30 Cdo 3109/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z
předsedkyně
JUDr. Olgy Puškinové a soudců JUDr. Karla Podolky a JUDr. Pavla Pavlíka v
právní věci žalobce Pozemkového fondu ČR, se sídlem v Praze 1, Ve Smečkách 33,
proti žalovanému B. L., zastoupenému advokátkou, o určení vlastnictví k
nemovitostem, vedené u Okresního soudu v Prachaticích pod sp. zn. 8 C 157/2004,
o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze
dne 26. srpna 2005, č. j. 5 Co 1530/2005 - 126, t a k t o :
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobce se domáhal, aby soud určil, že je vlastníkem níže označených
nemovitostí s odůvodněním, že podle § 49a obč. zák. z důvodu omylu a podle § 37
obč. zák. pro neurčitost předmětu koupě je částečně neplatná kupní smlouva ze
dne 19. 12. 2003, kterou žalovanému prodal podle zákona č. 95/1999 Sb. parcely
č. 557 díl 2 a p. č. 575 díl 2 v kat. území N., neboť z těchto parcel byla
geometrickým plánem oddělena nová parcela č. 1187/42 o výměře 2510 m2, jež měla
být převedena na S. P. jako vlastníka staveb na sousedních pozemcích, což
žalovanému muselo být známo, stejně jako okolnost, že vůle žalobce při
uzavírání smlouvy nesměřovala k prodeji částí parcel tvořících novou parcelu č.
1187/42. Naléhavý právní zájem na určovací žalobě shledává žalobce v tom, že v
katastru nemovitostí je jako vlastník předmětných pozemků zapsán žalovaný a
žalobce bez soudního rozhodnutí nemůže dosáhnout zápisu vlastnictví státu v
katastru nemovitostí.
Okresní soud v Prachaticích rozsudkem ze dne 15. 4. 2005, č. j. 8 C 157/2004 -
99, zamítl žalobu, aby soud určil, že výlučným vlastníkem parcely č. 1187/42
o výměře 2.510 m2 podle geometrického plánu č. 932-19/2002 ze dne 25. 11. 2002,
vzniklé oddělením z parcel č. 557 díl 2 a č. 575 díl 2 - pozemků ve
zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr, v kat. území N., je
Česká republika - správce Pozemkový fond ČR, a rozhodl o náhradě nákladů
řízení. Vycházel ze zjištění, že dne 19. 12. 2003 účastníci uzavřeli podle § 5
odst. 6 zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních
pozemků
z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb., o
Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č.
357/1992 Sb.,
o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších
předpisů, kupní smlouvu mimo jiné o převodu parcel č. 557 díl 2 a 575 díl 2 -
pozemky ve zjednodušené evidenci - původ pozemkový katastr k. ú. N.
ve vlastnictví státu; právní účinky vkladu vlastnického práva žalovaného do
katastru nemovitostí nastaly ke dni 13. 1. 2004. Dne 29. 12. 2003 uzavřel
žalobce podle téhož zákona se S. P. kupní smlouvu o prodeji pozemků - mimo jiné
i parcely č. 1187/42, která byla nově vytvořena na základě geometrického plánu
č. 932-19/2002 ze dne 25. 11. 2002 z parcely č. 557/0/2PK a č. 575/0/2PK,
přičemž nedílnou součástí smlouvy je geometrický plán doručený katastrálnímu
úřadu dne
12. 12. 2002; katastrální úřad, jemuž návrh na vklad vlastnického práva do
katastru nemovitostí byl doručen o 1 minutu později téhož dne jako návrh na
vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy uzavřené se žalovaným, odmítl
provést vklad vlastnického práva S. P. k uvedenému pozemku s tím, že u parcel
č. 557 díl 2 a č. 575 díl 2, které byly předmětem kupní smlouvy se žalovaným,
provedl vklad s celou jejich původní výměrou, včetně oddělené výměry 2510 m2
prodané kupní smlouvou ze dne 29. 12. 2003 S. P. jako pozemek p. č. 1187/42
vzniklý oddělením geometrickým plánem č. 932-19/2002 z pozemků p. č. 557 díl 2
a p. č. 575 díl 2. Dále bylo zjištěno, že dne 30. 4. 2003 uzavřel žalobce jako
pronajímatel se žalovaným jako nájemcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou
nemovitosti ve vlastnictví státu v k. ú. N. - mimo jiné i parcely č. 557 díl 2
a 575 díl 2 - a jejíž součástí je seznam a nákres pozemků a přílohou je kopie
katastrální mapy, v níž jsou uvedeny pouze celé parcely č. 557 a č. 575. Na
základě nájemní smlouvy ze dne 20. 1. 2003 pronajal žalobce S. P. mimo jiné i
parcelu
č. 1187/42. Podle potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby podle § 31
zák.
