30 Cdo 1306/2001
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla
Pavlíka a soudců JUDr. Františka Duchoně, a JUDr. Karla Podolky, v právní věci
žalobce L., a. s., zastoupeného advokátem, proti žalovanému R., s. r. o.,
zastoupenému advokátem, o zaplacení 357.867,- Kč s příslušenstvím, vedené u
Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 21 C 1041/98, o dovolání žalobce proti
rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci ze dne 7.
listopadu 2000, č. j. 35 Co 583/2000-65, ve znění opravného usnesení téhož
soudu ze dne 7. listopadu 2000, č. j. 35 Co 583/2000-70, t a k t o:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci ze dne 7.
listopadu 2000, č. j. 35 Co 583/2000-65, ve znění opravného usnesení téhož
soudu ze dne 7. listopadu 2000, č. j. 35 Co 583/2000-70, se zrušuje a věc se
vrací uvedenému soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Liberci rozsudkem ze dne 25. dubna 2000, č. j. 21 C 1041/98-48,
uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 357.867,- Kč s příslušenstvím a
nahradit náklady tohoto řízení. Soud především vycházel z toho, že žalovanému
byly dne 14. září 1994 pronajaty nebytové kancelářské prostory. V nájemní
smlouvě byly sjednány ceny nájemného za září 1994 i za každé (následující)
čtvrtletí. Tyto částky korespondují s příslušnými fakturami i s předmětem
žaloby. Žalovaný pak neprokázal, že by na dluhu cokoliv zaplatil.
Krajský soud v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci rozsudkem ze dne 7. listopadu
2000, č. j. 35 Co 583/2000-65, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne
7. listopadu 2000, č. j. 35 Co 583/2000-70, rozsudek soudu prvního stupně
změnil tak, že žalobu v plném rozsahu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení
před soudy obou stupňů. Odvolací soud mimo jiné především poukázal na to, že z
první věty ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu nebytových
prostor (ve znění do účinnosti novely, provedené zákonem č. 302/1999 Sb.),
vyplývá, že zákon zakazuje uzavírat nájemní smlouvy k jinému účelu, než
určenému stavebně, t. j. určenému v kolaudačním rozhodnutí podle § 85 odst. 1
zákona č. 50/1976 Sb. (ve znění do novely provedené zákonem č. 83/1998 Sb.).
Pokud je uzavřená smlouva s tím v rozporu, je neplatná ve smyslu ustanovení §
39 občanského zákoníku (dále jen \"o. z.\"). Odvolací soud dovodil, že v
posuzovaném případě byla nájemní smlouva uzavřena za účelem provozování
činnosti žalovaného, která byla zapsána v obchodním rejstříku jako
zprostředkovatelská činnost na úseku nákupu a prodeje realit, kterou je třeba
posuzovat jako službu ve smyslu živnostenského zákona. Nájemní smlouva byla
proto v tomto případě uzavřena za účelem provozování služeb.
V dalším odvolací soud uvedl, že k posouzení platnosti nájemní smlouvy je
rozhodující určení pronajímaných prostor, které jsou v tomto případě označeny
jako kanceláře. Přesto však zjištění stavebního určení pronajatých prostor
kolaudačním rozhodnutím považoval za nadbytečné, protože ve všech případech je
podle jeho názoru třeba nájemní smlouvu pokládat za neplatnou.
V prvém případě tehdy, pokud by dané prostory byly stavebně určeny k
provozování služeb (formou kolaudačního rozhodnutí nebo stavebního povolení),
pak takové místnosti by však bylo možno podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona č.
116/1990 Sb. pronajímat pouze po předchozím souhlasu (tehdejšího) národního
výboru. Tento (případně nutný) souhlas však v tomto případě dán nebyl. Nájemní
smlouva by proto byla neplatná podle ustanovení § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990
Sb.
Druhou - a podle odvolacího soudu pravděpodobnější - možností je pak to, že
předmětné kanceláře nebyly určeny k provozování služeb, takže by zde nebyl s
pronájmem těchto místností nutný souhlas národního výboru. Podle § 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb. je však zakázáno uzavírat nájemní smlouvy u nebytových
prostor k jinému účelu, než určenému stavebně. Jestliže by tedy nebyly tyto
prostory stavebně určeny k provozování služeb, přičemž nájemní smlouva byla
uzavřena právě za tím účelem, byla uzavřena v rozporu s tímto ustanovením. Byla
by proto i při této alternativě tato nájemní smlouva ze dne 14. září 1994
neplatná pro rozpor se zákonem podle ustanovení § 39 o. z. Z tohoto důvodu
proto odvolací soud neposoudil žalobu jako důvodnou, neboť z neplatné smlouvy
není možno vyvozovat žádné právní účinky.
