30 Cdo 893/2001
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Karla
Podolky a soudců JUDr. Františka Duchoně a JUDr. Juraje Malika ve věci žalobce
S. V., zastoupeného advokátkou, proti žalovanému Lidovému bytovému družstvu P.,
zastoupenému advokátem, o převod vlastnictví k nebytovému prostoru, vedené u
Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 42 C 59/99, o dovolání žalobce proti
rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. 11. 2000, č.j. 51 Co 221/2000-50,
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 8. 11. 2000, č.j. 51 Co 221/2000-50, a
rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 6. 1. 2000, č.j. 42 C 59/99-27, se
zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 4 k dalšímu řízení.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 8. 11. 2000, č.j. 51 Co 221/2000-50,
potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 6. 11. 2000, č.j. 42 C
59/99-27, ve výroku o věci ve znění, že se zamítá žaloba se žádostí, aby
žalovanému byla uložena povinnost uzavřít se žalobcem smlouvu o bezúplatném
převodu vlastnictví k nebytovému prostoru – garáži – na pozemku č. parc. 868/1
o výměře 27 m2 v katastrálním území P., zapsaném u Katastrálního úřadu P. na
LV 666 pro obec P. Rozhodl o povinnosti žalobce zaplatit žalovanému náklady
odvolacího řízení v určené výši a dále rozhodl, že dovolání připouští. Podle
odůvodnění rozsudku odvolacího soudu vycházel soud prvního stupně ze zjištění,
že žalovaný je vlastníkem pozemku č. parc. 868 o výměře 53 m2 v kat. úz. P., na
němž byla v roce 1935 postavena samostatná stavba se dvěma garážemi, včetně
oplocení, rovněž ve vlastnictví žalovaného. Žalobce jako člen žalovaného
družstva od roku 1949 uzavřel se žalovaným dne 7. 9. 1972 nájemní smlouvu ke
garáži v nádvoří domu čp. 497 v P., N. č. 2. Dne 27. 7. 1992 žalovaného písemně
vyzval k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví garáže podle ust. § 24 zák. č. 42/1992 Sb., zaslal na účet žalovaného celkem 5.400,- Kč; geometrická kancelář
vyhotovila dne 8. 2. 1997 geometrický plán k rozdělen í pozemku parc. č. 868 na
dva pozemky a to pozemek parc. č. 868/1 o výměře 27 m2 – garáž a parc. č. 868/2 o výměře 26 m2 - garáž. Podle posudku vypracovaného v prosinci 1992
znalcem Doc. Ing. F. Č., CSc., na základě žádosti žalobce, jsou obě garáže
samostatnou stavbou stavebně nespojenou se žádným jiným objektem, obě garáže
jsou postaveny jako samostatné objekty a je možné je klasifikovat jako
samostatné stavby. Prohlášení vlastníka k vymezení jednotky družstvo neučinilo. Na podkladě takto zjištěného stavu, který v odvolacím řízení nedoznal změny,
učinil odvolací soud shodně se soudem prvního stupně závěr, že žalovanému
družstvu vznikla ve smyslu ust. § 23, § 24 zák. č. 42/1992 Sb., v souladu s
požadavky, které pro převod vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům stanoví
zák. č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů, povinnost uzavřít se žalobcem
smlouvu o bezplatném převedení vlastnictví ke garáži. S poukazem na ust. § 2
písm. a) zák. č. 72/1994 Sb. k tomu, co se rozumí budovou a ust. § 2 písm. c)
téhož zákona k tomu, co se rozumí nebytovým prostorem, shledal správným závěr
soudu prvního stupně, že v posuzované věci nelze na garáž užívanou žalobcem
nahlížet jako na samostatnou stavbu. Proto při splnění dalších předpokladů
stanovených zákonem o vlastnictví bytů a nebytových prostor nic nebránilo, aby
po té, kdy žalovaný vydá prohlášení o vymezení jednotek v budově jako
předpoklad pro převod vlastnictví ke garáži, vlastnictví garáže na žalobce
převedl. Odvolací soud se však neztotožnil s názorem žalovaného, že zák. č. 72/1994 Sb. na posuzovanou věc nedopadá, protože garáž užívaná žalobcem je
samostatnou stavbou nalézající se na samostatném pozemku a zák. č. 72/1994 Sb.
má umožnit nabytí vlastnictví k relativně samostatným jednotkám situovaným ve
stavbě, která je reálně nerozdělitelná na samostatné věci. Dovolání
připustil k posouzení otázky, zda řadové garáže jsou vyňaty z působnosti zák. č. 72/1994 Sb. a zda prohlášení vlastníka o vymezení jednotek je nezbytným
předpokladem pro uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, popřípadě zda
je nutné je vydávat za situace, kdy jde o nebytový prostor již reálně vymezený,
jak na to poukazoval žalobce.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož závěrem navrhl,
aby rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 8. 11. 2000, č.j. 51 Co
221/2000-50, byl pro nesprávnou aplikaci zákona ve vztahu k posuzované
problematice zrušen a věc vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení.
Při posuzování dovolání vycházel dovolací soud z ust. části dvanácté, hlavy
první, bodu 17 zák. č. 30/2000 Sb., podle nějž se dovolání proti rozhodnutím
odvolacího soudu, vydaným přede dnem účinnosti zákona nebo vydaným po řízení
provedeném podle dosavadních právních předpisů, projednají a rozhodne se o nich
podle dosavadních právních předpisů, tj. podle občanského soudního řádu ve
znění před novelizací zákonem č. 30/2000 Sb.
Dovolací soud shledal, že dovolání bylo podáno včas (§ 240 odst. 1 o. s. ř.)
účastníkem k tomu oprávněným a že po formální i obsahové stránce vykazuje
všechny náležitosti ve smyslu ust. § 241 odst. 1, 2 o. s. ř., včetně povinného
zastoupení dovolatele advokátem.
Dovolání proti napadenému rozsudku odvolacího soudu je přípustné ve smyslu
ust. § 239 odst. 1 o. s. ř., když odvolací soud ve výroku svého rozsudku
dovolání připustil s následným odůvodněním, že jde o rozhodnutí po právní
stránce zásadního významu. Vady rozhodnutí ve smyslu ust. § 237 o. s. ř., k
nimž by dovolací soud byl povinen přihlédnout vždy z úřední povinnosti a pro
něž je dovolání přípustné, dovolací soud neshledal.
Žalobce v dovolání namítal, že prohlášení k vymezení jednotky podle ust. § 5
zák. č. 72/1994 Sb. vlastník učinit může, nikoli musí, není tedy nezbytnou
podmínkou dohody o převodu nemovitostí. Zákonodárce měl podle žalobce na
mysli vymezení bytových jednotek a nebytových prostor v domech, které se
převádějí do spoluvlastnictví více účastníků a je nezbytné, aby bylo právně
postaveno najisto, která z bytových či nebytových jednotek je převáděna a na
který subjekt. V posuzované věci však jde o převod dvou samostatných nebytových
prostor – garáží, kdy došlo k rozdělení původního pozemku na dva samostatné
pozemky s parcelními čísly. Uvedl, že došlo zřejmě k omylu žalovaného i soudů
obou stupňů, o tom, že garáže jsou součástí nebo příslušenstvím obytného domu
stojícího v jejich blízkosti. V posuzované věci se podle žalobce jedná o
vlastnictví samostatně vymezené jednotky; odkázal na ust. § 1 zák. č. 72/1994
Sb., podle nějž zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, nikoli vlastnictví
jednotlivé osoby k jednotlivě již existující samostatné jednotce, jak tomu
podle žalobce je v posuzované věci.
Ve vyjádření k dovolání žalovaný navrhl, aby dovolání bylo jako nedůvodné
zamítnuto. Podle názoru žalovaného jsou zamítavá rozhodnutí obou soudů věcně
správná, avšak nikoli z důvodů, na které soudy odkazují, ale proto, že stavba
dvougaráže, resp. dvou garáží není stavbou, resp. stavbami podléhajícími režimu
zák. č. 72/1994 Sb. Výklad soudu ve vztahu k zákonu je podle žalovaného v
rozporu s účelem, pro který byl zák. č. 72/1994 Sb. přijat a který je vyjádřen
zejména v ust. § 1 odst. 4; má umožnit vlastnictví různých osob k relativně
samostatným jednotkám situovaným ve stavbě, která je reálně nerozdělitelná
na samostatné stavby a celá tvoří jednu samostatnou věc z hlediska zákonné
definice věci a možnosti jejího vlastnictví. Zákon podle názoru žalovaného
však nedopadá na stavby, které jsou reálně dělitelné či dokonce rozdělené,
resp. z hlediska stavebně technického se jedná o dvě nebo více staveb, což
je typické pro jednopodlažní řadové garáže. Z nich každá je fakticky
samostatnou stavbou a stojí na pozemku, který může mít samostatné parcelní
číslo a to bez ohledu, zda celá řada garáží byla stavěna najednou nebo
postupně. Poukázal na posudek znalce Doc. Ing. F. Č., CSc., ze dne 12. 12.
1999, který dal vypracovat žalobce; soud prvního stupně jím provedl důkaz jako
listinou, ale nijak jej nehodnotil a se závěrem znalce, že se jedná o dvě
samostatné stavby garáží, se nevypořádal. Vyslovil pochybnosti o formálních
náležitostech dovolání, které podle jeho názoru nevymezuje jednoznačně dovolací
důvod.
Podle ust. § 241 odst. 3 o. s. ř. lze dovolání podat jen z důvodů uvedených pod
písm. a) – d) tohoto ustanovení. Bylo již výše uvedeno, že rozhodnutí
odvolacího soudu žádnou z vad taxativně uvedených v ust. § 237 odst. 1 o. s.
ř., jež zakládá i dovolací důvod podle ust. § 241 odst. 3 písm. a) o. s. ř.,
netrpí.
Žalobce v dovolání výslovně neuvedl, pro který důvod dovolání podal. Obsah
odůvodnění dovolání a zejména jeho závěr obsahuje výtku nesprávného právního
posouzení věci odvolacím soudem, takže lze mimo pochyby usoudit, že dovolání
bylo podáno ve smyslu dovolacího důvodu upraveného ust. § 241 odst. 3 písm. d)
o. s. ř. jak ostatně občanský soudní řád ve vztahu k dovolání, jehož
přípustnost byla založena rozhodnutím soudu podle ust. § 239 o. s. ř., výlučně
dovoluje.
Žalobce ve prospěch podaného dovolání vyjádřil názor, že „prohlášení vlastníka
k vymezení jednotky není nezbytnou podmínkou k uzavření dohody o převodu
nemovitosti“, jíž v posuzované věci je garáž ve vlastnictví žalovaného.
Podle ust. § 125 odst. 1 obč. zák. vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám
upravuje zvláštní zákon. Tím je zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé
spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a
nebytovým prostorám, jak vyplývá z pozdějších předpisů. Zák. č. 72/1994 Sb.
(dále zákon) upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník
budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené
části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.
Upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a
nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí
budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a
nebytových prostor v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona.
Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru lze ve
smyslu ust. § 1 odst. 4 zákona nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva
byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden
nebytový prostor. Pojem budovy je pro účely zákona vymezen v ust. § 2 písm. a)
zákona tak, že jde o trvalou stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je
prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními
konstrukcemi, s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými prostory, s
výjimkou hal. Zákon vymezuje pojem bytu (písm. b/ cit. ustanovení), pojem
nebytového prostoru (písm. c/ cit. ustanovení); společnými částmi domu jsou
podle písm. g) cit. ustanovení části domu určené pro společné užívání, z nich
zejména základy, střecha a další, včetně rozvodů tepla, teplé a studené vody,
kanalizace, plynu, elektřiny a dalších. Zákon užívá termín „jednotka“, jíž se
rozumí byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona
(písm. h/ cit. ustanovení).
