou na dobu určitou, jejíž platnost skončila ke dni 31. 3. 1995
odstoupením od smlouvy, neboť druhý žalovaný i přes výstrahu neodstranil
většinu vytčených závad. Podnájemní smlouva uzavřená mezi druhým žalovaným a
prvou žalovanou sdílí s přihlédnutím k ustanovení § 719 o.z. osud hlavní
smlouvy, totiž smlouvy nájemní, takže první žalované žádný právní důvod k
užívání sporného bytu nesvědčí. Soud prvního stupně nepovažoval za nutné
provádět další důkazy navržené první žalovanou výslechem bývalé zástupkyně
starosty Městské části P. a listinnými důkazy z doby před uzavřením smlouvy ze
dne 15. 6. 1993, jakož i usnesením Obvodní rady Městské části P. z 25.9.2000,
zveřejněné na internetové informační desce Městské části P. a týkající se
prodloužení platnosti mandátních smluv na zajištění správy nemovitostí
svěřených Městské části P. Dokazování týkající se stavu před uzavřením smlouvy
soud prvního stupně nepovažoval za účelné, když rozhodující je obsah smluvního
ujednání mezi účastníky a jeho výklad.
K odvolání první žalované odvolací soud ze dne 16. 10.
2001, č.j. 25 Co 266/2001-143, rozsudek soudu
prvního stupně ve výroku ve věci samé potvrdil. Odvolací soud převzal zjištění
učiněná soudem prvního stupně s odchylkou spočívající v tom, že vzhledem k
výsledkům řízení v související věci Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 22 C
84/95 dospěl k závěru, že vztahy ze smlouvy ze dne 15. 6.
1993 skončily v souladu s ustanovením článku VIII. smlouvy teprve ke
dni 30. 6. 1996. Na rozdíl od soudu prvního stupně však
smluvní ujednání mezi Městskou částí P. a druhým žalovaným kvalifikoval jako
smíšenou smlouvu. Ta v hlavní části splňuje náležitosti smlouvy nájemní, k níž
se váže smlouva o správě pronajatých bytů a společných prostor v domech, v
nichž se nacházejí, a to včetně výběru nájemného od podnájemců. Ztotožnil se
pak s právním posouzením věci soudem prvního stupně o tom, že zánik
této smlouvy znamenal i zánik smlouvy podnájemní, z níž první žalovaná své
právo předmětný byt užívat odvozovala.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná M. K.
zastoupena advokátem včas dovolání. Přípustnost dovolání
opírala o § 237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. Tvrdila
existenci nesprávného právního posouzení věci odvolacím soudem podle § 241a
odst. 2 písm. b) o.s.ř.
Podle dovolatelky postrádá smlouva ze dne 15. 6. 1993 náležitosti
nájemní smlouvy v označení předmětu a rozsahu užívání, výši nájemného, výši
úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a způsob jeho výpočtu, když měla
obsahovat i popis příslušenství a popis stavu bytu. Smlouva nejenže neobsahuje
dohodnutou výši nájemného, ale ani alternativní způsob jeho výpočtu. Naopak je
v ní uvedeno, že nájemce, tedy někdejší žalovaný sub 2),
je povinen vybírat od podnájemců nájemné ve výši sjednané. K tomu přistupuje
absence základního pojmu vážícího se k nájmu, totiž osobní užívání bytu, jak to
plyne z § 689 o.z. Předmětem smlouvy mělo být 34 bytů, k nimž
výkon osobního užívání nebyl ani technicky možný, ani nevyplýval z úmyslu stran.
Zmíněná smlouva naopak naplňuje náležitosti smlouvy příkazní
podle § 724 o.z. Obsahuje nepochybně příkaz žalobce jako
příkazce k tomu, aby druhá osoba (někdejší žalovaný sub 2), uzavírala se
třetími osobami smlouvy o nájmu, o nichž jen nedopatřením při písemném
vyhotovení bylo uvedeno, že jde o smlouvy podnájemní. Dovolatelka akcentovala
význam skutečného úmyslu účastníků při uzavírání této smlouvy. Poukazovala na
projev původního žalobce (Městské části P.) patrný z obsahu věci sp. zn. 22 C
84/95, v němž tento tehdy potvrdil, že úmyslem stran nebylo uzavřít smlouvu
nájemní. Stejně tak s odkazem na výsledky dokazování před soudem prvního
stupně, jmenovitě svědka D. T., dovozovala, že smyslem smlouvy byl výkon správy
bytového fondu a smlouvy uzavírané s jednotlivými nájemci byly smlouvami
nájemními. Zmiňovala rovněž výslovné znění pasáže smlouvy obsahující plnou moc
Městské části P. pro druhého žalovaného k „výkonu všech činností, které jsou
obsahem smlouvy o zajištění správy bytového fondu na území Městské části P.“.
