ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci
žalobkyně O. D., zastoupené JUDr. Světlanou Kazakovou, advokátkou se sídlem v
Praze 1, Týnská 1053/21, proti žalované PALACE ENGEL ESTATE s.r.o. se sídlem v
Praze 2-Vinohrady, Vinohradská 25/35 (identifikační číslo osoby 26475332),
zastoupené JUDr. Tomášem Ptáčkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Loretánské
náměstí 109/3, o 648.035,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro
Prahu 2 pod sp. zn. 16 C 162/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 22. 9. 2011, č.j. 17 Co 220/2011-239, takto :
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Rozsudkem ze dne 28. 1. 2011, č.j. 16 C 162/2009-142, Obvodní soud pro Prahu 2
(mimo jiné) uložil žalované zaplatit žalobkyni 648.035,- Kč se specifikovanými
úroky z prodlení. Podle soudu prvního stupně nepředstavuje bez dalšího
nedodržení doby, v níž se účastnice zavázaly uzavřít kupní smlouvu, změnu
poměrů, která by znamenala zánik závazku (§ 50a odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013, viz § 3028 zákona č.
89/2012 Sb., dále jen „obč. zák.“). Žalovaná, která vyzvala po 31. 12. 2008
žalobkyni k uzavření realizační smlouvy, sice platně odstoupila od smlouvy o
uzavření budoucí kupní smlouvy, ale nárok na zaplacení smluvní pokuty –
uplatněný námitkou započtení proti žalované pohledávce o vydání bezdůvodného
obohacení – nemá. Ujednání smlouvy týkající se smluvních pokut shledal soud
prvního stupně „z hlediska možné šíře uplatnění smluvní pokuty budoucím
prodávajícím a budoucím kupujícím, jakož i z hlediska rozdílných termínů pro
splnění povinností a rozdílné výše této smluvní pokuty pro každou ze stran“
nevyváženými, a proto ve smyslu § 40a ve spojení s § 55 odst. 2 a § 56 odst. 1
obč. zák. neplatnými.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 22. 9. 2011, č.j. 17 Co 220/2011-239,
(mimo jiné) změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že žalobu o zaplacení
648.035,- Kč s úroky z prodlení zamítl. Se soudem prvního stupně se ztotožnil v
tom, že závazek ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nezanikl podle §
50a odst. 3 obč. zák., jestliže strany – lhostejno z jakého důvodu – neuzavřely
realizační smlouvu do uplynutí sjednané doby. Ujednání obsažená ve smlouvě o
uzavření budoucí kupní smlouvy týkající se smluvních pokut za porušení
konkrétních smluvních povinností jsou podle odvolacího soudu platná; účastnice
využily zajišťovacího institutu upraveného v § 544 a násl. obč. zák.,
sjednaly-li pro případ odstoupení žalované od smlouvy z vymezených důvodů
nevrácení rezervačního poplatku a zálohy kupní ceny. Ujednání o smluvních
pokutách neodporují § 544 a násl. obč. zák., nejsou v rozporu s ustanoveními na
ochranu spotřebitele (§ 55, § 56 obč. zák.) a pokutu, kterou žalovaná uplatnila
k započtení, je co do výše přiměřená a tudíž v souladu s dobrými mravy.
Rozhodnutí odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, jímž prostřednictvím
dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ zákona č. 99/1963 Sb.,
občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2012 (srov. část první,
čl. II, bod 7. zákona č. 404/2012 Sb., dále jen „o.s.ř.“); prosazuje názor, že
její závazek uzavřít realizační smlouvu zanikl podle § 50a odst. 3 obč. zák.,
protože kupní smlouvu strany objektivně v době od 24. 7. 2007 do 31. 12. 2008
nemohly uzavřít. „Předmět koupě neexistoval“ a na okolnost, že „nakonec předmět
koupě přece jenom s odstupem téměř půl roku vznikl, již nelze brát zřetel,
neboť závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí již zanikl.“ Navrhla, aby dovolací
soud rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Dovolání je přípustné, protože směřuje proti rozsudku, kterým odvolací soud
změnil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (§ 237 odst. 1 písm. a/
o.s.ř.); důvodné však není.