Prohlášením vlastník budovy (§ 2 odst. 1, § 4 odst. 1 zákona) neurčuje toliko
prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami, ale i společné
části domu (§ 2 písm. g/ zákona), které budou ve spoluvlastnictví
vlastníka budovy a vlastníka, resp. vlastníků jednotek. Pro závěry o prohlášení
vlastníka budovy ve smyslu ust. § 4 odst. 1 zákona a jeho obligatornosti ne
vždy postačí posouzení budovy a v ní prostorově vymezené části jen z hlediska
stavebně technického, jak předpokládá žalobce, který předložil jím vyžádaný
posudek znalce z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové;
je nezbytné její posouzení i z hlediska existence případných společných částí
budovy, jako jsou základy, střechy, terasy, rozvody tepla a vody, rozvody
elektřiny, to vše pro závěr o spoluvlastnictví k nim. Prohlášení vlastníka
budovy, v níž jsou alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo
jeden byt a jeden nebytový prostor (§ 4 odst. 1 zákona) a společné prostory
(písm. g/ zákona) je proto nezbytným předpokladem pro uzavření smlouvy a
převodu vlastnictví jednotky ve smyslu ust. § 2 písm. h) zákona; to platí i v
případě, kdy jde o nebytový prostor „reálně vymezený“ (§ 1 odst. 1, 4, § 2
písm. a/ zákona).
V posuzované věci znalec Doc. Ing. F. Č., CSc., posudkem ze dne 12. 12.
1999 sporný objekt popsal jako dvojici spojených garáží, které byly
postaveny na pozemku parc. č. 868, jde o zděné garáže, které nejsou
stavebně spojeny se žádným jiným objektem a tvoří tak samostatnou stavbu.
Stavba garáží byla povolena v roce 1936. Činí však závěr, že obě garáže jsou
postaveny jako samostatné objekty a je možno je klasifikovat jako samostatné
stavby, stavebně nepropojené se žádnou další stavbou.
Jestliže odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, který z
obsahu označeného posudku učinil jednoznačný závěr, že jde o stavbu spojenou se
zemí pevným základem, uzavřenou obvodovými stěnami, se dvěma reálně vymezenými
garážemi, aniž v této souvislosti zaměřil pozornost na odstranění vnitřního
rozporu mezi zjištěními a závěry obsaženými v písemném posudku, zatížil řízení
vadou ve smyslu ust. § 241 odst. 3 písm. b/ o. s. ř., a to vadou jinou, než
některou z vad uvedených v ust. § 237 odst. 1 o. s. ř., jež mohla mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Nejen odvolací soud, ale i soud prvního
stupně opomněl ust. § 120 odst. 3 věta první o. s. ř., podle nějž soud může
provést jiné než účastníky navržené důkazy v případech, kdy v řízení vyšla
najevo potřeba jejich provedení ke zjištění skutkového stavu (§ 153 odst. 1 o.
s. ř.). Tomu je tak především v souvislosti s právním posouzením věci, kdy soud
má aplikovat právní předpis kogentní povahy. Pokud by soudu bylo v souvislosti
s dokazováním a zjišťováním skutkového stavu odepřeno právo postupovat v
uvedeném smyslu, neměl by možnost ve věci správně aplikovat hmotněprávní
předpisy.
Obstojí-li závěr, že posuzovaná garáž je samostatnou stavbou na samostatném
pozemku, pak se na věc zák. č. 72/1994 Sb. nevztahuje a to již s ohledem na
vymezení předmětu úpravy zákona ve smyslu ust. § 1 odst. 4.
Dovolací soud proto zrušil rozsudek odvolacího soudu a stejně tak i rozsudek
soudu prvního stupně, neboť oba jsou zatíženy totožnou vadou z hlediska ust. §
120 odst. 3 věta první o. s. ř., § 132 o. s. ř. (§ 242 odst. 3, § 243b odst. 1
věta za středníkem, odst. 2 téhož).
O věci bude dále jednat soud prvního stupně ve smyslu ust. § 243d odst. 1 o. s.
ř., přičemž v novém rozhodnutí o náhradě nákladů řízení přihlédne i k nákladům
předcházejících řízení, včetně řízení dovolacího.
Rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny pro vadu ve smyslu ust. § 241 odst. 3
písm. b) o. s. ř., jež se promítla již do základního zjištění a posouzení, zda
sporná garáž je samostatnou stavbou či nikoli. Dovolací soud proto problematiku
řadových garáží, jíž odvolací soud rovněž předestřel k dovolacímu soudu,
neposuzoval.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 18. prosince 2001
JUDr. Karel Podolka, v. r.
předseda senátu