Namítala neúplnost dokazování provedeného zatím v řízení, když důkazním návrhům
žalované nebylo vyhověno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací posuzoval dovolání v
této věci podané v souladu s ustanovením bodu 17 přechodných ustanovení k
novele občanského soudního řádu provedené zákonem č. 30/2000 Sb. S přihlédnutím
k datu vydání rozsudku soudem prvního stupně a řízení provedeného před soudem
odvolacím již podle ustanovení této novely posuzoval rovněž dovolací soud
dovolání v této věci již podle ustanovení občanského soudního řádu ve znění
novely č. 30/2000 Sb., účinné od 1. 1. 2001. Proto jsou v dalším textu tohoto
rozhodnutí uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění účinném od
uvedeného data (dále jen „o.s.ř.).
Dovolání v této věci je přípustné podle § 237 odst. 2 písm. b) o.s.ř.,
když směřuje proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu ve vztahu k
rozsudku soudu prvního stupně, jenž rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším
rozsudku při vázanosti svého rozhodnutí dřívějším právním názorem odvolacího
soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil.
Dovolací důvod nesprávného právního posouzení podle § 241a odst. 2
písm. b) o.s.ř., který byl v této věci uplatněn, je dán v případě omylu při
aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů
se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně
použít, nebo soud sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej
vyložil. Nesprávné právní posouzení může být způsobilým dovolacím důvodem jen
tehdy, bylo-li rozhodující pro výrok rozhodnutí odvolacího soudu.
Předmětem řízení v této věci je posouzení důvodnosti žaloby na
vyklizení bytu nacházejícího se v domě původně ve vlastnictví Městské části P.,
následně pak od 30. 6. 1999 ve vlastnictví nynějšího žalobce. Pro posouzení
důvodnosti žaloby bylo proto třeba náležitého zjištění, zda námitka žalované
proti žalobě na vyklizení opírající se o ustanovení § 126 o.z. nesoucí se k
existenci platné nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, skutečně vyplývá ze
správného posouzení smluvního ujednání ze dne 15.6.1993, uzavřeného mezi
žalovanou a společností M. P. s.r.o.
Dovolání nelze upřít opodstatnění.
Podle § 490 o.z. vznik smluv, kterými se zakládají závazky, se řídí
ustanoveními § 43 a násl., pokud není dále stanoveno jinak. Podle § 491 odst.
1 o.z. vyplývá, že závazky vznikají zejména ze smluv tímto
zákonem upravených, mohou však vznikat i z jiných smluv v zákoně neupravených
(§ 51 o.z.) a ze smíšených smluv obsahujících prvky různých smluv. Na závazky
vznikající ze smluv v zákoně neupravených je třeba použít ustanovení zákona,
která upravují závazky jim nejbližší pokud samotná smlouva nestanoví jinak (§
491 odst. 2 o.z.). Na závazky ze smíšené smlouvy je třeba přiměřeně použít
ustanovení zákona upravující závazky, které se smlouvou zakládají, pokud
samotná smlouva nestanoví jinak (§ 491 odst. 3 o.z.). Podle § 51 o.z.
účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena, smlouva
však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona.
K výkladu smluv (resp. právních úkonů) dlužno připomenout
ustanovení § 35 odst. 2 o.z. Podle něj právní úkony
vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření,
ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v
rozporu s jazykovým projevem.
Z dosud uvedených zákonných ustanovení se tak předně vcelku
srozumitelně a přehledně podává závěr, podle něhož je zcela na
účastnících, zda a jaký smluvní typ použijí k dosažení hospodářského důvodu
(kauzy) v souladu s účelem sledovaným svým jednáním. Zákon v tomto směru je
neomezuje závazným použitím standardních smluvních typů uvedených ve zvláštní
části závazkového práva, ani stanovením pořadí, v němž smějí volit mezi
smlouvami nepojmenovanými, smíšenými a typovými. Ponechává tedy na jejich
pečlivosti, prozíravosti a minimální péči při odhadu důsledků právních úkonů,
které uzavřeli, zda a nakolik přiléhavě zvolí ten který typ smlouvy optimálně
odpovídající jejich zájmům prosazovaným v průběhu před smluvního jednání a
finalizovaných v konečné podobě smlouvy, kterou pak uzavřeli. Zákon
zůstává u formulace generální povinnosti vyjádřené v § 43 o.z.,
podle něhož jsou účastníci povinnost dbát, aby při úpravě smluvních vztahů
bylo odstraněno vše, co by mohlo vést ke vzniku rozporů. K tomu třeba zmínit
ustanovení § 2 odst. 3 o.z. rozvádějící důsledky plynoucí ze zásady smluvní
autonomie, podle něhož účastníci občanskoprávních vztahů si mohou vzájemná
práva a povinnosti upravit dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon
výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od
něj nelze odchýlit. Lze proto uzavřít, že přednost má pružná, zákonem umožněná,
úprava smluvních vztahů mezi účastníky počínající od možnosti uzavření
nepojmenované smlouvy, přes smlouvu smíšenou a konče uzavřením typové smlouvy,
které občanský zákoník nabízí v jednotlivých smluvních typech uvedených ve
zvláštní části závazkového práva.