Z úřední povinnosti – i když nebyly v dovolání uplatněny – přihlíží dovolací
soud k vadám vyjmenovaným v § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a/, b/ a odst. 3 (tzv.
„zmatečnostem“), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci (srov. § 242 odst. 3, větu druhou, o.s.ř.).
Žalobkyně nenamítá, že řízení před soudy obou stupňů je postiženo vadami, a
existence vad nevyplývá ani z obsahu spisu.
Při vázanosti uplatněnými dovolacími důvody včetně jejich obsahového vymezení
(srov. § 242 odst. 3, větu první, o.s.ř.) se dovolacímu přezkumu předestírá
kontrola správnosti závěru odvolacího soudu, podle něhož závazek nezanikl podle
§ 50a odst. 3 obč. zák. tím, že realizační smlouva nebyla do 31. 12. 2008
uzavřena. Závěry, že smlouva o budoucí smlouvě kupní z 24. 7. 2007 je platným
právním úkonem jak co do celku, tak i v ujednáních týkajících se odstoupení od
smlouvy a zajištění závazků smluvními pokutami, a že jednostranný právní úkon
odstoupení ze 4. 11. 2009 není neplatný, nebyly dovoláním zpochybněny. Podle
názoru dovolatelky odstoupení žalované od smlouvy nemohlo vyvolat účinky,
protože v důsledku změny okolností, ze kterých účastnice v době uzavření
smlouvy vycházely, (hlavní) závazek žalobkyně (včetně závazků akcesorických,
zajišťovacích) zanikl; žalovaná se tedy na její úkor přijetím rezervačního
poplatku a zálohy na kupní cenu bezdůvodně obohatila.
Právní posouzení je ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. nesprávné,
jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný
skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně
vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Odvolací soud vyšel z toho, že žalobkyně (budoucí kupující) a žalovaná (budoucí
prodávající) uzavřely 24. 7. 2007 smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jíž se
zavázaly uzavřít smlouvu o převodu „bytové jednotky, která se bude nacházet v
bytovém domě B, v 7. nadzemním podlaží, o předpokládané celkové podlahové ploše
63,2 m? …, sklepu, který se bude nacházet ve 4. nadzemním podlaží bytového domu
B o předpokládané podlahové ploše 2,20 m?, spoluvlastnického podílu na
společných částech bytového domu (garážové haly), které jsou ve
spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek a s nímž je spojeno právo
užívat parkovací stání č. 119, spoluvlastnického podílu na společných částech
bytového domu a na pozemcích, na kterých se bude bytový dům nacházet, jehož
vlastnictví je spojeno s vlastnictvím bytové jednotky, odpovídající poměru
podlahové plochy této jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě.“
Účastnice se dohodly, že kupní smlouvu uzavřou do čtrnácti dnů od doručení
výzvy žalované adresované žalobkyni, nejpozději do 31. 12. 2008. Žalovaná se
zavázala vyzvat žalobkyni k uzavření kupní smlouvy bez zbytečného odkladu,
nejpozději do jednoho měsíce po splnění podmínek vymezených v článku 3.2
(vydání kolaudačního souhlasu s užíváním bytového domu a bytové jednotky,
přidělení čísla popisného bytovému domu, provedení vkladu prohlášení vlastníka
budovy a splnění povinností žalobkyně, zejména zaplacení zálohy a doplatku
sjednané kupní ceny s tím, že v případě financování prostřednictvím hypoteční
banky prokáže zajištění prostředků k úhradě doplatku z hypotečního úvěru).