č. 26/2000 Sb. nabyl žalovaný jako vydražitel vlastnické právo k nemovitostem
zapsaným na LV č. 1504 pro k. ú. a obec N. s příslušenstvím, kterými jsou
zpevněné panelové plochy a asfaltové plochy v areálu farmy Z. N., rozvody vody
a elektrické energie a částečné oplocení areálu, a to k okamžiku příklepu dne
14. 11. 2002. Soud prvního stupně jako předběžnou posuzoval otázku částečné
(ne)platnosti kupní smlouvy účastníků ze dne 19. 12. 2003 ohledně částí parcel,
z nichž geometrickým plánem byla vytvořena nově vzniklá parcela, a neshledal
relativní neplatnost této části smlouvy z důvodu omylu žalobce (§ 49a obč.
zák.) při jejím uzavírání, jíž se žalobce dovolal (§ 40a obč. zák.). Na základě
provedených listinných a svědeckých výpovědí totiž nelze učinit závěr, že by
žalovaný mohl poznat, že předmětem převodu nebudou celé parcely č. 557 díl 2 a
č. 575 díl 2, ale pouze jejich zbylé části po oddělení parcely č. 1187/42.
Dovodil proto, že žalobce neprokázal své tvrzení, že bylo vůlí obou účastníků
uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem by byly parcely po oddělení jejich
částí, ani že žalovaný musel vědět o omylu žalobce při uzavírání kupní smlouvy.
Pokud žalobce dále dovozoval částečnou absolutní neplatnost této smlouvy podle
§ 37 odst. 1 obč. zák.
z důvodu neurčitosti předmětu koupě, poukázal okresní soud na to, že ve smlouvě
bylo zcela jednoznačně uvedeno, o jaké parcely se jedná a že byly převáděny
jako celek. Protože z nájemní smlouvy nelze dovodit, že by předmětem nájmu tyto
pozemky nebyly, neboť její součástí nebyl geometrický plán (a s nímž žalovaný
nebyl seznámen) ani výpis z listu vlastnictví, byly podmínky pro převod podle
zákona
č. 95/1999 Sb. splněny. Ostatně tento zákon nestanoví, že nesplnění podmínek
převodu činí právní úkon neplatným.
K odvolání žalobce Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne 26. 8.
2005, č. j. 5 Co 1530/2005 - 126, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že
určil, že vlastníkem části parcely č. 557 díl 2 a části parcely č. 575 díl 2 -
pozemků ve zjednodušené evidenci - původní pozemkový katastr v k. ú. N., které
byly odděleny geometrickým plánem č. 932-19/2002 ze dne 25. 11. 2002, a z nichž
byla tímto geometrickým plánem vytvořena parcela č. 1187/42 o výměře 2.510 m2,
je Česká republika, a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Odvolací
soud vycházel ze skutkových zjištění okresního soudu a řízení dále doplnil
opakováním listinných důkazů již provedených, a to oběma uzavřenými nájemními
smlouvami
(§ 213 odst. 2 o. s. ř.). Z nájemní smlouvy ze dne 20. 1. 2003 uzavřené mezi
žalobcem a S. P. zjistil, že její nedílnou přílohou je zákres pronajatých
pozemků, který je součástí geometrického plánu ze dne 25. 11. 2002, jímž byla
nově vytvořena parcela č. 1187/42 o výměře 2510 m2 - oddělením jedné části z
parcely
č. 575/2, konkrétně z dílu 2, a odděleném druhé části z parcely č. 557,
konkrétně
z dílu 2 - jejíž rozloha je červeně označena na zákresu. Z nájemní smlouvy ze
dne 30. 4. 2003 uzavřené mezi účastníky krajský soud zjistil, že jí byly
pronajaty parcely č. 557 a č. 575, aniž byly vyznačeny díly 1 a 2 a aniž by
byla vyznačena parcela
č. 1187/42 vzniklá geometrickým plánem ze dne 25. 11. 2002 a již dříve
pronajatá S. P. Z těchto důkazů jednoznačně vyplývá, že žalobce pronajal
nájemní smlouvou se žalovaným v rámci parcel č. 557 díl 2 a 575 díl 2 tytéž
pozemky jako pronajal předtím S. P., které byly geometrickým plánem označeny
č. 1187/42. Při právním posouzení věci vycházel odvolací soud z ust. § 5 odst.
