30 Cdo 2237/2004
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Olgy Puškinové a soudců JUDr. Karla Podolky a JUDr. Romana Fialy v právní věci
žalobce I. – L., a. s., zastoupeného advokátem, proti žalovanému E. R., s. r.
o., zastoupenému advokátem, o určení vlastnictví, vedené u Okresního soudu v
Karviné pod sp. zn. 19 C 254/2002, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského
soudu v Ostravě ze dne 7. dubna 2004, č. j. 42 Co 715/2003 - 110, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 7. dubna 2004, č. j. 42 Co
715/2003 - 110, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobce se domáhal, aby bylo určeno, že je vlastníkem níže označených
nemovitostí, s odůvodněním, že jeho tehdejší předseda představenstva D. Ž. bez
jeho souhlasu uzavřel s žalovaným jako kupujícím dne 18. 9. 2002 kupní smlouvu
o převodu těchto nemovitostí, která je podle něj neplatná z důvodu rozporu s
dobrými mravy podle ust. § 39 obč. zák., neboť v souvislosti s jejím uzavřením
„pravděpodobně došlo ke spáchání trestného činu“. Kromě toho smlouva nebyla
uzavřena svobodně
a vážně ve smyslu ust. § 37 odst. 1 obč. zák., neboť vůlí jednajícího pana D.
Ž. nebylo převést předmětné nemovitosti na žalovaného, ale pouze „tímto
způsobem vylákat určité prostředky a tyto si ponechat“. Smlouvu považuje za
neplatnou (§ 37 odst. 1 obč. zák.) i z toho důvodu, že její předmět je uveden
neurčitě, když nejsou řádně identifikovány budovy a jejich příslušenství.
Okresní soud v Karviné rozsudkem ze dne 16. 9. 2003, č. j. 19 C 254/2002 - 84,
ve znění usnesení ze dne 31. 10. 2003, č. j. 19 C 254/2002 - 91, určil, že
žalobce je vlastníkem nemovitostí, a to jiné stavby bez p. č./č. e. na pozemku
parc. č. 612, jiné stavby bez p. č./č. e. na pozemku parc. č. 613, jiné stavby
bez p. č./č. e. na pozemku parc. č. 614 a technické vybavenosti bez p. č./č. e.
na pozemku parc. č. 615, a pozemku parc. č. 612 - zastavěná plocha a nádvoří,
pozemku parc. č. 613 - zastavěná plocha
a nádvoří, parc. č. 614 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 615/1 - ostatní
plocha, pozemku parc. č. 615/2 - ostatní plocha, pozemku parc. č. 615/2 -
zastavěná ploch
a nádvoří, to vše na LV č. 587 pro katastrální území M. u Č. T., obec Č. T.,
vedeného u Katastrálního úřadu v K., a dále rozhodl o náhradě nákladů řízení a
o soudním poplatku. Soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že dne 18. 9.
2002 byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena
kupní smlouva o převodu uvedených nemovitostí a že žalovaný je na LV č. 587 pro
katastrální území M. u Č. T., obec Č. T., zapsán jako jejich vlastník. Z
předložených znaleckých posudků o ceně nemovitostí bylo zjištěno, že na
uvedených pozemcích se nacházejí objekty garáže, včetně vrátnice, opravárenská
dílna - původní část, opravárenská dílna - nová část, kotelna, garáže pro
osobní vozidla se soustružnou, garáže pro osobní vozidla se sklady,
administrativní budova, přístřešek pro B., budova ČOV, elektrorozvodna,
přístřešek pro uskladnění železa, venkovní úpravy - přípojka vody, přípojka
kanalizace, lapač tuku, topný kanál, tepelné potrubí, zpevněná plocha -
monolitický beton, zpevněná plocha - asfaltový povrch, oplocení, plotová vrata,
plotová vrátka, kabelové vedení, sítě kabelové se sloupy uličními a budova
sociálního zařízení. Okresní soud dovodil, že žalobce má ve smyslu ust. § 80
písm. c) o. s. ř. naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť
v katastru nemovitostí je jako vlastník předmětných nemovitostí zapsán žalovaný
(rozsudek NS ČR ze dne 24. 8. 1999, sp. zn. 2 Cdon 756/97), a že kupní smlouvu
za účastníky uzavřely osoby v té době oprávněné za ně jednat. Dospěl k závěru,
že kupní smlouva ze 18. 9. 2002 je podle § 37 odst. 1 obč. zák. neplatná z
důvodu neurčitosti jejího předmětu, neboť v ní není uvedeno, které nemovitosti
jsou hlavní
a které jsou jejím příslušenstvím; v předmětu koupě (čl. I.) příslušenství
uvedeno není, to je zmíněno až v čl. II. smlouvy, a to jen tak, že nemovitosti
se převádějí „se všemi součástmi a příslušenstvím“. Protože ze znaleckých
posudků bylo zjištěno, že
na pozemcích se nachází více budov a staveb, venkovních úprav a jiných
příslušenství, bylo nutno příslušenství v předmětu smlouvy pro její platnost
specifikovat (R 7/87
a rozhodnutí NS ČR publikované v časopise Soudní judikatura č. 2/97). Okresní
soud proto uzavřel, že žaloba na určení vlastnictví k předmětným pozemkům je
opodstatněná.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ostravě rozsudkem ze dne 7. 4. 2004, č. j.
42 Co 715/2003 - 110, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu
zamítl
a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud
vycházel
ze skutkových zjištění okresního soudu a shodně s ním dovodil, že na
požadovaném určení má žalobce naléhavý právní zájem; za nesprávný však
považoval závěr soudu prvního stupně o neplatnosti kupní smlouvy podle ust. §
37 odst. 1 obč. zák. Poukázal na to, že smlouva byla za účastníky uzavřena
osobami v té době oprávněnými za ně jednat, právní úkon se stal perfektním a
žalobce jako právnická osoba, za níž jednal její tehdejší předseda
představenstva, je jím tudíž vázán. Z tohoto důvodu odvolací soud nepřisvědčil
názoru žalobce, že smlouva je pro rozpor s dobrými mravy neplatná podle § 39
obč. zák. Odvolací soud se však neztotožnil s názorem soudu prvního stupně, že
z kupní smlouvy není zřejmé, co je věcí hlavní a co příslušenstvím nemovitosti;
nehledě na to, že smlouva byla podkladem pro vklad vlastnického práva do
katastru nemovitostí, je v ní uvedeno pod bodem II., byť označeném jako cena
nemovitostí, že předmětem smlouvy jsou nemovitosti uvedené v bodě I. smlouvy
(se všemi součástmi
a příslušenstvím) a dohodnutá kupní cena ve výši 4.850.000,- Kč. Převáděné
nemovitosti jsou popsány v bodě I. smlouvy označeném „převáděné nemovitosti“.
Příslušenství - budovy bez p. č. a č. e. jsou popsány v bodě I. smlouvy s
uvedením,
na kterých pozemcích (označených) jsou postaveny, včetně způsobu jejich
využití. Označení nemovitostí ve smlouvě odpovídá ust. § 5 katastrálního zákona
č. 344/1992 Sb., podle kterého musejí být pozemky v listinách, které jsou
podkladem pro zápis v katastru, označeny parcelním číslem s uvedením názvu
katastrálního území, ve kterém leží, budovy označením pozemku, na němž jsou
postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně způsobem jejího využití,
pokud se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje. Svůj závěr krajský soud
opřel o rozsudek velkého senátu Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 9. 2003, sp.
zn. 31 Cdo 2772/2000, v němž byl zaujat názor, že je-li příslušenstvím věci
hlavní nemovitost, je základním předpokladem k tomu, aby mohlo příslušenství na
jinou osobu spolu s hlavní věcí přejít, vyjádření vůle toto příslušenství
převést, a to v písemné formě. Teprve vyjádření vůle převést příslušenství
věci, kterým je nemovitost, vytváří předpoklady pro zkoumání, zda tato vůle
byla vyjádřena dostatečně určitě pro to, aby mohla vyvolat právní účinky
sledované účastníky. V posuzované věci je v písemné kupní smlouvě výslovně
uvedeno, že nemovitosti
se převádějí „se všemi součástmi a příslušenstvím“ (bod II. smlouvy). Určitost
projevu vůle je tedy dána obsahem listiny (v písemné smlouvě), na níž je
zaznamenána, jinak řečeno, příslušenství bylo sjednáno písemnou formou a kupní
smlouva vůli o jeho převedení obsahuje.