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci nabyl právní moci
dne 5. ledna 2001.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dne 1. února 2001 včasné
dovolání, jehož přípustnost se odvozuje z ustanovení § 238 odst. 1 písm. a)
občanského soudního řádu (dále jen \"o. s. ř.\"). Odvolacímu soudu vytýká, že
jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (dovolací důvod
podle § 241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř.). Dovolatel se neztotožňuje s právními
závěry odvolacího soudu, pokud dovodil, že dotčená smlouva o pronájmu
nebytových prostor je neplatná. Dovolatel poukazuje zejména na skutečnost, že
podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. lze skutečně nebytové
prostory pronajímat pouze k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny, avšak
budova, kde tyto prostory jsou situovány, byla zkolaudována jako provozní
budova, přičemž pronajaté prostory žalovaným byly vybudovány jako kanceláře.
Jestliže žalobce pronajal kanceláře žalovanému k provozování služby označené
jako \"zprostředkování nákupu a prodeje realit\", pak to bylo v souladu s
účelem, ke kterému byly stavebně určeny. Krajský soud se pak mylně domnívá, že
takto vymezené provozování služby mělo být obsaženo ve stavební dokumentaci,
což není v posuzovaném případě ani prakticky možné. Při takové úvaze je totiž
nutno současně přihlédnout k povaze služeb
Proto názor odvolacího soudu, že v případě pronájmu kancelářských místností pro
zprostředkování nákupu a prodeje realit je v rozporu s ustanovením § 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb. neobstojí, neboť jde o výklad zcela formální a zužující.
S ohledem na dovozovanou nesprávnost napadeného rozsudku odvolacího soudu proto
dovolatel navrhl zrušení tohoto rozhodnutí a vrácení věci tomuto soudu k
dalšímu řízení.
Žalovaný se k podanému dovolání nevyjádřil.
S přihlédnutím k části dvanácté, hlavě první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb.,
kterým byl novelizován mimo jiné též občanský soudní řád, Nejvyšší soud České
republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) věc projednal a rozhodl podle
znění občanského soudního řádu účinného do 31. prosince 2000.
Dovolací soud uvážil, že dovolání žalobce bylo podáno oprávněnou osobou -
účastníkem řízení, řádně zastoupeným advokátem podle ustanovení § 241 odst. 1
o. s. ř., stalo se tak ve lhůtě stanovené ustanovením § 240 odst. 1 o. s. ř.,
je charakterizováno obsahovými i formálními znaky požadovanými ustanovením §
241 odst. 2 o. s. ř., opírá se o možný případ přípustnosti dovolání podle § 238
odst. 1 písm. a) o. s. ř. a fakticky vychází z dovolacího důvodu podle
ustanovení § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. Dovolací soud pak přezkoumal
napadený rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci v
souladu s ustanovením § 242 odst. 1 až 3 o. s. ř. a dospěl k závěru, že
dovoláním napadené rozhodnutí odvolacího soudu nelze považovat za správné (§
243b odst. 1 o. s. ř.).
Ze znění ustanovení § 242 o. s. ř. vyplývá, že právní úprava institutu dovolání
obecně vychází ze zásady vázanosti dovolacího soudu rozsahem dovolacího návrhu.
Dovolací soud je přitom vázán nejen rozsahem dovolacího návrhu, ale i
uplatněným dovolacím důvodem. Podle třetího odstavce zmíněného ustanovení však
dovolací soud přihlédne též k (případným) vadám uvedeným v ustanovení § 237 o.
s. ř., resp. v případech, kdy je jinak dovolání proti napadenému rozhodnutí
přípustné, též k vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí
ve věci, a to i tehdy, pokud tyto vady nebyly uplatněny v dovolání. Dovolatel
ve svém dovolání žádný z případů, na něž dopadá ustanovení § 237 odst. 1 o. s.
ř., stejně tak ani případ eventuální jiné vady řízení, neuvádí a ani z obsahu
spisu se žádné takové pochybení nepodává. Dovolací soud se proto dále zabýval
výtkami dovolatelem v jeho dovolání výslovně uvedenými, přičemž je shledal jako
v zásadě opodstatněné.
Podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu
nebytových prostor (v již zmíněném znění) se nebytové prostory pronajímají k
účelům, ke kterým jsou stavebně určeny (srovnej § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976
Sb., o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon). Místnosti určené k
provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu
národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci
nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen. Podle ustanovení § 3 odst. 3
citovaného zákona, musí mít taková smlouva písemnou formu a musí obsahovat
předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a
nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. U
nebytových prostor v objektech, se kterými hospodaří bytová organizace založená
národním výborem, je možné smlouvu na dobu určitou uzavřít nejdéle na dva roky,
pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. Podle čtvrtého odstavce zmíněného
ustanovení, pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru podle
odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.
Podle § 82 odst. 1 zákona.č. 50/1976 Sb. se kolaudačním rozhodnutím povoluje
užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví se podmínky pro
užívání stavby.
Podle § 85 odst. 1 věty první citovaného zákona lze stavbu užívat jen k účelu
určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení.
Za popsaného stavu právní úpravy dotýkající se posuzované věci, je třeba
samozřejmě souhlasit s odvolacím soudem v závěru, že pokud v tomto případě
nešlo o místnosti určené k provozování obchodu a služeb, nebylo třeba k
jejich pronájmu souhlasu podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/199O Sb.
Stejně tak je správný závěr, že zmíněné ustanovení nedovoluje uzavírat nájemní
smlouvy u nebytových prostor k jinému účelu, než ke kterému jsou stavebně
určeny. Další úvahy odvolacího soudu však již není možno pokládat za zcela
odpovídající.
Odvolací soud zejména nedocenil skutečnost, že při posouzení otázky platnosti,
resp. neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor podle ustanovení § 39 o.
z. je na soudu, aby vycházel při řešení předběžné otázky, k jakému účelu je
stavba určena, z kolaudačního rozhodnutí, stavebního povolení nebo rozhodnutí
stavebního úřadu o změně v užívání stavby. Je pak na soudu, aby teprve na
základě takového zjištění porovnal, zda takto učiněné zjištění k jakému účelu
je stavba nebo její část určena, je v souladu s účelem, pro který byl nájem
v konkrétním případě sjednáván. Přitom je nezbytné zjistit i vlastní podstatu
zamýšleného užívání a tu pak porovnat se stavebním určením pronajatých
nebytových prostor. To však odvolací soud ve skutečnosti neučinil. Odvolací
soud zde sice dovodil, že účelem sjednaného nájmu předmětných nebytových
prostor mělo být poskytování služeb žalovaným (konkrétně zprostředkovatelské
činnosti na úseku nákupu a prodeje realit), avšak zřetelně se již nezabýval
tím, zda provádění takových služeb by bylo nebo naopak nebylo v souladu s
účelem, pro který byla stavba (resp. její část) určena z hlediska stavebních
předpisů. Vždyť bylo-li by v řízení skutečně prokázáno, že pronajaté nebytové
prostory byly stavebně určeny jako kanceláře, pak by bývalo nezbytné porovnat,
jak dalece v souladu s tímto určením by bývalo poskytování
zprostředkovatelských služeb ve zmíněné oblasti (u nichž lze většinou
předpokládat převažující charakter právě administrativní kancelářské činnosti).
Jestliže bylo tedy třeba v projednávané věci posoudit soulad činnosti, která
měla být provozována v pronajatých místnostech, se stavebním určením těchto
místností (obdobně srovnej např. rozsudek NS ČR sp. zn. 2 Cdo 34/92), avšak
odvolací soud tak fakticky odmítl učinit s tím, že není třeba se zabývat
otázkou, k jakému účelu byly pronajímané nebytové prostory určeny, nezaložil
svoje rozhodnutí na přiléhavé právní úvaze.
S ohledem na vyložené důvody je proto patrné, že dovoláním napadené rozhodnutí
ve věci samé Krajského soudu v Ústí nad Labem pobočka v Liberci nelze pokládat
za správné (§ 243b odst. 1 o. s. ř.). Nejvyšší soud České republiky proto
napadené rozhodnutí zrušil a vrátil věc uvedenému soudu k dalšímu řízení (§
243b odst. 2 věta první o. s. ř.). K projednání věci nebylo nařízeno jednání
(243a odst. 1 o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně)
závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud
rozhodne v novém rozhodnutí ve věci (§ 243d odst. 1 věta druhá a třetí o.
s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně 30. ledna 20002
JUDr. Pavel Pavlík, v. r.
předseda senátu