5 zák. č. 95/1999 Sb., podle kterého je mimo jiné podmínkou prodeje pozemků
Pozemkovým fondem, aby kupující byl oprávněným uživatelem pozemku. Dovodil, že
nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a S. P. je platná, neboť předmět nájmu v
ní byl označen přesně, určitě a srozumitelně, když smlouva odkazovala
na geometrický plán a na zákres, který je součástí geometrického plánu. V této
souvislosti poukázal na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu, zejména na
rozsudky sp. zn. 20 Cdo 20/99 a 22 Cdo 837/98, který byl uveřejněn ve Sbírce
soudních rozhodnutí a stanovisek č. 6, ročník 2000, pod poř. č. 40, v nichž
Nejvyšší soud zaujal názor, že lze pronajmout třeba jen část pozemku, která
ovšem musí být jednoznačně vymezena, aniž by muselo být její vymezení
promítnuto v katastru nemovitostí; stačí, že je vypracován geometrický plán,
kterým je tato část pozemku od původní rozlohy oddělena. Protože žalovanému byl
nájemní smlouvou ze dne 30. 4. 2003 pronajat i pozemek č. 1187/42 (označený v
této smlouvě jako parc. č. 557 díl 2 a č. 575 díl 2), je tato smlouva v této
části absolutně neplatná podle § 37 odst. 2 obč. zák. pro nemožnost plnění,
neboť existence platné nájemní smlouvy uzavřené se S. P. ze dne 20. 1. 2003 je
právní překážkou pro uzavření jiné smlouvy
o tomtéž předmětu nájmu (§ 663 obč. zák.). Žalovaný se tudíž nestal oprávněným
uživatelem pozemku označeného geometrickým plánem č. 1187/42 o výměře 2510 m2 a
nesplňoval tak předpoklady ust. § 1 odst. 5 zák. č. 95/1999 Sb. (správně zřejmě
§ 5 odst. 5 tohoto zákona). Jestliže s ním přesto byla uzavřena kupní smlouva
i ohledně pozemku p. č. 1187/42, představovaného částí parcely č. 557 díl 2 a
částí parcely č. 575 díl 2, je v této části kupní smlouva absolutně neplatná (§
39 obč. zák.) pro rozpor se zákonem - ust. § 5 odst. 5 zák. č. 95/1999 Sb.
Žalovaný tudíž nenabyl vlastnictví k částem parcel označených geometrickým
plánem p. č. 1187/42, tedy
k částem parcel č. 557 díl 2 a č. 575 díl 2, a vlastníkem těchto pozemků zůstal
převodce, tj. Česká republika.
Proti tomuto rozsudku podal žalovaný dovolání z důvodu uvedeného v § 241a odst.
2 písm. b) o. s. ř. Nesouhlasí s názorem odvolacího soudu, že nájemní smlouva
uzavřená mezi žalobcem a S. P. ze dne 20. 1. 2003 je platná a že nájemní
smlouva uzavřená mezi účastníky dne 30. 4. 2003 je neplatná podle § 37 odst. 2
obč. zák. z důvodu, že byla uzavřena až poté, co pozemky byly pronajaty, a
proto je neplatná i kupní smlouva, kterou žalobce uzavřel se žalovaným, neboť
se nestal oprávněným uživatelem předmětných pozemků a nesplňoval tak
předpoklady uvedené v ust. § 1 odst. 5 zák. č. 95/1999 Sb. Podle názoru
dovolatele je naopak neplatná nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a S. P.,
neboť pronajatá parcela KN č. 1187/42 o výměře 2510 m2 v k. ú. N. v době
uzavření smlouvy neexistovala v katastru nemovitostí. Geometrický plán, který
ani netvořil přílohu nájemní smlouvy tak, jak to vyplývá z jejího čl. I.,
nemohl takto označený předmět nájmu identifikovat tak, aby bylo zřejmé, která
část pozemku oddělená tímto geometrickým plánem se pronajímá, neboť v textu
smlouvy není geometrický plán označen žádnými identifikačními znaky a jako
příloha smlouvy je označen zákres pronajatých pozemků, nikoliv geometrický plán
samotný. Dovolatel má za to, že není správný názor odvolacího soudu, že lze
pronajmout jen část pozemku, a k tomu, aby tato část mohla být identifikována,
postačí, když je geometrický plán pouze vypracován, aniž by musel být zapsán v
katastru nemovitostí. Tento právní názor by podle něj mohl obstát jen tehdy,
byla-li by nově označená parcela ve smlouvě řádně identifikována s odkazem na
geometrický plán, který by musel být v listině řádně označen. Jestliže však
nájemní smlouvou je pronajata parcela, která v katastru nemovitostí neexistuje,
a je vytvořena teprve geometrickým plánem a tento plán není označen číslem ani
dalšími identifikačními znaky a dle textu smlouvy netvoří její přílohu a je
připojen jen „kancelářským spojovačem“, nemůže být nájemní smlouva platným
právním úkonem ve smyslu ust. § 37 obč. zák. Z toho lze dovodit, že nájemní
smlouva uzavřená mezi účastníky dne 30. 4. 2003 je platným právním úkonem,
neboť k předchozímu pronájmu těchže pozemků nedošlo, a žalovaný je tudíž
oprávněným uživatelem kupovaného pozemku. Dále dovolatel nesouhlasí ani
s názorem odvolacího soudu, že není-li nabyvatel pozemků jejich oprávněným
uživatelem, je kupní smlouva uzavřená podle zák. č. 95/1999 Sb. absolutně
neplatná. V této souvislosti namítá, že neplatnost kupní smlouvy o převodu
pozemků nelze vázat na podmínku jejich předchozího užívání, neboť citovaný
zákon nestanoví, že není-li tato podmínka splněna, činí to právní úkon
neplatným. Protože dovolatel je přesvědčen o tom, že na základě kupní smlouvy
uzavřené se žalobcem se stal vlastníkem sporných pozemků, navrhl, aby rozsudek
odvolacího soudu byl zrušen a aby mu věc byla vrácena k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo
podáno včas, oprávněnou osobou, účastníkem řízení, řádně zastoupeným advokátem,
a že je podle § 237 odst. 1 pím. a) o. s. ř. přípustné, přezkoumal napadený
rozsudek odvolacího soudu podle § 242 o. s. ř. a dospěl k závěru, že dovolání
není opodstatněné.
Nesprávné právní posouzení ve smyslu ust. § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. může
spočívat v tom, že odvolací soud věc posoudil podle nesprávného právního
předpisu nebo že správně použitý právní předpis nesprávně vyložil, popř. jej na
daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 5 odst. 5 zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a
lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991
Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů, a zákona
č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve
znění pozdějších předpisů, ve znění účinném do 30. 4. 2004,
na základě písemné žádosti prodá Pozemkový fond vlastníkovi (spoluvlastníkovi)
stavby, která je nemovitostí, zemědělský pozemek, na němž je umístěna tato
stavba, a to v případě, že pozemek je funkčně spojen s touto stavbou a vlastník
(spoluvlastník) stavby je oprávněným uživatelem tohoto pozemku. Pozemkový fond
prodá vlastníkovi (spoluvlastníkovi) stavby, která je nemovitostí, zemědělský
pozemek sousedící s pozemkem, na němž je umístěna tato stavba, jestliže tento
pozemek je funkčně spojen s touto stavbou a vlastník (spoluvlastník) stavby je
oprávněným uživatelem tohoto pozemku. Podle § 3 odst. 1 tohoto zákona
zemědělské pozemky převádí na nabyvatele Pozemkový fond za podmínek stanovených
tímto zákonem.
Z této úpravy vyplývá, že podmínkou prodeje pozemků ve vlastnictví státu
Pozemkovým fondem je mimo jiné, aby vlastník (spoluvlastník) stavby byl
oprávněným uživatelem zemědělského pozemku specifikovaného v tomto ustanovení.
V posuzované věci ze skutkových zjištění učiněných soudy obou stupňů vyplývá,
že nájemní smlouvou ze dne 20. 1. 2003 uzavřenou podle § 663 obč. zák. a násl.
pronajal žalobce jako pronajimatel S. P. jako nájemci mimo jiné
i parcelu č. 1187/42 o výměře 2510 m2 dle GP, jejíž nedílnou přílohou je zákres
pronajímaných pozemků podle geometrického plánu č. 932-19/2002 ze dne 25. 11.
2002, nějž vyplývá, že tato parcela byla nově vytvořena z parcely č. 557 díl 2
a
z parcely č. 575 díl 2. Dne 30. 4. 2003 pak žalobce jako pronajímatel uzavřel
se žalovaným jako nájemcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou nemovitosti
ve vlastnictví státu v k. ú. N. - mimo jiné i parcely č. 557 díl 2 a 575 díl 2
- a jejíž součástí je seznam a nákres pozemků a jejíž přílohou je kopie
katastrální mapy, v níž jsou uvedeny pouze celé parcely č. 557 a č. 575.
S námitkou dovolatele, že nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a S. P. ze dne
20. 1. 2003 je ve smyslu ust. § 37 obč. zák. neplatná (částečně)
z důvodu, že jí byla pronajata parcela, která v katastru nemovitostí
neexistovala, a byla vytvořena teprve geometrickým plánem, přičemž nedílnou
součástí smlouvy tvoří jen zákres pronajatých pozemků a nikoliv geometrický
plán, se dovolací soud neztotožňuje. Již v rozsudku ze dne 17. 11. 1999, sp.
zn. 22 Cdo 837/98, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek č. 6,
ročník 2000, po poř. č. 40, a v rozsudku ze dne 30. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo
20/99, zaujal Nejvyšší soud právní názor, že věcí v právním smyslu může být i
pozemek (v katastru nemovitostí parcelním číslem neoznačený), který je pouze
částí parcely, přičemž převádět lze jen pozemky geometricky a polohově určené,
zobrazené v katastru nemovitostí a označené katastrálním číslem. Jestliže v
daném případě je ve smlouvě ze dne 20. 1. 2003 uvedeno, že „pronajímatel
přenechává nájemci mimo jiné parcelu č. 1187/42 dle GP“ a zákres pronajímaných
pozemků tvoří nedílnou přílohu této smlouvy a součástí zákresu je geometrický
plán ze dne 25. 11. 2002, číslo 932-19/2002, s nímž Katastrální úřad projevil
souhlas dne 12. 12. 2002, je správný názor odvolacího soudu, že předmět nájmu v
této smlouvě byl vymezen zcela určitě a srozumitelně, a tato smlouva je tudíž
platným právním úkonem.
Bylo-li v řízení dále zjištěno, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu dne 30.
4. 2003, tedy až poté, kdy byla uzavřena smlouva se S. P., a že předmětem této
smlouvy byly i parcely č. 557 díl 2 a 575 díl 2 v k. ú. N., tj. parcely, které
předtím byly odděleny a geometrickým plánem označeny jako pozemek p. č. 1187/42
a pronajaty S. P., nelze odvolacímu soudu vytýkat nesprávný názor, pokud tuto
nájemní smlouvu (§ 663 obč. zák. a násl.) posoudil v části, jíž žalovanému byl
pronajat i tento pozemek, za neplatnou (§ 37 odst. 2 obč. zák.) z důvodu, že
pronajal-li jej žalobce platnou smlouvou S. P., nemohl jej znovu pronajmout
jinému
k užívání.
Lze proto uzavřít, že nestal-li se žalovaný oprávněným uživatelem předmětného
pozemku, nebyla splněna jedna ze základních podmínek uvedených
v ust. § 5 odst. 5 zák. č. 95/1999 Sb., a kupní smlouva uzavřená mezi účastníky
ze dne 19. 12. 2003 je tudíž v této části (§ 41 obč. zák.) absolutně neplatná
podle
§ 39 obč. zák., neboť byla uzavřena v rozporu s citovaným ustanovením zák.
č. 95/1999 Sb. Na tomto závěru nemůže nic změnit ani námitka v dovolání, „že
zákon č. 95/1999 Sb. nestanoví, že není-li uvedená podmínka splněna, činí to
právní úkon neplatným“, neboť zemědělské pozemky převádí na nabyvatele
Pozemkový fond jen za podmínek stanovených tímto zákonem, a pokud nejsou
splněny, jde
o právní úkon neplatný pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zák.
Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného
dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. správný. Nejvyšší soud
České republiky proto dovolání žalovaného podle § 243b odst. 2 věty za
středníkem o. s. ř. zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 věty
první, § 224 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaný s ohledem
na výsledek dovolacího řízení nemá na náhradu nákladů tohoto řízení právo a
žalobci v dovolacím řízení žádné náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. února 2006
JUDr.
Olga Puškinová, v.r.
předsedkyně senátu