Proti tomuto rozsudku podal žalobce dovolání, jehož přípustnost dovozuje z ust.
§ 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., a podává je z důvodu uvedeného v ust. § 241a
odst. 2 písm. b) o. s. ř. Nesouhlasí s právním posouzením věci odvolacím soudem
a namítá, že z dikce kupní smlouvy není zřejmé, které a kolik budov se převádí,
ani to, která z budov je věcí hlavní a která příslušenstvím. Neurčitost
předmětu kupní smlouvy nespočívá jen v absenci řádně označeného příslušenství,
jak to vyžaduje zákon i konstantní judikatura, ale i v tom, že ze smlouvy není
zřejmé, kolik budov se převádí. Je proto nesprávný názor odvolacího soudu, že
blíže neoznačené budovy bez čísla popisného (evidenčního), tak jak jsou uvedeny
v bodě I. smlouvy, jsou příslušenstvím věci hlavní, tedy pozemků; naopak je
zřejmé, že budovy na uvedených pozemcích, či nejméně některé z nich, jsou věcmi
hlavními a jako takové jsou rovněž vedeny v katastru nemovitostí, což vyplývá
i z předložených znaleckých posudků, a že některé stavby jsou příslušenstvím
staveb jiných. Odkaz odvolacího soudu na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.
9. 2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000, je podle názoru dovolatele zcela
nepřesvědčivý a nelogický a jen potvrzuje nesprávnost rozhodnutí odvolacího
soudu, neboť v citovaném rozhodnutí byl opětovně vyjádřen názor, že
příslušenství, tvoří-li je věc nemovitá, musí být ve smlouvě výslovně uvedeno a
řádně identifikováno, že k převodu nemovitého příslušenství
na nabyvatele věci hlavní je vždy třeba projevit zákonem předepsaným způsobem
vůli převést i toto příslušenství. Navrhl, aby rozsudek odvolacího soudu byl
zrušen a aby mu věc byla vrácena k dalšímu řízení.
Žalovaný se ve svém písemném vyjádření k dovolání ztotožnil s rozsudkem
odvolacího soudu a navrhl, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo
podáno včas a osobou k tomu oprávněnou (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), účastníkem
řízení, řádně zastoupeným advokátem (§ 241 odst. 1 o. s. ř.), že je přípustné
podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a opírá se o způsobilý dovolací důvod
podle ust. § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., přezkoumal rozsudek odvolacího
soudu podle § 242 o. s. ř. a dospěl k závěru, že dovolání je důvodné.
Nesprávné právní posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. může
spočívat v tom, že soud na správně zjištěný skutkový stav věci aplikoval
nesprávný právní předpis, nebo že správně použitý právní předpis nesprávně
vyložil.
Podle § 37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně,
určitě
a srozumitelně, jinak je neplatný. Sankce neplatnosti právního úkonu se tímto
ustanovením váže k náležitostem projevu vůle; projev je neurčitý, je-li nejasný
jeho obsah, tj. - mimo případy, kdy vůbec chybí určitá vůle - když se
jednajícímu nepodařilo obsah vůle jednoznačným způsobem stanovit.
Podle § 40 odst. 1 obč. zák. nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou
vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný.
Podle § 46 odst. 1 obč. zák. písemnou formu musí mít smlouvy o převodu
nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda
účastníků. Podle odst. 2 tohoto ustanovení pro uzavření smlouvy písemnou formou
stačí, dojde-li
k písemnému návrhu a jeho písemnému přijetí. Jde-li o smlouvu o převodu
nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině.
Podle § 121 odst. 1 obč. zák. příslušenstvím věci jsou věci, které náleží
vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale
užívány.
Příslušenství tvoří věci samostatné, které mohou být samostatným předmětem
právních vztahů a jejich právní režim nesleduje ze zákona bez dalšího režim
věci hlavní.
Právní úkony týkající se převodu nemovitosti musí být učiněny písemnou formou,
a to i v případě, že jde o nemovitost, která není předmětem evidence v katastru
nemovitostí; tento požadavek se uplatní i v případě, je-li příslušenstvím věci
hlavní nemovitost (např. vedlejší stavby na převáděném pozemku). Postihovala-li
by vůle účastníků převést jako příslušenství samostatné věci movité, nelze
vyloučit možnost dospět ke zjištění skutečného obsahu této vůle (určení
jednotlivých věcí) event. pomocí výkladu ve smyslu ust. § 35 odst. 2 obč. zák.
V posuzované věci odvolací soud - s poukazem na rozsudek NS ČR ze dne
11. 9. 2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000 - dovodil, že projevili-li účastníci v
bodě II. smlouvy (byť označeném jako cena nemovitostí) vůli převést převáděné
nemovitosti
„se všemi součástmi a příslušenstvím“ a je-li příslušenství - budovy bez. p.
č. /ev. č. - popsáno v bodě I. smlouvy s uvedením, na kterých pozemcích
(označených) jsou postaveny, včetně způsobu jejich využití, byl předmět kupní
smlouvy vymezen dostatečně určitě (§ 37 odst. 1 obč. zák.) a v souladu s ust. §
5 zákona č. 344/1992 Sb.; za nesprávný proto považoval závěr soudu prvního
stupně o neplatnosti kupní smlouvy a žalobu o určení vlastnictví z toho důvodu
zamítl. S tímto názorem se však za daného skutkového stavu věci ztotožnit
nelze.
K závěru o určitosti předmětu kupní smlouvy o převodu nemovitostí totiž
nepostačuje pouze projevená vůle jejích účastníků příslušenství v písemné formě
převést, ale též zjištění, že tato vůle byla vyjádřena dostatečně určitě pro
to, aby mohla vyvolat právní účinky sledované účastníky tak, aby nebylo možné
zaměnit předmět smlouvy s jinými nemovitostmi. Jestliže v kupní smlouvě ze dne
18. 9. 2002 bylo uvedeno, že předmětem prodeje jsou - kromě označených pozemků
- též jiné stavby
bez p. č./ č. e. a technická vybavenost bez p. č./č. e., zatímco ze znaleckých
posudků bylo zjištěno, že na pozemcích se nachází (kromě jejich součástí) více
staveb, přičemž některé z nich nejsou předmětem evidence v katastru
nemovitostí, bylo pro právní posouzení věci z hlediska požadavku určitosti
předmětu koupě (§ 37 odst. 1 obč. zák.) rozhodující zjištění, zda na pozemcích
se nacházejí jen stavby bez p. č./ č. e. a technická vybavenost bez p. č./č. e.
uvedené v kupní smlouvě a v evidenci katastru nemovitostí, či i další nemovité
stavby a vedlejší stavby tvořící příslušenství věci hlavní, které splňují
podmínky příslušenství podle § 121 odst. 1 obč. zák., či nikoliv, a případně
též další movité stavby.
Skutečnost, že smlouva o převodu nemovitostí byla v souladu s ustanovením § 5
zákona č. 265/1992 Sb. přezkoumána katastrálním úřadem a že ten pravomocně
rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele, nebrání tomu, aby
soud
v občanském soudním řízení sám posoudil platnost sporné smlouvy podle
příslušných ustanovení zákona. Obsahem rozhodnutí katastrálního úřadu o
povolení vkladu není prohlášení smlouvy o převodu nemovitosti za platnou či
neplatnou, ale povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele.
Protože odvolací soud vycházel izolovaně z části volního projevu účastníků
smlouvy a nepřihlížel k tomu, k jakému konkrétnímu předmětu se tato část
projevu vůle v daném případě vztahuje, je jeho právní posouzení věci neúplné a
tudíž nesprávné; protože
na něm spočívá rozsudek odvolacího soudu, byl dovolací důvod podle § 241a odst.
2 písm. b) o. s. ř. uplatněn důvodně. Nelze-li dospět k závěru, že dovoláním
napadený rozsudek odvolacího soudu je správný, dovolací soud jej podle ust. §
243b odst. 2 věta za středníkem o. s. ř. zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k
dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věta první o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. V novém rozhodnutí o věci
samé rozhodne soud znovu o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího
řízení (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 21. června 2005
JUDr. Olga Puškinová, v. r.
předsedkyně senátu