Smluvní strany se dohodly na tom, za jakých předpokladů jsou oprávněny
odstoupit od smlouvy a na zajištění splnění smluvních povinností smluvními
pokutami. Žalovaná měla právo odstoupit od smlouvy – mimo jiné – neuzavře-li
žalobkyně ani po opakované výzvě realizační smlouvu, nezajistí-li ve sjednaných
lhůtách úhradu doplatku kupní ceny, poruší-li „závažným způsobem nebo opakovaně
jakékoliv jiné povinnosti vyplývající z této smlouvy či kupní smlouvy a toto
porušení neodstraní ani v přiměřené lhůtě, kterou mu prodávající za tím účelem
stanoví.“ V případě odstoupení od smlouvy ze shora uvedených důvodů se
žalobkyně zavázala zaplatit smluvní pokutu ve výši zálohy na kupní cenu
(658.035,- Kč) a rezervačního poplatku (25.000,- Kč).
Nesporným bylo, že žalobkyně zaplatila žalované rezervační poplatek 25.000,- Kč
a zálohu kupní ceny ve výši 623.035,- Kč. Žalobkyně kupní smlouvu neuzavřela,
přestože ji žalovaná – po splnění sjednaných podmínek (viz shora) – dopisy z 3.
7., 15. 7. a 16. 10. 2009 k tomu vyzvala. Dopisem ze 4. 11. 2009, který byl
žalobkyni doručen 9. 11. 2009, žalovaná odstoupila od smlouvy o uzavření
budoucí smlouvy kupní.
Podle § 50a obč. zák. se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby
uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných
náležitostech (odstavec 1). Tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých
účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze
spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena (odstavec 3).
Změna okolností ve smyslu § 50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku
ze smlouvy o budoucí smlouvě. Citované ustanovení předvídá proměnlivost práv a
povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští
uplatnění zásady změny poměrů (rebus sic stantibus) a s podstatnou změnou
okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy)
vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí
smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě
požadovat uzavření zamýšlené realizační smlouvy. Přirozeným očekáváním stran
smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž
podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné
smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je
uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze
jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační
proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí
smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu § 50a odst. 1 obč.
zák. Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti
původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo
nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu.
Nejvyšší soud současně dovodil, že změna okolností ve smyslu § 50a odst. 3 obč.
zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí pouze v případě,
že k ní došlo od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do uplynutí doby, do níž
měla být hlavní smlouva uzavřena (srov. rozsudek ze dne 22. 3. 2007, sp. zn. 33
Odo 343/2005).
Dovolací soud se ztotožňuje se závěrem, že uplynutí doby, ve které se strany
zavázaly uzavřít kupní smlouvu, neznamená zánik závazku, jinak řečeno, že
závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí nezanikl tím, že do 31. 12. 2008
realizační smlouva nebyla uzavřena. Předmět budoucího převodu (nezkolaudovaná
bytová jednotka, sklep a příslušné podíly na společných částech bytového domu a
pozemku), s nímž žalobkyně spojovala kvalifikovanou změnu v rozhodujících
okolnostech podle § 50a odst. 3 obč. zák., byl stejný v době uzavření smlouvy o
smlouvě budoucí (24. 7. 2007) i v okamžiku, který účastnice sjednaly jako
nejzazší termín pro uzavření kupní smlouvy (31. 12. 2008). Za této situace je
bezcenná (nesprávná) úvaha dovolatelky ztotožňující vznik věci – bytové
jednotky – s rozhodnutím o povolení užívání domu a bytové jednotky.
Protože se žalobkyni nepodařilo argumenty snesenými v dovolání zpochybnit
právní posouzení věci odvolacím soudem, Nejvyšší soud její dovolání zamítl (§
243b odst. 2, část věty před středníkem, o.s.ř.).
Nejvyšší soud nepřihlížel k doplnění dovolání ze dne 30. 3. 2012, jímž
žalobkyně – aniž by měnila užitý dovolací důvod nebo rozsah napadení rozsudku
odvolacího soudu – upozornila na řešení, které v obdobné věci přijal Městský
soud v Praze (srov. § 241a odst. 4, § 242 odst. 4 o.s.ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle ustanovení §
243b odst. 5, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. (žalované, která by měla
právo na jejich náhradu, v tomto stadiu řízení žádné náklady nevznikly).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 17. dubna 2014
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu