28 Cdo 971/2004
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Ireny
Hladíkové v právní věci žalobkyně M., spol. s r.o., zastoupené advokátem,
proti žalované Obci S., zastoupené advokátkou, o určení neplatnosti výpovědi
ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, vedené
u Okresního soudu v Příbrami pod sp.zn. 14 C 22/2003, o dovolání žalobkyně
proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 14.1.2004, č.j. 25 Co
499/2003-57, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 14.1.2004, č.j. 25 Co 499/2003-57, se
zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Příbrami rozsudkem č.j. 14 C 22/2003-40 ze dne 19.9.2003 rozhodl
o určení neplatnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor dané žalovanou
žalobkyni dopisem ze dne 14.6.2002 a přiznal žalobkyni proti žalované náhradu
nákladů řízení.
Soud prvního stupně zjistil, že žalovaná jako pronajímatelka uzavřela se
žalobkyní jako nájemkyní dne 2.8.1999 smlouvu o nájmu nebytových prostor, s
dodatkem ze dne 9.8.1999, a to na dobu určitou od 1.9.1999 do 31.12.2009.
Účastníci si ujednali nájemné ve výši 100.000,-Kč ročně, splatné ve
čtvrtletních splátkách po 25.000,- Kč vždy v prostředním měsíci každého
kalendářního čtvrtletí na účet pronajímatele. Účet ve smlouvě specifikován
nebyl. Žalobkyně následně opakovaně zaplatila nájemné na účet žalované, a to na
základě faktur vystavených žalovanou (dne 4.7.2000 na částku 50.000,- Kč, dne
7.11.2000 na částku 25.000,-Kč, dne 4.1.2001 na částku 25.000,-Kč, dne
15.3.2001 na částku 25.000,-Kč, dne 26.11.2001 na částku 75.000,- Kč a dne
29.5.2002 na částku 50.000,- Kč). Dopisem ze dne 14.6.2002 dala žalovaná
žalobkyni výpověď z nájmu z důvodu nezaplacení nájemného ve výši celkem
50.000,- Kč za první pololetí roku 2002, přičemž tato částka byla žalobkyní
zaplacena a na účet žalované došla dne 20.6.2002.
Soud prvního stupně nedospěl k závěru o prodlení žalobkyně s placením
nájemného. Výpověď tedy podle něj nebyla důvodná podle § 9 odst. 2 písm. b)
zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Žalobkyně po
vystavení faktur nájemné vždy zaplatila a účastníci na tento způsob úhrady
přistoupili. Soud proto považoval výpověď z nájmu za absolutně neplatnou dle §
39 občanského zákoníku (dále „o. z.“) pro rozpor s dobrými mravy, a přihlédl i
k § 265 obchodního zákoníku v tom směru, že šlo o výkon práva v rozporu se
zásadami poctivého obchodního styku.
K odvolání žalované změnil Krajský soud v Praze rozsudkem výše označeným
rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl a žalobkyni zavázal k
náhradě nákladů řízení žalované v obou stupních.
Odvolací soud vyloučil v dané věci použití obchodního zákoníku či zásad
poctivého obchodního styku, neboť mezi stranami nešlo o obchodní vztah. Výpověď
z nájmu posoudil jako platnou, z důvodu více než měsíčního prodlení žalobkyně s
placením nájemného ve smyslu výše citovaného ustanovení zákona č. 116/1990 Sb.
Účastníci si ve smlouvě ujednali splatnost nájemného i způsob jeho platby.
Tvrzení žalobkyně, že jí číslo účtu žalované nebylo známo, není věrohodné,
neboť v roce 2001 na toto číslo účtu platila nájemné. V řízení nebylo
prokázáno, že by si účastníci ujednali termín a způsob placení nájemného jinak.
Fakturování chápala žalovaná jako upomínku.
Žalobkyně podala proti rozsudku odvolacího soudu dovolání, v němž navrhla
zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Namítla, že odvolací soud zatížil řízení procesní vadou s následkem nesprávného
rozhodnutí ve věci, a že věc po právní stránce nesprávně posoudil. Dovolatelka
vytkla odvolacímu soudu, že nebyla odvolacím soudem poučena dle § 118a
občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“), aby označila důkazy o dohodě o
splácení na základě faktur. Bylo na žalované, kdy zašle fakturu, na což měla
podle smlouvy právo každý druhý měsíc v kalendářním čtvrtletí. Po uzavření
nájemní smlouvy si žalobkyně dohodla s tehdejším „představitelem obce“, že
žalovaná vždy zašle fakturu. Podle § 2 odst. 3
o. z. si účastníci občanskoprávních vztahů mohou vzájemná práva a povinnosti
upravit dohodou, pokud to zákon výslovně nezakazuje. Uzavřená smlouva
účastníků obsahuje ustanovení o způsobu placení nájemného podle zákona č.
116/1990 Sb. a jelikož neuvádí výslovně číslo účtu pronajímatele a mezi
účastníky došlo k dohodě způsobu placení nájemného na základě fakturace, nebyla
žalobkyní porušena smlouva a nedošlo k prodlení s platbami; ostatně tato dohoda
nemusela být písemná.
Žalovaná navrhla ve vyjádření k dovolání jeho zamítnutí.
Nejvyšší soud České republiky jako dovolací zjistil, že dovolání podala k němu
oprávněná osoba, zastoupená advokátem, a stalo se tak v dovolací lhůtě (§ 240
odst. 1,
§ 241 odst. 1 o. s. ř.). Dovolání bylo přípustné podle § 237 odst.1 písm.a)
o.s.ř. , neboť napadeným rozhodnutím odvolacího soudu bylo změněno rozhodnutí
soudu prvního stupně. Označené dovolací důvody odpovídají ustanovením § 241a
odst. 2 písm. a), b) o.s.ř.
Dovolání z důvodu uvedeného v § 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř. není důvodné.
Řízení nebylo postiženo procesní vadou, která by mohla mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř.], jak tvrdí
dovolatelka. Je skutečností, že odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí
uvádí, že „v řízení nebylo prokázáno, že se účastníci dohodli posléze na
termínu a způsobu splácení nájemného způsobem odlišným od nájemní smlouvy“.
Tomuto závěru soudu by mělo předcházet poučení soudu, nechť žalobkyně
ve lhůtě sdělí tvrzení a označí důkazy k prokázání skutečnosti, že došlo ke
změně smlouvy uzavřené mezi účastníky ohledně splatnosti, případně způsobu
placení nájemného (§ 118a odst. 1, 2 o.s.ř. za použití § 211 o.s.ř.).
Dovolatelka však současně sděluje jednak, že by označila např. výslech svědků,
a jednak z jejího podání dovolání
(jakož i všech podání v průběhu řízení) jasně vyplývá, že mezi účastníky nebyla
písemně změněna jejich písemně uzavřená smlouva o nájmu nebytových prostor
ohledně splatnosti, případně způsobu placení nájemného (§ 40 odst. 1, 2 o.z.).
S ohledem na skutečnost, že písemná forma smlouvy o nájmu nebytových prostor je
dána ze zákona (§ 3 odst. 3 zák.č. 116/1990 Sb.), pak absence písemné formy
její změny by způsobila absolutní neplatnost (§ 40a věta první, třetí o.z – a
contrario). I kdyby soud tedy poučení formálně poskytl, nemohl by následně
dojít k jinému závěru, než že písemně uzavřená smlouva o nájmu nebyla mezi
účastníky písemně změněna.
Dovolání z důvodu uvedeného v § 241 odst. 2 písm. b) o.s.ř. je důvodné.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá nebo správně určil právní
normu na zjištěný skutkový stav, tuto normu však nesprávně interpretoval.
Nájem a podnájem nebytových prostor upravuje speciální předpis – zákon č.
116/1990Sb., podpůrně pak občanský zákoník (§ 720 o.z.). Rozsah působnosti
vymezený § 1 zák. č. 513/1991 Sb. neodůvodňuje aplikaci ustanovení obchodního
zákoníku na vztahy vyplývající z nájmu nebytových prostor.
Na zjištěný skutkový stav tedy přicházel v úvahu výklad a použití § 9 odst. 2
písm. b) zák. č. 116/1990 Sb.
Na projednávanou věc je však třeba nahlížet i z pohledu výkonu práva v souladu
s dobrými mravy. Podle § 3 odst. 1 o.z. výkon práv a povinností vyplývající z
občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a
oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
V souzené věci se účastníci fakticky odchýlili od ujednání smlouvy tak, že
žalobkyně jako nájemce pravidelně dlouhodobě platila nájemné za souhlasu
žalované teprve po vystavení faktury, bez zřetele na splatnost dle písemně
uzavřené nájemní smlouvy. Pokud takto oba účastníci dlouhodobě akceptovali stav
zcela odlišný od jejich písemné smlouvy ohledně způsobu a splatnosti nájemného
a žalovaná dala následně výpověď žalobkyni z důvodu porušení způsobu a
splatnosti nájemného ujednaných účastníky v jejich písemně uzavřené nájemní
smlouvě, jedná se u žalované jako pronajímatele o výkon práva v rozporu s
dobrými mravy. Je třeba rovněž zdůraznit, že žalobkyně jako nájemce po
vystavení faktur vždy nájemné zaplatila, byť v případě faktury vystavené dne
29.5.2002 byla fakturovaná částka zaplacena o několik dní později po
„splatnosti“ faktury. Rozhodně se však nejednalo o takové porušení povinnosti
placení nájemného, které by za daného stavu mělo být sankcionováno výpovědí z
nájmu.
Dovolací soud nerozhodl o odkladu vykonatelnosti napadeného rozhodnutí k návrhu
dovolatelky dle § 243 o.s.ř. Rozhodnutí o určení neplatnosti výpovědi z nájmu
nebytových prostor se nevykonává dle části šesté občanského soudního řádu a
žalobkyně mohla za splnění zákonných předpokladů podat návrh na vydání
předběžného opatření (§ 102 ve spojení s § 74 a násl. o.s.ř.), aby tak
odvrátila účinky pravomocného rozhodnutí.
Rozhodnutí odvolacího soudu tedy není zatíženo vadou dle namítaného dovolacího
důvodu (§ 241a odst. 2 písm. a) o.s.ř) , spočívá však na nesprávném právním
posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.) Nejvyšší soud proto dovoláním
napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243b
odst. 2, 3, věta první o.s.ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. V novém rozhodnutí
rozhodne odvolací soud i o nákladech dovolacího řízení (§ 243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 26. května 2004
JUDr. Ludvík David, CSc., v. r.
předseda senátu