Aplikováno na posuzovanou věc je třeba předně vyjít z existence účelu, resp.
hospodářského důvodu (kauzy), který strany k uzavření sporné smlouvy ze
dne 15. 6. 1993 vedl. Dosavadní výsledky dokazování v této
věci zatím naznačují závěr, že na straně Městské části P. šlo o
zájem docílit smluvního ujednání s vhodným osloveným subjektem, který by byl
schopen a ochoten zajistit výkon správy bytového fondu, jenž na městskou část
byl převeden ze správy někdejší organizace Správy služeb diplomatického sboru.
Obsah smlouvy ze dne 15. 6. 1993 nasvědčuje tomu, že (původně druhý žalovaný)
byl tak smluvně zavázán a tedy oprávněn k výkonu této správy zahrnující i
uzavírání nájemních smluv s dalšími fyzickými osobami, k výběru tomu
odpovídajícího sjednaného nájemného a refundaci těchto částek městské části za
současného plnění dalších povinností ve vztahu k vyjmenovanému bytovému
fondu (34 bytům). Pro tento závěr svědčí i obsah zplnomocnění ve
smlouvě zahrnutý.
Obsahově tak uvedené smluvní ujednání napovídá možnosti kvalifikace tohoto
úkonu jako smlouvy, jejímž předmětem je závazek jednoho z účastníků (M. P.
s.r.o.) uvedený bytový fond spravovat formou uzavírání dalších smluv s jinými
fyzickými osobami s povinností poukazovat městské části sjednané a vybrané
nájemné od příslušných fyzických osob. Z žádného ustanovení zákona přitom
nevyplývá zákaz podobného převodu práv majitele nemovitostí, v nichž se
nacházejí bytu, jako nepřímý způsobilý předmět práva nájmu, na jiný subjekt,
ať už osobu právnickou či fyzickou.
V této souvislosti se připomíná, že podle § 18 odst. 1 o.z. způsobilost mít
práva a povinnosti mají i právnické osoby. Podle § 18 odst.2 písm. c) o.z. jsou
jimi i jednotky územní samosprávy. Podle § 261 odst. 2 obch. zák. touto částí
zákona se řídí rovněž závazkové vztahy mezi státem nebo samosprávnou územní
jednotkou a podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, jestliže se týkají
zabezpečování veřejných potřeb. K tomuto účelu se za stát považují i státní
organizace, jež nejsou podnikateli, při uzavírání smluv, z jejichž obsahu
vyplývá, že jejich obsahem je uspokojování veřejných potřeb.
Z toho, co bylo výše uvedeno, se nabízí závěr, že smlouva uzavřená mezi
právním předchůdcem žalobce (Městskou částí P.) představovala skutečně smlouvu
příkazní. Podle § 724 a násl. o. z. K jejímu uzavření byl orgán samosprávy
oprávněn vzhledem k citovaným předpisům. Z dosavadních výsledků řízení se
naznačuje rovněž závěr, že šlo o formu zastoupení přímého, neboť původní
závazek z nájemní smlouvy zůstal jako trvající i pro Bytové družstvo B. (str. 4
kupní smlouvy VII, odst. 3).
Subjekt zmocněný z příkazní smlouvy byl proto oprávněn k uzavření smluv
nájemních, což platí i o smlouvě ze dne 10. 3. 1996. Ta bez ohledu na její
formální označení je obsahově smlouvou nájemní, z níž žalovaná odvozuje své
právo v bytě bydlet. Závěr o zániku účinnosti této smlouvy vážící se na zánik
příkazní smlouvy (při původní kvalifikaci soudů obou stupňů, které
smlouvu z 10.3.1996 považovaly za smlouvu podnájemní) tak nemá v důsledku shora
uvedeného posouzení místa. V této souvislosti poukazuje se na výslovné znění
článku II odstavce 1 citované smlouvy, která byla uzavřena na dobu neurčitou.
Z uvedených důvodů nemohl dovolací soud přisvědčit správnosti závěrů odvolacího
soudu v otázce, která byla podrobena dovolacímu přezkumu. Podle §
243b odst. 2 o.s.ř. zrušil proto rozhodnutí odvolacího soudu. Vzhledem k
tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího
soudu, se vztahují i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i
toto rozhodnutí a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst.
3 o.s.ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud, jakož i pro soud prvního
stupně závazný (§ 226 odst. 1 o.s.ř, § 243d odst. 1 věta první o.s.ř.). O
náhradu nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém
rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 31. března 2004
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu