Jestliže na cizím pozemku byla za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb., občanského zákoníku, postavena trvalá (nemovitá) stavba, aniž bylo pro stavebníka zřízeno právo stavby, posuzuje se vztah mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku vzniklý stavbou na cizím pozemku před 1. dubnem 1964 podle zákona č. 141/1950 Sb.
Rozsudkem ze dne 20. 12. 1994 O b v o d n í s o u d pro Prahu
10 přikázal do vlastnictví žalobce garáž postavenou na pozemku - části
zahrady č. parc. 478/1 v P. - S., který je v jeho vlastnictví. Zároveň žalobci
uložil zaplatit žalované jako vlastnici garáže náhradu ve výši 46 191 Kč a
rozhodl o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky a vůči státu. Obvodní
soud na základě zjištění, že žalovaná v roce 1962 vystavěla garáž na uvedeném
pozemku se souhlasem tehdejší vlastnice J. K., avšak neměla uzavřenou žádnou
smlouvu o zřízení trvalé stavby na cizím pozemku, dovodil, že nebyly splněny
podmínky zákona č. 141/1950 Sb., nezbytné pro zřízení trvalé stavby na cizím
pozemku. Právní vztah mezi účastníky posoudil podle § 135c obč. zák. (ve znění
nyní účinném) jako neoprávněnou stavbu na cizím pozemku, přičemž za optimální
považoval řešení podle § 135c odst. 2 obč. zák. K odvolání žalované M ě s t s k ý s o u d v Praze rozsudkem ze
dne 10. 5. 1995 změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku ve věci samé
tak, že zamítl žalobu na odstranění garáže, dále jej změnil ve výrocích o
náhradě nákladů řízení a rozhodl o náhradě nákladů řízení před odvolacím
soudem. Odvolací soud vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně,
neztotožnil se však s jeho právním posouzením věci. Dovodil, že zákon č. 141/1950 Sb. na rozdíl od předchozí právní úpravy sice stanovil, že vlastníkem
stavby může být osoba rozdílná od vlastníka pozemku, avšak pouze za splnění
zákonných předpokladů stanovených v § 159 a násl. zákona č. 141/1950 Sb., které
v daném případě nebyly splněny, neboť nedošlo ke zřízení práva stavby dle § 159
a násl. uvedeného zákona. Odvolací soud proto považoval za nezbytné vyřešit
nejprve otázku, kdo a z jakého právního titulu se stal vlastníkem garáže, když
nebylo zřízeno právo stavby, které jako jediné umožňovalo, aby se stavebník
stal vlastníkem stavby postavené na cizím pozemku. Protože žalovaná postavila
garáž se souhlasem vlastnice pozemku, se stavbou nakládala jako se svým
vlastnictvím a byla se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že jí garáž
patří, a tato její oprávněná držba trvala déle než 10 let, odvolací soud
uzavřel, že žalovaná nabyla vlastnictví ke garáži vydržením ke dni 1. 4. 1984
(§ 135a, § 507a obč. zák., ve znění zákona č. 131/1982 Sb.), a dodal, že za
stejných okolností a podmínek vydržela i právo odpovídající věcnému břemenu k
zastavěnému pozemku, neboť byla v dobré víře, že jí k předmětnému pozemku
svědčí právo, které omezuje vlastníka pozemku tím, že je povinen strpět
zastavění pozemku garáží, a vydržela rovněž právo k pozemku, který tvoří
přístupovou cestu ke garáži. Za rozhodující pro posouzení důvodnosti žaloby na
odstranění garáže považoval odvolací soud skutečnost, že žalovaná užívá garáž z
titulu vlastnického práva, pro jehož omezení nebyly shledány žádné důvody. Proti tomuto rozsudku podal žalobce dovolání a namítá, že rozhodnutí
vychází z nesprávného právního názoru.
Odvolacímu soudu vytýká, že svou
pozornost věnoval převážně vyřešení otázky vlastnictví garáže, a to zcela
zbytečně a nesprávně, když mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaná je
vlastnicí garáže, kterou postavila, a v té době platný občanský zákoník
umožňoval rozdílnost vlastníka stavby a pozemku (§ 155 zákona č. 141/1950 Sb.),
zatímco základní sporné otázce, tj. práva žalované k pozemku ve vlastnictví
žalobce, se soud věnoval jen okrajově, přičemž právo žalované ke stavbě a její
právo k cizímu pozemku postavil v podstatě do jedné roviny. Poukazuje na to, že
jeho právní předchůdkyně J. K. z dobré vůle umožnila své příbuzné - žalované,
aby si na části její zahrady postavila garáž a aby tímto způsobem tuto část
pozemku užívala, avšak jen dočasně, jak je patrno i z obsahu poslední vůle J. K., z níž vyplývá, že později žalovaná ztratí nejen možnost užívat část
zahrady, ale i samu garáž. Poukazuje na to, že - jak plyne z provedených důkazů
- za užívání části zahrady žalovaná platila za vlastnici pozemku pozemkovou
daň ze zastavěné plochy, a tedy dobře věděla, že užívá část cizího pozemku jako
pouhá uživatelka, a to odvozeně z dobré vůle vlastnice pozemku, a nikoliv jako
někdo, kdo k této části pozemku vykonává právo pro sebe, v dobré víře, že mu
patří. Dovozuje, že na straně žalované nešlo o držbu práva a již vůbec ne o
oprávněnou držbu, což plyne i z toho, že žalovaná po smrti J. K. usilovala o
dohodu se žalobcem o dalším užívání zastavěné plochy, měla zájem o uzavření
nájemní či kupní smlouvy a navrhovala soudu, aby pro ni zřídil věcné břemeno na
pozemek. Poukazuje i na to, že žalovaná má další garáž postavenou na svém
sousedním pozemku, kterou v průběhu řízení převedla na dceru, zatímco on garáž
nemá. Protože v každém případě právní vztah žalované k zastavěné části pozemku
skončil z vůle žalobce, odpadl tím právní důvod žalované tuto část zahrady
užívat, a proto se žalobce důvodně domáhá ochrany svého vlastnického práva. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ l0a o.s.ř.) věc převzal od
Vrchního soudu v Praze a dovolací řízení dokončil podle občanského soudního
řádu, ve znění účinném do 31. 12. 1995 (čl. II odst. 4 zákona č. 238/1995 Sb.). Po zjištění, že dovolání bylo podáno včas a že je podle § 238 odst. 1 o.s.ř. přípustné, přezkoumal napadený rozsudek a dospěl k závěru, že rozhodnutí
odvolacího soudu vychází z nesprávného právního názoru. N e j v y š š í s o u d zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil
soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
V posuzované věci vyplývá ze skutkových zjištění, jejichž správnost
dovolatel nezpochybňuje, že žalovaná podáním ze dne 3. 4. 1962 požádala ONV v
P. o povolení postavit garáž na pozemku J. K., která na této žádosti podepsala,
že jako majitelka pozemku a domu souhlasí s provedením stavby. Rozhodnutí o
přípustnosti stavby bylo vydáno 28. 5. 1962 a dne 8. 3. 1963 byla stavba
kolaudována jako stavba trvalá. Ve smyslu ustanovení § 854 obč. zák. ve znění nyní účinném (stejně
ustanovení § 498 obč. zák., ve znění účinném od 1. 4. 1964) ustanoveními tohoto
zákona se řídí i právní vztahy vzniklé před 1. 4. 1964, není-li v přechodných
ustanoveních občanského zákoníku uvedeno jinak; vznik těchto právních vztahů,
jakož i nároky z nich vzniklé před 1. 4. 1964 se však posuzují podle
dosavadních předpisů. Vzhledem k tomu, že předmětná garáž byla dokončena a
kolaudována v roce 1963, tedy za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb., bylo třeba
vztah vzniklý stavbou na cizím pozemku posuzovat podle tehdy platných předpisů,
tj. zákona č. 141/1950 Sb., a to nejen co do jeho vzniku, ale i co do nároků
vyplývajících z postavení stavby na cizím pozemku (srov. rozhodnutí č. 65
publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1972). Na rozdíl od předchozí právní úpravy (obecného zákoníku občanského z
roku 1811), která vycházela ze zásady “superficies solo cedit” a podle níž se
trvalá stavba považovala za součást pozemku, zákon č. 141/1950 Sb. (dále též
"střední obč. zák.") stanovil v § 25, větě druhé, že stavby nejsou součástí
pozemku. Od 1. 1. 1951 se stavby trvalého charakteru (tj. věci nemovité - srov. § 26 středního obč. zák.) již nestávaly součástí pozemku. Byla-li nově budovaná
stavba postavena na cizím pozemku, nepřirůstala vlastníkovi pozemku, nýbrž od
počátku byla majetkem toho, kdo ji postavil, a to bez ohledu, zda byla
postavena na cizím pozemku na základě práva stavby či nikoliv. Proto i v tomto
případě, kdy na cizím pozemku byla za účinnosti středního obč. zák. postavena
trvalá (nemovitá) stavba, aniž bylo pro stavebníka zřízeno právo stavby, nestal
se vlastníkem stavby vlastník pozemku. Podle ustanovení § 155 středního obč. zák. vlastníkem stavby může být
osoba rozdílná od vlastníka pozemku. K tomu však, aby za účinnosti středního obč. zák. byl stavebník
oprávněn zřídit si vlastní trvalou stavbu na pozemku, který nevlastnil, bylo
třeba splnit zákonem stanovené podmínky. Kromě případů trvalého užívání pozemků
socialistickými právnickými osobami podle § 158 středního obč. zák. ke zřízení
stavby na cizím pozemku bylo nezbytné mít právo stavby. Ustanovení § 159
středního obč. zák. stanoví, že v ostatních případech (tj. jiných, než na které
dopadá ustanovení § 158) lze na cizím pozemku zřídit trvalou stavbu jen na
základě práva stavby. Právo stavby je právním prostředkem k provedení vlastní
stavby na pozemku, který náleží a bude i nadále náležet někomu jinému.
Porušení
ustanovení § 159 však nemá za následek vyloučení zásady uvedené v ustanovení §
25 v tom směru, že by se stavba zřízená bez práva stavby stala součástí pozemku
a že by tedy vlastníkem stavby byl vlastník pozemku, na němž stavba stojí. V dané věci nejde ani o případ, že by se garáž stala vlastnictvím J. K. jako součást (přístavba) domu, který jí patřil. Už z těchto důvodů nelze
souhlasit se závěrem odvolacího soudu o vydržení vlastnického práva žalované ke
garáži, neboť nabýt vlastnické právo vydržením lze jen k věci cizí. Právo stavby mohlo vzniknout přímo ze zákona, úředním výrokem nebo
mohlo být zřízeno smluvně. Ke smluvnímu zřízení práva stavby zákon vyžadoval
uzavření smlouvy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v písemné formě a
přivolení výkonného orgánu okresního národního výboru (§ 160 a násl. středního
obč. zák.). Právo stavby vznikalo až udělením přivolení ke smlouvě. V případě stavby na cizím pozemku se právní vztah mezi vlastníkem
pozemku a vlastníkem stavby řídil v závislosti na tom, zda stavebník měl ke
stavbě potřebné občanskoprávní oprávnění (právo stavby) či nikoliv. Byla-li
tato zákonná podmínka splněna, byla tím natrvalo založena rozdílnost ve
vlastnictví stavby a pozemku, na němž stavba stojí. Na rozdíl od předchozí
právní úpravy (srov. zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby, podle něhož bylo
právo stavby právem pouze dočasným, po jehož zániku připadla stavba vlastníku
pozemku) nemovitost postavená na cizím pozemku na základě práva stavby
nepřecházela ani později do vlastnictví majitele pozemku. Při střetu dvou relativně samostatných režimů vlastnictví - vlastnictví
k pozemku a vlastnictví ke stavbě na něm zbudované na základě práva stavby - se
právní poměr mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby, pokud jde o výkon
jejich vlastnických práv, řídil ustanoveními § 156 a § 157 středního obč. zák. Postavením trvalé stavby na cizím pozemku bez práva stavby však nemohlo
vzniknout oddělené vlastnictví ke stavbě a pozemku. Ustanovení § 155 středního
obč. zák. sice stanoví, že vlastníkem stavby může být osoba rozdílná od
vlastníka pozemku, avšak podmínky, za nichž se tak může stát, jsou obsaženy v
ustanovení § 158 a § 159 uvedeného zákona. V daném případě z výsledků řízení
jednoznačně vyplývá, že trvalá stavba byla na cizím pozemku postavena v době
účinnosti zákona č. 141/1950 Sb. bez zřízení práva stavby a nebyl tak splněn
zákonný předpoklad ustanovení § 159. Protože na cizím pozemku byla zřízena trvalá stavba, aniž k tomu měl
stavebník zákonem vyžadované oprávnění (tzv. občanskoprávní titul), jde z
občanskoprávního hlediska o neoprávněnou stavbu, byť by stavebník měl stavební
povolení či splňoval další náležitosti dle předpisů správního práva. Na řešení
takto vzniklého vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, který neměl
potřebné občanskoprávní oprávnění na cizím pozemku stavět, a na posouzení
nároků z tzv. neoprávněné stavby vzniklých bylo třeba v daném případě použít
příslušná ustanovení zákona č. 141/1950 Sb. Protože tento zákon neobsahuje
přímou úpravu vztahů vyplývajících z tzv.
neoprávněné stavby na cizím pozemku,
postupuje se po právní stránce (není-li jiné dohody mezi účastníky) při úpravě
vztahu mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku analogicky podle ustanovení § 125
a násl. středního obč. zák., která řeší otázku nabytí vlastnictví zpracováním
cizí věci, smísením či sloučením věcí různých vlastníků a která upravují postup
při řešení vzniklého vztahu podle daných hledisek (srov. rozhodnutí č. 65
publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1972, a
rozhodnutí č. 155 publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek,
ročník 1953). Z toho vyplývá, že i v daném případě, kdy ke stavbě na cizím
pozemku nebylo zřízeno právo stavby, které je podmínkou vzniku odděleného
vlastnictví stavby a pozemku ve smyslu § 155, řídí se úprava vzniklého právního
vztahu mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku analogicky podle § 125 a násl. zákona č. 141/1950 Sb. Z hlediska shora uvedených zákonných ustanovení, která bylo třeba na
daný vztah aplikovat, se však odvolací soud při svém rozhodnutí věcí nezabýval. Pokud pak jde o odvolacím soudem řešenou otázku práva žalované k
pozemku, je třeba po právní stránce vycházet z toho, že zákonem vyžadované
předpoklady vydržení práva odpovídajícího věcnému břemenu jsou totožné s
předpoklady nezbytnými pro vydržení vlastnického práva. Jako je předpokladem
dobré víry u oprávněného držitele věci jeho přesvědčení, že mu věc patří jako
vlastníkovi, tak předpokladem dobré víry oprávněného držitele práva
odpovídajícího věcnému břemenu je, že mu právo z věcného břemene náleží. Toto
přesvědčení musí být podloženo důvody, které ho k takovému přesvědčení
opravňují (tj. okolnosti svědčící o poctivosti nabytí). Držitel věci nemůže být
v dobré víře, že mu věc patří, byla-li mu věc např. půjčena, dána do nájmu
apod. Jeho dobrá víra musí spočívat v přesvědčení, že věc nabyl do vlastnictví. Musí se tedy opírat o odpovídající právní důvod jinak způsobilý založit vznik
vlastnictví, ač podle práva k platnému převodu nedošlo. Obdobně oprávněný
držitel práva odpovídajícího věcnému břemenu musí být přesvědčen, že mu (příp. jeho právním předchůdcům) toto právo k pozemku, které je časově neomezené a
které zatěžuje pozemek bez ohledu na osobu jeho vlastníka, bylo platně zřízeno
nějakým ze zákonem předpokládaných způsobů vzniku věcného břemene, tedy že
právo, které k cizí věci vykonává, mu náleží, neboť vzniklo (např. na základě
smlouvy o zřízení věcného břemene, která - aniž si je toho vědom - není z
nějakého důvodu platná). Otázka existence dobré víry držitele se pak posuzuje z hlediska
objektivního, tj. podle toho, zda držitel při normální opatrnosti, kterou lze
na něm požadovat, neměl a nemohl mít pochybnosti o tom, že mu právo
odpovídající věcnému břemenu vzniklo a že mu náleží. Jestliže však právo k cizí
věci bylo vykonáváno na základě souhlasu vlastníka, který mohl svůj souhlas
kdykoliv odvolat, nemohl takový souhlas založit dobrou víru držitele o vzniku a
existenci práva, které by mělo povahu věcného břemene.
Protože rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním
posouzení věci, není z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle § 241 odst. 2 písm. d) o.s.ř. správný. Proto Nejvyšší soud podle § 243b odst. l, věty za
středníkem, o.s.ř. rozhodnutí odvolacího soudu zrušil. Protože rovněž právní
posouzení věci soudem prvního stupně není v souladu s tím, co bylo shora
uvedeno, byl podle § 243b odst. 2, věty druhé, o.s.ř. zrušen i rozsudek
obvodního soudu a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.